南阳最详细的商圈调查资料.doc

南阳最详细的商圈调查资料目 录一 孤立商店二 无规划商业区1 中心商业区市中心人民路与新华路为主2 次级商业区中州路与工业路交叉口3 邻里商业区王府花园为主4 商业街梅溪路为主三 有规划商业区1. 区域购物中心鸿德购物广场为主2. 社区购物中心3. 邻里购物中心南航大厦盛德美为主一 孤立商店(李军调查)二 无规划商业区（一） 中心商业区（陈朝东调查）一 简介CBD：中心商业区是担负城市商业中心和城市社交活动中心职能的地区。由城市中最繁华的街区与街道组成，在城市商业服务网等级中，属最高一级。城市中心商业区具有如下特征：为全市区金融、行政、娱乐及文化集中区，有政府大厦、银行、豪华旅馆、百货商店等；地价居全市之冠，建筑物高大稠密；若干高大建筑垂直分布，底层一般为零售商业；在全市主要道路分叉处附近；白天人口最拥挤，交通流量大。我所调查的主要是以人民路和新华路为辐射范围的市中心商业区，从一般发展规模上来说，这里也算不上CBD，但从全市经济发展来看，这里聚集了南阳市商品与服务最好，比较先进的设备，以及消费人流、车流、地价、消费水平等都位于全市先进行列，因此调查它对于南阳经济的分析与发展都有很重要的作用。还有另种说法，就是枣林将成为南阳的“蒲东”，也就是CBD，但是从目前来看，枣林的发展状况还远远不够，南阳惟以展示的就是以人民路和新华路为主的市中心的位置。二 调查状况以及特点分析：经过调查，市中心位置主要商品类别是生活用品、高档消费品、百货。人口结构主要是居民区，主要为城市居民，且为收入较高的居民为主。客流结构，人口流量大，且稳定，以高收入者居多。消费结构，消费档次较高，多为享受性商品，同时有高质量的消费环境和服务。区域功能性质，代表了南阳高水平的消费，影响高收入者消费趋势，刺激南阳经济向更高的水平发展。商圈的竞争，内部竞争单一，只与其它的区域有相对的竞争。分析评价，本区内只有一部份消费者能够涉足，因而消费群体相对单一。但这并不影响其它的繁荣。1， 地理特征。南阳CBD在一定意义上已经成为一个城市的代名词，它代表着整个城市的最精华、超景观的区域。 2， 地价特征。因为是黄金地段，它的楼、价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的。3， 建筑特征。CBD从传统意义上讲，商务中心区往往是高楼林立，体现了高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千上万平方米。4， 产业特征。这是核心的特征。南阳市CBD以第三产业为主导，而且不是传统的第三产业，应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业5， 功能性特征。南阳CBD具有经济控制的功能。实际上，虽然政府对经济起到宏观调控的作用，但在市场经济条件下，经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较强的。因此，CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。6， 时代性特征。CBD作为一个地区，包括经营管理（总部）、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等。三 优势劣势分析：1 南阳市CBD的主要优势就是人流车流量相当大，一些商品服务比较齐全和到位，居民消费水平比较高等。2 劣势远比优势大得多，主要体现的交通拥挤，停车场缺乏，设备还不是很先进，商品不齐全，管理还不完善，面积环境较小，也缺乏一些国际性的商场驻扎。3 建议：应该注意交通的阔善问题，修大型停车场，改进落后的设备商品和服务，使各大商场的商品和服务都赶上国际水平。加强交通管理。南阳市的人口较多，流动人口也较多，生活水平普遍较低，以工薪阶层为主，他们的购买能力较弱，因此应该满足他们的消费需求为主要的目标，同时兼顾高收入者的利益与消费欲望；学生也是消费的主流，也应对他们的需求做出调查，把顾客的利益改革放在第一位，加强服务体系，应当注意保持与外界的联系，把眼光放向整个国内市场。四 总结： 对于南阳市的CBD，我们不能局限于这中心一带，这里的商场在一定范围内代表了南阳市的最高水平，例如金汉丰、鸿德购物公园等，虽然地理交通条件有很多局限，但从总体发展水平来看，这一区域发展还是不错的，虽说是不经规划的商业圈，但是经济发展水平也代表了全市的最高水平。（二） 次级商业区（殷学东调查） 次级商业区一般位于两条主要街道的交叉口处，总体特点是：在一个城市会有多个次级商业区；一般靠近公交车站，商品齐全，离住宅较近；商品和服务不是很均衡，交通拥挤，停车场紧张。一 分布状况 南阳市的次级商业区主要分布在中州路与人民路交叉口处，中州路与工业路交叉口处，工业路与文化路交叉口处，新华路与文化路交叉口处。本次调查主要集中在中州路与文化路，中州路工业路交叉口处。二 特点分析中州路以服装店铺占大多数，同时还有银行，美容美发店，餐厅，医药店等，多以服务性为主。主道路两边有人行道，人流量相对来说较大，主道路交通比较拥挤，车流量也较大。这一区域与中心商业区相比，地租较低。 中州路与工业路交叉口处有代表性的店是金玛特生活广场，旁边是银都建国大酒店，对面是万德隆连锁超市，罗曼蒂克西餐厅，在金玛特下面是德克士，而万德隆下面是多美奇。在道路两边人流量较大，但相对于中心商业区来说人流就小了。在这一带没有很多停车位，但有存放自行车或是电动车车的地方。三 优势分析这一区域与中心商业区相比，地租相对较低。 客流量也较大，流动性较强。 各店铺集中程度较高，能很好的留住消费者。 有知名度较高的商家，如金玛特，万德隆，南阳市供销合作社。还有建行，农行等。四，劣势分析1 没有较大的停车场地。2 交通太过拥挤。（三） 邻里商业区（李生广调查）一、南阳邻里商业区概况：林里商业区是满足单一住宅区购物，便利服务的商业区。在南阳这样的商业区比较多，据我们掌握的最新数据至少有300家左右，主要有南阳市水电公司尚庄住宅小区 、览胜楼(普通住宅) 、龙祥小区 、幸福小区 、 新城百乐商务大厦 、南防集团第二生活小区 、 城建开发东苑文明新村小区 、南阳市风帆住宅小区 、 南阳大河铜矿生活小区 、锦江公寓 、南阳市建业绿色家园 、南阳市供销学校安全文明小区 、 滨河路邮政局家属院 、南阳师范家属区 、南阳市委家属院 、小康村(普通住宅) 、 豫宛小区 、中光学集团家属区 、 河南中光学集团住宅小区 、医药大厦 、 北京大道宛运小区 、南阳师院生活二区健康教育示范小区、 南阳市公路局公路技校家属院 、 二胶厂居委会健康教育示范小区 、 南阳市中级人民法院安全文明小区 、 天冠啤酒家属小区 、南阳师院生活一区健康教育示范小区 、 滨河小区 、天冠集团安全文明生活区、 南阳市宛城区教师新村 、粮业大厦 、 万家园(普通住宅) 、 凤凰城花园 、 金爵花园 、海昌花园 、方圆大厦 、万正大厦 、广厦世纪家园 、新华商场 、 三川花园 、建业.桃花岛 、 澈阳花园 、南阳烟厂家属区 、中国帝豪大厦 、长江大厦 、帝苑花园 、广厦朝山小区 、南阳二机厂集团家属区 、世纪花园 、 银苑新村 、 东苑宛运小区 、 福宁苑(普通住宅) 、南阳市市政公司长江路生活小区 、 南阳市卧龙区地税局家属院、 南阳市民政局家属院 、南阳乡镇企业局安全文明小区 、 铁运大楼 、 物资大厦 、 南阳电厂文明小区 、 宛城学生公寓楼 、侨鑫生活广场 、 南阳市实业花园 、三川房地产开发公司盛唐商务苑 、东苑小区 、王杰公寓 、广厦二号公寓 、康泰二号公寓 、烟厂文明小区 、 康泰三号公寓 、南阳市新华宾馆家属院 、新城公寓 、华东住宅区二号楼 、东关派出所家属院 、 南阳市三中家属院 、 和平公寓 、余家园(普通住宅) 、 中建小区 、河南省第一地质勘察院建西小区 、鸿雁大厦 、南阳铁路麒麟小区、 南阳市第二石油机械厂集团大学生公寓 、南阳市卧龙区老干部家属院 、商达苑小区 、中国网通有限公司河南省分公司生活区、 南阳市公路局中州路家属院安全文明小区 、 鸿德花园 、南房集团京华苑小区 、金冠安全文明小区 、南阳市发展计划委员会健康教育示范小区 、 永泰小区、 太平庄文明小区 、 港达花园 、 鸭河电厂家属院、 南阳建行家属院、 南防集团第一生活区 、 南阳市高新区创业大厦 、 蒲电怡源村 、 南阳市卧龙区人事劳动和社会保障局家属院、 南阳市自来水公司丰泉小区 、 南阳市电业局张衡路生活区 、 金海大厦 、 汇银花园 、 兴达花园 、 种棉厂生活小区、 广厦公寓 、 玛斯大厦 、 南阳市公路工程处家属院 、 金质建材家属院 、 万正小区 、 白河综合楼 、 兴隆小区、 天山路电业局家属院 、 鸭河水府管理局家属院 、 税苑小区 、 南航大厦 、 南阳市电业局建设西路生活区、 任家大院 、 卧龙区公安分局健康教育示范小区 、南阳理工学院教工一村、二村等。 二、王府花园住宅区根据调查，我们分析：在南阳邻里商业区有三种：一、高级商务住宅区,如三川花园，王府花园；二、较高级住宅区，主要居民是中产阶级，最具代表性的是帝苑花园；三、一般的住宅区，适合低收入的家庭居住，主要有幸福小区，理工学院教工一村等。但作为邻里商业区，综合起来其中最具代表性的是南阳的王府花园住宅区。南阳王府花园住宅区是南阳三杰房地产公司开发的高级商务住宅区。其位于建设路陈棚村，占地4万余平方米，背倚一中，南面白河，距市体育中心和美丽的白河仅百米之遥，站在花园般的阳台上，风光令人神往。使得王府花园具备了其他住宅区无可比拟的魅力：1、整合了三杰公司十一年开发经验的代表之作， 2、西临中州路，北通建设路，南接滨河路，地段独具魅力。 3、近邻白河游览区，一路白河美景，尊贵生活五彩纷呈。 4、规划超前，布局合理，演绎居家闲适心情。 5、体育中心后花园，运动就在家门口，健康生活由此开始。 6、百米之遥，南阳一高，百年名校，保证了居民孩子的成才梦想的实现。 7、78140平方米通透性阳光户型，适合所有人群居住。 8、领城市发展方向，聚价值攀升之极大潜力。 9、人性化的物业管理，让居民充分享受生活中最入微的呵护。10、近6万平方米规模化新型经济适用房社区，时尚派简约设计，适合各类人群共同居住，使得王府花园更具吸引力。可以说，王府花园以其独特的优势成了以教育人文为主题的大型尊贵社区，是真正的学习型文化社区。该小区以规模大、质量好、户型多样化、设计人性化满足了广大购房者的需求。该项目占地53亩，总建筑面积8万余平方米，由12栋多层住宅楼和一栋高层商住楼组成，全明采光户型设计，以及精致的飘窗，独特的阁楼，经典的错层，既充分利用空间，又让阳光撒满每个角落。由于王府花园在中州路旁边， 独特的地理位置使得王府花园小区的构成异常丰富。不仅有街边的各种特产小超市、小餐馆，还毗邻南阳体育中心，更有各种电脑耗材，大药房和各种服装店等等。如下图：1、 小区环境：王府花园位于中州路旁边。中州路是南阳最繁华的地段。该地段内聚集了家电（商务中心、家电城、国美家电城等），家具（商务中心，写字楼），建筑装潢市场，手机通讯等多个交易市场。小区内住宅楼多以一层4户、一层2户为主，居住密度较高，入住率近95%，小区物业管理较完善，社区建设较成熟。小区住户多以工薪阶层的三口之家为主，家庭收入为2000元/月户。2、 交通条件：小区交通畅通，北面即为中州路，南面有滨河路。有11路、10路、21路、28路公交通往全市各处。3、 服务设施：各类学校，文化馆，医院围绕在王府花园周围。南阳一高，南阳五小、市第十二中学、市一医院、建设银行分理处、花鸟市场等公共设施极大的方便了小区居民。也吸引了很多商家店铺。4、商业条件：以王府花园为中心的区域聚集了饮食、美容、休闲、保健、服装、电脑耗材等商业行业，由于独特的地理位置和优厚的公共服务设施为王府花园周围的商业店铺提供了良好的商业氛围。另外，在王府花园附近500米的商圈内有多家小型超市，主营各类生活用品、日常杂货、食品。根据统计，具体如下表：名称数量名称数量马路宽度9米茶叶店和茶具店 2个马路类型3车道 快餐店 2个公交线路1路、10路、21路、28路家居用品店 10个服装店20个 电脑耗材3个棋牌室2个银行2个通信营业厅6个美容美发30个餐馆和饭店25个大型超市2个街边小吃摊60左右家居广场1个药店6个书店2个咖啡馆3个音像店9个饰品店和玩具店6个邮局1个加油站2个复印店2个三、南阳邻里商业区特点分析：1、本市的邻里商业区一般是满足单一住宅区居民购物、便利服务而自发形成的商业区。但是也有特殊的的，如王府花园商业区，它不但满足本住宅区的居民购物，也吸引了其他的市民到这里消费。2、本市的邻里商业区数量相对比较多，就我们掌握的数据得出，南阳现在的邻里商业区至少有300个左右，预计今后将会更多。3、本市的邻里商业区一般一个邻里商业区至少有居民500家左右。具体的因住宅区的级别不同而又变化。4、本市的每个比邻商业区都由很多个店铺组成。店铺数量有10家左右的，也有200家左右的，因住宅区的级别不同而不同。5、南阳邻里商业区以一般的住宅区居多，占比邻商业区的70%左右，中级住宅区次之，占比邻商业区的15%左右，高级商务住宅区最少，占总量的3%左右。6、几乎所有比邻商业区都位于住宅区的主要街道。7、在形成比邻商业区的店铺中，最多的是理发店、日用店和饭馆。占店铺总量的70%左右。8、所有的比邻商业区都有满足所有的基本生活的店铺，越是高级的比邻商业区，店铺的级别越高，同时相对的其他的店铺如休闲场所越多。9、 比邻商业区的竞争都很激烈，几乎所有的店铺都有相当数量的忠诚顾客。一般刚进入的店铺在开业前期都比较困难。10、所有的比邻商业区的顾客都以住宅区的居民为主，人口流量相对较少，结构单一。（四）商业街（李徽调查）1.主要商品：服装及相关产品2.人口结构：商业区，以城市居民为主3.客流结构：人口流量大，以学生为主4.消费结构：消费水品不一，习惯讨价还价，先看后买5.区域功能性质：南阳商业服饰中心，工薪阶层的主要消费区域6.商圈的竞争：商座密集且性质类似，竞争十分激烈7.分析评价 部门较齐全，功能较完备，地区较拥挤，小商店多，管理不够规范三有规划的商业中心（一）区域购物中心（高美艳调查）鸿德购物公园，南阳的“王府井”，是南阳客流量最大的聚财旺地,是7