天一美居物管部管理制度汇编.doc

物管部经理职责第一条 认真贯彻执行国家、省市有关物业管理服务的法律法规、条例，熟悉掌握物管常识，正确处理物管纠纷。 第二条 全面负责商场内的各项管理工作，贯彻、落实物管部的各项规章制度，监督、检查物管部全体员工的工作、学习、生活情况，对物管工作存在的问题作出合理化的整改意见和方案。 第三条 负责人员调配、业务学习、技能培训、资料查阅审批与主管部门联络与业务单位的协调，突发事件应急启动等管理工作。 第四条 认真听取商户意见、建议，对所提出意见、建议及时组织人员改进、落实，不得拖延推诿，把商户所反映的问题、意见、建议等作为当日工作的要点、重点。 第五条 经常与商户保持工作联系，对商户提出的意见、问题及时进行商务、沟通、取得他们对物管工作的支持与配合。 第六条 每周六定期召开物管部全体员工会议、传达、学习上级有关物管文件，总结本周物管部安保、保洁、维修等方面的工作，根据商户意见及物管工作存在的问题布置下周工作。 第七条 对违反规章制度，不遵守劳动纪律、不服从工作调配，商户投诉意见多的员工，有权向主管部门提出辞退意见。 第八条 对重大、突发事件在48小时内写出案情分析，整改处理报告，根据事情的性质及时向商户公布处理意见。第九条 根据所管辖区的实际情况，配合政府职能部门的布署，不定期地向广大商户进行物业管理，消防安全、卫生知识等方面的宣教工作。安保人员工作职责 第一条 安保人员必须衣着整洁、态度和蔼、仪表端庄、佩证上岗、文明执勤、树立良好的窗口形象。第二条 执勤安保人员要精神饱满、全神贯注、一丝不苟的履行工作职责，认真如实填好各类表格，不准弄虚作假。第三条 认真做好各商户的信件、报刊、杂志、专递、包裹、汇票的收发、登记管理工作，及时通知商户领取不得延误、丢失，商户的报刊、杂志要爱惜，不得随意翻阅。第四条 认真听取、记录商户对物管工作的投诉、意见或建议，及时向主管领导反映、汇报，在听取商户投诉时，态度要诚肯谦和，不得与商户反驳甚至发生肢体冲突。第五条 对行动不便的老、弱、病、残、孕人员，应主动前去帮助他们解决困难或问题，不得袖手旁观，等闲视之。第六条 执勤安保人员应保持高度的警惕性和责任感，发现可疑人员应及时跟踪、盘查，发生突发事件应及时报警、出警、救援。第七条 安保人员工作时间内巡逻商场不得少于8次；按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视，认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报； 安保人员工作纪律 第一条 自觉遵守国家的法律法规和物管部的各项规章制度，服从管理、听从指挥、坚守岗位、忠于职守。 第二条 执勤安保要着装整齐干净、讲究仪容风纪，不的留长发、卷发、胡须，不得纹身，不得打赤膊、穿拖鞋、卷裤脚。 第四条 安保人员在执勤时，不准看报刊杂志，不准吃零食、嚼槟榔，严格饮酒、醉酒，禁止打瞌睡，做私活，禁止与他人闲谈与工作无关的人和事。第五条 执勤安保人员不得迟到、早退，接岗人未到位交班者不的脱岗，交接岗时必须对视敬礼，换岗完毕交岗人必须向接岗人交待注意事项。第六条 执勤安保人员不准带闲杂人员进入值班室或监控室，监控录像资料应妥善保管，不得自私删除录像资料。 第七条 执勤安保人员要认真填写各种记录，不允许弄虚作假。巡逻商场要巡查到位不留死角，发现案情及时处置不得延误。 第八条 发生突发或重大安全事件，要按应急预案的规程立即报警、出警，按应急处理规定做好疏导、维秩、制止、救护等项工作。 第九条 安保人员要经常检查消防器材（具）保证完好率，要爱护各种警戒器具，不得有意损坏或丢失，不准携带警具外出。 第十条 安保人员的手机一定要保持24小时开机，保证联络畅通，随时应对突发事件或临时性工作调配。控制室火警预报处理程序 消防控制室值班人员在接到报警显示后，应保持镇定、不得慌乱，并按照相应的处理程序进行工作。 一、接到技控系统报警后，应首先在系统报警图形中心主机平面图中准确核实报警点所对应的部位；二、消防控制室值班员用对讲机通知安保人员迅速赶到报警部位核实情况，值班员在消防控制室内随时准备实施系统操作；三、值班员应将系统联动装置调整到自动状态，并立即拨打电话“119”，向公安消防机构报警，说明发生火灾的单位名称、座落地点、起火部位、联系电话等基本情况；四、报警后，消防控制室值班员应利用广播系统通知有关部门和有关人员组织现场保护、人员疏散和自救工作，并在工作日志上记录发事时间、地点、原因及处理等有关情况；五、消防控制室的值班员要监视系统的运行状态，保证火灾情况下自动消防设施的正常运行。如系统程控程序出现故障，导致误报时，值班人员应立即进行检查，待系统恢复正确工作，并将情况记录和向主管领导汇报。监控室管理规定 监控室是安全防范报警的指挥中心，为确保监控报警指挥系统的安全运作，规范管理，特制定本规定： 第一条 未经专业技术人员同意，不准随意改变、调整和移动监控设备或装置。 第二条 不允许在监控操作室内使用与监控无关的高强磁、大功率的电器。 第三条 不准使用警务专线拨打私人电话，不准在监控室内收听或播放音像，不准在室内会客聊天。 第四条 不准将监控室的装备、器材、工具、资料说明、录像资料对外租借（用），不准将电子元件、配件、工具等占为私有。 第五条 严格遵守保密规定，不得对外泄漏，谈论本区域技术防范、监控系统的布控位置、技术性能、运行情况、人员配备等信息。第六条 严禁在监控室内吸烟、吃硬壳食品、堆放私人用品和杂物，保持室内安全和卫生，保证室内通风良好。 第七条 监控录像资料、报警信息，要按照管理规定妥善保存，任何人不的私自删洗、涂改、销毁影像资料或信息。 第八条 监控值班人员应坚守岗位，认真做好工作记录，及时传达报警信息，确保公共秩序安全。 第九条 监控值班人员统一着装，佩证止岗，非值班人员严禁进入监控室。监控人员工作职责 第一条 衣着整洁、仪表端庄、恪尽职守、文明执勤。严格遵守作息时间按时交接班，接班者未达到前，交班者不准擅离岗位。 第二条 值班时禁止在室内吸烟、吃硬壳食品、带耳机听音乐、会客聊天，使用警务专线拨打私人电话，禁止工作期间打瞌睡。 第三条 坚守工作岗位，认真、如实地填报工作记录，发现或发生突发事件，应及时准确传达出警方位、类别等信息。 第四条 监控工作日志，交接班记录、监控影像资料，要妥善保管，任何人不的私自涂改、撕页、删洗原始记录或资料。 第五条 遵守技术防范监控工作规程，熟悉前端报警、监控装置的布防位置、性能，及时掌握运行情况，准备处置报警和可疑情况。 第六条 遵守保密规定，不对外泄漏技术防范系统的设置情况，不得向外谈论尚未侦破的录像内容及有关情况。 第七条 爱护监控设施，定期进行设备维护保养，保证监控设备正常运行，设备发生故障时，及时通知专业人员检查、维修，不得擅自拆看。 第八条 做好监控室通风防护措施，保持室内温度，严防爬行动物入室咬线。仪容仪表规定 第一条、工作人员上岗时必须统一着装，穿黑色皮鞋，佩戴工作证，服装必须干净、整齐。第二条、执勤时要求举止文明、大方、端庄、精神，不得插腰、袖手、伸懒腰、搭肩挽臂。第三条、执勤时禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤、戴歪帽、穿拖鞋或打赤脚，不准佩带装饰品及项链。第四条、工作人员不准留长发、蓄胡子、留长指甲、留长鬓角、刺纹身、头发不得露于帽檐外。第五条、执勤时不准边执勤边吸烟、吃零食、哼歌曲、吹口哨、带耳机听音乐。第六条、执勤时要求精神饱满、姿态良好、动作标准、举止大方。第七条、执勤时不得随地吐痰、乱丢杂物、不得挖耳、抠鼻孔，不得敲桌椅、跺脚、翘脚。第八条、全体工作人员做到“微笑服务”，对待商户应友善热情，严格遵守文明用语，礼貌待人的规定。文明服务管理规定为给广大商户营造温馨和谐的理想环境，提供优质、文明的服务，特制定文明服务管理规定：第一条 全体安保人员、管理人员必须统一着装，佩戴工作证，注意仪容仪表整洁、端庄、精神饱满、动作规范。第二条 严禁穿便装、穿拖鞋或无证上岗，保持服装整洁，工作证牌破损或遗失应及时补办、更换。第三条 全体安保人员、管理人员举止要文明有礼、热情大方，给商户或来访人员留下良好形象，严禁与商户和来访人员发生争执，纠正处理违章时，要以理服人不得训斥。第四条 执勤或办公时间禁止吃零食嚼槟榔、哼歌曲、上网聊天、串岗离岗、打瞌睡、做私活，严禁在工作时间内嘻闹追打或聚集打牌。第五条 安保、管理人员禁止蓄胡须留长发、染头发、刺纹身，执勤或工作时不得戴装饰物，不得穿奇装怪服，以免引起商户或同事的反感。第六条 虚心听取和接受商户的意见或投诉，认真记录商户所反映的意见或投诉，及时向主管领导汇报，在与商户作解释时，应不急不躁，态度诚恳，语言温和。第七条 安保人员在值岗或巡查时，要多看、细查、多听、细嗅，不留安全隐患，发现问题及时处置，确保巡查质量，保洁员、维修员在工作时发现可疑情况及时与警务人员取得联系，形成联访体系。第八条 执行二级物业服务标准，实行24小时服务体系，按保养维修规定按时保养，确保设备正常运作，及时受理，解决商户急难求助，急修一小时内到场，其他报修按双方约定时间。第九条 保洁人员按照物业服务标准，每天对共用楼道、电梯间等进行清扫，不留卫生死角，按规定每周对步行楼梯、扶手进行一次擦、拖、扫。第十条 不定期地开展公共秩序、消防安全、物业管理、消防安全等方面的宣教。消防管理规定为加强消防安全工作，保护公共财产和物业使用人的生命财产的安全，根据中华人民共和国消防管理条例，结合物管实际特制定消防管理规定：第一条 消防工作应贯彻“预防为主、防消结合”的方针，负责物业管理部门其职责。1、认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作的指示，开展消防宣传、普及消防知识。2、定期检查消防器材，落实消防措施，纠正消防违章，整改安全隐患，监督动火作业；3、告诫物业使用人禁止在消防通道、走廊、电梯门前，堆放杂物，时刻保持畅通；4、发生或接到火灾报警，及时向消防部门报警，迅速组织警务人员实施补救。第二条 消防通道严禁停放车辆，堆放杂物，禁止占用、封堵消防通道、安全出口、楼道走廊。第三条 任何人不的损坏消防设施和器材，不得损坏楼道、走廊、安全出口的照明用具、消防标志。第四条 禁止在经营场所贮存烟花爆竹、雷管、炸药、易燃易爆、有毒放射性等物品。第五条 遵守安全用电管理规定，严禁乱接乱搭高压电源和超大负荷使用电器。第六条 禁止在经营场所焚烧香火冥钱、纤维塑料、木质制品或其他废旧物品，禁止在楼道、公共场所燃放烟花爆竹，电梯间内严禁吸烟。第七条 室内装修严禁乱接电源，装修场地应配备灭火器材，需要气焊作业的，必须到物管处进行申请，办理动用明火许可证在专人监护下方可施工。卫生管理规定为搞好公共环境卫生，给广大商户营造一个干净、舒适的经营环境，特制定卫生管理规定：第一条 各楼层走廊、电梯等候间等是全体商户共同使用的场所，人人都有维护场所清洁卫生的权利和义务。第二条 各楼层的楼道、走廊不的堆放杂物，阻碍交通，不得在楼道、走廊、电梯间内乱丢果皮纸屑或随地吐痰。第三条 商户不得将垃圾随意乱丢。应用完好的塑料袋或容器将垃圾装好，放置指定的地点。第四条 保洁人员按照物业服务标准，对楼道走廊、楼梯扶手、电梯间、公共场所、消防器材进行清扫、擦试、拖洗。不留卫生死角。第五条 保洁人员每天对各楼层进行两次（上午、下午各一次）垃圾的收集处理和清扫，保证经营场地的清洁、舒适。第六条 保洁人员工作期间应衣着整洁，配证上岗，清扫公共场所时不得免影响商户经营。工作时间不得做私活。设施设备管理规定 为科学、规范管理共用公共设施设备，确保设施设备处于正常运行状态，特制定设施设备管理规定：第一条 建立完备齐全的设施设备技术档案，严格执行设施设备操作规程及保养制度。第二条 制定设施设备运行、保养、维修、更新改造的制度和计划，完善保存技术资料及检查、维修、保养原始记录。第三条 配备技术娴熟的设施设备专业管理人员，持证上岗。确保设施设备正常运行，维修及时，按时保养。第四条 确保消防设施随时处于正常使用状态。定期检查消防设施的备用状况，及时更新更换和保养消防设施。第五条 对公共照明、楼道照明、声控开关、安全通道指示，电梯间照明、排风、报警装置、地灯、亮化进行检查，保证完好率95%，发现问题及时维护、更换，并做好维修保养的计划和记录。第六条 配电、发电机房严禁闲杂人员进入，室内禁止吸烟，遇到停电、跳闸，及时发电，复闸送电，机房经常保持整洁，通风。第七条 机房重地应配备消防器材，绝缘防护工具、窗户、排风口应安装网式防护装置谨防老鼠或小动物进入，咬毁电缆、地线或设置。第八条 设施设备检修保养，严禁维修管理人员违反操作规程，要在作业区醒目地方设置警示标志，严禁他人进入作业现场或合闸，杜绝事故发生。第九条 公共配套设施的大、中型项目维修，应及时向物管部经理提出书面报告，由主管部门审核通过批准维修。维修人员工作职责第一条 维修人员上岗必须衣着规范、整洁，佩证上岗，服务热情，维修及时，规范操作，确保设备设施完好正常。第二条 建立和完备设备设施的技术资料档案工作，对所有设备设施建立维修维护制度、计划和台帐。第三条 每周应对公共区