东莞香市影视城项目投资方案.doc

东莞最后的高回报投资商机东莞最后的高回报投资商机东莞香市影视城文化旅游综合经营项目投资方案深圳市巨谷文化投资有限公司一、 吸纳投资一千万，十年回报一个亿广东省东莞香市影视城，是东莞市寮步镇政府为拍摄电视剧百年莞香而招商兴建的拍摄外景。由东莞市世博集团近五千万元征地和修建起来的影视城，期已建成建筑面积一万多平米，是完全仿照明清时代的风格，再现寮步古代香市景象的建筑物。其建筑风格和机构布局，基本都是为拍摄电视剧服务的。另外还有40多亩未开发空地和一片约18亩的小湖。寮步镇政府与世博集团的合同协议为：电视剧拍摄完毕后，影视城将作为一个独特的旅游景点，交由投资方即东莞世博房地产公司经营五十年，以收回投资。电视剧摄制完成影视城移交给世博集团后，我们通过寻找一部电视剧外景拍摄地的契机，了解到这个影视城情况后，产生了一个大胆的构想，并通过大量的调查和论证，提出了一个独具创意性的经营方案。这个方案得到了社会各界人士以及寮步镇领导、世博集团的充分肯定和认同。自此，我们开始和世博集团接触，用了两年多的沟通洽谈，提出了各种合作模式和想法，最终于2013年10月底和世博集团签订了为期十年的土地和地上附着物的租赁合同。目前，合同已生效，我们已经进驻影视城，进行前期规划设计等工作。待2013年11月29日至2013年12月19日在主会场影视城的第四届香博会结束后，世博集团即全面移交总面积85亩多的土地和地面建筑给我们，由我们维修加固并完善消防水电等基础设施后，按照我们策划的全国独有的经营方式经营十年，并约定十年到期后可优先续租。在合同签订之前，我们经过了长达两年多的调查论证，各界经济人士都普遍赞誉我们的构思独特新颖，举世无双，在各种经营活动同质化倾向非常明显的今天，可谓独树一帜，具有独占性和不可复制性的经营优势，在全国属于独家经营，因为认为我们的经营方案风险最小，赢利能力最强，属于一个在全中国都没有竞争对手的经营项目。根据我们和世博签定的合同，结合我们项目经营能够达到的经营效果，经过反复估算，仅在已经签订的十年的租期中，按照最保守的经营收益计，即可实现不少于两个亿的经营纯收益。故此，该项目的核心指标为：需吸纳资金1000万元经营期10年预期回报收益10000万元。二、 经营思路东莞香市影视城位于东莞寮步镇规划的香市旅游文化产业园区内，属于香市文化公园的一部分，有强烈的政府背景。百年莞香电视剧摄制完毕，影视城移交给世博集团后，由于世博没有好的经营思路，影视城地处位置也不是一个成熟的旅游、商业社区，传统的常规经营方式和项目根本无法做活这片物业，所以世博接手后的两年多里，只偶尔接待一些剧组拍摄，收取的费用仅够值守人员的工资，数千万投资的利息都无处产生，除镇政府香博会期间对已有建筑进行一些必要的维修外，已建成的地面古建筑基本处于任凭风吹日晒，空置失修状态；已征用的未建土地，也处于荒芜中。也有个别商家试图租赁用于特色婚纱拍摄基地和特色餐饮城等，但均因预估可创造的收益太低，能给到世博的租价连兴建时投资的银行利息都不够支付，所以世博集团一直让这片物业空置着，使得影视城成了寮步镇政府和世博集团的一块心病，形同烂尾楼。我们之所以愿意以高出其他人很多的租价承租下这片物业和土地，主要是基于我们对影视项目运作的熟悉和独创性经营思路。概括起来基本的经营方式为三点：1、用一部长篇古装电视连续影视剧拍摄做为经营的核心支撑，还原影视城作为电视剧拍摄场景的核心功能我们早已以明代后期为时代背景，明代寮步香市为基本场景的古装电视连续短剧香市拍案惊奇，放在香市影视城这个再现了明代香市建筑风貌和集市格局的场景内常年拍摄，计划每周摄制一集，全年五十多集，可持续不断拍摄500集以上，拍摄制作期同时可以持续十年之久。除了已建好的明代古建筑外，未开发的空地我们也统一按照古代香市和明代的风貌，统一规划出各种不同的古代生活社区，由不同的商家自建自用，统一纳入整体经营大格局，打造成一个比原有建筑功能更为齐全，容纳的古代生活服务项目更多的明代生活社区。所有的场景都招揽富有历史渊源和地方特色的吃喝玩乐各类商家进驻，按照实际经营方式对外纳客，在拍摄电视剧的同时，吸纳所有对电视剧拍摄感兴趣的周边民众和全国各地的游客进场观看。为满足许多有演员情结的朋友圆梦，我们还设置许多不影响剧情和主要人物的次要角色和配角，对外招募，给有兴趣的人参与机会，以形成电视剧拍摄和到场游览民众的互动，以此吸引众多的爱好者和好奇者专程前往，把一个毫无生气的空城，变成一个摩肩接踵的人流旺地，为进驻商家持续经营带来旺盛的人气和消费大军，使香市影视城迅速变成一片抢手的热土。2、打造香市影视城为一个体验穿越到古代的新奇之城，趣味之城鉴于我们常年拍摄古装电视剧的需要，影视城内始终是按照明代时期的风貌布置并经营着。城内茶楼酒肆，当铺官衙，赌坊青楼，客栈军营，应有尽有。所有的场景都是电视剧中的场景，因此城内所有的商家和入城的游客也都成为了电视剧的群众演员。因为影视城只是我们在拍摄电视剧的一个片场，所以它不是旅游景点。所有来到这里游玩观摩体验的游客我们一律免费入城，但为保障电视剧拍摄不受干扰，所有进城的游客必须换古装把自己也打扮成古人才可进入。游客进城前必须将所有现代的物品寄存，连进城后消费的钱币都需兑换成道具银子和铜板，完成换装和化妆造型后，即可进入城内，按照古代的方式生活，在城内进行各种消费，购物，游玩。进城游客不光参与了电视剧的拍摄，更重要的是能身临其境体验到告别现代生活突然穿越到几百年前古代的感觉。这样的体验和参与方式为全国首创，独此一家，新鲜，刺激，独特，无论本地还是外地人，都有强烈的兴趣进城开开眼界。可以预期，东莞数百万外来年轻人群，都将趋之若鹜，争先恐后前往体验；外地来广东的游客，也都将把影视城作为必到之处。届时，香市影视城必将出现人满为患的火爆场面。由于容纳有限和服装准备所限，进城观光体验，基本都需要提前预约登记才有保证按时进城。这样强大的人流，单是游客必须换古装产生的服装租赁收益，和城内商家提供的吃喝玩乐的各种经营收益，已经足以会让投资人咋舌了。3、香市影视城不做为旅游景点打造，但需铸造成一个具有影视、旅游、休闲、娱乐综合功效的复合经营体旅游景点的申报打造是一件很麻烦的事，手续繁杂，管理部门多，报批时间长。我们计划在十年的经营期内，对外只强调影视拍摄外景地的功效，只按照影视外景地来进行管理。游客入城无需付费，但必须遵循不能扰乱我们电视剧正常拍摄的原则。换装进城尽管需要支付服装租赁费用，但那是一种自愿行为，可以根据每个人不同的兴趣爱好和财力情况，自行选择租赁不同档次的服装，装扮成不同阶层的古代人。入城后的消费也是体验类的，都是为了营造逼真的生活场景，满足拍摄需要。因此，不能接受我们摄制组现场管理要求的游客我们是谢绝入内的。而入城的游客，可以游玩欣赏体验的项目非常多，他们只需要按照仿古的方式生活即可，没有表演要求，加上我们的摄制组也大多是隐蔽拍摄，游客很难发现拍摄机位，所有人都可以没有任何心理负担地进行生活化演出，完全属于本色表演。每个人在离开后，将会收到入城期间制作的该集电视剧的视频文件，除了自己欣赏，在剧中寻找自己的身影，还可以作为向亲朋好友炫耀的资本。除此，进城的游客是真实地在城内消费，城内各种名目繁多的消费项目，可以让游客享受到别处享受不到的各类服务和体验，出城后，都会觉得不虚此行，大呼过瘾。这样口碑相传，加上我们不间断的各种推广宣传，香市影视城实际上就成为了一个中国最新奇独特的不是旅游景点的景点，人人都会以到此一游为荣。城内戏楼实景效果图城内青楼效果图城内赌坊效果图城内官衙效果图三、 经营前景分析东莞是个旅游客源输出大市。全市常驻人口和暂住人口总和超过了1000万，每年东莞市外出旅游人群都超过100万人次，用于旅游消费的总额都在20个亿以上。然而东莞由于历史和自然的原因，没有什么叫得响的旅游文化资源。正如市旅游局领导所讲：“在观光方面，东莞存在明显的短板。东莞没有名山大川，也没有名刹古寺”。而东莞已有的国家4A级景区7家，松山湖风景区、观音山国家森林公园、鸦片战争博物馆、华南MALL、科技馆等5处景点和正在申报的粤晖园、东莞香市动物园等，除鸦片战争博物馆外，其他景点和全国多如牛毛的景区景点相比，没有任何独特性，不足以吸引本地游客和外来游客。因此，东莞无论是打工一族的休闲娱乐，还是白领富豪的猎奇观光，都不能在本市内找到一个可以强烈吸引他们前往的场景。而我们打造的香市影视城影视旅游文化综合项目，正好弥补了这个短板，运用独特的思路，把香市影视城打造成了一个全国独有的体验式古代生活社区，让每个来这里的游客都能体验到前所未有的穿越古代的感受，并能花一天时间告别现代喧嚣的都市生活，回归到数百年前，用古人宁静祥和原生态的方式生活，真正让游客有刻骨铭心的体验感受。以我们这样全国独有的方式经营，完全可以预期在十年的时间内，至少能吸引到东莞一半的人口来到这里体验观光，同时还能源源不断吸引到外地游客来到，这样估算，十年间总接待人数至少不低于800万。如果实现了这个目标，那将是一个非常令人振奋的经营业绩，将会给投资者带来意想不到的巨大收益。四、 经营目标预期按照我们的经营思路，电视剧拍摄经营另由影视公司负责，我们不参与利益分割。影视城主要收益来自游客的服装租赁和消费。我们用两种方式来计算基本收益，一是预期的最低经营目标，一个是实际可能达到的经营目标。一、我们的经营预期，按照一个非常保守的游客量，即每年只吸引到不足40万人观光，平均每天1000人进城游览（影视城已有建筑和待开发空地建设好后可容纳5000人以上），每个游客按平均消费200元计（主要指租赁服装，茶水饮食，购物，游玩，体验等），每天经营收入可达200000元。其中服装租赁收益为主项，平均每套服装收益按100元计，则每天收益为10万元，商家经营收益按10%抽取场所和管理费用，日收益为10000元，每天我们经营收益可达11万元元，全月收益为3300000元，全年总经营收益为4000万元左右。世博每年的租赁费为400万元。每年的管理、维修成本大约为600万元（指满足平均每天1000游客的基础上）。税费预计为300万元（指经营总收入在3000万以上时）。经营团队的奖金为10%约300万元。实现这个经营目标所需的总费用1600万元左右。收支相抵，再除去一些不可预估的费用开支，每年实际赢利至少为2000万元以上，十年总盈利则不低于两个亿。二、如果按照正常的客流量计算，那每年应该能吸引到100万左右游客。这其中国家法定假日和周末假期每天平均4000左右游客进场，非节假日平均进场1000人，那全年的进场总人数将不低于80万人，全年的经营总收益将超过9000万元。除去各种运营成本，每年的纯收益将达到6000万以上。以此推算，投资人少则可获得不低于100%的年回报收益，多则可达到400%以上的年回报。而本项目投资和旅游景点投资基本相同，一次投资，即无需再次投入，源源不断的客源就是滚滚财富。另外有规划为古代酒吧，古代风情客栈，明代军营等餐饮住宿游乐设施的建设项目，计划建设一百二间客房，可容纳不少于二百人的酒吧街和游乐性质的军营，项目总体日创造综合收益预估为三万元，全月收益九十万元，除去经营成本三十万元，每月可盈利六十万元，全年可盈利七百万元。四、投资方式及回报1、股权投资：本项目计划用东莞香市影视城管理有限公司20%的股份，置换300万股权投资。该笔入股资金可以是一人投资，也可以分拆为两到五个股东入股。所有投资者的股份将在注册成立的东莞香市影视城管理有限公司的工商注册资料中体现。投资股份超过10%的，可进入公司董事会，参与具体经营的决策和管理监督。低于10%的股份持有人按照股份公司股东的权益享有各种权利义务，占前五位股东的进入公司董事会，董事长由董事会推举产生，经营团队只能由项目所有人组建并掌握经营权。按照经营预期分析，当实现最低经营收益时，20%股份可获取400万元的年收益，年收益率为130%；若实现了预期的经营收益，那20%股份即可分得1200万的分红收益，年收益率则为400%。2、新建项目投资：影视城红线内待建和改造项目占地38亩，为一个古代酒吧街，一个包含餐饮农庄的120间客房的古代风情客栈，一座可以容纳一百人体验游乐的古代军营，射箭场等，改造酒吧街需资金一百万，建造客栈和军营需资金600万共需投入资金700万元。该项目由投资人投资后单独获取全部经营收益，我们负责代建代管，财务独立，由投资人管理。该项目属于低风险项目，客栈既可对内，也可对外经营，根据业内人士预估，正常开业后，一年即可收回投资，剩余九年合计可获得纯收益为6300万元。3、天使投资方式：本项目亦可用20%的股权，置换1000万天使投资。天使投资人持股期间每年可按股比享受分红，上不封顶。天使投资期为两年，两年期满，由公