(常)保利星海屿市调报告.doc

市 调 报 告调查日期：2012-12-04 市调人：李凯基本信息： 案名：保利星海屿注册名：暂无投资商：保利地产基地位置：嘉定裕民南路333号开发商：上海保利茂佳房地产开发有限公司售楼处地址：嘉定区白银路580号（永盛路口，司法中心对面）营销代理：保利锐驰有限公司售楼处电话：59106666建筑类别 ：小高层 高层建筑类型：21幢高层小高层开盘日期：2012年11月26日工程进度：2014年8月交房入住时间： 预计2014年年中结构：混凝土剪力墙结构建筑面积： 259159平方米贷款银行：中国工商银行占地面积：95566平方米层高：3.1米容积率：1.89绿化率：35%主力面积：目前开了90130平方的精装房得房率：82%主力房型：目前开了两房和三房平均单价：18000元/平米单价范围： 17000-19000元/平米车位数：2805物业公司：保利酒店物业物业费：2.3元/平方米月总户数：当期户数890户车位租金：未定位置图： 位置分析保利星海屿位于嘉定新城的中心区北部。北至洪德路，东至德富路，南至白银路，西至永盛路。临近轨道交通11号线白银路站，周边建筑以新城配套为主，南面为司法中心、东云街，西面为新城幼儿园、妇幼保健院，东面临近保利家园、剧院、远香湖，并且是保利置业集团2012年推出的首个全装修高层公寓，建筑外立面以现代风格为主。目前周边无配套，公交车站只有一个，步行至地铁站大约15分钟，生活不便利，没车基本什么都不方便，以后配套起来了会改善，项目环境不错。中小学：新城小学、交大附中、华师大二附中综合商场：沃尔玛、天霖广场、弘基广场等幼稚园：蒙特梭利幼儿园、中福会幼儿园、新城幼儿园 银行：中国农业银行邮局：中国邮政储蓄银行医院：妇幼保健院、瑞金医院其他：东云街、西云楼、司法中心、远香湖、保利凯悦酒店、保利大剧院户型分析92平方两房全朝南，南北不通，没有做到全亮间，客厅主卧面宽一般，阳台也不大，没有玄关我们的91是南北通的109平方三房109做三房太勉强，房间都很小，已经很紧凑了过道还要浪费很多面积，餐厅和厨房太远，卫生间在生活区里面，功能区域设置混乱，客厅阳台朝北跟我们的114比完全没有竞争力 0w0131平方三房南阳台太小，面宽进深比不优，勉强做到了动静分离，面积配比也一般，很平庸的套型 ()售楼处大堂很大当时去的时候是工作日中午，没什么人，现场只有一个业务员在接客户，门口也没人，空台的在干自己的事，讯问后说让跟着那组客户一起去看样板房，态度一般。到样板房后解说尚可，专业度尚可，由于是精装房所以对装修品牌讲解较细致，台湾腔很严重不知道是不是个例 = =# 七、SWOT分析优势：1、保利品牌优势，口碑保障2、离地铁站还算近3、精装房，省心省力4、小区环境好劣势：1、目前生活配套几乎没有2、性价比不高3、楼间距不大，低楼层采光很差4、户型开间较小，影响居住舒适度机会：1、借助马陆和嘉定新城附近的配套2、算半个地铁房3、精装品质不错4、未来规划不错威胁1、同区域竞品较多，分流客户2、户型一般3、交房的时间比较晚4、版块内短时间内不会有成熟的商业配套，生活较不方便八、与本案的差异差异点保利星海屿嘉宝紫提湾产品分析与攻击说辞生活配套周边目前没有配套设施业主出行5分钟内即可到达周边商业设施强调配套有无的差异性交通11号线银城路站11号线马陆站1200米，公交有沪唐线、沪钱线等公交线路，距A12马路出口800米地铁是双刃剑，交通方便了，随之人员也变得复杂社区人车分流，绿化率35%完整的人车分流设计，46%绿化率 绿化一目了然户型91的两房，109和131的三房，均为精装主力以91平米、114平米两房，124平米、127平米三房91的南北不通透，109和131的户型也