投资常见问题.doc

投资常见问题及办理流程1、 投资收益怎么保障？答:：a，如果是托管资金，公司会在每月6日按时支付到客户银行账户，b，如果是直接投资，投资收益在付款给贷款方时，由借款方提前支付。2、 投资风险怎么控制？答：资产抵押风险控制办法：首先公司风控部会对借款方进行全面了解，包括借款用途和还款来源，以保证到期时有钱偿还本金；其次借款方有足额资产抵押，出借金额最多为抵押资产额的70%，且到房交所和公证处办理了正规手续，如不还款可直接处理资产；再次还有公司为其做担保，如果客户不还钱可由公司提前垫付偿还，然后再去追偿。双保险确保本金无忧。3、 一套房子不能处置？答：如果是一套房子贷款，除了签订借款合同外，另外签一个房屋买卖合同，如果不还钱可直接以债权来购买该房产，第二，由于办理了房屋的全权委托公证，如果融资方不还钱，抵押权人和受托方可以直接将房产解除抵押登记，然后进行变卖。4、 资产重复抵押怎么办？答：如果已抵押的房产在办理抵押登记时，房交所是有记录的，是不能再二次办理抵押登记的。5、 合不合法，会不会是高利贷？答：最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见的有关规定：“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍”。 银行一年6.56%，四倍即26.24%，每月只要不超过2.18%即收法律保护。公司贷款费用包括两部分，一是投资人利息，每月2%，不超过银行同期利息的4倍，另一部分为中介费和担保费每月1.5%左右（中介费收多少法律都没有明确限定），总计费用3.5%，所以这是合法的，也不是高利贷。6、 是否属于非法集资？答：钱不经过公司账户，所有借款都是出资方直接将出借款项达到融资方指定的银行账户，是客户之间的直接借贷模式，所以不属于非法集资。7、 投资年收益是多少？ 答：一般能达到20-30%，根据你选择的投资产品不同，其收益不一样。8、 年收益是不是少了点？答：大家都知道，收益和风险是成正比的。高收益肯定风险也高。现在银行存款利息一年才3.50%，银行理财产品的收益最高也不过6-7%，并且还是预期收益，至于年底能否得到那么多还是未知数。而我们的收益平均能达到20-30%，而且收益有保障，风险几乎为零。并且中国的行业平均利润率也不超过15%，且存在一定的风险，所以来说其投资收益并不少。举例：你投100万元买一台挖掘机，正常情况需要3-4年才能收回成本，我现在算你2年半收回成本，那么你2年半后，你的机器本身折旧至少达50%，也就是说你2年半后总价值150万。如果100万投资，年20%，复利计算，2年半后，你的总价值为158.4万，比投挖掘机回报高8.4万，且无风险，少费精力。9、 委托公证是办理给谁？答：根据规定，受托人不能为抵押登记的抵押权人，所以在办理委托公证的时候，受托人必须是除抵押权人以外的第三人。因为大通在这个借贷角色中，起到的是担保和中介服务角色，所以人应该是大通公司的经办人员。10、 你们这个是理财产品吗？如果是？可以理解为金融机构发行的理财产品吗？答：首先我们可以肯定的告诉大家我们的这个不叫理财产品，理财产品的定义是：即由商业银行自行设计并发行，将募集到的资金根据产品合同约定投入相关金融市场及购买相关金融产品，获取投资收益后，根据合同约定分配给投资人的一类理财产品。我们提供的是一种投资方法。11、 凭什么相信你们，来你们这投资?答：我现在教受大家的是一种投资方法，你可以通过我们来投资，也可以自己投资，相信我们是你对我们的认可，因我们有专业的团队和长久的积累，来我们这里能给你赚钱和降低风险。12、 万一客户住在房子里不走我们如何处理？答：我们除了办抵押登记外，我们还办理了委托公证，客户不还钱我们可以直接处置房产，将房子出售，当我拿着房产证来还不走的时候我可以报警，因为房子已经是善意第三人所得，手续齐全，法律会给予保护。13、 投资收益和风险并存，为什么在大通基本上是零风险呢？ 答：投资本应该有风险，只是因为你把本来就不大的风险转嫁到大通公司了，所以说你的投资没有风险。作为出资方拿资金出来所得的收益为何只能和担保方所得的差不多，主要原因就是大通在承担风险，大通办理的每笔贷款都会预提风险准备金，在发生风险的时候用这笔预提风险金进行赔付。不是没有风险，大通只是作为一个负责任的公司把风险承担了，让出资方没了风险罢了。14、 比如公司现值一个亿的资产，拉了30个亿的托管资金，那怎样保证我们投资客户的本金安全？答：首先这30个亿的托管资金并不交给大通，而是直接借给融资人，如果没有放出去，其托管资金是在投资人自己银行账户的。其次，如果放出去的这些托管资金，其抵押的资产是有出资较多的投资人和公司授权的人作为抵押权人，老板是没权利和机会卷款的，所以本金肯定是安全的。15、 你们公司的经营范围好像没有现在的业务？答：我们的是中介业务，你可以再仔细看看营业执照。我们公司不属于金融公司，我们只是一个中介和担保的机构，我们的主管部门是工商局。16、 业务办理流程是怎样的？能否举例说明一下？答：融资顾问受理融资申请（收集资料）签订融资服务协议风控现场审查核实资料真实性综合评审知会投资人办理抵押登记办理公证（借款公证、委托公证）签订借款合同、债权转让协议、房屋买卖协议放款。例：A：借款人张三，通过朋友介绍了解大通可以提供融资服务，来到大通融资超市了解融资情况。受理人为大通融资顾问刘某，刘某按以下步走为张三融到了资金。第一：了解到张三是石柱县房地产开发商老板，这次借钱是因为其在石柱县买了一款土地，现在需要交土地出让金，共计345万。（借款用途合法）；第二：张三这次借款时间大约6个月（借款期限）；第三：张三的还款来源是其他几个在建楼盘的销售回款来偿还或银行贷款来还款；第四：担保物用的是石柱县长途车站旁边的商铺做抵押担保，面积是2550平方米，当时的市场售价为3300元每平方米。因为其用钱紧急，所以通过民间贷款。提供的资料有商铺的房产证、身份证、公司章程、股东决议、婚姻证明、银行流水、财务报表、营业执照、税务登记证、组织机构代码证、 拍买土地的证明等。张三同时填写了大通融资申请表。融资顾问受理融资申请（收集资料）B：融资顾问刘某收集上述资料后，与融借款人张三签订了融资服务协议，收取了诚信金2000元。收取诚信金的目的是需要张三对其提供的资料和陈述的事实负责。签订融资服务协议C：融资顾问刘某将上述资料交予风控部，风控部根据提供的资料对借款人进行现场考察，包括借款人在当地的口碑、信誉、欠账以及房产价值的评估等等，房产价值的评估办法是先在周围居民了解房价，然后到二手房公司以买方的名义咨询房价，这样得出的房产价值是相对比较合理的，然后在这个价值的基础上打折50-60%作为最终放款价值。经过评估了解到张三在本地是属于最大的房地产开发商之一，在开发的楼盘有4个，属于身价在5000万以上的老板。外面有一些欠款，但是都用房产做了抵押的。本身房产评估价2楼在3600一平方，三楼在3000一平方，其中二楼1702个平方，三楼有851平方，价值总共为8676600元，按5折计算应该是430万。所以说资产算是比较足值。并对房产进行了拍照风控现场审查核实资料真实性D：风控部、财务部、业务部和项目部四部综合评审，最终决定给借款人张三放款345万；综合评审E：将房产贷款的信息知会了公司登记的出资人杨XX、黄X、陈X，预约出款比例分别为165万、125万、55万，公司安排出资方以及大通融资顾问刘某、经办人员唐X千万、风控人员一起到石柱现场调查，客户对其价值予以认可；知会投资人F：在当地房交所办理抵押登记，二楼办给杨XX和陈X，三楼办给黄X，将张三名义下的房产抵押到三人名义下，实际上上述三出资人已经拥有了所有权，但是在没过户之前使用权归属于借款人张三。由于办理抵押登记需要7-10个工作日才能办理完毕，这时房交所会给出资方一份受理回执单，在办理完毕后可以凭借回执单到房交所领取他项权抵押登记证。办理抵押登记，另附房交所抵押合同，附件一G：三出资人和借款人张三、大通经办人员唐X一起到公证处办理了委托公证和赋予强制执行效力的借款公证。委托公证的受托人不能为抵押权人，办理委托公证的目的是在借款人不能还款时，受托人和抵押权人可以那种委托公证直接对房子进行转卖，以控制风险。办理借款公证的目的是在做第二重法律保障，在借款人不能按时还款的时候一可以直接转卖房产收回本金，二可以通过公证处直接开强制执行书，交法院执行借款人的财产，避免打官司耽误时间。委托公证范本见附件二，借款公证范本见附件三H：大通与出资方签订债券转让协议（见附件四），为出资方做第二重保障，让出资方不承担风险，从而全部转由大通承担。因为大通购买了出资方的债权，为了更好的保护大通的权益，所以大通公司需要与借款人张三签订房屋买卖协议（见附件五），用出资方的债权来购买借款人的房产。I：张三向出借方分别出具借条，并写明将款项打入的银行账户，出借方按照借款人提供的账户分批划款。在第一笔款到达借款人银行账户后，借款人按照约定支付出借人的利息和大通公司的融资服务费和担保费。在收到上述费用后将剩余款项划到借款人账户。出借方需要保管好打款凭证。J：在贷款过程中，大通会对借款人进行贷中跟踪，以保证能按期还款。还款后，大通与出借方一起到借款人所在地房交所办理解除抵押登记手续，并将所有借款原件归还给借款人张三。办理完毕。附件一附件二公 证 书中华人民共和国重庆市大渡口公证处委 托 书委托人：张三，男，一九xx年x月x日出生，公民身份号码：510221xxxxxxx受托人：唐x，女，一九x年x月x日出生，公民身份号码：500107xxxxxx我委托唐x为我的代理人，并以我的名义全权办理位于重庆市石柱县X街X号附X号房屋（房地产权证号：XXX房地证2008字第xx号）的如下事宜：一、办理向银行归还上述房屋贷款的手续；二、办理解除抵押登记手续；三、代为领取上述房屋的房地产权证等相关的资料；四、签订出售上述房屋的买卖合同并代收售房款；五、办理上述房屋产权买卖过户登记手续；六、办理上述房屋的国有土地使用权过户登记手续；七、如买方需二手房按揭购房，受托人配合买方办理二手房按揭的相关手续及抵押登记的一切相关手续并领取相关资料；八、办理上述房屋物管及水、电、气、有线电视等的过户手续；九、办理与上述房屋出售相关的一切手续。委托人在我授权范围内所签署的有关文件，我均予以承认，并承担相应的法律责任。委托期限：至上述委托事项办完为止。委托权限：受托人有转委托权。生效日期：2010年x月x日委托人：2010年x月x日委托书公证书（2010）渝渡证字第xx号兹证明张三（男、，男，一九xx年x月x日出生，身份证住址：重庆市石柱县x街x号，身份号码：510221xxxxxxx）与二0一0年X月X日来到我处，在我的面前，在前面的委托书上签名、按指印。中华人民共和国重庆市大渡口公证处公证员 二0一0年x月x日附件三借 款 合 同合同编号：出 借 方： 借 款 方： 联系地址： 联系地址： 电 话： 电 话： 担 保 人： 联系地址: 电 话： 一、借款用途 二、借款金额借款方向出借方借款人民币￥ （大写： ）。三、借款利息 自支用贷款之日起，按实际支用数计算利息。在合同规定的借款期内，利息为 。借款方如果不按期归还借款，逾期部分每天加收违约金 。四、借款期限为 个月，从 年 月 日起至 年 月 日止（最终从借款方收到借款之日起算借款期限）。五、条款变更 因国家变更利率，需要变更合同条款时，由双方签订变更合同的文件，作为本合同的组成部分。六、权利义务出借方有权监督贷款的使用情况，了解借款方的偿债能力等情况。借款方应如实提供有关的资料。借款方如不按合同规定使用贷款，出借方有权收回部分贷款，并对违约部分加收每天5的违约金。借款方保证按本合同规定一次性还清借款及利息。贷款逾期不还的部分,出借方有权限期追回贷款并要求借款方按每天5承担相应的违约金，且借款方承担出借方追偿该笔债务产生的诉讼费、律师费、差旅费、调查费等费用。七、担保条款（一）借款方用 抵押（质押），到期不能归还出借方的贷款，出借方有权处理抵押（质押）物品。借款方到期如数归还贷款的，抵押权（质押权）消灭。借款方提供 为担保人，担保期间为二年，从借款期限届满之次日起算，以确保本合同的履行。担保人愿就借款方所有债务（包括本金、利息、违约金、诉讼费、律师费、差旅费、调查费等费用）负连带偿还责任，并抛弃先诉抗辩权。（二）借款方必须按照借款合同规定的用途使用借款，不得挪作他用，不得用借款进行违法活动。（三）借款方必须按合同规定的期限归还本金。如不能按时偿还,需提前十个工作日告知出借方，经双方同意后方可展期。担保人在此承诺无条件同意出借方和借款方的延期约定及条件，其担保责任对延期合同继续有效。（四）借款方有义务接受出借方的检查、监督贷款的使用情况，了解借款方的计划执行、经营管理、财务活动、物资库存等情况。八、本合同项下的债权，出借方可自由让与他人，借款方及担保人没有异议；借款方及担保人继续按本合同约定的方式和范围向债权受让人承担责任。九、借款方和担保人对自己提供的联系地址真实性负责，如提供的联系地址不真实导致无法收到出借方的函件，则出借方的邮寄视为成功送达。十、合同争议的解决方式 本合同在履行过程中发生的争议，由当事人友好协商解决，也可由第三人调解。协商或调解不成的，可由任意一方依法向_人民法院起诉。十一、本合同未做约定的，按照中华人民共和国合同法的有关规定执行。十二、本合同一式两份，双方各执一份，签字（盖章）生效。出借方： 借款方： 身份证： 身份证：连带担保人：身份证： 出借日期： 年 月 日合同签订及履行地：重庆市南岸经开区具强制执行效力的债权文书公证书(2011)渝渡证字第XXXXX号申请人：出借方：XXX，男，一九XX年X月XX出生，身份证住址：重庆市南坪五小区，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。借款人：XXX，男，一九XX年X月XX出生，身份证住址：重庆市沙坪坝区石小路，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。公证事项：赋予借款合同强制执行效力申请人于二0一一年三月二十四日自愿向我处申请办理借款合同公证并赋予其具有强制执行效力。出借方向本处提交了下述证明材料：身份证；借款方向本处提交了下述证明材料：房产证，土地证；二、借款合同；三、身份证；四、婚姻状况记录。经查，申请人双方协商一致签订了前面的借款合同，合同订立时双方具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。申请人双方在借款合同中约定：（一）、出借方向借款方出借人民币伍拾万元正；借款期限为六个月（自2011年3月24起，至2011年9月23日止）。（二）、申请人双方对以上借款本息明确无疑义；（三）、借款方提供重庆市沙坪坝区石小路XXXX号房屋一套产权作为抵押。出借方、借款方对借款合同进行约定如果借款方到期不履行或不完全履行借款合同，出借方有权根据中华人民共和国民事诉讼法第214条的规定，向有管辖权的人民法院申请强制执行。依据上述事实，兹证明申请人双方于二0一一年三月二十四日在重庆大通投资管理有限公司自愿签订了前面的借款合同，双方当事人的签约行为符合中华人民共和国民法通则第五十五条的规定。合同内容符合中华人民共和国合同法的规定，合同上双方当事人的签名、捺指印事实。根据中华人民共和国民事诉讼法第二百一十四条、中华人民共和国公证法第三十七条和最高人民法院司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知的有关规定，自前面的借款合同生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。中华人民共和国重庆市大渡口公证处 公证员：XXX二0一一年三月二十七日附件四债权转让协议书编号：转让方： (以下简称甲方)受让方：重庆大通投资管理有限公司 (以下简称乙方)地址：重庆市南坪万凯新都会8楼 电话年 月 日，甲方与借款人 签订编号为 的借款合同，约定借款期限 个月，借款本息共计 元，到时借款人一次性付清本息。 为确保甲方的资金安全，甲乙双方本着平等、自愿的原则，经过充分协商，依法达成如下债权转让协议，以供双方共同遵守： 一、如借款合同到期，有抵押物的借款人提前申请展期的，并能按时支付展期费用的，在征求甲方同意的前提下，可给予展期，但最长时间不超过一年，如展期一年还不能偿还借款的，借款人未偿还的借款部分由乙方在 工作日内先行向甲方支付该笔款项。二、甲方将借款合同项下对借款人及担保人享有的所有债权全部转让给乙方行使。三、本协议生效后，甲方应配合乙方办理抵押权（质押权）过户登记手续。四、本协议经甲、乙双方签字（盖章）后于 年 月 日生效。五、届至 年 月 日，如本协议约定的标的物（交易对象）不存在，则本协议不再履行。六、其他约定： 。七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。八、本合同在履行过程中发生的争议，由双方友好协商解决，也可由第三人调解。协商或调解不成的，可由任意一方依法向 合同签订地 人民法院起诉。转让方： 受让方： 年月日 年月日 合同签订及履行地：重庆市南岸经开区附件五房屋买卖合同合同编号：卖方(以下简称甲方)姓名： 电话： 地址： 邮码： 买方(以下简称乙方)姓名： 电话： 地址： 邮码： 第一条房屋的基本情况。甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于 ;位于第 层，房屋结构为 ，建筑面积 平方米(其中套内面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米)，房屋用途为 ;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号)(房地产权证号)为 。第二条土地使用权性质。该房屋相应的土地使用权取得方式为 ;土地使用权年限自 年_月_日至_年_月_日止。（以划拨方式取得土地使用权的，甲方保证该房屋可以过户转让，并取得相关批准文件，承担补缴政府相关的税费、规费、土地收益金等费用，乙方无须承担补办土地权属性质变更手续的责任及由此产生的费用）。第三条价格。该房屋售价为人民币每平方米 元，总金额为人民币 元（大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 圆整）。第四条付款方式。乙方应于本合同生效之日起_日内向甲方支付全部价款人民币 元（大写： 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 圆整）付款方式为 。第五条交付期限。甲方应于本合同生效之日（ 年 月 日）起_