文苑之都物业岗位制度1.doc

经理岗位职责 一、接受公司上级领导安排，上传下达，负责物业管理处全面工作，对公司认真负责。 二、根据物业管理公司职能，决定人事架构与部门人员调配、运筹、策划物业管理处各项经营管理工作。 三、制定管理处各项管理规章制度，提高工作效率，完成预定经管理和服务管理目标。 四、指导各部门工作人员培训，为业主和住户创造一个高尚的新生活环境。 五、定期召开工作例会制，总结检查前期工作布置和安排今后工作任务。 六、指导各部门开展管理工作，并考核各部门员工绩效，对升、降、调及奖罚作出决定。 七、认真执行贯彻国家法律、法规和各项方针政策，深入调查研究，为公司工作决策提供可靠的依据，使管理工作与服务逐步走向人心化、标准化、规范化、科学化的轨道。 八、咨询、调查和听取业主提出各种宝贵意见，与业主建立良好与沟通关系，协调各部门工作。 九、制定物业管理处财务审核，合理使用资金，监督费用收入情况，严守工作机密。 十、督导各部门实行优质服务，维护业主权益和物业公司的品牌和声誉。文员岗位职责 一、向管理处经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。 二、负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。 三、加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。 四、加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。 五、恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未 正公式布的决定，决议、指导等，无权传播。 六、从节约出发，审批各部门办公用品的购置。 七、办公室各类资料归类，各种文件的分类要清晰明了。 八、热情接待业主来信采访，投诉、反馈，报修登记。财务会计岗位职责 一、贯彻执行国家财税政策法规，并结合公司管理处具体情况，建立规范财务模式健立，健全内部财务管理。 二、负责管理处日常收、支情况，做到帐帐、帐据、帐表相符，日清日结。 三、进行成本费用预算，提供种类数据、制表、分析和考核，节约费用，捉高经济效益。 四、热情服务接待业主，收费准确，不重不漏，准确无误。 五、参与管理处各种活动的预测、计划、核算、分析决策和管理，做好各类帐目明细。 六、组织指导编制财务收支报表，财务成本计算，协助经理对各类成本费用进行控制。 七、负责财务历史资料、文件凭证、报表的整理，收集和立卷归档工作。 八、严格执行公司各项规章制度，严守公司机密。保洁员的岗位职责 一、为保持干净整洁、使业主享有优美舒适的生活环境，保洁人员必须在规定工作时间随时待岗。 二、尊重领导，服从分配，保质保量完成工作任务。 三、上岗佩戴工作证、佩戴服装、文明服务、作风廉洁。 四、对乱扔废物的现象应予以制止，并及时清除。 五、热情服务，对每个单位元门、电梯门、门窗、楼道、栏杆、广告、蜘蛛网、扶手、按规定标准完成任务。 六、对公共部位的服务，广场、娱乐场所、休闲、喷泉、键身房设施设备做到每天清洗抹干。 七、建筑垃圾及生活垃圾分类，按指定地点运送，做到日产日清。 八、妥善保管保洁工具，做到勤俭节约，谁领用谁负责，谁丢失谁赔偿的原则。管理员岗位职责 一、在物业管理处经理的领导下，具体行使管理、监督、落实、协调各项工作职能。 二、负责管理管理处清洁、秩序维护、维修、接待投诉、回访、交房、楼盘、整体外观。 三、房屋交房、装修验收，掌握房屋结构，承重墙体、立杆、柱、框架、支墩、梁、楼板，不准改变房屋用途，钥匙发放及托管，巡逻、监督和落实。 四、全面掌握区域内的公共设施、设备的使用过程。 五、负责管理处业主接待工作，做到仪表端正、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。 六、参加管理处的例会制、攻难关、找问题，每周作为总结，制订下周计划。 七、收集有价值的物业信息，为推动管理处物业管理工作的发展出谋划策。 八、树立“用户至上、服务第一”依法管理，公平合理的原则，对业主需要服务热情接待。 九、负责本辖区内物业管理费、水、电费等各种费用收缴工作。出纳岗位职责 一、负责登记现金日记帐，银行存款日记帐工作，做到日清日结。 二、负责保管现金，有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。 三、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。 四、负责统一管理发票和收据，做好各种领用和核销工作。 五、协助会计每月报表，清点核算各种数据综合性、准确性。 六、严格执行财务管理制度，审批一支笔，严守公司机密不得泄露。维护员队长岗位职责 秩序维护员是管理处开展服务的基层部门，做好秩序维护服务工作和加强队伍建设的基础，负责全队的工作，其主要职责是： 一、执行管理处的规章制度，做好本职工作、管理全队和各项工作。 二、做好队员的思想工作，要关，心爱护队员，了解队员的思想、工作、家庭等情况，及时发现问题，做好政治上的关心、思想上信任、工作上教导、生活上体贴。 三、不断提高队员的业务素质，要有计划的组织队员学习业务，检查督促队员管好、用好装备和消防器材，使其保持良好工作状态。 四、加强与业主保持密切的联系，熟悉业主周围的社会治安情况，发现安全隐患，要提出建议和要求，以保障业主利益。 五、认真做好考勤工作，贯彻管理处提出的“从严治队”的要求，及时、准确填报公司部发的考勤报表，并在当月25日前开展全队会议，及时总结当月情况和计划下月工作目标。 六、组织队员例会、训练、突发事件的处理及措施、消防、礼节礼貌、文明用语等。秩序维护各岗位职责 门岗秩序维护员职责 1、着装整齐，按规定上岗交接班，忠于职守，在岗时不得与其他无关人员聊天。 2、负责外来人员和外来车辆的检查，严格按规定登记。对不符合要求进入小区的人员和车辆进行礼貌劝阻，对可疑情况提高警惕，及时报告，确保安全。 3、严禁收买、推销、小贩等闲杂人员进入小区内，不准装修队擅自进入小区自找“生意”。 4、完成上级交办的其它工作。 巡逻岗秩序维护员职责 1、负责按规定巡逻路线和规定时间巡查所辖物业，留意公共秩序维护、消防情况，并作好记录。 2、负责查询可疑人员，及时将推销及闲杂人员劝离辖区内。 3、负责各责任区内的楼宇，通道，停车场，绿化地，车辆及其它公共场所的公共秩序防范管理。在当班时间内对本区域的秩序维护负有主要责任。 4、负责管好进入责任区的车辆，保持道路畅通，车辆停放有序，检查停放的车辆是否已上防盗锁；注意司机和车辆在开车前有无异样，发现可疑立即查证，以确保安全。 5、负责责任区内的清洁、绿化及公共设施设备的检查，发现问题及时通知各服务中心进行处理。 6、负责责任区内装修施工人员管理。装修材料不准随意堆放，在规定时限内不准施工，防止影响其他住户休息；余坭、装修垃圾要及时清走，不准放入垃圾桶内。监督检查业主(住户)装修现场的秩序维护、消防情况，及时处理违章装修。重大违章装修及时向管理处经理汇报。 7、负责接受业主投诉，收集业主(住户)的意见，及时通知服务中心，主动热情为业主(住户)排扰解困。 8、完成上级交办的其他任务。 监控中心秩序维护员职责 1、监控室值班的保安员要全面熟悉监控室内的设备功能和使用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有的作用。 2、负责监控中心电视屏幕的监视工作，并密切监视消防控制屏和电脑显示系统。全面观察和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析，果断决定，及时报告并与有关岗哨取得联系。 3、负责对重点部位和可疑情况的电视录象工作。 4、负责录象带的保管工作。 5、负责查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处理。负责接受白天和夜间业主的投诉，并及时通知有关专业组进行处理，积极主动为业主(住户)排扰解困，业主(住户)反映的有关问题要主动及时向有关领导和部门反映，争取尽早解决。 6、做好资料保管和保密工作，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。 7、完成上级领导交办工作。水电工岗位职责 一、负责小区所有用电、用水安全。 二、对小区用电、用水情况要了如指掌，包括用电、用水线路的走向，照明设施和电控装置、用水设施的完好情况。 三、经常巡查用电设备、线路、开关、用水装置等是否完好无损，发现问题及时报告，及时维修，不得无故拖延。每年进行两次大检修。 四、定期对配电室、楼层总开关、室外电器装置进行认真检查，排除事故隐患。因职责范围内的自身原因造成的事故由水电工本人承担。 五、按时对小区的发电机组进行保养、维修，发电机组要随时做到完好，供电所停电，小区用电必须在20分钟内发出。 六、自举行使自己的职责和权力，对小区内所有的私拉乱扯电线现象及时制止并给予处理，防止用电干，安全，同时报告给有关领导。 七、对各部门人员反映上来用电、用水的问题，水电工要及时到现场查看，应急维修事项必须立时应急处理；一般维修事项处理时间不得超过24小时；特殊维修事项在时限内无法处理的，必须向当事人说明原因，并提出处理办法，及时上报有关部门负责人，不得无故推脱；维修完毕请报修人签字确认。 八、水电工所用的常用消耗材料不多时，应及时报告物业公司购买，否则造成水路、电路不能正常工作，由水电工负责。 九、保管和爱护水、电机工具，做好材料的使用登记工作。 十、按小区实际需要抄水表、电表，并作好记载，汇总后交物业公司。 十一、确保节假日、大型活动的用电，做到安全顺利，无事故。 十二、坚守岗位，腿勤手勤，电梯、二次加压供水必需保证正常使用，设施设备维修及保养，制定设备运行登记表水电工实行工作日24小时随叫随到工作方式，不实行打卡制，手机必须24小时开机，否则引发事故由水电工本人负责。 十三、违反以上职责条款的，视情节轻重扣除奖励工资直至辞退并按有关规定承担相应责任。绿化员岗位职责 一、熟悉小区的绿化地面积和布局，充分利用和发展绿化面积，合理种植花草树木的品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化生态环境效益。 二、提高绿化养护管理的知识技能，熟悉花草树木品种，各种特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟悉使用园林工具。 三、对树木进行适当挂牌、表明品种、科属、原产地、生长特征、繁殖方法等方便居民欣赏。 四、对花草树木适时浇水，满足其生长的需要，防止过旱过涝；适量施肥，方法正确，满足花草树木的正常生长发育需要。五、根据园林功能的要求，花木分枝规律和生长特征以及环境的关系，对树木进行修剪、整形，使花木生长适当，长势优良。六、清理杂草杂物、枯枝落叶，绿化带地面干净、草地整洁、美观。七、定期对树木进行培土、松土、树木涂白，对遭受自然损害的花木及时进行修补，扶持和系苗。八、经常巡逻绿化带，严格制止在草地上践踏，倾倒垃圾或树干晾晒被子等行为，严禁私占绿化带或栽瓜果类的行为。经理岗位月考核表序号项 目绩效目标值满 分考核得分l部门工作部门工作计划完成率达100202物业费用年终物业管理费收缴率95153基础设施基础设施完好率达80以上154水、电小区内水、电正常，无投诉105设施设备设施设备维修及保养无故障106保 洁每月考核按保洁员考核标准107绿 化按绿化员考核标准58安全消防定期检查，机械正常运行59物业服务满意度根据业主的反映度，提供服务的满意度达到80以上510员工管理员工管理是否坚持管理制度5考评人意见：物业公司意见：管理员月考核表序号考 核 标 准满分得分1热情接待(2分)，并与业主建立良好的沟通关系(3分)52维修(3分)、投诉3分)、回访3分)、交房(5分)、楼盘外观(3分)173掌握房屋结构、立杆：、柱、支墩、梁、楼板、框架、监督、落实(10分)。104统一着装(2分)、佩戴上岗证(1分)、语言规范(2分)、态度和蔼(2分)、热情大方(2分)。105不迟到(2分)、早退(2分)，参加业务培训(2分)，例会制(2分)，总结、开展批评与自我批评(2分)。106各种设施设备(5分)、单元(2分)、户数(2分)、面积(2分)。117收缴各种费用(5分)，不乱收、少收、多收或不收费(4分)，掌握收费的标准和计算(4分)。138钥匙的托管和发放(2分)，物品保管、登记(4分)，各类的通知下发(2分)。89楼道牛皮藓(5分)，垃圾乱扔乱摆(5分)。1010卫生(2分)、绿化(2分)、维修监管落实(2分)。6绿化员月考核表项目考 核 标 准分值扣分情况实际得分成活率与保存率各类乔木成活率100(除捐赠树外，施工方在保护期满交付工程时已包成活)，灌木、草皮成活率、保存率达99以上，少一棵乔木扣5分；灌木扣05分。l 5分绿化养护管理1、各类植物生长良好。根据情况可扣2-3分。2、园林树木树冠基本完整，主侧枝分布均称、数量适宜、修剪合理，内膛不乱，通风透光。每处分别扣05分。总分：3、乔木、灌木、草皮及时修剪美观，花灌木、绿篱每月修剪1次。乔木修剪不及时每株扣2-3分，灌木、草皮明显参差不齐每5；扣1分。4、落叶树新梢生长正常，叶片大小、颜色正常。(根据情况可扣l-3分)5、一般条件下，黄叶、焦叶、卷叶和带虫尿、虫网的叶片不得超过5，正常叶片保存率在90以上。(每片枯叶分别扣05分)6、园林树木的主干、主枝上平均每100cm2介壳虫的活虫数不得超过2头，(每超一个扣1分)，较细枝条上平均每30 cm不得超过5头(每超个扣1分)，且平均被害株数不得超过3。叶上无虫粪，被虫咬的叶片每株不得超过5%。可扣3分7、植物整齐一致，覆盖率95以上，除缀花草坪外草坪内杂草率不得超过2。8、针叶树针叶宿存2年以上，结果枝条不超过20。9、无枯枝败叶、无缺株、无死树苗、无重度积尘、无钉挂捆绑，草地、灌木无死块、无践踏。植物积尘超过5，草地死块超过l，缺株面积超过05。每处分别扣2分，死株株扣05分，践踏每一处扣05分。10、草坪颜色正常，没有病虫。绿色期：冷季型草不得少于270天，暖季型草不得少于180天。(每少天扣05分)。1l、花、灌木开花及时、正常，花后修剪及时。(根据情况可扣2-3分)12、花坛、花带轮廓清晰，整齐美观，适时开花，无残缺。(每处可扣3-4分)。13、绿篱、色块枝叶正常，整齐一致，(每处可扣3-4分)。道树无缺株，绿地内无死树。(每项可扣4-5分)。14、杂草清除纯净率达98。发现一处未清除扣1分，一处清除不彻底扣2分。15及时科学施肥，乔灌木每年春、冬各中耕施肥次，绿化全年追肥不少于两次。少一次扣3分。55分清洁卫生1、绿地整洁、无垃圾杂物、枝叶等杂务。发现堆物一处扣1分。2、绿化养护垃圾及时清理，堆放有序。发现一处乱堆乱放扣0.5分。3、绿化办公、管理用房保持整洁。发现一处乱堆乱放扣05分。4、保持机械、工具干净。可扣2-3分。10分管理制度l、绿化管理制度落实不力，每次扪3分2、养护管理实行“定岗、定位、定人”三定工作制度，工作有台帐记录。每缺一项扣05分。3、干部、职工满意率达96以上。每下降一个百分点扣1分。4分其 他1、占用绿地，无破坏绿化行为。发现，一次扣05分。2、对毁绿、占绿及其他损坏绿化的行为采取有效措施制止，并及时报告。次不报告扣1分，一次无记录扣05分。3、领导、工满意率达98以上。每下降个丌分点扣1分。4、对园林机械使用操作不当或人为损坏的扣5分。5、不按时上下班。每一次扣1分(除特殊安排外)，旷工一日扣3分。6、遇突发事件推委。扣3分。16分注备总得分秩序维护员岗位月考核表项目序号考 核 标 准扣分标准违规日期备注工作纪律l上班迟到或早退22事假半天1分，一天2分。23私自换班或岗位、不按划定接班24上班时看书报、吸烟聊天、吃零食、喧哗、玩弄手机45上班睡觉、私自会客、做私人事情、私人电话超三分钟26用对讲机乱喊、乱叫、高声喧哗或发出不必要的声音27当班擅离岗位、闲逛；与他人嬉笑打闹28粗言秽语、违反公场所秩序扰乱小区安宁29委托他人或代他人打卡、签到410蓄意破坏、损坏、偷窃公物或员工之财物开除工作要求11不按规定做好岗位记录212巡逻岗不按规定巡逻检查413员工出入不进行有效监察214出入人员管理不严、造成严重后果515发现可疑及“三无人员”不及时盘查驱赶216检查监督不力，导致工作失职企业财产损失5工作态度17服务意识淡泊，不主动热情：语言、形态不文明218见公司利益或声誉被损坏而不制止519上级交付的任务未按时完成、未按要求完成220旷工或对客户不礼貌或与客户发生争执42l利用职务之便收受贿赂或向员工敲诈财物开除22工作事务隐瞒或虚报发现一次开除23不服从上级合理工作安排5专业技能24技能、消防知识、服务、安全类培训考核不合格525训练或理论学习迟到一次226无故不参加训练和公司组织的相关培训227不能熟练掌握小区情况2仪容内务28当班期间末按规定配带标志牌与保安用具229衣着不整、仪容仪表不符合着装标准与仪容规范230违反工作礼仪其中任何一231当班期间岗位卫生脏、乱、差232泄漏内部机密、故意扇动他人拉帮结派233个人衣物、被褥不按规定摆放2其它34不遵守员工宿舍管理规定随意带人留宿235不团结同事在队伍内搞分裂破坏536对讲机等保安用品用具丢失损坏(除维修或赔偿外)537被投诉查证属实私自动用监控设备5加分38纪律性强在班队周会中获得口头表扬239工作表现优秀上报后获得人力资源部书面通报表扬10 40工作优异严明律己获得公司嘉奖10考评成员：100考计总得分保洁员岗位月考核表序号考 核 标 准满分实得分l熟记本市住宅区物业管理条例内容3分)，熟记住宅区管理规章制度(3分)，熟记管理处岗位责任制(3分)。9分2按时1：下班(1分)，无迟到早退现象（1分)，无旷工(1分)，佩证上岗(1分)，着装整洁(1分)，值班)不会客(1分)，不闲聊(1分)，服从保洁组长的工作安排(2分)。9分3积极参加消防训练，按要求丛标(2分)，掌握火灾、台风、消防和治安等方面突发事件的应急措施，以及救生知识(2分)。4分4接待业主热情、讲礼貌(1分)，有耐心(1分)，宣传国家法令政策(1分)，并对违反制度的行为进行制止、劝阻(1分)，严禁打骂(1分)和无故刁难(1分)。6分5反腐倡廉，遵守管理处廉洁制度(10分)，每违反一项扣(2分)，扣满10分为止。10分6热悉住宅区楼宇排列(2分)，栋号、单元数(2分)，热悉责任片区的楼宇、坊圾屋、单车棚等分布情况(3分)。7分7保持责任区绿化带(2分)、楼宇间(2分)、单车棚（2分)等清洁，小区标志(1分)、雕塑(1分)、建筑小品(1分)、消防栓(1分)、电子对讲门(1分)等无尘污染。11分8垃圾清运及时(3分)，垃圾屋、垃圾桶保持干净、清洁、无臭味(3分)，当班时看到小区内任何地方有垃圾、赃物、废物、杂物、积水等不卫生现象，应随产随清(10分)：若发现有视而不见的行为，每一次扣2分，扣满16分为止。16分9每10天用药喷杀蚊、蝇、虫、鼠等一次(3分)，保持责任区无卫生死角(3分)，无蝇虫孽生地(3分)。9分10做好轮流值日工作(2分)，认真完成小区公共厕所的冲洗工作(3分)，负责宿舍清洁(2分)，无乱搭乱挂(2分)，做好个人卫生的监督工作(3分)，遵守员工宿舍管理制度(3分)。16分11楼道无灰尘，扶手、栏杆、门窗、蜘蛛网、广告(3分)3分12因工作不负责和态度不端正被投诉一次扣20分，扣满100分为止。0分 合 计100分 考评人意见：管理处文任意见：文员岗位月考核表序号考核内容满分实得分l熟记市居住小区物业管理服务基本要求(3)：熟记住宅区管理规章制度(3)：熟记服务巾心岗位责任制(3)92按时上下班(1)；无迟到，早退现象(1)；无旷工(1)；佩证上岗(1)；着装整洁（1)53熟练操作电脑进行管理(2)；熟练操作电脑物业管理程序(2)：熟练操作电脑收费(2)；建立电脑资料档案(2)94积极参加消防训练，按要求达标(2)；掌握火火，消防和治安等方面交发事件的应急措施以及救生知识(2)，45接待住户热情，有礼貌(1)；有耐心(1)：不含糊其辞，推卸责任(1)；有效投诉处理率100%(2)106反腐倡廉，遵守服务中心廉洁制度(1)，每违反一项扣1分，扣满5分为止57建立健全档案制度(3)；资料分门别类(3)：档案目录清楚便于查找(3)；档案柜有标明存放类别的标志(3)；资料完整(5)；无缺项，少页(5)228做好服务中心打字，复印和传真工作(3)；承办服务中心各类会议的会务工作(2)；做会议记录和整埋会议纪要(2)79借出书籍，报刊登记(2)；住户家庭情况等经经理批准方可借出(5)发现一次擅自外借或供他人随意查阅扣1分，扣满7分为止：710住宅区内的单元户数和面积(3)；熟悉管理服务费的收费标准(2)和计算方法(2)；协助收费工作(2)：不乱收，少收，多收或不收费(2)11l1上级和外来文，电的收发(1)；登记(2)；传阅(1)；催办(1)：回复和立卷门档(2)等工作712负责服务中心文件的报送或收取(2)和服务中心报刊，信件发放(2)413因工作不负责或态度不端正，每被投诉一次扣10分，扣满100分为止。10 合 计 考评人意见：物业经理意见：财务人员考核表部 门财务部考核期月份考 核 内 容指 标考核结果满分得分按照会计基础工作规范，填制记账凭证。准确性3及时性3按照国家统一会计制度度的规定和会计业务的需要设置会计账簿；会计账簿包括总账、明细账、日记账和具他辅助性账簿，编制财务报表保管了作。准础性4及时性4财务资料保密工作。保密性4根据行政人事部门提供的社保资料、考勤表、员工入职和转正的人事报表以及绩效考核部门提供的考核结果等资料正确计算员工工资和应缴纳的个人所得税准确性5按照国家税法的规定保管好发票、税控系统及其他税务资料安全性5按照会计制度的有关规定对公司的原始凭证进行复核准确性5按照公司合同保管制度的规定进行公司合同的保管安全性5财务资料保密工作。保密性5公司固定资产的盘查和整理。差错率4及时性3现金管理工作。准确性5银行存款管理工作。准确性5其他配合财务主管对账等工作。准确性4财务保密工作。保密性4公司部门全面成本预算管理工作。差错率3及时性3月度现金流量预算。准确性4及时性3季度财务分析报告。全面性3及时性3公司部门全面成本预算管理工作。准确性4及时时2公司部门全面预算与实际发生差异分析工作。准确性2及时性2其他配合财务工作。及时性3住宅小区物业服务等级评定标准一级基本要求 小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积5%0的物业管理服务和经营用房；绿化率35以上(包括水面)；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车位每3户至少1个；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施，获得国家或省物业管理示范(优秀)项目称号或制定并实施相关的争创计划。服务内容 服务标准房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、检修和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定组织维修。 3、每三日1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗开关灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎，五金配件完好。每年3次以上 (雨季前须安排一次)对屋面排水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；雨季前一个月要对屋顶进行检查，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划。 4、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。 5、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损：外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓红灯按规定设置，整齐有序。 6、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度：与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续：对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理：督促装修垃圾及时清运。公共设施设备维修 l、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确， 养护执行良好。 2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。 3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场。 4、不定期对泵房、管道进行除锈、油漆；每年保养一次水泵；泵房基本整洁：每年2次清洗水箱、蓄水池；水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养：水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。 5、保证电梯24小时运行，电梯轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证；有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，两小时内专业维修人员到现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。如因电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶，或由业主要求专人驾驶的电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行(突发事件或维修保养除外)。 6、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常；消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好：每天检查火警功能、报警功能是否正常；每半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次实效模拟实验，每2年对探测器进行清洗，及时更换失效的器件：每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查一次灭火机，如失效立即更新或充压：消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、不定期巡查路面、侧石、井盖、休闲椅、凉亭、水景等，健身设施、儿童乐园随时检查；发现损坏的，一周内修复。保持道路和路面平整无破损、无积水，侧石平直无缺损；保持景观原貌，保证室外器械、设施的安全使用(需更换除外)。每周1次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，保证其正常运行。重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 9、路灯、楼道灯完好率不低于98。损坏的应在24小时内修复。 10、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 1l、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。公共秩序维护 1、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。保持出入口环境整洁、有序，道路畅通卜对大型物件搬出实行记录。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 3、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、花、草、树木等。 4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。保洁服务 l、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯抚手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次：天台、屋顶每月清扫1次，无垃圾堆积。 2、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏：化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。 3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。 4、电梯轿厢保持表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰。 5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。 6、垃圾设施每天清洁2次，无异味。 7、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。 8、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 9、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。绿化养护管理 1、花草树木生长良好、无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并适时补种。 2、草坪生长整齐，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。 3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。 4、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。 5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。 6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。 7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。 8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。综合管理服务 l、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。 2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。 3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。 4、管理人员80持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。 5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。 6、建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等)，各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。 7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100。 8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。 9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到85，并对薄弱环节进行改进。 10、建立健全财务管理制度。每半年公布一次物业管理服务费收支情况。 11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金。二 级基本要求 小区封闭：有不少于小区住宅总建筑面积30的物业管理服务用房；绿化率30以上(包括水面)；固定活动馆所200平方米以上：具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他项以上安全防范设施；体育活动场地不少于一项设施。获得市级物业管理示范(优秀)项目称号或制定并实施相应的争创计划。服务内容 服务标准房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、检修和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修、属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。 4、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 5、房屋外观(包括屋面、露台)完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象：室外招牌、广告牌、霓红灯按规定设置，整齐有序。 6、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 7、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度：与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。公共设施设备维 修养 护 1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。 2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，由设备运行记录：对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。 3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场。 4、不定期对泵房、管道进行除锈、油漆；每年保养一次水泵；泵房基本整洁；每年2次清洗水箱、蓄水池；水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管U必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养；水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准。 5、按合同约定保证电梯正常运行。定期进行安全检测并持有有效的安全使用许可证；发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须到现场应急处理。 6、消防泵每两个月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常：消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完整，每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通。 7、楼道灯、景观灯等公共照明设