阿市住宅市场调研总结.doc

阿市住宅市场调研总结（简要）调研日期：09年11月26日12月4日（资料陆续更新）关键词：1、至01年，预计全市上市项目总体量约350万，其中以高层上市场量居多，占66%；2、高层住宅销售价格在22003100元/之间，多层住宅销售价格在20002300元/之间；3、经济紧凑型的一室、两室及90左右小三室市场需求旺盛，表现出了良好的势头。4、高层物业费集中在081元/月，多层住宅物业费在0304元/月；5、本市住宅产品均为毛坯房交工；6、01年新竣工交付使用的住宅集中上市量在150万左右；7、在建及在售项目销售情况良好，表现了良好的增长势头，大多为各乡镇团场购买群，多为改善住房条件、为子女购买婚房等；8、经济型小三室、落地式飘窗、智能安全型等住宅产品越来越被市场接受；为了充分了解阿市住宅市场顶台，房产公司销售部在全市范围内集中调研了具有典型代表性的项目共20个，集中包括了高层、多层在建及在售住宅项目的详细情况，现将调研情况总结如下：一、全市住宅在建及在售项目上市总量序号项目名称建筑类型总建筑面积（）1吉祥花园高层400002金桥名苑高层763003金地美居高层180004御景尚座/杰座高层300005左岸明珠/香邸高层2240006绿景星光苑多高结合300007金都阳光城高层800008新御华庭高层500009金鼎华府高层125890.6510水韵明珠高层30000011都市怡景花园多层30000012华鑫公寓高层4600013华能玉秀家园 高层13270014金冠.爱丽舍名苑 多层40000015怡苑公寓高层3394116水墨兰亭高层15823.917紫荆花园高层23000018学士名府高层26243.919艺苑时代花园多层1000020合计2172599.45调研项目上市量累计217.26万，如包含新增及剩余未调研项目，预计全市上市项目总体量约350万，其中以高层上市量居多，达143万，占本次调研上市量的66%。可以看出，本市住宅市场高层住宅已上被消费者所接受认同，开发体量也比较大。二、建筑类型及价格水平序号项目名称单价(元)1吉祥花园25002金桥名苑23003金地美居24304御景尚座28005左岸明珠/香邸31006绿景星光苑23177金都阳光城26008新御华庭2470（5层）9金鼎华府240010水韵明珠11都市怡景花园200012华鑫公寓249013华能玉秀家园 220014金冠.爱丽舍名苑 232015怡苑公寓2538（5层）16水墨兰亭236017紫荆花园2428（6层起价）18学士名府240019艺苑时代花园2200高层住宅销售价格区间在22003100元/之间，平均价位集中在2400元/左右，销售价格超过3000元/的左岸明珠/香邸，主要是根据开发商开发项目的定位及人为炒作等因素抬高了售价，导致众多项目纷纷效仿，尽力拉高售价；多层住宅销售价格在20002300元/之间，处于平稳线，相比去年同期有了一定的上涨空间。三、畅销户型特点序号项目名称房型面积1吉祥花园47260，主力90左右，其余为135147三室2金桥名苑一室67.99，二室88.84，三室116.813金地美居5种户型，全部为3室，1041484御景尚座4种户型（63.9889.54128.36131.82）5左岸明珠/香邸8种户型，畅销一室及两室6绿景星光苑畅销户型：50余一居、95小三室7金都阳光城14种户型，39126，特色户型为115.34单独入户带老人房户型（避免早起健身打扰子女生活），其余户型面积比较经济紧凑，可选性较大，69.51户型厨房开间仅1.6米，不方便使用，其余户型厨房开间普遍为1.8米，舒适性不强;8新御华庭50230，房型一般，比较规整9金鼎华府90.35两居,113.44125.66（室内层高3米）10水韵明珠11都市怡景花园户型面积从44-118，较经济适用12华鑫公寓基本为三室大户型（112.43-113.93-116.14）,少量86.06两室,层高3米13华能玉秀家园 14种户型,从49-135,主力户型70-88，全明户型14金冠.爱丽舍名苑 主力户型：60、80、90、135。15怡苑公寓16水墨兰亭户型面积：53.27、98.70、79.65、142.0917紫荆花园共7种户型；户型面积从57-320，户型面积偏大，带空中花园户型（220）及320复式楼，针对本市中坚阶层主力购买18学士名府共6种户型；户型面积 97.94-138.919艺苑时代花园共4种户型；户型面积83.48-118；上市项目畅销户型对小户型的需求量有所提升，经济紧凑型两室及90左右小三室市场需求旺盛，表现出了良好的势头。开发商开始注重对户型的研究与配比，畅销户型注重动静分区、干湿分离、厨房与餐厅的距离得当、开间及进深的合理安排，同时全明户型开始售到市场的追捧，消费者对户型适用性、舒适性、经济性等指标越来越重视，体现了买方市场在逐渐成熟；四、建筑结构及功能分区序号项目名称建筑结构及功能分区1吉祥花园(高层)框架，一期1、2、3号楼为17层高层住宅、二期临街高层为大酒店，含一栋6层经济适用房2金桥名苑(高层)框架，5栋18层高层围合5000的中央景观花园，2、3号楼为板楼，5、6号楼为塔楼，1号楼半塔半板3金地美居(高层)框架，1栋19层建筑4御景尚座(高层)框架，一期已建成入住（1200户），二期2栋18层，封顶一栋，另一栋待建5左岸明珠/香邸(高层)框架，建的香邸为三期18层高层建筑，在建的有2栋高层（塔楼）6绿景星光苑(多高结合)19号楼（1、2、3#为6层，5、7、9为11层，4、6、8为18层），目前销售的是1、2、3号多层楼7金都阳光城(高层)框架，裙楼为商业，裙楼以上为住宅，共5栋29层高层，商住分离，电梯直达空中花园，5层与金都酒店联通，三梯九户；8新御华庭(高层)框架，共2栋26层高层，1-2层裙楼是商铺、3层-26层是住宅9金鼎华府(高层)框架，社区由6层多层与11层、17层高层围合而成，一层为商铺10水韵明珠(高层)框架，一期多层全部建成入住，二期8栋高层在建1栋板楼已封顶11都市怡景花园(多层)砖混，小区共68栋多层住宅12华鑫公寓(高层)框架，一期为8栋多层（已售完08年6月入住），二期为17层高层及四星级酒店，17层高层 14层为办公楼，517层为一梯三户住宅,电梯与办公楼公用;13华能玉秀家园 (高层)框架，3栋高层(1层为商铺,一梯四户,点楼) ,8栋多层14金冠爱丽舍名苑 (多层)大面积多层与少量高层组合,兵营式布局15怡苑公寓(高层)框架，两栋27层高层16水墨兰亭(高层)框架17紫荆花园(高层)框架，沿街2层商铺,中心为26层高层住宅18学士名府(高层)框架，1号楼（16层）1-4层为商铺，2号3号（17、18层）为纯住宅，点式楼19艺苑时代花园(多层)两栋多层；一层沿街商铺体量较大的高层住宅主要集中在市区范围内，通常沿街规划有商业用房做高利润，建筑结构多为框架结构；序号项目名称物业单位及费用1吉祥花园辉煌物业，0.7元/月（高层）2金桥名苑鑫桥物业，1-3层0.5元/月，4层以上1元/月（高层）3金地美居建安物业，1元/月（高层）4御景尚座鑫桥物业，1元/月（高层）5左岸明珠/香邸大元物业，1元/月左右（高层）6绿景星光苑0.35元/月（多层）7金都阳光城08-1元/月（多层）8新御华庭0.8-0.9元/月（多层）9金鼎华府1元/月（多层）10水韵明珠0.4元/月（多层）11都市怡景花园天力物业，0.3元/月（多层）12华鑫公寓华鑫物业，0.8元/月 （高层）13华能玉秀家园 华能物业，0.8元/月 （高层）14金冠.爱丽舍名苑 金冠物业， 0.4元/月（多层）15怡苑公寓宏翔物业，0.4元/月 （高层）16水墨兰亭0.9元/月（高层）17紫荆花园未定18学士名府0.8元，电梯费0.2元（高层）19艺苑时代花园未定五、物业费高层住宅物业费集中在081元/月，部分项目人性化区分楼层电梯费，3层以下计算半价物业费，3层以上计算全额物业费，更加贴近市场与消费者需求；多层住宅物业费在0304元/月；六、交工标准序号项目名称交工标准1吉祥花园室内：墙面：刮白，地面：毛地，卫生间：预留接口，厨房：预留管道口，灯具：无，门窗（材料）：有分户门，室内哑口；高层住宅比较注重智能化安防，均配备对讲门、智能保安系统2金桥名苑3金地美居4御景尚座5左岸明珠/香邸6绿景星光苑7金都阳光城8新御华庭9金鼎华府10水韵明珠11都市怡景花园12华鑫公寓13华能玉秀家园 14金冠.爱丽舍名苑 15怡苑公寓16水墨兰亭17紫荆花园18学士名府19艺苑时代花园在建及在售项目室内交工标准基本上全为毛坯房，业主购买后自行装修，在外部配套设施中高层住宅强调了智能化安全防范系统，包括周界电子巡更、多重可视对讲等，如金鼎华府项目在智能化方面为全市高层住宅智能化提供了一个典范；七、入住时间序号项目名称入住时间1吉祥花园2010年5月2金桥名苑2、3号楼2010年10月30日入住3金地美居2010年3月4御景尚座2010年10月30日5左岸明珠/香邸2010年5月6绿景星光苑2010年6月7金都阳光城2011年7月-8月8新御华庭2010年11月9金鼎华府2010年10水韵明珠2011年11都市怡景花园四期2010年6月12华鑫公寓2009年9月13华能玉秀家园 2010年5月14金冠.爱丽舍名苑 2010年5月15怡苑公寓2010年3月16水墨兰亭2010年5月17紫荆花园2011年18学士名府2010年19艺苑时代花园2010年3月01年新竣工交付使用的住宅集中上市量在150万左右，届时，将大大刺激装修、建材等配套行业的需求；八、在建及在售项目销售情况序号项目名称销售率1吉祥花园1、2、3号楼销售60%2金桥名苑2、3号楼销售约50%3金地美居60%4御景尚座80%5左岸明珠/香邸一、二期售毕，三期为高层，在建的2栋预定率70%6绿景星光苑1#楼已售完，96.27户型已售完，94.07户型余3套7金都阳光城一期30%8新御华庭9金鼎华府80%10水韵明珠11都市怡景花园四期已售70%12华鑫公寓70%13华能玉秀家园 多层已售完,一栋高层已售80%14金冠.爱丽舍名苑 85%15怡苑公寓90%16水墨兰亭75%17紫荆花园12号楼已售70%（26层）；13号楼已售20%18学士名府20%19艺苑时代花园95%在建及在售项目从开盘时间看，销售情况良好，表现了良好的增长势头，7.5事件及经济危机等因素对本市房地产市场影响不大，购买力相对旺盛，支撑住宅市场的大多为各乡镇团场购买群，多为改善住房条件、为子女购买婚房等；九、在建及在售项目亮点分析序号项目名称亮点分析1吉祥花园普通2金桥名苑本市唯一全板楼3金地美居普通4御景尚座普通5左岸明珠/香邸房型较好，景观较好6绿景星光苑户型较好，小三室设计较完美7金都阳光城电梯直达空中花园，特色单独入户带老人房经济小三室，户型较经济实用8新御华庭落地窗，智能化较高9金鼎华府智能化较高，安全智能型小区，得房率高10水韵明珠11都市怡景花园规模大、规划全、户型多，价格适中、可选择性大12华鑫公寓一般13华能玉秀家园 全明户型,餐厨一体14金冠.爱丽舍名苑 规模大,配套全,厨房变压式排烟道,部分户型落地式飘窗,全部南北向15怡苑公寓一般16水墨兰亭普通17紫荆花园港式生活圈,以前期火热的商业操作聚敛人气,带动后期住宅销售，住宅为节能规划，智能化较高18学士名府普通19艺苑时代花园普通，案场