《房地产估价案例与分析》培训教材.ppt

讲者 余相成都九鼎房地产交易评估有限公司联系电话 8611809913808049279E mail yu xiang 房地产估价案例与分析 中国房地产估价师执业资格考前培训讲座之 1 除了学懂 房地产估价案例与分析 外 尤其要注意掌握 房地产基本制度与政策 和 房地产估价理论与方法 的内容 2 要注意总结 分析以往考题的题型和内容 对考试的内容 问题做到心中有数 对考题的分析思路 途径 依据有比较充分的了解 3 要研究前期考试的标准答案 把握正确的答题技巧和用语 思路 适应房地产案例与分析的方法 本课程学习方法 历届考题分析 150分钟 开卷 第四章房地产估价报告写作 考试目的 测试应考人员对房地产估价报告写作的基本要求 房地产估价报告的构成要素的掌握程度 考试基本要求 掌握 房地产估价报告的构成要素及具体内容 60 熟悉 房地产估价报告写作的基本要求 30 主要内容 房地产估价报告写作的基本要求一 总要求 全面性 客观性 准确性 概括性二 具体语言文字要求 一 对词义的要求 用词准确 语义鲜明 不能含糊不清 模棱两可 用词不可带有强烈的感情色彩 用词简练 标准 不堆砌 不生造 二 对语句的要求 句子完整 搭配恰当 逻辑严密 句子简洁 三 要防止错字和遗漏 四 还要注意段落 结构安排 文字说明 图表的结合使用 专业术语规范等问题 房地产报告的构成要素 一 估价报告构成要素 依据 规范 8 0 2条 封面 目录 致委托人函 估价师声明 估价的假设和限制条件 估价结果报告 估价产品 的最主要部分共十三项 估价技术报告 估价产品 的核心部分共七项 附件 二 估价结果报告构成要素 依据 规范 附录第A 0 6条 标题 1 委托人 2 估价机构 3 估价对象 4 估价目的 5 估价时点 6 估值定义 7 估价依据 8 估价原则 9 估价方法 10 估价结果 11 估价人员 12 估价作业日期 13 估价报告应用的有效期 三 估价技术报告构成要素 依据 规范 附录第A 0 7条 标题 个别因素分析 实物状况分析 区域因素分析 区位状况分析 市场背景分析 最高最佳使用分析 估价方法选用 估价测算过程 估价结果确定 成都九鼎房地产交易评估有限公司公司地址 成都市锦里西路107号 锦江时代花园 南楼402室电话号码 8611509986125099移动电话 1370808999313808049279E mail Client cd 估价项目名称 成都市XX街XX号XXX大厦第七至九层办公用房委托方 成都XXX公司估价方 成都九鼎房地产交易评估有限公司估价人员 XX注册房地产估价师注册号 61000089XX注册房地产估价师注册号 5198011XX房地产估价师估价作业日期 2002年11月8日 2002年11月11日估价报告编号 九鼎房评 2002 XXX号 房地产估价报告 四 房地产估价报告写作示例 目录 一 致委托方函二 估价师声明三 估价的假设和限制条件四 估价结果报告 一 委托方 二 估价方 三 估价对象 四 估价目的 五 估价时点 六 价值定义 七 估价依据 八 估价原则 九 估价方法 十 估价结果 十一 估价人员 十二 估价作业日期 十三 估价报告应用的有效期五 估价技术报告六 附件 一 致委托方函 成都XXX公司 承蒙委托 我公司对您位于成都市XX街3号附4号 现为XX巷子17号 的xxx大厦第7至9层办公用房建筑面积1505 79平方米及其占用范围内应分摊的土地使用权价格进行了评估 作为您抵押贷款的参考依据 本着独立 客观 公正的原则 依据我国现行有关法律 法规政策的规定 利用贵方提供的资料以及评估人员现场查勘和市场调查取得的资料 由专业估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 选取适宜的估价方法 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上 对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定 完成了估价工作 现将评估结果报告如下 估价对象在估价时点2002年11月8日的评估价格为 小写人民币 450万元 取整 大写人民币 肆佰伍拾万元整 详见下表 法定代表人 李岿成都九鼎房地产交易评估有限公司二 二年十一月十一日 二 估价师声明 我们郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 2 本估价报告的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的 估价的假设和限制条件 的限制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有个人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 注册房地产估价师XX XX对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 6 没有人对本估价报告提供重要专业帮助 7 委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论 因此委托方应对提供资料和陈述情况的合法性 真实性 完整性及其引起的后果负责 因其失实造成评估结果有误的 评估机构和评估人员不承担相应责任 注册房地产估价师 XX注册号 61000089注册房地产估价师 XX注册号 5198011 三 估价的假设和限制条件 一 本报告假设前提条件 1 假设估价对象符合 中华人民共和国担保法 中华人民共和国城市房地产管理法 城市房地产抵押管理办法 设置抵押的有关规定 估价对象不存在也不涉及任何法律纠纷 不存在司法机关和行政机关依法裁决 查封或者以其他形式限制该资产权利的情形 2 至估价时点止估价对象 房屋及其占用范围内应分摊的土地使用权 未设定抵押担保等他项权利 未发生任何产权转移行为 3 本报告未考虑估价对象处置时可能对其价值有影响的债权 债务的限制 也未考虑委托方的资信状况及经营能力 4 估价对象应以保持估价时点时 房屋所有权证 载明的用途继续使用 且为估价对象合法的最高最佳使用用途为估价前提 5 本报告所采用的建筑面积或土地面积以房地产评估委托书 房屋所有权证 国有土地使用证 载明的面积为依据 我们对该等数据未实测 6 估价对象作为整幢大厦的组成部分 与建筑物的其他部份连为一体 故本次估价是以估价对象可以合理分享使之具备使用功能的各项权益为假设前提 7 委托方对估价对象拥有合法产权及绝对处置权 二 本报告限制条件1 本报告评估结果是根据公开市场原则确定的估价对象在估价时点的公开价格 根据本报告评估目的 抵押权人应在充分考虑如下因素后 根据本报告评估结果合理确定贷款额 估价对象产权性质 房地产市场价格波动风险 短期强制处分的不确定性及变现费用 物业转让时应缴纳的各项税费 资产占有人的金融信用营能力 根据 中华人民共和国担保法 及 城市房地产抵押管理办法 的有关规定 办理抵押贷款手续时应到有权机关办理抵押登记后本报告方才有效 2 本估价结果包括房屋 含附属设备设施 及其占用范围内应分摊的土地使用权的价值 该土地使用权和附属的设施设备若与房屋分割处置 本估价结果无效 3 本报告有效期内若国家政策 经济环境及物业本身的物理状况等因素和本报告假设前提条件发生重大变动 且这些变动会对估价结果产生重大影响时 本估价结果无效 应重新委托估价 4 如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出现误差时 请通知本公司进行更正 否则 报告误差部分无效 5 本报告有效期内 为确定之评估目的服务 不得用于其他目的 未经评估机构同意 本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供 也不得发表于任何公开媒体 6 本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效 评估机构仅对正确使用本报告者负责 7 本报告书由 致委托方函 房地产估价师声明 估价假设和限制条件 估价结果报告 和 附件 构成完整的估价报告 报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用 我们不对任何割离使用的应用行为负责 否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关 本报告经法定代表人签章 注册房地产估价师签字 评估机构盖章并作为一个整体时有效 四 关于位于成都市XX街XX号XX大厦的估价结果报告 一 委托方 说明本估价项目的委托单位的全称 法定代表人和住所 个人委托的为个人的姓名和住所 名称 成都XXX公司法定代表人 XXX住所 成都市红星中路二段XX号营业执照号 XXXX 二 估价方 说明本估价项目的估价机构的全称 法定代表人 住所 估价资格等级 名称 成都九鼎房地产交易评估有限公司法定代表人 李岿住所 成都市锦里西路107号锦江时代花园南楼402室估价资格等级 壹级资质证书编号 建房估证字 2003 063号 九鼎房评 2002 XXX号 三 估价对象 本报告估价对象为成都XXX公司所属xxx大厦第七至第九层办公用房 坐落 成都市锦江区XXX街3号附4号 现为新巷子17号 结构 钢混 总层数 9层 估价对象所在层数 第七至及第九层 建筑面积 每层均为502 93平方米 共计1508 79平方米 装修状况 临街外墙面砖 背街外墙刷涂料 第七层为小开间办公室 公共过道为水泥地面 墙面为涂料刷白 天棚为石膏板吊顶 部分办公室铺木地板 墙面刷乳胶漆 天棚为矿棉板吊顶 其余为水泥地面 墙面及天棚为涂料刷白 玻璃地弹门 防盗门及普通木门 铝合金窗 第八层为开敞型办公间 为新时代广告公司租用 会客间为文化石铺地 墙面刷乳胶漆 天棚为木质吊顶刷乳胶漆 工作区为水泥地面 墙面为红砖墙或上刷白涂料 天棚刷乳胶漆 卫生间铺300 300防滑地砖 墙面贴1 5米高 300 300的面砖 其余及天棚刷白涂料 玻璃地弹门及榉木门 铝合金窗 第九层为开敞型办公间 水泥地面 墙面及天棚为涂料刷白 背街为铁门窗 临街为铝合金窗 楼梯间为碎花岗石踏步 铝合金扶手 平面布置 方正 设施设备 配置一部中迅赛勒瓦客梯 车位 院内带地面停车场 有15个车位 基础设施状况 水 电 视 讯 利用现状 作办公室使用 使用情况 第七层部分为成都商报租用 部分空置 第八层为新时代广告公司租用 第九层空置 维护保养 一般 工程质量 合格 建成年月 1995年 设计用途 办公 土地基本情况 土地使用权面积为1012 76 用途为商业 综合 形状较方正 权属状况 根据蓉房权证成房监证字第0623481号 房屋所有权证 记载 估价对象所有权人为成都XXX公司 丘 地 号权0344596 单位产 他项权摘要 2001年7月11日设定1330 45平方米 共计200万元的权利价值 未注销 1999年9月16日设定的906 97平方米 共计200万元的权利价值 已注销 2002年7月2日设定1005 86平方米 共计200万元的权利价值 未注销 他项权利人均为交通银行成都支行 根据成国用 2001 字第858号 国有土地使用证 记载 估价对象使用者为成都XXX公司 用途为商业 综合 为出让土地使用权 综合用地土地使用权终止日期为2043年12月29日 四 估价目的 说明本次估价的目的和应用方向 为委托方抵押担保提供价格参考 五 估价时点 说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日 二 二年十一月八日 六 价值定义 说明本次估价所采用的价值标准或价值内涵 本次估价采用公开市场价值标准 本报告估价结果是反映估价对象 房屋及其占用范围内应分摊的土地使用权 在本次估价目的下 根据公开市场原则确定的估价对象在估价时点的公开市场价格 该价格为交易双方负担各自税费的价格 未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对其价格的影响 七 估价依据 1 房地产估价规范 GB T50291 1999 2 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国土地管理法 城市房地产抵押管理办法 中华人民共和国担保法 3 地方有关法规政策 4 房地产评估委托书 5 委托方提供的估价对象的权属证明和其他有关资料 6 估价对象实地查勘记录 7 本公司掌握和搜集的有关资料 八 估价原则 说明本次估价遵循的房地产估价原则 1 合法原则 2 最高最佳使用原则 3 替代原则 4 估价时点原则 九 估价方法 说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义 房地产评估的常用方法有市场比较法 收益法 成本法 假设开发法等 估价方法选用应按照 房地产估价技术规范 GB T50291 1999 要求 根据当地房地产市场发育情况 结合估价对象的具体特点以及估价目的等 选择适宜的估价方法 有条件选用市场比较法进行估价的 应以市场比较法为主要的估价方法 收益性房地产的估价 应选用收益法作为其中的一种估价方法 本项目的估价技术路线和方法为 由于估价对象的用途为办公楼 根据市场调查 近期内与估价对象处于同一供需圈 用途相同的类似房地产交易和租赁活动较为活跃 市场交易和租赁案例较多 适用于市场比较法和收益法进行评估 经综合分析考虑 拟采用市场比较法和收益法分别法进行评估 最终以算术平均法确定估价对象的最后评估结果 市场比较法的定义为 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 在房地产市场比较发达的情况下 是一种说服力强 适用范围广的估价方法 收益法的定义为 预计估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价 十 估价结果 历经上述评估程序和评估方法后 最后确定估价对象在估价时点2002年11月8日评估价格为 小写人民币 450万元 取整 大写人民币 肆佰伍拾万元整 详见下表 十一 估价人员 列出所有参加本次估价人员的姓名 XX中国注册房地产估价师注册号 61000089XX中国注册房地产估价师注册号 5198011XX房地产估价师 十二 估价作业日期 说明本次估价的起止年月日 2002年11月8日至2002年11月11日 十三 估价报告应用的有效期 说明本估价报告应用的有效期 可表达为到某个年月日止 也可表达为多长年限 如一年 自本估价报告完成之日起一年内有效 即2002年11月11日至2003年11月10日 五 估价技术报告仅供估价机构存档和有关管理部门查阅六 附件 略 关于位于成都市XX街XX号XX大厦的估价技术报告 一 个别因素分析 详细说明 分析估价对象的个别因素 本报告估价对象为成都XXXXX公司所属xxx大厦第七至第九层办公用房 坐落 成都市锦江区庆云南街3号附4号 现为新巷子17号 结构 钢混 总层数 9层 估价对象所在层数 第七至及第九层 建筑面积 每层均为502 93平方米 共计1508 79平方米 装修状况 临街外墙面砖 背街外墙刷涂料 第七层为小开间办公室 公共过道为水泥地面 墙面为涂料刷白 天棚为石膏板吊顶 部分办公室铺木地板 墙面刷乳胶漆 天棚为矿棉板吊顶 其余为水泥地面 墙面及天棚为涂料刷白 玻璃地弹门 防盗门及普通木门 铝合金窗 第八层为开敞型办公间 为新时代广告公司租用 会客间为文化石铺地 墙面刷乳胶漆 天棚为木质吊顶刷乳胶漆 工作区为水泥地面 墙面为红砖墙或上刷白涂料 天棚刷乳胶漆 卫生间铺300 300防滑地砖 墙面贴1 5米高 300 300的面砖 其余及天棚刷白涂料 玻璃地弹门及榉木门 铝合金窗 第九层为开敞型办公间 水泥地面 墙面及天棚为涂料刷白 背街为铁门窗 临街为铝合金窗 楼梯间为碎花岗石踏步 铝合金扶手 平面布置 方正 设施设备 配置一部中迅赛勒瓦客梯 车位 院内带地面停车场 有15个车位 基础设施状况 水 电 视 讯 利用现状 作办公室使用 使用情况 第七层部分为成都商报租用 部分空置 第八层为新时代广告公司租用 第九层空置 维护保养 一般 工程质量 合格 建成年月 1995年 设计用途 办公 土地基本情况 土地使用权面积为1012 76 用途为商业 综合 形状较方正 权属状况 根据蓉房权证成房监证字第0623481号 房屋所有权证 记载 估价对象所有权人为成都XXXX公司 丘 地 号权0344596 单位产 他项权摘要 2001年7月11日设定1330 45平方米 共计200万元的权利价值 未注销 1999年9月16日设定的906 97平方米 共计200万元的权利价值 已注销 2002年7月2日设定1005 86平方米 共计200万元的权利价值 未注销 他项权利人均为交通银行成都支行 根据成国用 2001 字第858号 国有土地使用证 记载 估价对象使用者为成都XXXXX公司 用途为商业 综合 为出让土地使用权 综合用地土地使用权终止日期为2043年12月29日 二 区域因素分析 详细说明 分析估价对象的区域因素 商服繁华度 估价对象临新巷子 西距红星路约100米 紧邻大发电器市场 距天府广场约1公里 距春熙路约0 7公里 周围商铺林立 商服繁华度较好 随着玉双路的全线畅通及该区域的旧城改造 更提升了该区域的整体形象 交通便捷度 估价对象距公交车站约300米 附近有6 28 62 8路等多条线路通过 距火车北站约4公里 距新南门汽车客运中心约2公里 交通较方便 公共配套设施完备程度 估价对象周边有天涯石小学 和平街小学 四川工业学院 电子科技大学等学校 附近有王府井商场 百盛购物广场 东风商贸大厦 太平洋商厦 九环宾馆 红星饭店 星光宾馆 猛追湾邮政分局 外文书店 四川省图书馆 猛追湾游泳馆 成都游乐园 银行 电影院 医院 菜市场 餐馆 派出所等城市配套设施完善 城市基础设施完善度 水 电 气 视 讯 路配套齐备 环境质量状况 空气质量一般 周边环境一般 三 市场背景分析 详细说明 分析类似房地产的市场状况 包括过去 现在和可预见的未来 1 宏观政策背景 1 入世为中国经济带来新活力中国经过十多年的艰苦谈判 已经加入了世贸组织 成为全球经济一体化的一员 这为中国经济的繁荣提供了崭新的活力和机遇 无论是对商业发展类型 还是商业经营深度 都将得到历史性的提升 2 西部大开发战略1999年底中共中央提出实施 西部大开发 战略 这对处于开放与发展最前沿的成都 作为西部大开发支撑城市的成都 对其经济增长影响无比巨大 如何抓住这一历史性机遇 促进成都经济升级换代至关重要 2 成都市办公类房地产市场分析从2000年下半年国民经济走势来看 受国内国际大气侯的影响 成都市经济总体增长步伐有明显的放缓趋势 下半年来 消费品零售总额增速出现一定幅度的下滑 虽然固定资产投资增长速度仍在进一步提高 但是社会总需求增速明显不够 显示出上半年持续上升后后劲不足 增长乏力 写字楼租售需求与地区经济景气状况息息相关 去年上半年成都经济的恢复性发展本来就对写字楼市场的复苏启动意义不大 而这种经济刚刚出现好势头就遭遇挫折 无疑使得写字楼市场刚刚看到的一线曙光又黯淡下来 从目前写字楼盘的情况看 整个市场表现为少量位置好 配套设施完善的新楼好销 大量旧楼冷清的情况 估价对象位于市中心商业区 商业繁华度较好 随着玉双路的全线贯通及该区域旧城改造力度的加大 提升了该区域的整体形象 增强了其物业的吸引力 四 最高最佳使用分析 详细分析 说明估价对象最高最佳使用 最高最佳使用是指法律上允许 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的使用 估价对象当前法律上允许的用途为办公 根据估价人员现场调查及对估价对象所在区域的环境 潜在市场分析后 办公用途为其最高最佳使用 五 估价方法选用 详细说明估价的思路和采用的方法及其理由 房地产评估的常用方法有市场比较法 收益法 成本法 假设开发法等 估价方法选用应按照 房地产估价技术规范 GB T50291 1999 要求 根据当地房地产市场发育情况 结合估价对象的具体特点以及估价目的等 选择适宜的估价方法 有条件选用市场比较法进行估价的 应以市场比较法为主要的估价方法 收益性房地产的估价 应选用收益法作为其中的一种估价方法 交易和租赁活动较为活跃 市场交易和租赁案例较多 适用于市场比较本项目的估价技术路线和方法为 由于估价对象的为办公楼 根据市场调查 近期内与估价对象处于同一供需圈 用途相同的类似房地产法和收益法进行评估 经综合分析考虑 采用市场比较法和收益法分别进行评估 最终以算术平均法确定估价对象的现状公开市场价值 市场比较法的定义为 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 在房地产市场比较发达的情况下 是一种说服力强 适用范围广的估价方法 收益法的定义为 预计估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价 六 估价测算过程 详细说明测算过程 参数确定等 1 利用市场比较法评估通过搜集分析市场交易资料 从中选取三宗与估价对象处于同一供需圈内 并在用途 规模 档次 建筑结构等方面与估价对象相同或相类似的房地产交易案例作为可比实例 通过对其交易情况 交易日期 区域因素 个别因素进行比较修正后 求取估价对象七层的比准价格 其计算公式为 比准价格 比较实例房地产的交易价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数估价对象评估价格 比准价格 建筑面积 1 选取可比实例可比案例资料表 下一张 2 交易情况修正由于A B C三个案例交易均为正常交易 无需修正 修正系数均为100 100 3 交易日期修正由于A B C三个案例交易日期与估价时点相近 且在该月内该类商业用房价格无明显波动 故交易日期修正系数均为100 100 4 区域因素和个别因素修正以评估对象的各因素条件为基础 确定其相应指数为100 将比较实例各因素分别与之进行比较 量化出相应指数 区域因素和个别因素比较修正系数表 下一张 5 比准价格计算比准价格计算表 估价对象七层的比准价格 2857 3328 3016 3 3067元 2 利用收益法评估通过估价人员的市场调查及估价机构长期积累的数据表明 该区域的办公用房租金收益较为稳定 本次评估假设其年净收益每年固定不变 根据成国用 2001 字第858号记载 综合用地土地使用权终止日期为2043年12月29日 至估价时点止 尚余41年 钢混结构非生产用房使用年限为60年 当土地使用年限短于建筑物使用年限时 以土地尚可使用年限确定未来的收益期 因此从估价时点计 收益期N 41年 则本次评估选用与之对应的收益法公式为 式中 V 收益价格 元 A 年净收益 元 R 资本化率 N 收益期 年 1 参数的确定与估价对象类似办公用房租赁案例较多 经估价人员现场调查和综合考虑相同档次 相同类型 区位接近的写字间的有关资料 该区域办公用房目前正常租金为30 45元 M2 月 出租率80 可出租面积占总面积90 考虑估价对象实际情况 第七层的租金取35元 2 年有效毛收入测算年有效毛收入 单位月租金 出租率 可出租比率 12个月 35 80 90 12 302 4元 3 年运营费用测算运营费用中 维修费为有效毛收入的3 管理费由承租方支付 税金占有效毛收入的17 5 房产税12 营业税及附加5 5 合计占有效毛收入的20 5 根据成都市建筑行业平均水平 参照四川省建设厅颁布的 二 定额 和相关配套文件 经估价人员现场勘察并结合估价对象现状测算 确定在估价时点钢混结构的房屋成本为1000元 平方米 保险费根据房屋成本的3 计算 年运营费用 单位年有效毛收入 20 5 房屋造价 3 302 4 20 5 1000 3 64 99元 4 年净收益的测算年净收益 年有效毛收入一年运营费用 302 4 64 99 237 41元 5 资本化率的确定根据房地产估价规范 资本化率的确定方法有市场提取法 安全利率加风险调整值法 复合投资收益率法 投资收益率排序插入法等四种 本次估价采用以市场提取法为主 并以安全利率加风险调整值法加以修正的方法确定 估价人员通过对成都市办公用房的租售市场的抽样调查计算 得到全市房地产综合资本化率平均为8 14 而根据安全利率加风险调整值法 一年期银行存款利率为1 98 根据对目前成都全市房地产市场的调查分析和评估人员的经验 办公类房地产风险调整值6 8 该地段为成都市中心商业区 办公用房入住较稳定 本次估价其风险调整值取6 02 据此 确定本次估价采用的资本化率为8 6 收益价格的测算V 237 41 11 97 2842元 取整 七 估价结果确定 详细说明估价结果及其确定的理由 通过市场比较法和收益法得出的结果较为接近 都比较真实的反映了市场状况 可以将这两种结果的算术平均值作为最终结果 估价对象第七层评估单价 比准价格 收益价格 2 3067 2842 2 2955元 取整 估价人员对估价对象所在区域多个类似写字楼进行了现场调查 多层电梯办公用房楼层价格相差不大 有的甚至为均价 多数楼盘楼层间差异在20元至50元之间 考虑实际调查情况及本次评估目的 估价对象楼层间价差取30元 平方米 因此第八层单价为2985元 平方米 第九层单价为3015元 平方米 估价对象在估价时点2002年11月8日的评估价格为 小写人民币 450万元 取整 大写人民币 肆佰伍拾万元整 法定代表人 李岿成都九鼎房地产交易评估有限公司二 二年十一月十一日 详见评估结果下表 第一章房地产估价技术路线 考试目的 测试应考人员对房地产估价技术路线的概念 实质 房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形式过程的关系 房地产估价技术路线与房地产估价方法的关系 确定房地产估价技术路线过程中要考虑的各种因素 能够在估价实践中独立地确定房地产估价技术路线等的掌握程度 考试基本要求 掌握 房地产估价技术路线的概念和实质 确定房地产估价技术路线的过程中要考虑的各种因素 房地产估价技术路线的确定过程 60 熟悉 房地产估价的价值标准 公开市场价值标准决定房地产估价方法的实质 30 了解 房地产估价技术路线与房地产估价方法的关系 房地产估价的价值标准 房地产估价目的与房地产估价方法之间的关系 10 一 房地产估价技术路线的概念是指导整个房地产估价过程的技术思路 其结果和目的就是确定房地产价格内涵和价格形成过程 二 房地产估价技术路线与房地产价格内涵 价格形成过程房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程 揭示房地产价格内涵时的思路 例一 划拨用地抵押价值评估 两种技术路线 一种价格内涵 例二 房地产损害赔偿估价技术路线例三 房屋拆迁补偿估价技术路线例四 房地产拍卖底价估价技术路线例五 房地产保险估价技术路线例六 宅基地集资房抵债估价技术路线 主要内容 三 房地产估价技术路线与房地产估价方法路线与方法都是估价人员对房地产价格形成过程的认识 每种房地产估价方法都体现了一种技术路线 市场法 房地产的价格可利用周边类似房地产的实际成交价格修正求得 成本法 房地产的价格可由各组成部分的市场价格累加而成 收益法 房地产现时的价格是由房地产未来可获得的收益决定 假设开发法 未完成的房地产价格最终取决于它开发建成后的市场价格 四 房地产估价技术路线的确定1 确定房地产估价的价值标准 估价方法与估价目的 公开市场 公开市场价值 公开市场价值标准 各种估价方法的实质都是确定估价对象的公开市场价值 估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系 而估价目的与估价方法之间无严格的对应关系 房地产估价方法的选用要符合 房地产估价规范 的规定 规范正文 1 估价人员应熟知 理解并正确运用市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用 2 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 3 根据已明确的估价目的 若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价 应同时采用多种估价方法进行估价 不得随意取舍 若必须取舍 应在估价报告中予以说明并陈述理由 4 有条件选用市场比较法进行估价的 应以市场比较法为主要的估价方法 5 收益性房地产的估价 应选用收益法作为其中的一种估价方法 6 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 应选用假设开发法作为其中的一种估价方法 7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法 收益法 假设开发法进行估价的情况下 可采用成本法作为主要的估价方法 2 确定房地产估价技术路线要对估价基本事项有充分的认识 要充分了解估价对象 实体 权益 区位 要充分了解估价目的要充分了解估价时点3 确定房地产估价技术路线要遵循房地产估价原则 合法原则确认估价对象具有合法产权确认估价对象的合法用途确认合法的交易或处分方式例 某工厂为企业改制进行资产重组 委托估价机构将其划拨土地上建成的两栋房屋进行估价 该工厂的房屋所有权证上记载 两栋房屋均为工业用途 根据估价人员现场勘察的结果 两栋房屋中 一栋为厂房 另一栋原为厂房 后自行改为办公楼用于出租 替代原则无论利用什么估价思路和估价方法 都必须首先承认替代原则 最高最佳使用原则首先要确定房地产的最高最佳使用状态 进而才能确定房地产在这种状态下的价值 例 甲公司以8000元 的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000 的写字楼 随之办妥了权属转让手续 又花费了10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志 之后 上级令甲公司售出写字楼 这期间写字楼市场价格未发生任何变化 设此时该写字楼的售价为P 在正常市场条件下 P最可能的取值为 A P 4000万元B P 4000万元C 4000万元 P 4010万元D P 4010万元E P 4010万元 1 估价时点与估价对象状况 房地产市场状况的对应关系 估价时点原则估价结论具有很强的时间相关性 时间价值 估价结论具有很强的时效性 市场波动性 估价对象在不同时点有不同的状态 相应就有不同的价格 2 市场法 成本法 基准地价法 估价时点在后 由前往后算 收益法 假设开发法 估价时点在前 又后往前算 3 例 甲方于1993年7月委托乙方建设两栋 A座和B座 8层共5000 的商品房 至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元 此时A座建至四层 B座建至五层 工程到此停工 甲乙双方此后为工程款发生纠纷 甲方认为工程款实际发生1400万元 乙方尚应返还100万元 乙方则认为工程款实际发生1580万元 甲方尚应再付80万元 双方争执不下 至1995年7月甲方向法院起诉 法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估 五 房地产价格技术路线的确定过程1 首先明确估价对象的价格内涵2 其次确定其价格形成的过程3 再确定估价的测算过程和需要利用的估价方法六 本章知识点可能的考题题型及答题技巧从历届的考题看 第一大题3个问题共30分 第二大题单选题10小题共20分 30 50分之间 第一类考题 如何确定估价技术路线例题第二类考题 如何搜集估价资料 例题第三类考题 估价人员如何解释自己的评估报告例题第四类考题 综合能力测试试题 七 各种房地产估价方法的应用研究 市场比较法 比准价格 概念 将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的成交价格做适当的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 理论依据 房地产价格形成的替代原理 大数法则 适用对象 具有交易性的房地产 适用条件 在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易 操作步骤 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础 进行交易情况修正 进行交易日期修正 进行房地产状况修正 求取比准价格 收集资料 交易双方情况及交易目的 交易者的名称 性质 法人代表 住址等基本情况 更重要的是要说明交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易 即属正常交易 交易实例房地产状况 一般包括坐落位置 形状与面积 地质条件 购物 交通等环境条件 土地利用现状与规划用途 有关地上建筑物的基本情况 权利情况 成交价格成交价格应包括房地产总价 房屋总价 土地总价及相应的单价及相应的单价与房屋租金内容 同时应说明价格类型 价格水平及货币种类和货币单位等情况 付款方式付款方式包括 一次性付清 分期付款及比例 抵押贷款比例 租金支付方式等内容 成交日期 交易情况 特殊交易需说明 实质 通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格 来确定估价对象在公开市场上最可能的成交价 比准价格 可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 区域因素修正系数 个别因素修正系数难点 修正因素的准确量化 如住宅的朝向 楼层差的量化 易犯错误点A 修正系数分子分母颠倒 B 修正因素的描述与量化分值矛盾 C 每项修正不得超过20 综合调整不得超过30 D 算出的三个或以上比准价格之差异不宜太大 求取最终比准价格要说明理由E 成交日期与估价时点不宜超过一年F 建立价格可比基础 统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵 统一面积单位G 避免修正漏项 若无需修正 也应列示100 100 H 可比实例不符合条件 同一供求范围 用途 规模 档次 权利性质 成交日期 交易类型 正常成交价格 成本法 积算价格 概念 是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 然后扣除折旧 以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法 理论依据 卖方的角度 生产费用价值论 买方的角度 替代原理 适用对象 既无收益又很少发生交易的房地产 适用条件 该商品可自由进入市场和大量重复生产 操作步骤 搜集有关房地产开发的成本 税费 利润等资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格 资料收集有关房地产开发的成本 税费 利润等资料 客观市场价格 建造年代 结构类型 耐用年限 已使用年限 残值率 实际新旧程度 重置价格 基准地价等 实质 通过对估价对象的各组成部分的市场价格的估算 最终确定估价对象整体的市场价值 积算价格 土地取得费用 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 重新购建价格 折旧难点 折旧的求取折旧 物质折旧 功能折旧 经济折旧 房地产成本的增加并不一定能增加其价值 要区分实际成本和客观成本 要结合市场供求分析来确定评估价值 易犯错误点A 建筑物的建设期不计入耐用年限 即建筑的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 建筑物经济寿命短于土地使用权年限时 应按建筑经济寿命计算折旧 建筑物经济寿命长于土地使用权年限时 应按建筑物实际经过年限加上土地使用权剩余年限计算折旧 B 土地取得费用 开发成本应为客观的区域市场价格 而非实际花费成本C 费用不能漏计和重计 主要集中房 地分评时费用的交叉问题 D 税 费计费基准与费率含义不吻合E 土地使用年限的修正及其区位的修正F 当设备 装修 主体的使用年限不一致时 应分别长寿命项目和短寿命项目计算折旧 G 建筑物的重新购建价格是估价时点时的 客观的 全新状况下的价格 未扣除折旧 H 利息应计复利 计息基础 计息周期 收益法收益法分为直接资本化法和报酬资本化法概念 是求取估价对象未来的正常净收益 选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 现金流量折现法 理论依据 收益法是以预期原理为基础的 收益法是建立在货币具有时间价值的观念上的 适用对象 是有收益或有潜在收益的房地产适用条件 是房地产的收益和风险都能够量化 操作步骤 7个 1 搜集有关房地产收入和费用的资料 2 估算潜在毛收入 3 估算有效毛收入 4 估算运营费用 5 估算净收益 6 选用适当报酬率或折现率 7 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 搜集资料主要收集收益实例资料 如涉及有效毛收入 合理运营费用和市场收益率水平的信息等有关房地产收入和费用的资料 是否带有租约 例如住宅 该地价区段同类型住宅的平均收益水平 经营税费 以确定年平均净收益 该地银行一年期贷款利率 同类型住宅的租金与售价比率 同行业平均净收益等以确定资本化率 该住宅的土地使用权期限 建成年代 耐用年限 重置价格 平均房屋空置率 实际新旧程度 结构类型等 对出租的房地产 可供出租的面积 租金水平 出租率 空置率 运营费用 管理费等资料 有关房地产收入和费用的资料 实质 以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值 收益价格 难点 A 求取净收益时扣除项目的准确界定 如何从各种要素创造的总收益中剥离出由房地产本身所创造的收益 实际中把不是由房地产本身所创造的收益当作 运营费用 B 报酬率的确定 公式选择错误 n 收益年限 自估价时点起至未来可获收益的年限 ai 房地产未来第i年的净收益 假设发生在年末 净收益的测算错误净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 运营费用 有效毛收入 运营费用 出租型房地产的净收益净收益 有效毛收入 维修费 管理费 保险费 租金 直接经营型房地产的净收益 有形收益和无形收益 实际收益和客观收益 租约限制的租赁收入 采用过去若干年或未来若干年 如3 5年 的租金平均值或市场比较法求取租金 正常净收益 客观收益 不是实际收益 重复计算 大堂价值 饭店自己的办公室 装修价值 含设备价值 收益年限的确定错误 单独土地 单独建筑物 房地合一估价 建筑物经济耐用年限长于或等于土地剩余使用年限时 应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 选用对应的有限年的收益法计算公式 净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 建筑物经济耐用年限短于土地剩余使用权年限时 可采用下列方式之一处理 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限 选用对应的有限年的收益法计算公式 净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销 然后再加上土地使用权年取超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值 将未来可获收益的年限设想为无限年 选用无限年的收益法计算公式 净收益中应扣除建筑折旧和土地取得费用的摊销 易犯错误点报酬率的确定错误 报酬率实质上是一种投资的收益率 报酬率应等同于与获取估价对象产生的净收益同等风险投资的收益率 估价中不存在一个统一不变的报酬率数值 报酬率的求取方法 市场提取法 安全利率加风险调整值法 投资收益率排序插入法 抵押贷款与自有资金的组合法 房地产价格 投资额 抵押贷款额 自有资金额房地产净收益 投资收益 抵押贷款 自有资金额房地产价格 资本化率 抵押贷款额 抵押贷款利率 自有资金额 自有资金收益率ro m rm 1 m re 土地与建筑物的组合法房地产价格 土地价格 建筑物价格房地产净收益 土地收益 建筑物收益房地产价格 综合资本化率 土地价格 土地资本化率 建筑物价格 建筑物资本化率 不要漏算经营率 空置率 净收益应以年为单位 报酬率的确定是否合理 土地 建筑物 综合报酬率三者对比看 报酬率的确定是否说明了理由 其他错误 不要漏算空置率 出租率 净收益应以年为单位 未说明收益的未来变化趋势 管理费 保险费 维修费 税费 两税一费 房产税 的计费基础 费率计算错误 假设开发法概念 是求取估价对象未来开发完成后的价值 减去未来的正常开发成本 税费和利润等 以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法 理论依据 是以预期原理为基础的 在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法 适用对象 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价 适用条件 估价对象具有潜在的开发价值时 假设开发法几乎是惟一实用的估价方法 1 房地产资料库2 房地产投资开发和交易的税费清单3 长远 公开及稳定的土地供给 出让 计划 操作步骤 1 调查待开发房地产的基本情况2 选择最佳期的开发利用方式3 估计开发经营期4 预测开发完成后的房地产价值5 估算开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费6 进行具体计算 求出待开发房地产的价值 搜集资料弄清土地的位置 土地所在城市的性质 所在城市内的区域的性质 具体的坐落状况 如周围环境 进出交通的便利与否等 选择最高最佳的土地用途 弄清土地的状况 面积大小 形状 平整程度 基础设施通达程度 地质和水文状况等 为估算开始成本 费用等 弄清政府的规划限制 用途 建筑高度 容积率 为确定最佳最高利用方式 弄清将拥有的土地权利 包括弄清权利性质 目前均为使用权 使用年限 可否续期 以及对转让出租抵押等的有关规定 为预测未来开发完成后的房地产价值 租金等选择最佳的开发利用方式包括用途 规模 档次等的确定 最重要的是选择最佳的用途 实质 特别选用于 待开发房地产 再开发潜力的房地产 本质上可看作是市场法原理和成本法原理的综合运用传统方法的公式 待开发房地产的价值 开发完成后的房地产价值 开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 投资者购买待开发房地产应负担的税费难点 预计估价对象开发完成后的价格 投资开发后的房地产的经营方式 售 租 自用 A 现金流量折现法的公式中折现率包含资金的利息 安全收益 开发利润 风险收益 二者隐含在折现过程中 其公式为 待开发房地产价值 开发完成后的房地产价值折现值 续建开发成本折现值 含管理费用 销售税 费 购买待开发房地产的税费B 扣除项的确定 已经投入的费用应包含在待开发房地产的价值内C 开发经营期 开发期 前期 建造期 经营期注意起止点D 传统方法下计息项目 待开发房地产的价值 V 开发成本 管理费用 V 税费率 该项易漏计 销售税费 销售费用 开发利润不计息E 计息期的长短设定起点是该项费用发生的时间点 终点通常是开发期结束的时间点 基准修正法概念 在政府确定公布了基准地价的地区 由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的方法 理论依据 是以替代原理为基础的适用对象及条件 政府确定公布了基准地价的地区 操作步骤 一般分为5个步骤 1 搜集有关基准地价的资料2 查出估价对象所处地段的基准地价3 进行交易日期修正4 进行土地状况修正5 求出估价对象宗地的价格 实质 市场法的变异 基准地价就是 可比实例 的价格 宗地价格 基准地价 1 修正系数 T W Y难点 是要准确把握基准地价的价格内涵 应收集的一般资料一般资料的收集 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料市场供求 类似房地产的交易 成本 收益实例资料 反映估价对象状况的资料房地产权益 实物 区位的资料具体资料如下 房地产权属证书 有关证件土地 国有土地使用权证 土地他项权利证书 房屋 房屋所有权证 房屋共有权证 房屋他项权证 规划 限制 要求 条件 两证 规划设计条件通知书 方案批准通知 对土地 用途 建筑高度 容积率 建筑密度 绿地率 退红线 坐落 面积 形状 四至 地势 周围环境景观 利用现状 基础设施 土地平整程度等 对建筑 坐落 面积 层数 高度 结构 设备 装修 公共设施配套完整程度 平面布置 外观 建成年月 维修保养程度 利用现状 期房 建设单位 勘察设计 施工监理 预计交付使用日期 供求情况 有效需求 供给市场资料 土地及房屋的利用现状 是否符合规划规定用途 估价师评估时了解估价对象的哪些情况 土地权属状况房屋产权状况该房地产是否符合规划发求土地使用基本状况建筑物基本状况 八 第三大题 指错题 答题技巧 一 考核的知识点 房地产估价规范 全部要求 各种估价方法的综合运用能力 二 答题技巧及思路A报告书格式不完整的错误 整个报告书漏项 8项 估价报告书漏项 13项 估价技术报告书漏项 共7项 B报告书中内容描述不完整的错误1 对估价对象描述不清 1 没有说明估价对象的产权 即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权 2 对估价对象的性质没有描述清楚 3 对估价对象的物质实体状况