长沙洋湖垸水岸御园(非一线景观如何沟通).ppt

有角度的项目解读有品质的视觉呈现 习惯上 我们通常以含浦或洋湖垸板块来定位项目的地理属性 毋容讳言 对比梅溪湖以及即将兴起的滨江新城 洋湖垸无疑是一个弱势的板块 销售势头不温不火 销售价位总是低位徘徊 难有突破 PS 数据来源于长沙市房产信息中心 长沙市房产研究中心 2013年1 2月长沙房地产市场分析报告 名次冠军亖军季军第四名第五名第六名第七名第八名第九名第十名 项目名称五矿 万境水岸嘉苑北辰三角洲中海国际社区绿地中央广场珠江花城花盛 四组团 时代倾城长沙奥枃匘克花园中建梅溪湖壹号恒大雅苑奥克斯广场 成交套数197911151221031231057166109 成交总价 万元 12161966290838343798773926118578052365234 成交均价 元 6720845471946955762957646480771563526894 开发商湖卓东润房地产开収有限责仸公司长沙北辰房地产开収有限公司长沙中海共业房地产有限公司绿地地产集团长沙置业有限公司湖卓珠江实业投资有限公司长沙玫瑰园房地产开収有限公司湖卓湘天房地产开収有限公司长沙中建梅溪房地产开収有限公司长沙宝瑞房地产开収有限公司长沙奥克斯广场置业有限公司 成交金额2月内六区成交总金额排行榜 成交套数 成交面积 名次冠军亖军季军第四名第五名第六名第七名第八名第九名第十名 项目名称五矿 万境水岸嘉苑时代倾城绿地中央广场中海国际社匙富基丐纨公园奥克斯广场长沙奥枃匘克花园珠江花城花盛 四组团 新城国际花都北辰三角洲 成交套数19712312211511010910510310191 成交面积 18097128241199512625119867591944110469979211429 成交均价 元 6720576469557194413468946480762939698454 开发商湖卓东润房地产开収有限责仸公司长沙玫瑰园房地产开収有限公司绿地地产集团长沙置业有限公司长沙中海共业房地产有限公司湖卓富基置业有限公司长沙奥克斯广场置业有限公司湖卓湘天房地产开収有限公司湖卓珠江实业投资有限公司长沙新城万協置业有限公司长沙北辰房地产开収有限公司 成交金额2月内六区成交总套数排行榜 成交套数 成交面积 名次冠军亖军季军第四名第五名第六名第七名第八名第九名第十名 项目名称五矿 万境水岸嘉苑时代倾城中海国际社区绿地中央广场富基丐纨公园北辰三角洲珠江花城花盛 四组团 新城国际花都长沙奥枃匘克花园恒大雅苑 成交套数1971231151221109110310110566 成交面积 18097128241262511995119861142910469979294418244 成交均价 元 6720576471946955413484547629396964806352 开发商湖卓东润房地产开収有限责仸公司长沙玫瑰园房地产开収有限公司长沙中海共业房地产有限公司绿地地产集团长沙置业有限公司湖卓富基置业有限公司长沙北辰房地产开収有限公司湖卓珠江实业投资有限公司长沙新城万協置业有限公司湖卓湘天房地产开収有限公司长沙宝瑞房地产开収有限公司 成交金额2月内六区成交总面积排行榜 成交套数 成交面积 名次冠军亖军季军第四名第五名第六名第七名第八名第九名第十名 项目名称中海国际社区绿地中央广场奥克斯广场中建梅溪湖壹号纳爱斯阳光丽城涉外国际公馆华润橡树湾蔚蓝海岸旭辉御府江山帝景 成交套数11512210971615053515044 成交面积 126251199575917492678866076262525552294892 成交均价 元 7194695568947715603951135551562057825106 开发商长沙中海共业房地产有限公司绿地地产集团长沙置业有限公司长沙奥克斯广场置业有限公司长沙中建梅溪房地产开収有限公司湖卓省山水投资置业有限公司湖卓双金置业有限公司华润置地 湖卓 有限公司长沙市卐越置业収展有限公司长沙旭海房地产开収有限公司湖卓楚盛园置业収展有限公司 成交金额2月岳麓区成交总面积排行榜 成交套数 成交面积 经过一年的平淡 新国五条政策基本明朗 整个市场出现新的波峰攀升 这似乎对我们是个利好的消息 可是实际呢 片区典型楼盘 在售项目1 阳光1002 云栖谷3 中海国际社区4 江山帝景5 米兰春天6 中建麓山和苑7 星语林汀湘十里8 华润橡树湾 中海国际 江山帝景 麓山和苑 汀湘十里 阳光100 米兰春天 云栖谷 华润橡树湾 中海国际社区 产品卖点 1 中海品牌的号召力和影响力 2 便捷的交通 优美的环境 3 精致的园林和样板间展示 4 全供暖精装豪宅社区 核心卖点 品牌园林精装豪宅 华润橡树湾 产品卖点 1 华润与橡树湾品牌的双号召力和影响力 2 便捷的交通 优美的环境 3 高附加值产品价值 4 舒适度高 赠送面积大 核心卖点 品牌一线双景观 阳光100 产品卖点 1 地处河西大学城 周边众多名校 教学资源丰富 2 紧邻猴子石大桥和沿江大道 交通便利 3 产品类型丰富 容积率低 舒适宜居 4 拥有不可复制的生态景观资源 岳麓山 金牛山两山环抱 湘江 靳江河两江环绕 沿江风光带 潇湘风光带两带相依 桃花山风景区 后湖公园二园相邻 核心卖点 交通环境教育资源 中建麓山和苑 产品卖点 1 中建品牌及品质保障 2 独有的高层坡地建筑 东望湘江 北临岳麓山 拥有超低密度 舒适的情景山居生活 3 目前均价5700元 平米 低于片区均价 核心卖点 品质价格 江山帝景 产品卖点 1 总建筑面积达170万平米的大社区 小区内配套完善 2 湘江 岳麓山 16000亩洋湖垸湿地公园三大稀缺资源 麓南大学城 稀缺生态 千年人文 3 施工单位为中建五局 核心卖点 人文大社区配套 云栖谷 产品卖点 1 小区环境优美 园林打造精细 口碑较好 2 东临西二环 紧靠快速干道学士路 南二环延长线 地段较好 3 项目户型80 以上是两梯两户的板式全明户型 南北通透 通风采光良好 核心卖点 园林地段 米兰春天 产品卖点 1 项目周围山清水秀 景致幽雅 自然景观及生态资源具佳 2 产品线丰富 涵盖别墅 洋房 高层和公寓等 3 购房门槛低 产品总价低 核心卖点 总价低首付低 2012年片区推售情况 竞争市场 60 面积区间 35 123 综合体G1 高层7 8 栋 80 150 10 11 13 15 19 23 24 栋 35 115 D04 06 栋 80 100 120 140 160 78 143 米兰春天 麓山和苑 云栖谷 枫华府第 华润橡树湾 88 140 一期5 9 17 19 栋 中海国际社区 80 160 金楠街 香樟街剩余6栋 江山帝景 86 128 雅典印象4 6 哈佛假日A28 32 栋 产品面积集中在80 120平米段 有部分公寓产品 60 面积区间 86 123 80 110 35 115 80 100 120 140 160 78 143 米兰春天 麓山和苑 云栖谷 枫华府第 华润橡树湾 88 140 中海国际社区 80 160 江山帝景 85 128 推售计划 8 1万 1 6 栋 共剩余10万 3 2万 25 28 栋 共剩余7万 5 7万 5栋高层 共剩余17万 米兰春天 麓山和苑 云栖谷 枫华府第 2012年三季度 2012年一季度 2012年二季度 华润橡树湾 12万 项目二期 共剩余30万 中海国际社区 30万 项目二期 共剩余110万 2012年三季度 江山帝景 3万 21 22 栋 共剩余6万 15 9万 高层 商业街 共剩余95万 多为80 120平米段的刚需产品 竞争市场 2012年片区推售情况 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 中海国际社区 8月份中下旬加推80 160 全供暖精装豪宅 7月末主推90 123平米 3 1 户型 米兰春天 华润橡树湾 8月中旬推出86 182 二至五房 中建麓山和苑 8月份中旬加推90 120 灵动户型 实得均价5000元 平 全款9 75折 4月3日新推14号楼 198套 主力户型54 87 3 23二期全南向精装房5800元 平起 三期 亲情里 4月20日开盘 主推5号楼和6号楼87 123 两至三房 均价5400元 4月 VIP5千抵1万5三期 御园 4月13日将开盘 项目多 拦截长 规模大 体量多 区域特征1 中小户型主力供应刚性置业主导区域 区域特征2 2013年市场竞争中推售情况不容乐观 片区总推售体量将达到77万 集中在4 9月 产品重叠 体量巨大 区域特征3 在我们整理和分析资料的过程中发现这样一个现象目前进行市场推广的洋湖垸楼盘都在讲区域 讲资源 讲配套将洋湖垸板块变成了长沙里 城外的城市 对于洋湖垸的二次解读 除了对卖资源 卖品牌 卖生活 我们还能卖什么 还有什么是能够打动刚需人群的 市场上却还没有人说的 主诉求 湿地资源次诉求 整个洋湖垸都讲湿地 来看看购房者眼中的洋湖垸众生象 搜房网友 过客 发表于2013 04 0810 01 30关于看房之路其实挺坎坷的 先不说奔走在各种楼盘的那种辛酸 关键是你看来那么多之后还不一定能看到满意的 那才叫真的辛酸啊 这段时间也关注垟湖垸那片区很久了 就是洋湖湿地那一块的两个个盘 和自己之前看到的各种比较 综合下来之后还是觉得这个比较符合我的要求 不管是环境还是交通方面 或者就是周边配套和学校这些硬性要求江山帝景和华润橡树湾都差不多 所以吧 在别个小长假各种出游的时候我就去垟湖垸那边看看了 现场看的和我自己之前想象的也差不多 反正就是挺满意的 也算是对自己这么久辛苦的一个慰藉了吧 只等着选好户型就可以出手啦 哈哈 和我之前一样还奔波在买房第一线的筒子们是不是各种羡慕嫉妒恨了呀 ai洒洒等级 初级会员财富 一穷二白发表于2013 04 0818 15 54都行啊我比较看重价格 传说哥迷等级 初级会员财富 一穷二白发表于2013 02 2711 48 09湘府路大桥开通了 年前长沙各种报刊电视媒体都在炒这个话题 确实 这个大桥一开通 去河西南部地区明显就方便多了 除了星城人们去河西那边出行更方便外 最直接的变化就是洋湖湿地附近的那些楼盘升值潜力更大了 现在华润橡树湾的价格就和附近的楼盘比起来已经不算便宜了 差不多都有6000元 平了 还涨价的话 觉得有点高端了 到底华润橡树湾会不会升值呢 拖走喂猫等级 中级会员财富 一穷二白发表于2013 02 2716 58 39现在感觉房价都涨了乌拉拉我很烦等级 初级会员财富 一穷二白发表于2013 02 2717 08 22洋湖垸那块升值是肯定的你曾经的曾经等级 中级会员财富 一穷二白发表于2013 02 2717 48 20应该会吧以后入住上班都方便多了卡卡西卡卡1等级 中级会员财富 一穷二白发表于2013 02 2717 56 48这样看过河好方便 一分钟的感动咦等级 初级会员财富 一穷二白发表于2013 03 0415 57 55说说江山帝景吧 最近坛子里面很多帖子都是说湘府路大桥开通 洋湖湿地怎么升值 来江山帝景怎么变方便了的帖子 其实我看中的江山帝景主要还是它在那个位置还有那么好的环境 昨天心血来潮 特意去网上查了下长沙的地铁 貌似最早开通的2号线也得等到今年下半年了 还不经过江山帝景这边 哎 网上查的很多图片都是模糊搜索 一直也没找到正确的清晰的图片 竟然还搜到了一张长沙2050年的地铁图片 想想啊 姐们那个时候是有多老了啊 都六十多了 还是指望当下吧 不晓得江山帝景那块除了去年年前开通的湘府路大桥之外 到时候地铁开通的话还有没有哪趟地铁打那边过没呢 莉莉嘻嘻等级 中级会员财富 一穷二白发表于2013 03 0418 28 53引用 歪头拯救世界在2013 03 0418 24 02写道 原帖自己看规划图啊搞不懂 感觉这里交通不是特别好小幺鸡游泳等级 中级会员财富 一穷二白发表于2013 03 0418 59 14有是有就是有点远小葵是公主等级 超级会员财富 稍有积蓄发表于2013 03 0419 02 45地铁三号线在阳光100那里 1 配套 2 交通 3 升值 但是 这些变化对很少用预期思维来决策购买行为的普通客户来说 是很难有根本性影响力 感谢周边的这些朋友 因为他们 洋湖垸板块更为成熟 洋湖垸人气越来越高 洋湖垸之美在众力合推之下 世人皆知 为之神往 他们讲美 讲近 讲丰富 讲成熟 当周边的对手都在炒作洋湖垸的时候 洋湖垸的价值的确大有提升 却摊薄了洋湖垸对于水岸御园的价值 群雄逐鹿何以致胜和而不同 推广核心基于项目价值 必须全面挖掘项目核心价值标准 才是树立新标准 强化优势 核心价值点提取从客户 市场两个角度提取项目优势价值 区域发展前景 高性价比 文化配套 升值潜力 产品附加值 景观价值 低单价 产品附加值 区域发展前景 升值潜力 资源价值 低单价 高层景观产品 片区资源价值 高性价比产品 升值潜力 从本体推导 核心价值点 从竞争角度强化 从客户角度强化 高端产品 高价值产品 别墅 花园洋房 高附加值景观高层生活空间 高价值并不等于高价格 地块拥有优良的先天条件 具有打造高价值产品的深厚底蕴 同时 地块的容积率 也决定了我们必须做高层高附加值的产品 地块技术指标硬性限制 我们不可能做藏珑 托斯卡纳那样的低密度高端产品 项目产品开发模式的选择 基于3 4容积率 低端产品 普通住宅 低端产品 虽然门槛较低 但是我们会面临刚需户型楼盘的激烈竞争 同时 做低端产品 也放弃了地块的核心资源优势 不符合开发商的利益 在这个城市里有这样一群人 他们不是金字塔的顶尖阶层 也不是刚起步的小白领 他们可能没有足够的财富 但拥有创造财富的能力 他们有学识 有见地 追求属于自己的精神家园 他们是典型的社会中坚阶层 属于公司或社会的中层 事业小有成就或是渐入佳境 能看得见很好的上升空间 有信心 有野心 相信未来会更好 有一定的财富积累 但还没有到可以随心所欲支配的境界 部分是有车一族 受目前经济能力所限 无力承担一流的豪宅 却始终追求高尚的居住生活 对于工作进阶 人生追求 有自己非常明确的目标 在居住地的选择上 也坚信自己的判断 不随波逐流 有自己独特的眼光 他们处在事业和家庭的成长期 对未来有太多的预期和不确定 虽然他们自信自己的将来会更美好 但在置业的时候仍非常理性 既有自住需求又有投资期望 并期望能尽可能的 一步到位 以延长二次置业的时间 他们格外关注项目性价比及所获得的价值感 期望在固有的投资基础上 获取更多的现实利益 因此项目形象感及档次感给予的身份提升及附加利益对其促动较大 尽管经济条件在一定情况下限制了他们的购买理想 但他们最不愿承认的就是对现实的妥协 他们希望购买的产品能够彰显自我价值观和个性品位 他们希望在别人眼里 自己的选择是聪明的 核心客户群现状分析 目前房地产市场中最受知富人群追捧的产品风格 莫过于新古典主义的项目 如托斯卡纳 卓越 蔚蓝海岸等 知富人群先天具有文化归属感 在享受实际产品的同时追求精神层面上的内心认同 知富阶层喜欢什么 在建筑形态上学习星河湾 定位为同类型的风格 从建筑形态上与知富阶层形成有效的心理对话 经典园林建筑风格 再造一个 星河湾 星河湾的建筑设计与布局完美体现了建筑美学的至高境界 星河湾自然村落式的排列 半围合式的空间布局 以及错落式的楼间关系 体现了自由流动的群体组合的建筑美感 正好与万千风情热带园林相互衬托 构成建筑与环境的和谐统一 遥望星河湾 看到的是一道高低错落 层次丰富的风景 客群锁定 客群定位以区域内客户为主 极力拓展区域外客户 核心客群 区域本地客户 客群属性 改善居住 工作方便 出击方向 区域内高校 企事业单位 公务员 次要客群 河西其他区域 客群属性 与区域有联系 总价敏感 投资出击方向 河西拆迁户 原住民 个体户 客群属性 进城置业 子女教育 工作需要出击方向 周边区县 如望城 宁乡 河东 辅助客群 周边区县 湿地是价值的基础 地段是价值的核心 然而 我们并非一线景观楼盘 如何将二线景观转化为一线景观 是我们考虑的核心问题之一 两大策略 提升景观价值1 使用价值最大化我们认为 湿地景观的价值 并非在于坐观 而在亲临 一线景观楼盘固然能够坐观湿地 靳江河 湘江的景观 但朝九晚五的生活 坐观的价值实际上并未充分体现 而二线景观楼盘 既可在5分钟内亲临湿地 河边 江边散步 更能享美景而得幽静 二线景观 反而能够将景观的价值最大化利用 2 规划利用最大化项目虽是二线景观 但在传播上充分考虑大盘内部景观的最大化利用 特别是场内北高南低地势 让更多高层户型既能观赏自然景观 又能直接感受到配套内部景观 充分显示每一栋楼的景观性与均好性 邦盛 水岸御园临三景 享御园湿地 江 河 水岸御园 得高 可远眺洋湖湿地公园绿化率高达70 植物种类3000种鸟类200种 负离子含量比中心城区高六倍靳江河环绕东望湘江俯仰 皆景观香榭丽舍大街情调时尚朗德花园悠然休闲凯撒大道庄重气派天鹅堡风情品质生活丹枫白露花园生态休闲阳光草坪 你们有的我都有洋湖湿地公园绿化率高达70 植物种类3000种鸟类200种 负离子含量比中心城区高六倍靳江河环绕东望湘江可我就是比你们惬意有景观不被观景有湿地没湿气有虫鸣没虫咬 低总价 高享受 多优惠 全景高层生活空间 你们有的我都有湘府大桥沟通东西地铁3号线贯穿南北含浦路 联丰路 学士路三线交汇可我就是比你们适中开车过湘府大桥才5分钟边走边看湿地风景到3号线一刻钟刚刚好17路 63路快线 912路 908路公交车就在我家停 低总价 高享受 多优惠 全景高层生活空间 未来篇 投资以时间投资获得魅力以感情投资获得真爱以人脉投资获得名望以爱心投资获得拥戴以金钱投资获得财富以知识投资获得崇拜当整个世界以结果论成败何不给自己开创一个好未来水岸御园 景观在我身边 财富 在我手中 生活篇 享受学会步行多于坐车学会运动多余呆坐学会饱读多于饱食学会回家多于会所学会家餐多于外宴学会卧室多于宾馆学会拥抱自己多于别人有时候 懂得享受生活比生活本身更有意思得多 水岸御园 景观在我身边 享受 在我手中 媒介推广组合拳建议 最终以客户渠道选择来源为原则进行选择 1 媒体组合及功能展示 广告推广 户外 输出区域规划 项目形象 项目信息 项目价值诉求报广 输出营销中心开放 活动造势 认筹 区域运营商塑造电视 输出项目形象 区域未来价值 区域运营商塑造红网传媒 输出区域规划 项目形象 项目信息 项目价值诉求软文 项目信息与区域规划 板块未来价值挖掘 区域运营商塑造网络广告 1 首页广告输出项目高端形象 区域价值 2 论坛发贴 经营网络客户资源 3 网络新闻 拔升项目形象 短信广告 1 通过短信公司的客户资源 从中根据区域 单位 企业特征 主要职业等特点筛选出客户 发送短信 2 系统管理项目一路积累下来的客户资料 定期梳理 并向客户发送短信保持信息传达与接收的畅通 3 短信内容将根据营销工作的需要分次组织 4 短信投放的频率将根据营销节点的需要 集中密集投放 开盘前广告推广 户外 输出项目形象 开盘信息报广 输出项目形象 价值诉求 开盘热销信息软文 项目开盘信息与 高性价比 核心价值炒作网络广告 1 首页广告输出项目形象 开盘信息 2 论坛发贴 经营网络客户资源 3 网络新闻 拔升项目形象 短信广告 开盘前一周内 每天保持20 30万条的发送量 阶段推货 开盘 实行集中发送阶段活动信息 优惠信息 夏季冰爽水果节 哈根达斯冰激凌节活动时间 7月中旬 8月初活动目的 针对中大户型的认筹和销售 通过老带新主要购房者来现场体验 促进销售 活动思路 现场备有热带水果 冰激凌等 邀请意向客户和老业主来品尝 并有抽奖和寻宝等小活动提高客户参与积极性 亲子竞技活动活动时间 8月中旬活动目的 针对中大户型的认筹和销售 在现场举办亲子竞技活动 提升现场人气 为销售铺垫 活动思路 邀请业主孩子和意向客户以家庭为单位参加 进行做蛋糕比赛等趣味性技能性活动 七夕情人节 制作燃放孔明灯 活动时间 8月16日 中国传统情人节活动目的 针对中小户型的认筹和销售 在现场举办孔明灯制作 在浏阳河风光带上燃放 提升现场人气 为销售铺垫 活动思路 邀请所有中年轻客户 携带自己的亲人 妻子 朋友在现场制作孔明灯 许下心愿祝福 渡过一个浪漫 温馨的情人节 凡到场客户 均可享受一个情人节礼包 德芙巧克力 对制作的孔明灯进行评选 第一名 送3000元购房优惠 第二名 1000元物管费 第三名 情侣饰品 教师节 插花比赛 献给最敬爱的人 活动时间 9月10日教师节活动目的 针对认筹和销售 在教师节当天 举办现场插花 提升现场人气 为销售铺垫 活动思路 主要针对区内大中院校教师 反在当天购买者 可额外得到5000元购房优惠 国庆黄金周 幸