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文档简介
地产项目融资方案(范本)*项目融资方案*有限公司二一三年七月十七日目 录一、 融资项目名称2二、 项目融资主体2三、 融资规模、期限及还款进度2四、 担保公司情况2五、 项目基本情况3六、 项目投资估算4七、 项目销售收入及税费5八、 项目财务分析6一、融资项目名称“*”建设项目二、 项目融资主体*有限公司三、 融资规模、期限及还款进度项目总投资72,035.00万元,资金来源为业主自筹32,035.00万元,拟从银行贷款40,000.00万元。贷款类型为项目贷款,贷款期限为3年,自2013年1月至2016年1月。年利率暂按7.00%确定。贷款抵押物为项目土地使用权证,面积14511平米,评估价值万元。另外由*有限公司提供连带责任担保,担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。预计贷款资金一次性到账,本金按3年分期偿还,利息按季度支付。2014年1月偿还本金20,000.00万元,2015年1月偿还本金10,000.00万元,2016年1月偿还本金10,000.00万元。转发是美德,但请标明出处:房地产投资融资俱乐部(fdctz888)四、 担保公司情况*。五、 项目基本情况*项目位于*,项目规划用地14511平米,建筑面积150700平米。项目包括地下二层,地上裙楼四层和塔楼三栋,总高99.8米,裙楼几何尺寸为95m90m。1号楼为办公式公寓,2号楼为住宅(含部分拆迁户还建房),3号楼为四星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地,容积率8.29,建筑密度52.95%,绿地率15.8%。目前项目已完成施工设计并已获得规划批准(已取得土地证,建设用地规划许可证,拆迁许可证,即将取得建设项目规划许可证及开工证),已进入地上物拆迁阶段。共有160余户住户需要拆迁,其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出,其余十余户如资金到位亦可立即迁出。项目建设期为3年,自2012年1月至2015年1月。项目公司成立于2001年8月,位于*,注册(实收)资本*万元,各股东均以货币出资。现股东为*51%,*持股47%,*持股2%。法定代表人*。截至2011年9月,公司资产7000万元,全部为开发成本,负债4400万元,所有者权益2600万元。转发是美德,但请标明出处:房地产投资融资俱乐部(fdctz888)六、 项目投资估算项目总投资72,035.00万元,其中土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元,前期工程费2,736.00万元,建筑安装工程费45,600.00万元,基础设施费1,368.00万元,公共设施配套费1,507.00万元,开发间接费8,824.00万元。项目建设期预计3年,自2012年1月至2015年1月。预计2012年完成总投资的30.3%,即完成投资21,849.60万元;2013年完成总投资的51.6%,即完成投资37,196.80万元;2014年完成总投资的16.6%,即完成投资11,988.60万元;2015年完成总投资的1.4%,即完成投资1,000.00万元。土地征用及拆迁补偿费12,000.00万元。项目共占用规划面积土地使用权14511平米,其中项目公司名下土地11283平米,其余部分待拆迁完成后由省供销社转入项目本公司名下。地上建筑物大部分归本公司所有,仍有160余户需要拆迁补偿安置,其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出,其余十余户如资金到位亦可立即迁出。土地征用及拆迁补偿费包括支付拆迁户的补偿过渡款、*和基于容积率调整需补缴的土地出让金以及相关的税费,公司前期已投入7000万元用于支付上述部分款项。转发是美德,但请标明出处:房地产投资融资俱乐部(fdctz888)前期工程款2,736.00万元,主要包括项目建设涉及的行政事业性收费、规划设计费、勘测丈量费、临时设施费、预算编审费等,按建筑安装工程费投资规模的6%估算。建筑安装工程费45,600.00万元,主要包括土建工程费、安装工程费和装修工程费,按每平方3000元的单位造价、建筑面积150700平米相乘确定。基础设施费1,368.00万元,主要包括道路工程费、供电工程费、给排水工程费、煤气工程费、供暖工程费、通讯工程费、电视工程费、照明工程费、景观绿化工程费、环卫工程费、安防职能工程费等,按建筑安装工程费投资规模的3%确定。公共设施配套费1,507.00万元,为根据有关法规、产权及其收益期不属于项目公司,开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出,如锅炉房、变电所、游泳池等,按建筑面积150700,每平米100元计算确定。开发间接费8,824.00万元,为直接组织和管理开发项目所发生的,如管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、以及项目融资财务费用、担保费。其中预计贷款利息4,900.00万元,担保费2,100.00万元。七、 项目销售收入及税费项目建成后,项目公司拟持有的自有物业包括商铺1层和4层、3号楼宾馆。扣除2号楼拆迁户还建房部分的面积,预计项目可售面积为75,000.00平米,包括裙楼的商铺2-3层15,000.00平米和住宅公寓60,000.00平米。根据对*、*以及项目所在地附近房产项目市场的调查,商铺的价格预计平均售价为35,000.00元/平米,住宅和公寓的平均售价为11,000.00元/平米。预计项目可售部分可实现收入118,500.00万元。项目销售期3.5年,自2013年8月至2016年1月。预计2013年完成销售25%,实现收入29,625.00万元;预计2014年完成销售40%,实现收入47,400.00万元;预计2015年完成销售20%,实现收入23,700.00万元;2016年完成销售15%,实现收入17,775.00万元。与销售收入直接相关的税费包括营业税金及附加、土地增值税、所得税、印花税、销售费用等,预计发生各项税费24,829.00万元。各项税费情况见下表:项目税费比例金额(万元)销售费用8.00%9,480.00 营业税5.00%5,925.00 城建税7.00%414.75 教育费附加3.00%177.75 地方教育费附加2.00%118.50 土地增值税1.20%1,422.00 印花税0.05%59.25 所得税25.00%7,231.75 合计24,829.00 八、 项目财务分析项目预计现金流量表如下:项目2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 销售收现- 29,625.0047,400.0023,700.0017,775.00工程投资14,849.60 34,396.8010,588.60300.00-支付税金3,822.446,115.903,057.952,293.46销售费用2,370.003,792.001,896.001,422.00经营现金流量-14,849.60 -10,964.2426,903.5018,446.0514,059.54投资现金流量借入资金15,000.00 40,000.00还款资金22,200.0021,400.0010,700.0010,000.00筹资现金流量15,000.00 17,800.00-21,400.00-10,700.00-10,000.00净现金流量150.40 6,835.765,503.507,746.05 4,059.54 预计项目实现净收益24,144.85万元,预计利税总额36,985.00万元,项目内部收益率43.87%,静态投资回收期2.96年,动态投资
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