合约策划报告（中海千灯湖花园项目一期）.doc

中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 中海千灯湖花园项目一期中海千灯湖花园项目一期 合约策划报告合约策划报告 编编 制 制 审审 核 核 编制日期 编制日期 20102010 年年 0606 月月 2525 日日 版版 本 第本 第 版版 目录目录 一 项目概述一 项目概述 1 一 地理位置 1 二 技术指标 1 三 发展计划 3 二 合约策划综述二 合约策划综述 3 一 目的 3 二 合约关系架构 3 三 合约分判总体思路 4 三 招标分判 售楼相关工程分判另述 三 招标分判 售楼相关工程分判另述 6 一 各分判工程对承建商数量需求及划分方案 6 二 甲供物资 8 三 招标分判时间节点 10 四 售楼相关工程招标分判四 售楼相关工程招标分判 12 一 具体分判工程 12 二 分判工程定标时间节点 14 五 建安成本控制计划五 建安成本控制计划 16 六 招标分判要点六 招标分判要点 16 七 本项目新材料新工艺 新设备 新设计 拟采用情况七 本项目新材料新工艺 新设备 新设计 拟采用情况 16 八 各分判工程控制重点八 各分判工程控制重点 17 一 桩基础工程 17 二 土建工程 17 三 精装修工程 20 九 项目合约管理要点九 项目合约管理要点 20 十 工程结算十 工程结算 21 十一 人员配置十一 人员配置 21 十二 合约管理日常工作用表十二 合约管理日常工作用表 21 一 标书发放统计台账 21 二 工程定标情况表 22 三 合同管理台帐 22 四 工程变更指令及工程管理指令统计表 22 五 资金计划表 22 六 项目部造价师用表 22 七 合作方信息表 22 十三 总结十三 总结 22 十四 附件十四 附件 22 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 1 中海千灯湖花园项目一期中海千灯湖花园项目一期 合约策划报告合约策划报告 一 项目概述一 项目概述 一 地理位置 本项目地位于佛山市南海区桂城 61 62 街区 具体区位如下 该地块东面为南海迎宾广场及千灯湖公园 南面为南海实验小 学及其它地产公司开发在建的超高层项目创鸿水韵尚都 西部为佛 山南北向主干道南海大道 北部为汽车 4S 店及城市绿地 穿过 绿地为广佛快速交通干道海八路 二 技术指标 1 全期技术指标及其它相关情况 整个项目共 26 栋超高层 42F 44F 住宅楼 2 层地下室 南 面及东南面沿街面建商业 1F 及幼儿园 3F 26 栋超高层分布 在整个地块的外围 中间是小区的主园林 主入口在东侧灯湖西路 近小区中间位置 次入口在小区的南侧海七路近小区中间位置 具体技术指标如下表 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 2 序号序号项目项目单位单位指标指标备注备注 1 建设用地面积 m2154 780 23 2 总建筑面积 m2802 661 31 2 6 7 8 3 计容积率建筑面积 m2590 183 25 3 4 8 4 可销售面积 m2579 174 45 6 地下建筑面积 m2200 419 13 7 地上建筑面积 m2591 233 38 8 配套设施 m211 008 80 9 基底面积 首层投影面积 m230 129 38 10 住宅户数户 2 837 11 室外空地面积 m2124 650 85 11 1 9 12 机动车停车位 No 6 145 根据上述情况 本项目有以下特点 1 本项目为超高档项目 拟采用一些新材料 新工艺 对招 标工作的推进将产生一定的影响 2 本项目拟打造为佛山标杆豪宅项目 因此对工程质量及安 全文明施工要求较高 对承建商的水平有更高的要求 3 地下室 2 层 地下室面积较大 4 园林面积较大 且基本为一整体 对地库顶板有一定要求 5 因为该项目为超高层且档次较高 机电将较以往项目复杂 相关配置较以往项目高 各种管线预计会较为密集 机电成本将远 超之前项目 6 从目前超前钻情况来看 地质条件不容乐观 对桩基础设 计 招标及现场施工将带来不利影响 2 一期技术指标 本项目一期 2 层地下室 地上 7 栋超高层 3 栋 44 层 4 栋 42 层 及附属商业 1 座 拟作售楼用 商业 2 座 幼儿园等 本项目一期具体技术指标如下表 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 3 序号序号项目项目单位单位指标指标备注备注 1 建设用地面积 m255 343 24 2 总建筑面积 m2253 438 25 2 6 7 8 3 计容积率建筑面积 m2167 808 02 3 4 8 4 可销售面积 m2161 913 02 6 地下建筑面积 m282 321 38 7 地上建筑面积 m2165 221 87 8 配套设施 m25 895 00 9 基底面积 首层投影面积 m211 038 27 10 住宅户数户 715 00 11 室外空地面积 m244 304 97 11 1 9 12 机动车停车位 No 2 717 00 依项目工程策划报告 地块东侧道路为灯湖西路 地块南侧道 路为海七路分别为小区的主 次入口 亦是本项目施工期间进出工 地的主要通道 该项目一期除有本项目具有的特点外 另因售楼需要 需要进 行的分判任务较重 因此售楼区 样板房相关招标分判应重点考虑 三 发展计划 本项目一期发展计划如下表 开工开工开盘开盘竣工验收竣工验收交楼入伙交楼入伙 2010 年 5 月2011 年 6 月2012 年 12 月2013 年 4 月 二 合约策划综述二 合约策划综述 一 目的 为预控 指导下一步的工程管理 协调合约各方关系 控制成 本管理工作 确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现 二 合约关系架构 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 4 合约关系架构采用 总承包 专业土建装修分包 专业机电分 包 甲供物料及设备分包 非总承包协调工程 的形式 如下所示 三 合约分判总体思路 1 按合约关系架构 本项目拟 总承包 土建主体施工单位 专业土建装修分包 专业机电分包 甲供物料及设备分包 非总 承包协调工程 的形式 为控制成本 本工程采用较多的专业分包单位和供货商 而总 承包 土建主体施工单位 需完成主体结构施工 内外粗装饰施工 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 5 并承担现场全面管理的责任 所有专业土建装修分包 专业机电分 包 甲供物料及设备分包 非总承包协调工程 直接与我司签订合 同 明确相互关系和各自权利义务 但由总承包 土建主体施工单 位 进行照管 纳入总承包的管理体系 既可保证项目质量 又可 降低成本 现场所有非土建主体施工单位均需与总承包 土建主体施工单 位 签订分包合同 该分包合同规定相关义务实际无需履行 仅作 为避免合约风险与漏洞之用 2 招标采用工程量清单报价模式 合约形式主要采用总价包干 对于暂定量工程和物资采购合同可采用单价包干 除土方工程和基 础工程外 其他工程无特殊情况均不能采用暂定工程量招标 3 付款方式 1 土建工程 无预付款或备料款 承建商每月 25 日向发包人提出中期付款申请 中期付款发包人审批期限为 28 天 发包人在完成付款申请审批后的 14 天内 支付承包人当期应得 工程款项 如发包人未能按规定期限付款 则随后的 14 天视为宽限期 在 宽限期内 承包人不得行使任何追讨的权利 包括停工方式 而应 维持正常施工 如发包人未能在宽限期结束前付款 承包人可向发包人发出追 讨通知 如发包人在收到该通知后 14 天内仍不付款 承包人可以暂 停执行本工程直至收到欠款 暂停的时间作工期延长处理 而不当 作承包人应负责的延误 2 专业工程 付款方式同主包工程 3 材料 设备 不包括集团采购 无预付款和定金 每批货物送抵工地现场经需方初步验收合格后的三十 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 6 30 天内支付 同时 供方向 需方提供该批货物货款总额的销 售发票 4 小额工程 如金额较小 且施工期较短 则完工后 承建 商申报结算书 发包人 28 天办理结算 结算完成后 28 天内支付工 程款 是否预留 5 保修金 视具体工程灵活处理 5 个别工程付款方式因其特殊性 有可能与上述四项付款方 式均不相同 应根据自身特点 合理设置 具体支付比例按区域公司之合约付款统一方式执行 4 招标过程坚持采用考察评比 多家竞争投标 多轮议价等方 式 以筛选出优秀的承包商 市政垄断工程应尽量避免政府指定独 家单位议标的情况 而是通过投标竞争报价的方式 以便降低成本 对于特殊市政工程或额度极小的零星工程 经领导批准 可采用直 接议价委托方式 5 定标必须经合约评审委员会评审决定 并按区域和集团管理 制度执行 定标的一般原则是经评审的合理最低价中标 三 招标分判三 招标分判 售楼相关工程分判另述 售楼相关工程分判另述 一 各分判工程对承建商数量需求及划分方案 根据项目自身特点 需选择具有较强实力的施工单位来完成该 项目的承建工作 根据目前的承建商情况 尚需考察新的施工单位 桩基础工程 2 家 土建工程 2 家 机电工程 1 家 装修工程 1 2 家 园林工程 2 家 人防门工程 1 2 家 石材供应商 1 2 家 另根据实际情况 为保证工程的防水质量 除保证主体工程的 施工质量外 拟将本项目防水工程进行指定分包 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 7 招标分判计划详见下表 样板确认时间根据招标进度计划推算而得 序号序号分判工程名称分判工程名称 投标单位投标单位中标单位中标单位 预计分判金额预计分判金额 万元 万元 样板确认样板确认 时间时间 备注备注 1 前期工程 51 2 土方开挖与支护 813 000 3 桩基础 914 500 4 土建 9230 6002010 07 15 5 防水 523802010 07 15 指定分包 6 机电安装 827 0002010 07 15 7 工程监理服务 51260 8 人防门 512502010 07 15 9 白蚁防治 3119 10 铝门窗 823 5002010 09 10 11 阳台栏杆 15002010 08 20 区域招标 12 弱电 16602010 08 15 区域招标 13 消防报警 712 0002010 08 15 14 室内煤气管道 51300 15 变配电 712 500 16 电信 有线电视 4175 17 直饮水 51120 18 泛光照明 511302010 09 15 19 精装修 102 421 0002010 11 25 20 室内木门及入户门 12 6002010 09 15 区域招标 21 防火卷帘及防火门 15302010 09 15 区域招标 22 橱柜 71 21 8002010 10 20 23 木地板 13 5002010 10 30 集团招标 24 地库交通标志 41502011 06 05 25 地库地坪漆 512502011 06 05 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 8 26 清洁开荒 4180 27 室外道路 市政 结合目前承建商具体情况及项目发展进度需要 拟归 入土建工程进行分判 28 园建 71 21 4002010 11 30 29 绿化 71 29002010 11 30 二 甲供物资 本工程甲供材料设备采购计划详见下表 卸货责任卸货责任 序序 号号 工程项目工程项目 样板确认样板确认 时间时间 供货供货 周期周期 供货商供货商承包商承包商 到货时间到货时间 备注备注 1 电梯 90 2011 03 10 集中采购 2 电梯安装 60 2011 04 10 集中采购 3 发电机 30 2011 03 10 集中采购 4 发电机组环保工程 20 2011 03 10 集中采购 5 管材 10 2010 10 10 集中采购 6 外墙砖 20 2011 07 15 集中采购 7 中央空调 15 2011 07 15集中采购 8 抛光砖 20 2011 07 15集中采购 9 阀门 15 2010 10 10 集中采购 10 电线电缆 20 2010 10 10集中采购 11 户内配电箱 25 2010 10 10集中采购 12 热水器 30 2011 07 15 集中采购 13 煤气炉 30 2011 10 10 集中采购 14 抽油烟机 30 2011 10 10 集中采购 15 消毒碗柜 30 2011 10 10 集中采购 16 室内洁具 30 2011 07 15 集中采购 17 室内墙地砖 30 2011 07 15 集中采购 18 生活供水设备 30 2010 10 10 区域采购 19 潜水泵 30 2010 10 10 区域采购 20 空调泵 30 2011 07 15 区域采购 21 室内灯具 20 2011 07 15自行招标 22 水暖件 30 2011 07 15自行招标 23 水暖配件 30 2011 07 15自行招标 24 室内石材 30 2010 11 30 自行招标 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 9 25 外墙石材 20 2010 11 30 自行招标 26 淋浴门 20 2010 07 15 自行招标 27 木门小五金 20 2010 07 15 自行招标 28 排气扇 20 2010 07 15 自行招标 29 电话 电脑面板 20 2010 07 15 自行招标 30 通风机 30 2010 07 15 自行招标 31 劈开砖 30 2010 07 15 自行招标 32 屋面瓦 15 2011 12 01 自行招标 33 园林灯具 20 2011 07 15 自行招标 34 马赛克 15 2011 03 15 自行招标 35 不锈钢水箱 30 2011 03 15 自行招标 36 泳池设备 60 2011 03 15自行招标 37 游乐设施 90 2011 03 15自行招标 38 会所健身器材 10 2011 03 15自行招标 39 会所桑拿设备 30 2011 03 15自行招标 40 样板房家具 25 2010 12 20 自行招标 41 样板房窗帘 25 2010 11 20 自行招标 42 样板房装饰灯具 25 2010 11 20 自行招标 说明 说明 1 供货周期天数为日历天 对于一次性全部到货的物资 供货周期指正式 下单后至货到工地的时间间隔 对于一次下单多批次到货的工程物资 供货期 指下单后至第一批到货的时间间隔 2 电梯设备的正常供货期的前提是预付款和提货款的正常支付 且不含非 标设置 安装时间为双方确认现场具备安装条件起拿到电梯准运证的时间 3 根据 物资采购管理制度 的 WZ06 甲供物资管理工作程序 2 1 1 条的要求 建筑材料 装饰性材料及设备 除洁具外 由承包商卸货 机电设备 由供应商卸货 洁具由供应商卸货 2 2 条要求 卸货责任包括用人力将物资搬 离运输车辆 转运至仓储场所 堆放整齐或安放牢固 机电设备供应商卸货责 任包括用人力或机械辅助手段将物资搬离运输车辆 转运至合约管理部指定的 位置 包括露天场地和仓储场所 堆放整齐或安放牢固 不负责二次转运 4 根据集团集中采购物资要求 如属于供货商卸货 则满足合同条件第 12 1 1 条规定 如无特别说明 供方的供货责任应包括将货物卸车 搬运到工 地内的上下不超过一层建筑物高度阶梯的任何地方 或距工地最近一个出入口 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 10 二百 200 米以内 上下不超过一层建筑物高度阶梯的工地以外的地方 并按 需方要求及根据货物特点堆放整齐 5 电梯 中央空调 发电机 不锈钢水箱 泳池设备 游乐设施 健身设 施 桑拿设备等设备及样板房家具 窗帘 装饰灯具等 均由供货商卸货 并 负责安装 6 承包商接收货物后 随之保管责任转移至承包商 7 到货时间根据项目一期工程施工计划推算而得 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 11 三 招标分判时间节点 中海千灯湖花园项目一期分判进度计划表 合约分类合约分类招标图纸提供招标图纸提供标书制作标书制作发标发标回标回标议标议标定标定标 一 前期工程 1 1 围墙工程 OK 1 2 地质初勘 OK 1 3 五胜河改造 OK 1 4 一期地震安评 OK 1 5 活动板房供应安装 OK 1 6 一期临电 OK 1 7 一期超前钻 OK 二 主楼部分 2 1 基础 桩基 土建工 程 土方开挖与基坑支护 OK 桩基础 2010 04 202010 05 202010 05 202010 05 252010 06 012010 06 10 土建工程含防水工程 2010 06 212010 07 092010 07 092010 07 152010 07 192010 07 30 2 2 机电安装 2010 06 302010 07 092010 07 092010 07 152010 07 202010 07 30 2 3 工程监理服务 OK 2 4 白蚁防治 OK 2 5 人防门工程 2010 06 302010 07 052010 07 052010 07 102010 07 152010 07 20 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 12 2 6 阳台栏杆 2010 08 202010 08 252010 08 252010 08 302010 09 032010 09 10 2 7 铝门窗工程 2010 08 302010 09 052010 09 052010 09 102010 09 132010 09 20 2 8 精装修工程 2010 11 102010 11 202010 11 202010 11 252010 11 302010 12 10 2 9 木门工程 2010 10 102010 10 30 2 10 弱电工程 2010 08 102010 08 152010 08 152010 08 202010 08 252010 08 30 2 11 消防报警 2010 08 102010 08 152010 08 152010 08 202010 08 252010 08 30 2 12 室内煤气管道 2010 10 152010 10 202010 10 202010 10 302010 11 052010 11 10 2 13 电信 有线电视工程 2010 10 152010 10 172010 10 172010 10 202010 10 252010 10 30 2 14 直饮水工程 2010 11 012010 11 032010 11 032010 11 062010 11 102010 11 15 2 15 泛光照明工程 2010 09 052010 09 102010 09 102010 09 152010 09 202010 09 25 2 16 高低压配电 2010 10 102010 10 152010 10 152010 10 202010 10 252010 10 30 2 17 橱柜工程 2010 10 102010 10 152010 10 152010 10 202010 10 252010 10 30 2 18 木地板工程 2010 11 092010 11 25 2 19 防火卷帘及防火门 2010 09 162010 09 202010 09 202010 09 252010 09 302010 10 10 2 20 地库交通标志及地坪漆2011 06 012010 06 052010 06 052010 06 082010 06 102010 06 15 三 室外部分 3 1 室外道路 市政工程结合目前承建商具体情况及项目发展进度需要 拟归入土建工程进行分判 3 2 园林绿化及泳池工程 2010 11 152010 11 252010 11 252010 11 302010 12 052010 12 10 说明 说明 以上招标时间均为初步计划时间 视招标图出图时间而定 如出图时间延后 则招标 定标等时间相应顺延 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 13 四 售楼相关工程招标分判四 售楼相关工程招标分判 根据营销意见及项目发展计划 一期预计于 2011 年 6 月对外正 式销售 对外销售时要求配套的售楼区及小区主入口 一期范围内 的中心园区全部完成 因此作为售楼区的商业 1 座 对外开放时装修须完成并投入使 用 园林绿化需完成并投入适用 根据营销意见 由于产品定位不同 要求在分别在三栋楼内 2 4 10 楼 设置样板房 样板房拟计划设置于十层 样板房开放时样板房栋号的首层正式大堂需装修完成 门楼装 修完成 室内参观电梯需投入使用 相应售楼区土建图纸 机电图纸 装修图纸 一期园林图纸 大堂装修图纸 电梯厅装修图纸 门楼装修图纸 室内装修图纸应 尽早设计并进行招标 完成相关单位的分判 一 具体分判工程 详见下表 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 14 序号序号分判类别分判类别名称名称备注备注 1 1 工程分判一期售楼部桩基础工程售楼部 2 2 工程分判一期售楼部室内装饰及外墙石材干挂工程售楼部 3 3 工程分判一期售楼部铝合金门窗工程售楼部 4 4 工程分判一期售楼部夜景泛光照明工程售楼部 5 5 工程分判一期样板房 电梯大堂及电梯厅装饰工程样板房 6 6 工程分判一期门楼外墙石材干挂工程售楼展示需要 7 7 工程分判一期园建工程售楼展示需要 8 8 工程分判一期绿化工程售楼展示需要 9 9 工程分判一期样板房橱柜工程样板房 1010 工程分判一期样板房木门工程样板房 1111 工程分判一期样板房木地板工程样板房 1212 物资分判一期售楼部 门楼外墙石材供货售楼部 1313 物资分判一期售楼部龙头供货售楼部 1414 物资分判一期售楼部屋面地砖供货售楼部 1515 物资分判一期售楼部 样板房家具采购售楼 样板房 1616 物资分判一期售楼部 样板房装饰灯供货安装售楼 样板房 1717 物资分判一期售楼部 样板房灯具供货售楼 样板房 1818 物资分判一期售楼部 样板房中央空调主机及末端供货售楼 样板房 1919 物资分判一期售楼部 样板房窗帘供货安装售楼 样板房 2020 物资分判一期卖场雕塑供货售楼展示需要 2121 物资分判一期样板房波打线 电梯厅脚线供货样板房 2222 物资分判一期样板房卫生间墙地砖供货样板房 2323 物资分判一期样板房阳台墙地砖供货样板房 2424 物资分判一期样板房厨房墙地砖供货样板房 2525 物资分判一期样板房排气扇供货样板房 2626 物资分判一期门楼外墙石材供货售楼展示需要 2727 物资分判一期休闲椅及垃圾桶供货售楼展示需要 2828 物资分判一期园林灯具及潜水泵供货售楼展示需要 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 15 二 分判工程定标时间节点 中海千灯湖花园项目一期售楼相关工程分判进度计划表 合约分类合约分类最迟定标时间最迟定标时间备注备注 一期售楼部桩基础工程已定标 一期售楼部室内装饰及外墙石材干挂工程 2010 10 20 要求图纸提供时间为 2010 09 20 单位进场时间为 2010 11 20 一期售楼部铝合金门窗工程 2010 10 30 大货铝窗工程定标计划时间满足售楼需要 一期售楼部夜景泛光照明工程 2011 03 01 大货泛光照明工程定标计划时间满足售楼需要 一期样板房 电梯大堂及电梯厅装饰工程 2010 12 30 大货装饰工程定标计划时间满足售楼需要 一期门楼外墙石材干挂工程 2010 12 30 时间同一期样板房 电梯大堂及电梯厅装饰工程 一期展示区园建工程 2011 01 30 一期园建工程定标时间满足售楼需要 一期展示区绿化工程 2011 01 30 一期园建工程定标时间满足售楼需要 一期样板房橱柜工程 2010 12 30 大货橱柜工程定标计划时间满足售楼需要 一期样板房木门工程 2010 12 30 大货木门工程定标计划时间满足售楼需要 一期样板房木地板工程 2010 12 30 大货木地板工程定标计划时间满足售楼需要 一期售楼部外墙石材供货 2010 10 20 供货周期为 20 天 供货时间满足项目发展要求 一期售楼部龙头供货 2010 10 20 供货周期为 20 天 供货时间满足项目发展要求 一期售楼部屋面地砖供货 2010 10 20 供货周期为 20 天 供货时间满足项目发展要求 一期售楼部 样板房家具采购 2010 10 20 供货周期为 25 天 供货时间满足项目发展要求 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 16 一期售楼部 样板房装饰灯供货安装 2010 10 20 供货周期为 25 天 供货时间满足项目发展要求 一期售楼部 样板房灯具供货 2010 10 20 供货周期为 25 天 供货时间满足项目发展要求 一期售楼部 样板房中央空调主机及末端供货 2010 10 20 供货周期为 15 天 供货时间满足项目发展要求 一期售楼部 样板房窗帘供货安装 2010 11 20 供货周期为 25 天 供货时间满足项目发展要求 一期卖场雕塑供货 2011 02 15 供货周期为 30 天 供货时间满足项目发展要求 一期样板房波打线 电梯厅脚线供货 2010 12 30 供货周期为 30 天 供货时间满足项目发展要求 一期样板房卫生间墙地砖供货 2010 12 30 供货周期为 30 天 供货时间满足项目发展要求 一期样板房阳台墙地砖供货 2010 12 30 供货周期为 30 天 供货时间满足项目发展要求 一期样板房厨房墙地砖供货 2010 12 30 供货周期为 30 天 供货时间满足项目发展要求 一期样板房排气扇供货 2010 12 30 供货周期为 20 天 供货时间满足项目发展要求 一期门楼外墙石材供货 2010 12 30 供货周期为 20 天 供货时间满足项目发展要求 一期休闲椅及垃圾桶供货 2010 04 30 供货周期为 30 天 供货时间满足项目发展要求 一期园林灯具及潜水泵供货 2011 01 30 供货周期为 30 天 供货时间满足项目发展要求 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 17 五 建安成本控制计划五 建安成本控制计划 本项目一期尚处于规划设计阶段 成本目标控制情况详见附件 一 附件一 一期建安成本目标控制表 具体预测情况详见附件二 附件二 一期建安成本预测明细表 上述预测根据以往类似工程 建筑市场价格 本项目定位情况等进行编制 六 招标分判要点六 招标分判要点 一 在设计阶段 提醒设计管理部对影响成本的关键指标进 行限额设计 二 在招标阶段 熟读招标图纸 编制工程量清单 对图纸 中存在的问题及遗漏情况及时与设计明确与沟通 保证招标图纸的 质量及招标质量 提高工作效率 三 在招标阶段 对于设计提供的招标图纸 施工图纸 提 醒项目对图纸进行审核 如有问题及时通知设计予以解决 以提高 招标质量及减少定标后的现场施工的设计变更 四 在招标前 及时与项目沟通 了解项目对该工程的施工 安排及对施工现场及参建单位的要求 并将此合理吸收 编制在招 标文件中 五 熟细现场实际情况 了解各专业图纸情况 避免设计漏 项 六 某项工程招标时 要考虑与前置工程的闭合及与后续工 程范围的合理 准确界定 避免施工阶段争议 七 对于新材料新技术的使用 因新材料的生产周期不易确 定 各项工作细节难以预计 样板的确认影响因素多 新技术使用 时可变因素较多 因此要提前准备 对于特殊的工程在准备采用新 材料新技术的同时需考虑好后备方案 七 本项目新材料新工艺 新设备 新设计 拟采用情况七 本项目新材料新工艺 新设备 新设计 拟采用情况 一 本工程标准层竖向结构全部采用青岛公司的大模板体系 以保证模板工程及砼感观质量 二 设置三入户大堂 其中首层采用挑高 8 米酒店式大堂 配 备冷暖空调 两层地下车库内住宅电梯入口设豪华大堂和尊贵门面 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 18 三 感应式车库门禁系统 四 电网式周界安防补充系统 五 入户指纹密码门锁 六 2 8 米电梯轿厢高度 七 IC 卡电梯 刷卡入户 八 立体三大堂电梯厅等候液晶公告栏 九 彩色可视对讲系统 十 现代科技感开关面板 十一 带阻尼橱柜五金件 十二 一体式电器橱柜 十三 厨房电视 十四 厨房直饮水系统 十五 食物垃圾处理器 十六 窗户圆形安全栏杆 十七 暗藏式消火栓及消防门 十八 隐蔽式厕纸桶 淋浴间置物架等 十九 空调系统 中央空调 280 平米以上大户型单位采用 大金 或同档次品牌变频多联机户式中央空调系统 隐装 带新 风系统 分体空调 280 平米以下采用 大金 或同档次品牌分体空调 隐装 八 各分判工程控制重点八 各分判工程控制重点 一 桩基础工程 1 地质情况复杂将对造价产生一定的影响 2 雨季施工将对造价产生一定的影响 3 工程量较大 对施工单位的机械设备 劳动力及施工管理水 平将是一个挑战 目前 以完成了 2 家新单位的考察 4 桩型的选择及桩长的确定 亦即招标图纸的提供预计将对招 标进度产生影响 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 19 二 土建工程 1 土建工程在建安成本中占比例最大 应着重控制钢筋 砼等 的含量及综合单价 2 对钢筋 砼 人工调价方式进行合理约定 减少双方争议 3 标段划分 后浇带位置 应根据标段的划分情况 避免重复 设置 预计会对招标进度产生影响 4 一期与二期 四期交界位置的分界确定预计会对招标进度产 生影响 5 建筑装修做法表的确定与提供预计会对招标进度产生影响 6 招标图纸的修改预计将对招标进度产生影响 7 项目现场要求量化工作 临时砼施工道路 临时砖砌围闭等 预计会对招标进度产生影响 8 地下室结构顶板 如因园林需加强结构 预计会对招标进度 产生影响 9 电梯井道图纸的提供 预计会对招标进度产生影响 10 钢筋 砼等指标含量的优化 预计会对招标进度产生影响 11 走火楼梯扶手 钢爬梯 变形缝的做法的确定 预计会对 招标进度产生影响 12 中央空调施工图纸提供 因空调系统的新风管和冷媒管一 般需要传梁 相应在梁中预埋套管 预计会对招标进度产生影响 13 项目具体要求 预计会对招标进度产生影响 该项目土建工程项目部目前要求 1 项目部建议该项目土建工程由 2 家土建单位承建较好 合 约招标前应与项目一起协商 做好片区的划分 并编制好利于后期 分判划分的工程量清单 2 外架采用满堂架 首层入口处大堂设有门楼 因此外架应 在门楼顶的楼层进行悬挑 样板房初步确定设置于 10 层 有样板房 的栋号工字钢在 11 层进行二次悬挑 样板房对外展示时 拆除 10 层的外架 钢管脚手架不得使用严重锈蚀 弯曲 压扁或有裂纹的 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 20 钢管 外架脚手板要求满铺钢筋网片脚手板 不得使用竹架板 脚手架立网统一采用绿色密目网防护 密目网应绷拉平直 封 闭严密 临街或面向售楼区的外架安全网 应设置双层安全网 并 在售楼开放前更新 3 塔吊设置 共设置四台塔吊 均布置于塔楼南侧 其中东 南角的 2 塔楼设置一台塔吊臂长不少于 55 米 4 6 8 楼另设一 台塔吊 10 12 14 楼各共用两台塔吊 此三台塔吊臂长均不少于 50 米 4 人货梯设置 每栋塔楼必须布置一台双笼高速电梯 每笼 要求必须可装下不少于四台斗车 5 塔吊及人货梯的拆除时间 人货梯的拆除时间原则上在外 架全部拆除完成 室内电梯已投入使用 且精装修单位湿作业材料 已全部运至楼层 楼层垃圾已基本运下方可拆除 塔吊配合人货梯 拆除完成后方可拆除 以提高人货梯的拆除进度 6 施工道路 基坑外首层场地的临时道路布置应尽可能不需 二次改道 做法要求必须进行硬化处理 C25 砼路面厚度不少于 200 应尽量与工程的永久消防道路定位相结合 临时道路完成面标 高应低于消防路标高约 200 不能与消防道路相结合的临时道路 工程尾期需破除时 破除工作需包含在土建主包合同范围内由土建 主包单位进行处理 该项目塔楼南面地库顶板需设置一条临时施工道路用于行走钢 筋运输车及砼罐车等重型车辆 承建单位必须在地库顶板上进行结 构加强并进行回顶 7 沿基坑边 6 米范围内不得设置任何材料堆场 为保证基坑 安全 要求土建主包单位在该 6 米线处设置钢管护栏进行围护 8 临时围闭 地库顶板与二期 四期交界处须临时围闭 采 用 180 灰砂砖墙 墙高在园林绿化完成面标高以上 2 2 米 一期内 侧进行抹灰并刮白 二期 四期侧不需抹灰 地库底板与与二期 四期交界处亦须进行临时围闭 不需抹灰及刮白 中海千灯湖花园项目一期合约策划报告 21 9 本工程标准层竖向结构全部采用青岛公司的大模板体系 以保证模板工程及砼感观质量 10 本工程主体结构及精装修必须进行实测实量 要求施工 单位进行实测实量的比例为 100 监理公司 项目部进行实测实量 的比例为 20 发展管理部 项目部进行实测实量的比例为 1 承 建商须配备相关设备及人员 三 精装修工程 本工程为精装修交楼 且为超高档 装修成本所占比重较大 1 该工程涉及甲供材料较多 除对比各项单价外 应严控甲供 材料损耗率 对施工单位的乙供样板做好审核 2 招标图纸提供 预计会对招标进度产生影响 标准层有图纸 但变化层 往往也叫标准层 无图纸 尤其是 阳台部位 因外立面线条不一致 个别标准层与大部分标准层阳台 不一致 该部位往往易遗漏 首层大堂平台 地面结构做法 装饰做法易遗漏 天花做法亦 易遗漏 残疾人坡道做法 易遗漏 放入园林中存在不同单位收口的出 入问题 建议放入精装修招标分判中 个别部位 如阳台 入户花园墙面等 做法与土建范围界定模 糊 3 加强招标前对招标图纸的审核 建议设计 项目部 合约部 共同审核 提高招标质量 减少施工中的设计变更 4 材料的精挑细选 预计会对招标进度产生影响 5 样板的确认 尤其是石材 预计会对招标进度产生影响 6 新材料的采用 因需要熟细和了解其相关工艺 生产周期等 预计会对招标进度产生影响 九 项目合约管理要点九 项目合约管理要点 一 及时进行合约交底 在定标后的 10 天内 与项目部 设 计部 如需要 进