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浅谈商业地产过剩的窘状谁来消化南充过剩的商业地产？摘要：2015年12月18日至21日在北京举行的中央经济工作会议把去库存作为2016年经济五大任务之一，这也是中央第三次提及去库存化。搜索了解2016年地方两会，“去库存“也成为一个高频聚焦词汇。关于南充商业情况，当然不同的视角和声音下，显得有点扑朔迷离。俗语有言：“人一上百，形形色色”，不同人有不同观点，但如果真正透过现象看本质，又有谁来消化目前南充过剩的商业地产呢？一、目前国内商业地产现状分析：购物中心、商业综合体、商业地产尽管名称多样，但形式大同小异。在我国，形形色色的商业地产正在中心城市逐渐升温，甚至成为炙手可热的地产项目。国家调控楼市的政策出台后，更多的地产商为寻求新的增长点，把投资方向转向商业地产。据世联地产统计，近几年，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。其中未来3年，城市综合体的新增数量将以50%-100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。这是一个值得关注的信号，一座城市是否需要这么多的商业综合体？在传统零售业受到电子商务冲击的形势下，大型商业综合体迅速增长必然会形成新的泡沫！二、商业地产泡沫带来的问题：在兰德咨询总裁宋延庆看来，目前国内一线城市商业地产市场已呈现出比较严重的泡沫。主要表现在三个方面：一是开发销售环节，库存高，潜在供应量巨大；二是招商环节，招商难，空置率高；三是经营环节，商户经营难，开发商回报率低。三、成都为例，成都商业地产现状：自08年后，成都迎来了商业大繁荣、各种商业综合体纷至沓来，春熙路进入3.0时代、城南商业中心更是方兴未艾，但自2014起，成都的商业，可谓遭惨了！困境1、购物中心很过剩，空置很严重“全国第一、世界第二”：作为中国西部二线城市、成都商业体早在4年前就破百,2015年年末成都商业项目存量较2014年上市增长17.67%,2016年还将增加8各项目。旧的不去，新的还在建。成都在建商业体达400万平方米左右，在建面积居全球第二、是巴黎的20倍。多如牛毛的购物中心，业内最多的形容词是“多得吓人”和“严重过剩”，过剩必然意味着空置，目前成都额商业地产空置率达16.2%，位居全国第二。屋漏偏逢连夜雨，2014购物中心数量大增，但成都楼市大降温，这一年，销量不敌存量。还有一个可怕的细节，成都主要人口还在三环内，但一半以上的商业体位于三环外的南部新城，人气与商气不对等，它们还“处于并将长期处于空置阶段”。新建的商业体要多久才能消化？很多的人连一个保守的数据都不敢给出。困境2、租不出去的新楼盘商铺“不是人气的问题，是价格的问题”：成都很多房地产新区域，西至郫县、冬至大面、南至大源，住宅蜂拥而起、入住率也日益攀高，但某个几乎注满的楼盘，底商却寥寥无几。在成都南门，住宅区域与商业区域有明显的划分，在大源片区，早期的华润凤凰城和中海兰庭就规划了极少的底商，但这两个楼盘的消费力又十分强大，所以这些商铺变得异常“珍贵”，租金一跃到双楠片区的3-4倍，让许多商家望而却步。后来很多开发商意识到了这个问题，规划了不少底商，但在成都这个“地价高、房价不高”的市场，开发商把利润全押在商铺上，恰遇2014年市场状况不好，2015年持续性下滑，各新盘的商铺更是四面楚歌、再难开张。上个世纪，成都的商铺有“一铺养三代”的价值，但是现在，其投资回报率持续走低，这也是很多商铺卖不出去的原因。困境3、高端商业的未知前途“都跑国外买LV去了”：留在老成都人们记忆中的高端商场已有早期的仁和春天、王府井，近几年的IFS、太古里等高端商业开张，有银泰中心、ICC等高端商业综合体相继入市，作为一个西部城市，成都高端商业正在趋于饱和。在走在饱和的路上。另一组数据也让人震惊，中国超七成的奢侈品消费都在海外发生，在国内产生只有不到三成。消费发生的在国内，而且发生在国内的，大部分都在北上广深等一线城市和东部沿海城市，属于成都的市场显得十分微薄。困境4、电商的全面冲击“上网，就购了”：网络购物在成都消费结构的的比重越来越大。在近几年十大网购县里，成都的郫县和双流县入榜，从这个侧面可以看出，成都是一个网购消费力很强的城市。电商对于传统实体商业冲击是众所皆知的，特别是最近两年，成都电商的持续繁荣，已经培养了一大批消费者的网购习惯，这对于成都的商业，无疑又是一大挑战。 据香港南华早报网站报道,成都百货业正经历巨变，商业地产严重过剩，部分项目或将停业。4、 商业地产野蛮生长，成都重庆等二三线面临过剩风险:同策咨询研究部对35个大中城市商业地产供需情况监测显示，成都、重庆、沈阳、杭州、长沙等19个城市商业地产过剩。盈石集团研究中心数据则指出，二线城市面临供给压力，成都、武汉、南京排名前三。重庆市市长黄奇帆被誉为当下最懂经济的省部级官员之一。近日，他在重庆两会上公开警示：商业地产（专题阅读）过剩风险应该被各界所重视。尽管他的政府班子拥有出色的经济治理能力，但这一次公开发言，是在一次民间建言之后。经济观察报了解到，重庆市房地产商会此前曾致函市政府，提出调整土地供应结构、取消商业物业硬性指标、允许房企取消部分未开工酒店建设等十余条建议。“重庆比我们好不了多少。”一家全国排行前五名的房企，其成都负责人曾睿感慨道，早年售罄的某优质写字楼项目，如今只要有人愿交物业管理费，业主就不收租金免费让前者入驻办公。世邦魏理仕报告称，去年4月全球在建购物中心面积3900万平方米，中国占一半以上。成都购物中心在建面积320万平方米，全球城市排名第二。 离成渝两座西南大城市数千公里外的沈阳，大量购物中心常见空铺、死铺，已经延续了好几年，但是沈阳的教训似乎没有被其他大部分二三线城市汲取。 “高速地产开发中，出现增量和消化量不对等，沈阳、重庆都有，表象是商业地产空置率偏高。” 一位成都市主管商业的官员直言，商业地产正进入到深度调整阶段。 “从理论上，随着经济的发展，超前建设的商业物业是可以被逐渐消化的，所以表面上看商业过剩不像住宅那么可怕，谁都幻想能比人家有更好的吸引人气的办法，它就变成了一个温水煮青蛙的过程。对资金成本普遍很高的内地房企而言，根本等不起。”一位全国排名靠前的商业企业高管说。走访成都部分购物中心，富力天汇、凯德天府、奥克斯广场、苏宁广场、九方购物中心等多个项目有商铺空置。南延线附近的奥克斯广场，部分区域数空铺相连；成都核心区的富力天汇，部分楼层近半数空置，不少商铺大门紧锁。“不少公司将办公用品都搬进购物中心。”曾睿解释，商铺空太多不好看，好死不如赖活，死掉了就血本无归。购物中心的招商成为了买方市场。沈阳某知名购物中心工作的人士讲述，当地有很多购物中心都是空铺死铺。要养熟一家购物中心，除了拼运营，更要拼输血能力。过去十年，在城镇化大旗下，商业地产历经野蛮生长。但是行政主导的造城运动，常常与人的城市化并不匹配，这种矛盾从住宅已经蔓延到了商业。在经济下行和电商冲击的背景下，二三线城市的商业供应风险正不断显露，逐渐向四线城市渗透。5、 南充商业地产发展现状分析：2013年以来，南充各大片区商业地产开发呈现出了前所未有的狂热之势。一方面，在调控锋利的“刀斧”之下，商业地产已成为投资客的“香饽饽”，南充各大房企明显加大了商业地块的摘地力度，政府在用地指标中也普遍提高了商业占比。另一方面，随着城市发展速度的加快，城市骨架越拉越大，新兴区域快速崛起，老区域也在加快改造速度，亟需填充更多的商业项目。据不完全统计，据统计，2010-2015年6月，五年半时间里，南充商业地产开工量大约在540万平方米左右，除却开发商自持部分，可售商业至少超过400万平米。(注：此项统计仅涵盖纯商业体量在3万平方米以上的商业项目，3万平方米以下的小型配套商业、临街底商等均未纳入统计范畴)。而同一时间段，南充商铺成交面积仅为70.7万平方米(数据来源南房指数研究中心)，供销比严重失衡。以近期南充商铺的去化情况来看，今年上半年成交13.7万平方米，月平均成交2.3万平方米，由此估算，即便在今后不新增商业的情况下，现有存量的去化周期也在十年以上!南充商业地产市场产能过剩的问题正在凸显。截至2016年初，商业综合体拔地而起的戏目全城上演，蓬勃兴盛之景让很多人相信“南充商业地产的黄金时代已经到来”。然而明白人看得很透彻：市场的急速发展正在衍生出很多可能性弊病，从最初的开发经营到最后的消费末端，太多人都有着过于强盛的投机暴富心态，而美丽的财富故事大都也只是存在于售卖人话语之中。这是一个充满诱惑与欺骗的时代，面对各种“高端大气上档次”的华丽辞藻，一不小心你就有可能像紫霞仙子一样，看得到开头却猜不到结尾。受经济持续性下滑影响以及电商冲击，实体经济越发难做，继盛华堂歇业后其负一楼超市也彻底关门，包括新世纪、成商在内的五星商圈及街边门面空置铺面举不胜举，盛世天城经营得要死不活，环球金贸中心彻底停工除了资金影响外就是南充也出现体量过剩，难以为继。6、 南充商业地产过剩问题症结及消化南充过剩商业地产思路：看南充目前所有商业现状，实在担忧南充未来商业地产持续过剩！南充目前开发商业项目如雨后春笋，绿地城、仁和春天广场、华联国际城、王府井国际广场、中虹国际、明宇广场、唐宁街、南充都尉儿童公园、盛世天城、万美国际广场、环球金贸中心、金色广场、青年城、尚品时代广场、天乙广场、华林.时代、财富广场等正在开发的商业地产项目众多，但真正能解决规划缺项及解决已经成熟板块实际消费问题的商业地产仅有尚品时代广场和仁和春天项目，所以结合大众消费水平等因素，南充商业地产已经陷入过剩危机。业内人士研究表明，即便在今后不新增商业的情况面，南充现有的商业存量去化周期也至少需要十年的时间！面对商业地产过剩问题凸显的情况，其症结在哪儿呢？症结1、从开发层面来看，商业地产对于开发商的开发、招商、运营能力要求相当高，而目前南充80%以上都是商业地产的非专业型“选手”，一拥而上后形成了参差不齐的开发素质，不做需求调研、不做综合分析，贪大求奢的现象相当普遍。这导致的直接后果便是许多项目无法找准定位去对接市场需求，进而陷入同质化竞争中难以自拔。甚至有的人根本就只是把商业作为炒作项目整体价值的标签，骨子里仍抱着“售卖”的住宅开发理念。症结2、从需求层面来看，目前中国楼市已进入后调控时期，在市场下滑的大趋势下，许多人不再将不动产作为投资的第一选择，整个房地产市场的投资需求出现了紧缩，而以投资属性为核心的商业地产必然受到影响。症结3、从政策层面来看，在鼓励商业地产开发、大肆规划新兴商业圈之外，缺少整体策略把控和梯度发展规划，只招不管，一味求大求全，导致市场在短时间内规模膨胀过于迅速。找出问题症结，哪谁来消化南充过剩的商业地产？借此真切希望相关领导单位结合南充市情，做可持续性规划和发展，支持已存在和一年能能运营的商业地产，控制再进商业地产项目位置和体量。通过改变部分商业地产性质、规模及运营能力，先消化现有商业地产，保证良性运营。具体消化南充过剩商业地产方案如下：方案1、不专业的商业地产进入者，缺乏前期调研和论证，建造出大量设计不合理、定位不清晰、同质化严重的商业项目，因此出现供应和需求脱节的“结构性过剩”。解决这一问题的根本方法是想办法把错位的供需接上。方案2、政府要从源头上把握供地节奏，减少商业土地供应量，适当修改尚未供应的商业用地规划，降低商业比重。对于已拿到土地还未开发的商业项目，根据实际情况，可允许其调低商业比重，改变土地属性;方案3、开发商在拿地上需谨慎，可借助商业规律对区域所能承载的商业体量作出预测：项目适不适合配建商业?适合配建多大体量的商业?业态应怎样规划?这些都是需要通盘考虑的问题。方案4、对于时间上的错位，开发商可适当延期开工、开业，错开商业地产项目上市的高峰期，但要注意把握好度，如一旦遇上不能按时开业的情况，需拿出最大的诚意争取消费者的理解;方案5、这是相对容易取得效果的做法，是开发商自救，针对市场需求调整定位、改造结构。如北京万通新世界广场，从做“高端商场”改为做“批发市场”，调整了定位后扭转了巨亏局面，成为著名的小商品批发市场。又如上