各部门考核办法.doc

大连三寰房屋开发有限公司开发营销部管理及考核办法为了适应新体制的运营模式，将销售队伍完全融入到激烈的市场经济大环境中，使改制后的房地产做强、做大，针对目前营销队伍的实际情况，特制定本管理办法：一、前期手续职责及考核. 职责： 1、负责开发项目的立项申报工作，办理项目规划选址意见书、中标通知书、履约保证书及开发项目投资计划等前期立项手续。 2、办理开发项目相关的拆迁、规划及用地手续，包括房屋拆迁许可证、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同，转变用地性质征地手续及国有土地使用证。3、负责项目详规报批，办理用地批复及建设工程规划许可证。4、办理项目开工前手续：建筑工程施工许可证。5、负责环保、消防、城建、人防手续。6、办理商品房销售有关手续，包括房屋销售价格审定及商品房预售许可证。7、协调外围关系，与市开发办、国土局、建委、房产局等有关部门建立良好的人际关系。8、协助公司领导解决处理开发过程中新出现的随机事件。9、及时、准确地承办上述前期开发手续，确保项目顺利进行。 10、负责前期项目的市场调研、项目定位建议、建筑策划、户型定位、价格定位，起草规划设计招标书、可行性论证报告，确定竞标单位。11、负责项目立项，在已圈定-开发楼盘范围内，力争每年开发新项目12项，做到5年规划，3年任务饱和。12、前期立项根据市场情况，在可能的情况下，力争在集团土地权属外拿到新的开发项目。.前期手续考核必备条件：1、在顺利缴纳一切地上、地下费用的前提下；2、所有项目申办前期需要的手续及资料必备的前提下；3、有关部门配合并及时提供相关资料，各部门已顺利缴纳的各项费用（开发单位、工程预算部、物业、项目部、）的前提下；4、如果以上三条不能具备，其中任何一项影响手续办理，该项考核分数不得扣除。5、如果以上条件满足的前提下，以下项目必须准确及时办理，否则按此考核办法执行。 .考核项目：考核基数：拿出年薪的20%做为奖罚工资，共分1000分。1、建委手续共分9项：（180分，每条20分）（1）计委年度投资计划（2）基建任务通知书（3）交劳动保险费（4）扩初设计（5）审图（6）招投标（7）建筑工程质量监督手续（8）施工合同鉴证（9）施工许可证 2、消防局手续1项（20分）：建筑消防审核意见书3、环保局手续2项（30分，每项目15分）：（1）环评报告（2）办理基建、技措工程、环保三同时手续（电、水、气）及施工审查表手续。4、人防办手续1项（20分）：人防工程图纸报批及交纳人防费。5、开发办、规划局、房产局手续11项（400分，前10项每项35分，第11项50分）：（1）、选址意见书（含规划设计条件、红线图）（2）、中标通知书及履约保证书（3）、详规设计报批（4）、建设用地规划许可证（5）、办理房地产开发项目手册（6）、房屋拆迁许可证（7）、征地手续（国有农地变为国有城建用地）及交纳费用（8）、国有土地使用出让合同及国有土地用地批复（9）、建设工程规划许可证（10）、国有土地使用证（11）、商品房预售许可证6、物价局手续1项（50分）：商品房销售价格审定手续。7、市民政局地名办1项（50分）：申办地名手续8、申报、办理改制企业资质升级认定工作2项（200分，每项目100分）：（1）、二级资质申报及认定（通过省建设厅）（2）、一级资质申报及认定（通过国家建设部）9、市房地产测绘大队销售面积测绘（50分）二、销售主管职责及考核：. 职责：1、与公司整体销售计划相协调，制定本项目的销售计划和市场推广策略。2、把握市场动向，抓住时机，促成大型客户的成交。3、掌握并执行公司总体销售计划，制定阶段性营销方案和广告宣传计划，包括文案的起草。4、负责售楼部销售员的日常管理和考核，并根据实际情况安排销售员做市场调研，不间断的对销售员进行日常培训。5、负责疑难客户的日常接待，不得使疑难客户上访到开发营销部。6、负责售楼现场的上下左右沟通协调工作（工程部、项目部、物业办、售后服务部），解决临时出现的特殊问题。.销售指标的确定： （1）、自销楼盘： 10万平方米以下的盘，自开盘之日起第一年销售60%，第二年销售95%，力争二年清盘；10万平方米以上的盘，自开盘之日起第一年销售40%，第二年70%，第三年95%，力争三年清盘。尾盘视楼盘具体情况而定，最多2年，必须清盘，余10套交售后服务部。 （2）、代销楼盘：依据甲乙双方签定的合同。 （3）、承包楼盘：比照第五条的1、2点执行。 除以上三种情况外，特殊情况特殊处理。. 考核:1、能力考核标准：（每项25分，共250分）（1）、具有领导团队达到销售目标的能力； （2）、制定销售员考核标准，并据以实施； （3）、具有适时调整销售策略并据以实施的能力； （4）、设计变更时及时更改沙盘，发布安民告示。（5）、具有纵、横向的协调能力。2、指标考核：（1）、年薪的确定：销售主管在开盘之前执行年薪四万，开盘后执行底薪（2万）+1（佣金）的薪酬结构。佣金计算方式为销售佣金1销售总额。 （2）、年度销售任务指标考核：超额完成视超额比例进行奖励（详见下表），完成年度指标的80%可以留任，但要降低工资。考核基数为年薪4万元20%=8000元。共计1000分。奖罚比例相等。 年度销售指标奖罚标准完成指标比例工资发放比例奖罚比例80%发放80%300分90%发放90%200分100%发放100%不扣分110%发放100%加分120%发放100%加分 （3）、影响年度销售任务的因素： 以上年度销售指标的考核排除以下因素的影响： 因工程配套延期入住，造成滞销，30天以内可降低楼盘总销售指标的4%；30天以上可降低楼盘总销售指标的12%；每增加一各月可降低楼盘总销售指标的8%。 因工程质量造成滞销（经质检站确认为质量问题），在已销售房屋的基础上，依据退房或投拆比例多少，销售总指标就降低多少。凡因房屋通病（裂缝、漏水、窗框塌腰、门框歪斜、地面不平滚砂、墙面大白不平掉落等）、配套和环境因素、物业原因和有关部门造成滞销，在已销售房屋的基础上，按退房或投拆比例多少，销售总指标就降低多少。（4）、执行能力指标考核： 强调营销主管执行过程中的无差错原则，即因在销售过程中出现差错，导致客户退房或投拆，实行对营销主管的扣分制：按销售员投诉平均数的30%作为考核，共250分。 三、销售员职责及考核：. 职责：1、负责客户日常接待和楼盘情况的详细介绍。2、跟踪目标客户，及时掌握客户情况，有针对性的促使成交，并掌握一定的心理学知识，并与客户签定前期预售协议和销售合同。3、不辞辛苦、不厌其烦、陪同客户看楼盘，发扬契而不舍的精神，直到成功为止。4、详细核定上访客户提出的维修项目，并及时、准确与物业等有关部门沟通，安排维修，直到客户满意为止。5、负责记录客户档案，收集楼市信息，并及时反馈给销售主管。6、认真接待所有客户日常上访，不得推诿，当日能解决和解答的，不允许推到次日。. 提成比例: 多层：无底薪 + 2佣金 高层：无底薪 + 3佣金. 考核基数：提成中的20%预留做为年度考核基数，共分1000分。 因服务态度不好，每投诉一次，扣除考核基数的50分做为罚款。因业务不熟练造成一房多卖或合同条款签署错误，引起退房或投拆，每次扣除考核基数中的100分，做为罚款。因盲目追求销售额，对客户虚假承诺，忽悠客户的，引起退房或拆诉，每发生一次，扣除考核工资中的50分，做为罚款。上述考核指标每单项投拆率不得超过10次，超过10次，除扣除考核分数外，并劝离。对单位造成法律诉讼和新闻曝光的，提成中的20%全部扣除。四、销售部收款员职责及考核：. 职责：1、负责收取客户交纳的定金及房款，并开具发票。2、负责及时、准确登录销售网，并及时核对。3、负责与客户签定正式销售合同，解释合同条款。4、负责通知和协助客户办理银行按揭贷款和公积金贷款。5、负责催收客户欠款。6、在销售合同没有送到房屋交易所进行登记备案之前，若客户需要更改合同及发票名字时，需更改人和被更改人同时到场，并在书面形式确认的情况下可以更改。7、退房退款的客户需持已被审批的退房申请和全部购房手续方可领取退款。代理退房客户领款者须持退房人委托书和身份证以及代理人身份证的情况下，方可给预退款。8、在办理各种购房和退房手续时，所有相关手续须保留备存，并及时送交销售档案管理人员存档。. 考核标准：1、工资及佣金的20%预留做为年度考核基数，共分1000分。上述工作每项125分，按年度考核。2、上述8项工作因工作失误，导致客户投诉，每投诉一次，扣10分。3、由于收款员原因，不能很好配合其它相关部门的工作、影响相关人员、部门工作进度，若有不良反映，每次扣10分。4、收取的定金和房款及时送交银行并保证资金安全，出现差错，20%全部扣除。五、销售服务人员职责及考核：、 职责 1、负责商品房销售合同的登记备案、鉴证、测绘、产权、抵押等办理工作及商业、公积金贷款的按揭手续办理。 2、负责销售网络的统计报表、分析销售状况并及时与财务对帐。 3、负责销售档案、文书、合同的登记管理工作。4、负责各项目销售部的协调、组织工作及接待因销售问题的来信来访客户。、考核分数：1、拿出最后一个月的工资做为考核基数，按年考核，当月兑现。2、上述工作每一项250分，按年度考核。、考核标准:1、因个人原因，没有及时到房地产交易所及相关部门办理各项手续，客户投诉讼一次，扣25分。2、因工作延误，影响工作进度，每次扣25分。3、由于个人原因，工作出现问题，每次扣25分。4、由于工作疏忽，没有及时上传下达，每闪扣25分。六、销售部考核形式： 1、设投诉热线，由客户服务部监督检查执行；2、设客户退房申请表，定时检查；3、每年二次采取抽查的方式走访客户，并据实记录客户反馈意见。4、媒体曝光和法院诉讼采取跟踪制。七、相关规定： 各项目部售楼处发生的有关费用由项目部承担。销售员待遇如下表： 项 目分 类底 薪午 餐交通费佣 金未开盘的销售员600元/月5元/日无无各楼盘的收款员800元/月5元/日60元/月0.3开盘后的销售员无5元/日无多层2，高层3独立尾盘销售员600元/月5元/日无多层2，高层3工程预算部管理及考核办法为了加强大连三寰房屋开发有限公司开发建设项目管理，进一步明确工作职责，实施目标管理，加强考核，提高员工工作积极性，制定本管理办法。第一章、建筑安装工程合同管理一、依据公司合同管理规定，建筑安装施工及加工订货合同均由公司统一签订；二、 工程开工前必须签订有效合同；工程价款要在签订合同前确定好，增项和减项以决算为准，招投标工程合同中价款一次包死；三、 签订合同方必须出具合法营业执照副本、法人委托书；我方以对方营业执照副本，法人委托书，资质证明，取费证书及合同有关的技术、经济资料作为合同附件。四、 我方存留合同一式四份，正本一份办公室保存，副本三份存财务部、工程预算部、工程项目部、其他部门如需要为副本复印件；五、 合同管理流程：（1）项目部办理好合同会签单，交工程预算部合同管理员合同管理员登记、验资、审核，办理公司级工程预算部、财务部、总工程师、总经理及董事长审核会签盖章分送；（2）公司直接洽谈的合同，由合同管理员起草打印主管领导修改确定会签盖印登记分送；分送：综合部（正本）、财务（副本）、工程预算部（副本）、工程项目部（副本）；六、 合同审核、会签内容，各职能部门应按公司合同管理规定所确定的职责逐级逐项把关；做到必保三寰房屋开发有限公司的利益；会签合同无特殊情况，不得超过规定时间；七、 建立合同送达薄上网，建立合同、台帐上网，合同台帐要注明合同的主要内容；建立合同借还登记制度；合同管理员要认真学习合同法、建筑法等法律知识，由于合同管理员失误造成损失，视损失和责任大小，给予处罚直至追究法律责任。八、 合同价款50万以内的，终审时总经理签字生效；合同价款在50万以上的，终审时董事长签字生效。第二章、工程管理一、工程技术管理：建立正常的生产技术秩序，充分发挥和调动技术工作在生产中的作用，采用新技术、新工艺、新材料使建筑产品达到质量好，效率高，成本低尽量发挥投资效益。1、 施工图纸管理：指定专人负责施工图纸发放工作，并做好登记签字。 2、 组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审和技术交底工作，并做好会审和交底记录。3、 建立原材料的检验制度。用于工程中的建筑材料及设备进场时，必须有正式的出厂合格证、试验报告、复试报告，由项目工程师和监理人员进行检查，凡是不合格的材料及设备一律禁止进场，一律禁止用于工程中。4、 建立设计修改及变更的审批制度。因各种原因发生的设计修改及变更，均需由项目工程师参加意见并上报总工程师审批同意备案后方可实施。二、施工现场管理1、 开工前的准备工作 1） 开发项目概况2） 开发布置（含楼号开工次序）3） 总体进度计划安排4） 平面总布置5） 必要的备查资料（开发前期手续，占道、临时建设批文）2、 现场工程管理工作1） 负责现场三通一平工作2） 负责施工组织设计方案的审查及上报总工程师审批工作。3） 按施工合同有关条款规定的竣工日期制定承包范围内的工程进度计划，并及时跟踪和落实进度计划的执行情况，确保按计划完成。4） 抓好文明施工、安全生产管理工作，做好环境、交通、防火、防盗、材料堆放、电气设施及使用防护等全面管理，对施工场地逐一检查，采取措施，制定规定，落实责任。5）地下隐蔽工程记录和现场工程量签证必须有项目工程师参加现场测量和检查验收后予以签证方可作为工程结算的依据。三、工程质量管理质量管理是施工管理的中心工作，抓好质量管理工作是保证“用户满意”必备条件。1、 认真贯彻执行基本建设的有关政策、法律、法规。2、 实行招标制度1） 选择技术实力强、信誉好，能确保工程质量和进度要求且造价合理的施工企业承接本公司的工程项目的施工。2） 选择技术实力强、工作业绩和社会信誉俱佳的监理公司承接本公司的工程项目的监理工作。3、 严格按施工图纸和有关技术文件、现行工程施工操作规范及验收标准要求施工，并达到合同规定的质量标准。4、 严格管理施工队伍的施工质量，对施工质量做出硬性规定，使工程质量与经济效益挂钩。5、 严格监督监理公司的监理工作，使其认真履行监理职责，实行工程质量与经济效益挂钩。6、 随时随地组织相关人员检查工程质量，对主要结构和隐蔽工程纳入重点管理，要有施工单位技术人员、监理师、甲方代表、项目工程师验收签证，并做好施工日记。7、 施工过程中，严格执行三检制度及报验制度。上道工序经检查验收合格并签证方可进行下道工序的施工。四、竣工验收1、 验收1） 施工单位自检2） 组织施工单位、监理单位、公司服务部共同予验3） 上报验收2、 竣工并通过验收移交公司服务部3、 整套资料存档五、监理公司由公司委派，由工程部项目工程师负责监督管理。经济承包的项目部，由项目部直接按本办法实施，工程部项目工程师负责监督管理。其中：地下隐蔽工程、现场工程量签证、设计变更必须由项目工程师参加现场测量验收签证，交预算员复核。第三章、工程部工程造价管理一、工程预算部对自营工程实行工程造价直接管， 对各项目部承包的工程造价实行监督管理。二、工程造价管理程序（一）实行招投标的工程1、项目部承包的工程（1） 由项目部编制标底，工程预算部负责审核标底。项目部、工程预算部共同确定工程招标的标价，报总经理审批生效。（2） 由项目部负责组织招标，工程预算部参与把关，项目部、工程预算部共同确定工程价格合理、施工力量强的施工队伍。2、公司直属的工程由工程预算部负责组织招投标工作。（1） 编制招标书，确定招标条件。（2） 组织招投标答疑，完善招投标工作。（3） 编制工程标底，以合理低价法确定标价，报总经理审批生效。3、招投标工程参加招标人员：预算员、项目部经理、工程预算部长、财务部长、总工程师、总经理。（二）按实际结算工程1、 项目部承包工程由项目部按“公司工程结算要求”（附后）编制工程结算报告，报公司工程预算部。由公司工程预算部进行一审，工程预算部长、总工程师把关审定，报计划财务部二审，计划财务部副部长把关审定，后报总经理审批生效。2、 公司直属工程由工程部预算员进行一审，总工程师把关，二审由计划财务部进行，计划财务副部长把关，报总经理审批生效。三、工程价款1、编制标底的工程，根据标底的编制水平、间接费标准（取费等级、法定利润等）、建安工程的市场价格、公司工程款储备情况等因素，由招标人员调整价格，以合理低价报总经理审批生效。2、 不编制标底的工程，可以根据投标单位工程投标价编制水平，参照建安市场价格标准，由招标人员从中选定合理低价，报总经理审批生效。四、工程结算、工程项目部和施工单位应提供准确的办理工程结算用的图纸、施工组织设计工程量签证、甲供材料清单等工程结算材料，作为预算人员编审结算凭证。、工程造价员（师）必须依据工程项目部和施工单位提供的结算资料（对有异议的资料应进行现场实际核实为准）、工程合同、建筑材料市场价格、公司编审预算要求、省市有关规定，认真做好工程结算的一审、二审工作，由二审预算员填写“工程预结算审核审定会签单”（附后），经施工单位、项目部、工程预算部长、财务部长、总工程师审核会签，50万元内公司总经理审定签字生效，50万以上交公司董事长审定签字生效，最后交财务并存档。3、最终审批同意的标价（必须写进合同中）或是最终审批同意的工程结算价款，方为有效工程价款（即财务付款凭证）。工程预算部门保存一套资料，另一套转财务部门作为工程付款的原始凭证。第四章、工程款划拨1、 项目部每月8日报工程形象进度、工程量、工作量误报者当月报表无效。2、 工程预算部计划统计到工地核实项目部报表，按照合同约定，工程进度及工作量，每月日前编制本月工程资金计划表，工程预算部审核、汇总后，报总工程师签审，于次月3日前转计划财务部。3、 计划财务部依据情况，提出统筹安排计划，次月4日前报总经理。总经理办公会对本月工程款拨付进行审定，报董事长批准后执行。4、 工程预算部按批准资金表，通知项目部或施工单位办理工程款（按财务手续办理）。工程预算部作资金划拨统计表。5、 工程款划拨50万元内由总经理批准生效，50万元以上需经董事长批准生效。第五章、各岗位主要工作目标（一）、项目工程师1、 负责会同设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位等及时解决施工中出现的问题，保证工程顺利开展，按期完工，工程质量全部达到优良标准。2、 负责隐蔽工程签证、工程量签证及设计变更签证，杜绝弄虚作假现象的发生。3、 负责监督管理监理公司的工作，充分发挥监理公司的监理作用。4、 保证工程项目按期竣工验收及工程验收后的移交工作。（二） 造价员主要工作目标 1、在规定的时间内完成工程单体、配套等预结算工作。 2、深入现场，核实签证准确性，保证工程结算资料齐全符合实际。 3、工程量计算准确率达98%（含笔误），工程定额采项、材料价格确定、间接费计取准确率达97%。（三） 工程合同、档案、计划管理员主要工作目标1、 严格遵守公司合同管理规定及工程部建筑安装工程合同管理相关规定，在规定的时间内按程序完成合同的会签、分送、存档、上网，保证合同资料无遗失。2、 定期或不定期去各工地检查、抽查监理及施工单位的技术档案，督促并要求按照工程档案编制办法整理档案；保证工程档案资料的完整。3、负责竣工验收后的工程技术档案及预决算资料的保管工作；4、保证合同、档案资料随时查阅。5、及时准确编制工程款划拨计划表及工程款划拨申请表，及时上帐、上网。第六章、工程预算部考核办法一、 依据工程部各岗位的主要工作目标确定考核内容如下：1、项目工程师：技术管理，现场管理，质量管理，竣工验收。2、造价员：工作量、工作质量、工作作风3、合同档案管理员：合同管理，工程档案管理，计划统计。二、考核的方法工程预算部各岗位的考核，以以上考核内容为基础，量化为分数，具体量化分数如下：1、项目工程师 考核分数：1000分。其中：技术管理100分，现场管理400分，质量管理400分，竣工验收100分；2、造价员 考核分数：1000分。其中：工作量300分，工作质量600分，工作作风100分；3、合同、档案管理员 考核分数：1000分。其中 ：合同管理400分，工程档案管理400分，计划统计200分。4、考核的具体内容参见工程预算部各岗位考核表（附表）。 三、考核的实施1、 以上各总分数与各岗位年薪的20%相对应，考核分数减少，所对应的年薪随之减少。2、 计算公式：考核分值=（年薪20%）1000分 实扣金额=考核分值实扣分数3、 工程预算部各岗位的考核由公司根据实际情况组成考核领导小组按季度进行考核。考核分数，按年考核次数所得平均分数计算。4、 奖罚1） 对由于工作失误，给公司造成损失，视情节不同，申报公司予以警告、处分、赔偿损失、辞退等处罚。2） 对于管理到位，工程预算部工程项目被评为大连市优质工程，申报公司予以工程部各岗位奖励年薪的10%；被评为辽宁省优质工程，申报公司予以工程部各岗位奖励年薪的20%。财务管理和会计核算的办法第一章 总则为了适应市场经济发展的需要，加强经济核算，完善企业内部控制制度，提高经济效益，根据财政部颁发的企业会计制度，参照房地产开发企业会计，结合本公司实际情况，特制定本办法。第一条 大连三寰房屋开发有限公司（以下简称有限公司）是一个独立经济核算单位，实行全面的经济核算。第二条 有限公司下属各项目部，不是独立经济核算单位，由于分布较远，实行在有限公司统一领导下，一级核算、二级管理、承包经营的办法，如实地反映项目部财务状况，依法计算和交纳各种款项，并接受上级主管机关，主管部门的监督、检查。第三条 有限公司财务管理和会计核算权限集中在有限公司总部，由总部统一安排各项资金使用，处理财务的收支，编制财务计划、核算成本费用和盈亏，由总部统一与国家财税部门、银行、其他企业进行业务上的往来，由总部统一计划和分配员工年薪。第四条 各项目部不设财会机构，但要有专职或兼职人员负责管理、登记所使用资产，记录自己的开支，而相互之间由于原材料、产品、劳务等转移而发生的经济往来，则由总部统一核算。第五条 集中核算，又叫作一级核算，是把有限公司总部和各项目部会计核算工作都集中在公司计划财务部进行，各项目部不再设置核算机构，也不设置会计帐簿，只对所发生的经济业务进行原始记录，办理原始凭证手续即可，定期及时的按规定程序将原始凭证处理后，送交财务计划部进行总分类核算和明细分类核算。各项目部对外的现金往来、债权、债务的结算等业务都由计划财务部负责办理，公司内部各部门、各项目部都不能单独对外发生经济往来。第六条 要做好有限公司的财务管理基础工作，各项开发经营活动，要有完整的原始记录，各项财产物资的进出、消耗都要做到手续齐全、计量准确。平时要进行不定期财产清查，半年及年末前要进行全面的财产清查。第七条 有限公司的财务人员一律要持证上岗，要保持相对的稳定，出纳项、目部报帐、收款员、交接由综合记帐会计监交，综合记帐会计交接由财务负责人监交，以保证会计档案资料完整无缺及财务工作的连续性。第二章 固定资产的管理第八条 资产，是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。第九条 固定资产是指企业使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。不属生产经营主要设备的物品，但单位价值在2000元以上并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产。不能同时具备上述两种条作的，列低值易耗品。第十条 固定资产的所有权属有限公司，各项目部对固定资产的购建、改扩建、更新、出售、调出、报废等均应办理审批手续，经有限公司同意后方可办理。第十一条 固定资产的计价：1、 购入固定资产入帐价值按实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金等作为入帐价值。2、 自建固定资产入帐价值按照建造该项资产达到预定可使用状态以前所发生的全部支出，作为入帐价值。3、 接受投资取得的固定资产入帐价值，按投资各方确认的价值，作为入帐价值。4、 融资租入固定资产入帐价值，按租赁开始日租赁资产的帐面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入帐价值。5、 盘营固定资产入帐价值，按照同类或类似固定资产的市场价格，减去按该项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为入帐价值。第十二条 固定资产按新制度规定提取折旧，提取折旧的方法采取直线法。第十三条 固定资产有偿转让或清理报废的变价净收入与其帐面的差额，按新会计制度规定处理业务。第十四条 固定资产的减值准备，企业的固定资产应当在期末时按照帐面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于帐面价值的差额，计提固定资产减值准备，会计处理业务如下：借：营业外支出贷：固定资产的减值准备。第三章 流动资产的管理 第十五条 流动资产包括：现金、各种存款、应收及预付款项、存货等。 第十六条 现金、各种存款、应收及预付款项的管理，按照现金管理条例，银行结算制度及有限公司资金审批程序和权限等有关规定执行,严肃财经纪律，不准私设小金库，任何款项一律纳入会计帐内管理，不得出卖、转借银行帐户，支票、银行预留印章要分开管理。 第十七条 新制度规定计提的八项准备，按照管理权限，经股东大会或董事会，经理办公会议或类似机构批准，并且按照法律、行政法规的规定报有关各方面备案，提取的方法一经确定不得随意变更（1、应收帐款坏帐准备列管理费用，2、存货跌价准备列管理费用，3、长期投资减值准备列投资收益，4、短期投资跌价准备列投资收益，5、固定资产减值准备列营业外支出，6、无形资产减值准备列营业外支出，7、在建工程减值准备列营业外支出，8、委托贷款减值准备列投资收益）。 第十八条 存货的计价采用加权平均发（开发产品采用预测的计划成本进行日常核算，待工程全部竣工后以实际成本调整计划成本的差异）进行日常核算。 第十九条 低值易耗品是指使用期限较短，使用时不能作为固定资产的各种用具、物品；在领用时，采用一次摊销法，数额确实较大，一次摊销有困难，请示研究确定摊销方法。第二十条 开发产品的管理1、房地产企业开发的最终产品商品房，在完成全开发过程后，由工程预算部（最终测绘由开发营销部提供原件明细，计划财务部依此调整开发产品明细帐）将开发完工的产品明细报有关部门签字盖章后转计划财务部和开发营销部各一份；计划财务部依据此明细表将开发完工的产品从“开发成本”帐户转入“开发产品”帐户中，按照依此明细表楼号、楼层、房屋套数、建筑面积、单位成本（按开发营销部提供的预收房屋价格明细占预测的计划成本的比率，测算出顶层和一层、其他楼层、公建、车库及仓房计划成本）登记“开发产品”明细帐；开发营销部依此明细表作为销售登记台帐、销售网络、实施销售的依据。2、开发营销部销售开发产品时，要按项目部（小区）、楼号、房号等登记入台帐，每日与计划财务部通过销售网络核对，凡交足全款的用户在开具销售结算发票的同时开具产品出库单一式四联，自留一联，交计划财务部一联，物业一联；月末（月末28日，年末31日）开发营销部（收款员）将已确认实现收入（含预收房款）的产品，按项目部（小区）逐一列出明细一式三份，并由相关人员签字后交计划财务部（综合记帐会计）核对，核对无误后签字，计划财务部留一份，作为核对营业收入及预收帐款依据，计划财务部以产品出库单及销售结算发票记帐联作为结转收入、成本的依据，开发营销部每月将各项目部开发产品的预计销售情况分析表，报计划财务部一份（每月28日）。3、开发小区商品房销售接近尾盘时，经有关领导批准余房（含公建）由销售部转用户服务部，要进行交接工作，计划财务部参与交接并留交接明细表一份作为检查资产完整的依据；用户服务部实施销售的程序参见上述2条。 4、计划财务部定期（半年、年末）会同有关人员对库存的开发产品进行盘点，确保开发产品的准确、真实、完整。第二十一条 房屋开发成本核算管理（一）、开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。房屋开发成本：指房地产开发企业开发商品房所发生的各项费用支出；在核算上将其费用分为如下六个成本项目：1、 土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、土地出让金、土地补偿费、道路补偿、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费。2、 前期工程费：指土地、房屋开发前期发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整、三通一平等费用。3、 基础设施费：指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。4、 建筑安装工程费；指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费，其中包括电气工程、土建工程、供暖工程、给排水工程、煤气工程（一般指室内部分）。5、 配套设施费：指在开发小区内发生，可计入房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕、中小学教育经费、人防设施、商业网点、公交费、挡土墙、化粪池、山体喷锚、城建设施等设施支出。6、 开发间接费用：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等。期末要按照建筑面积的比例分配记入各成本项目和成本对象。以这六个成本项目做为二级科目，在二级科目下设各明细归集各种费用支出。（二）、登记开发成本帐簿的依据：1、 合同规定工程一次包死的，由工程预算部提供工程完工验收报告，财务以合同数为依据入帐（合同及工程完工验收报告附凭证后）；2、 合同规定工程以实际决算为准的，以工程预算部提供的工程完工决算入帐（决算附凭证后）；3、 前期动迁以实际发生动迁费入帐，如签合同且已动迁，但尚未兑现动迁款的，经有关部门确认签字后，按合同入帐（合同及有关部门确认单附凭证后）；4、 前期手续、工程零星采购等以实际发生的发票入帐。房屋开发项目以小区为一个成本核算对象，在二级科目下设各明细帐归集各种费用支出，按建筑面积比例分配各项费用。房屋开发成本核算涉及的一级科目有：开发成本、开发产品、开发间接费用、预付帐款、应付帐款等科目。第四章 负债的管理 第二十二条 负债是指过去的交易、事项形成的现实义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。 第二十三条 负债按其流动性，分为流动负债和长期负债。第二十四条 流动负债，是指将在1年（含1年）或者超过1年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付票据、应付帐款、预收帐款、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其他暂收款项、预提费用和一年到期的长期借款等。 第二十五条 各项流动负债，应按实际发生额入帐。短期借款、带息应付票据、短期应付债券应当按照借款本金或债券面值，按照确定的利率按期计提利息，计入损益。第五章 销售收入的确认第二十六条 收入是指企业在销售商品，提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总收入。第二十七条 销售收入的确认必须符合以下四个条件：（1） 企业已将开发产品所有权上的主要风险和报酬转让给购买方；（2） 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对售出的开发产品实施控制；（3） 与交易相关的经济利益能够流入企业；（4） 相关的收入和成本能够可靠的计量；第二十八条 营业收入核算应按楼栋号登记面积、户数、金额，当房屋销售价款全部到位，并已开具商品房结算发票和产品出库单，客户可以拿结算发票出库联及产品出库单，到物业部门办理入住手续后，才确认销售收入的实现。第二十九条 顶工程款销售的开发产品时，双方签定顶房协议书一式三份（项目部会同工程预算部、开发营销部填写），转计划财务部一份，计划财务部（在收取等额工程发票同时）依此按规定填制“顶工程款销售房屋结算单”一式三联，经项目部负责人及财务签字后，报有限公司总经理、董事长（视同付工程款，参照付工程款审批程序和权限执行）签字批准，顶款人持一联到开发营销部、物业部门按规定办理相关入住手续后方可确认销售实现。第六章 成本和费用的管理第三十条 费用，是指企业为销售产品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出；成本，是指企业为生产产品、提供劳务而发生的各种耗费。企业应当合理划分期间费用和成本的界限。期间费用应当直接计入当期损益；成本应当计入所生产（开发）的产品的成本。企业在生产经营过程中所发生各项费用，应当以实际发生额几如成本、费用。凡应当由本期负担而尚未支付的费用，作为预提费用计入本期成本、费用；凡已支出，应当由本期和以后各期负担的费用，应当作为待摊费用，分期摊入成本、费用。期间费用包括：营业费用、管理费用、财务费用；期间费用按照税法等规定列支，并结转当期损益。第三十一条 按实际销售面积和单位计划成本结转营业成本，年终按实际发生成本调整平时结转成本的差异。第三十二条 按照税法规定，正确计算并及时交纳各种税金，不得弄虚作假、偷税漏税、拖欠少交。第七章 利润及利润分配的管理 第三十三条 利润是指企业在一定会计期间的经营成果，包括营业利润、利润总额和净利润；利润总额是指营业利润加上投资收益、补贴收入、营业外收入、减去营业外支出后的余额；净利润是指利润总额减所得税后的余额。第三十四条 企业董事会决议提请股东大会批准的年度利润分配方案，在股东大会召开会议前，应当将其列入报告年度的利润分配表。股东大会批准的利润分配方案，与董事会提请批准的报告年度利润分配方案不一致时，其差额调整报告年度会计报表有关项目的年初数。第三十五条 企业当期实现的净利润，加上年初未分配利润（减去年初未祢补亏损）和其他转入后的余额，为可供分配的利润。 第三十六条 可供分配的利润减去应提取的法定盈余公积、法定公益金等后，为可供投资者分配的利润。可供分配的利润经过分配后的余额为未分配利润，可留以后年度进行分配。未分配利润在资产负债表的所有者权益项目中单独反映。第八章 财务会计分析报告第三十七条 有限公司必须建立、健全财务会计分析报告制度，在财务部长的领导下定期分析财务计划的执行情况，每月一次（6日8日），季度报表及年终编制财务决算时，要对财务计划完成情况进行全面分析，披露所有重大的事项、或有事项，总结经验，揭露问题，找出差距，挖掘潜力，采取措施，进一步完善企业经营管理，为领导作好参谋。第三十八条 有限公司向外提供的会计报表包括：1、 资产负债表2、 损益表3、 现金流量表4、 资产减值准备明细表5、 利润分配表6、 股东权益增减变动表7、 其他有关报表第三十九条 财务分析的主要指标；1、开发产品的产量、产值完成情况分析；2、主营业收入完成情况分析；3、利润完成情况分析；4、成本费用完成情况分析；5、资产负债率完成情况分析；6、挖掘潜力，采取措施完成情况分析；7、工程进度及付款完成情况分析；8、其他指标完成情况分析；第九章 计划财务部工作职责 负责有限公司财务管理和会计核算工作，编制并贯彻财务收支计划；进行项目融资，加强对固定资产、流动资金、其他资产、负债等的核算和管理；负责有限公司对外的统计报工作及纳税申报工作；进行项目开发成本的核算及有限公司经营成果的计算；同时对各项目部的盈亏情况进行单独核算。第十章 计划财务部各岗位责任制一、计划财务部部长1、具体领导本单位的财务会计工作。对各项财务工作要定期研究、布置、检查、总结。要积极宣传、严格遵守财经纪律和各项规章制度。密切联系群众不断改进财务会计工作。2、组织指制定本单位的各项财务会计制度和内部控制制度，并督促贯彻执行。3、组织编制本单位的财务成本计划、银行借款计划，并组织实现。4、会同有关部门组织固定资产定额资金的核定工作加强资产的管理提高资金的使用效果5、负责完成各项上缴任务。做到按期足额地上交，不得挤占、挪用、拖欠、截留。6、开展财务成本计划完成情况的分析，找出管理中的漏洞，提出改善经营管理的建议或措施，进一步挖掘增收节支的潜力，提高企业经济效益。7、动态跟踪金融市场的供求、利率、筹资成本、筹资方式的变动；分析本企业的资本结构，预测企业的最佳资本结构；对企业的经济活动的未来现金流量进行预测，提出现金需求方案；分析各种筹资对企业财务状况、损益状况的影响，提出筹资方案运做筹资。8、参加企业经营管理会议，参与经营决策，充分运用会计资料分析经济效果，提供可靠信息，预测经济前景，为领导当好参谋助手。9、审查或参与拟订经济合同、协议及其他经济文件，对违反国家法律和规章制度，损害国家和集体利益，以及没有资金来源的经济合同和协议，应拒绝执行并向本单位领导报告。10、定期或不定期向领导和股东代表大会报告财务状况和经营成果以便领导进行决策，动员全体员工参加管理。审查对外提供的会计资料。11、组织会计人员学习政治理论业务知识，建立学习制度，负责会计人员考核，参与研究会计人员，堵塞任用和调配会计人员。二 、 计划财务部副部长1、 协助计划财务部部长做好本部门日常工作。2、 组织工程预算部、项目部编制工程资金拨款计划，经总经理办公会、董事长批准后，落实实施。3、 组织审核工程预（决）算的编制工作，审核覆盖面不低于30%。4、 审核公司所有支付款项的原始凭证，审核面达到100%。5、 组织编制公司的各项计划。6、 完成董事长、总经理、财务部长随时交办的各项工作。三、 计划财务部综合会计岗位 1、根据本项目部的开发经营计划，会同有关部门在审核平衡的基础上，按年、按季、按月分别编制流动资金使用计划；考核流动资金使用效果，掌握流动资金动态，合理供应资金。 2、负责办理流动资金的报批手续，定期、不定期对流动资产进行清查、盘点，发现盘亏和毁损的流动资产，经审查核实，按照规定的审批权限和程序办理审批手续，根据批准文件进行帐务处理。 3、负责固定资产的管理及核算，定期对固定资产进行盘点分析其使用效果，挖掘潜力，盘活资产，提高固定资产的利用率。 4、结合本项目部实际情况，编制成本、费用计划，加强成本管理基础工作，建立健全原始记录，为正确计算成本、挖掘降低成本费用潜力提供可靠依据。 5、根据企业会计制度、“房屋开发企业成本核算办法正确归集开发成本、开发间接费，科学、准确的核算开发产品成本，年末、季末根据帐簿记录成本计划和上年成本费用等有关资料，按照规定编制开发成本、费用报表，并分析成本费用计划的执行情况和升降原因，预测成本发展的趋势，对照同行业的成本费用资料，提出降低成本、费用的途径和加强成本管理的建议。 6、负责往来（含工程款）的结算、明细核对，要按照单位和个人分户设置明细帐，逐笔顺序登记，并经常核对余额，每月上报往来明细，向有关领导报告。 7、按照企业会计制度规定正确计算收入的实现及利润的形成。 8、按照税法规定正确计算各种税金并及时交纳。 9、根据会计科目规定，设置总帐科目，依据科目汇总表及时并登记总帐，月末终了，负责编制资产负债表、损益表等会计报表，每季度末作好本项目部的财务活动分析，年度决算作全年财务状况分析及决算编报说明，凡对外一切报表须经有关领导同意方可报出。 10、负责本项目部的会计稽核工作。 11、负责会计档案的管理工作。对记帐凭证的编号、整理、装订，年终决算后将全年的会计资料搜集齐全，整理清楚，分类排列，按规定及时归档，以便查阅。四、计划财务部出纳岗位1、 负责办理现金收付和银行结算业务。、负责接受有限公司各部门、各项目部提交的各种原始凭证及相应的附件，包括收发货单据、银行的收帐通知、付款通知书等；、按照国家有关现金管理和银行结算制度的规定，根据有限公司资金支出审批权限制度的要求，办理款项收付，对受理的原始凭证坚持“三看”的原则即：一看收付原始凭证是否真实、完整和合法，二看是否符合现金管理制度和银行结算制度，三看是否符合成本开支范围和费用开支标准。对于重大的开支项目，必须经过董事长、总经理或财务部长审核签章，方可办理； 、收付款后，要在收付款凭证上签章，并加盖“收讫”、“付讫”戳记； 、负责有限公司银行帐户的管理工作，依据银行结算制度，进行货币资金管理，要严格遵守八个“不准”；并办理银行开户及注销等业务（手续齐全，一次到位）。 、库存现金不得超过银行核定的限额，超过部分要及时存入银行。不得