烟台开发区某酒店项目市场分析初稿(最新).doc

项目市场分析 （一）国内酒店业现状 根据国家旅游局发布的2011年度全国星级饭店统计公报显示（11676家完成财务数据填报，下同），全国共有星级酒店11676家，其中五星级615家、四星级2148家、三星级5473家、二星级3276家、一星级164家，占比分别为5.27%、18.40%、46.87%、28.06%、1.40%；2011年度纳入统计的星级酒店实现营业收入总额730.94亿元，较上年增加191.03亿元，利润总额61.43亿元，较上年增加10.73亿元，行业总体盈利增加；2011年度星级酒店的平均房价、平均出租率均较上年有多增加。全国星级酒店主要指标对比表2011年度数量营业收入总额（亿元）利润总额（亿元）客房收入占比餐饮收入占比平均房价（元）平均出租率五星级615730.9464.8344.46%34.89%688.5661%四星级2148788.482.0941.37%42.82%350.4262%三星级5473658.44-6.1340.81%43.34%208.8160%二星级3276133.940.5445.50%43.03%140.4157%一星级1643.030.1152.82%37.69%118.1152%合计116762314.8261.4342.44%39.17%313.1461%2010年度数量营业收入总额（亿元）利润总额（亿元）客房收入占比餐饮收入占比平均房价（元）平均出租率五星级595627.7860.1845.20%41.78%664.6060.43%四星级2219726.461.940.57%41.39%339.2961.78%三星级6268611.4-11.8642.00%44.88%202.6260.16%二星级4612154.470.3845.68%42.80%142.2558.35%一星级2973.680.153.36%41.62%114.0550.06%合计139912123.7950.742.75%42.61%295.1060.27% 注：2011年度11676家完成财务数据填报、2010年度11781家完成财务数据填报 山东省星级酒店排名全国前十指标如下：平均出租率67.09%，居全国第二；每间可供出租客房收入0.20千元/间夜，居全国第五；每间客房平摊营业收入162.46千元/间，居于全国第七；全员劳动生产率139.42千元/人，居全国第九。 （二）烟台整体情况 烟台位于山东半岛东部，濒临黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国、朝鲜隔海相望，其交通通讯便利，成为连接内陆与东亚国家和地区、中国华北与东北两大区域的交通枢纽之一。 烟台经济近几年发展保持持续快速增的长态势。2010年全市实现生产总值4358.5亿元，比上年增长14.1%。一、二、三次产业增加值分别达到334.5亿元、 2566.5亿元和1457.5亿元，结构比例为7.67：58.89：33.44。 2010年全年实现旅游总收入331.19亿元，比上年增长21.2%。其中，国际旅游创汇收入3.77亿美元，增长21.3%；国内旅游收入306.2亿元，增长21.4%。全年接待海内外旅游者3318.7万人次，增长18.4%。其中接待入境旅游者47.2万人，增长17.7%。年末全市拥有旅游星级宾馆饭店107家。旅游A级景区45家，其中5A级景区2个，4A级景区11个，3A级旅游景区12个，2A级旅游景区19个。各类旅行社216家，其中经营出境旅游业务的旅行社8家。 烟台每年定期举办国际两大盛会即：APEC盛会和果蔬盛会。APEC成员的投资项目越来越多地来到这里，烟台已构架起一个联接中国与APEC的经贸大舞台，成为名符其实的亚太经贸城，而果蔬会成了世界各地的果蔬专家、企业、官员和烟台本地以及周边地区的果农、菜农会聚烟台，互相交流技术和产品，共谋发展与未来的一个平台，烟台亦被冠以绿色果蔬城的美名。 烟台的旅游业以每年26.7%的速度增长，承接国内国际会议以每年13.6%的速度增长，有没有烟台承接的国内国际会议数据等信息这两股重要的客流是星级酒店发展的可靠依据。 （三）烟台酒店情况 从烟台四星级及以上酒店区域分布情况看（星级以国家旅游局认定为准），芝罘区9家、占比60%，莱山区3家、占比20%，开发区2家、占比13.33%，龙口1家，占比6.67%；从开业时间看，80-90年3家、90-00年6家、00-10年6家；从价格看，400元及以上3家、300-400元4家、300元以下8家。以下为烟台四星级及以上酒店情况表：酒店名称区域星级开业时间最后装修时间房间数价格烟台金海湾酒店芝罘区五星1997年2011年271442起烟台亚细亚大酒店芝罘区四星1991年2007年134288起烟台碧海饭店芝罘区四星1995年2012年176287起烟台中心大酒店芝罘区四星1985年2011年205346起烟台太平洋大酒店芝罘区四星1997年2010年148220起烟台民航大厦芝罘区四星2002年2011年119218起烟台虹口大酒店芝罘区四星1996年2003年182344起烟台毓璜顶宾馆芝罘区四星1987年2008年125286起烟台华侨宾馆芝罘区四星1983年1999年115298起龙口月亮湾海景酒店龙口五星2007年2009年480起烟台东方海天酒店莱山区五星2004年2011年219456起烟台华美达广场大酒店莱山区四星2007年2010年239358起烟台凤凰山宾馆莱山区四星2002年84278起烟台金沙滩大酒店开发区四星1991年2008年158260起烟台衡山静海大酒店开发区四星2006年2012年227340起 注：以上数据来源于去哪儿网及携程网 从山东省旅游业协会2011年统计情况来看 数据来源于2011年度山东省全省星级饭店统计公报，文号鲁旅办发2012147号，烟台星级酒店表现出如下几个特点：1、星级酒店数量仅次于青岛排名全省第二，但是四星级及以上酒店占比处于全省第五；2、平均房价265.6元间/夜，居全省第六；3、平均出租率64.9%，居全省第十一位；4、客房收入占总收入比重40.2%，居全省第七。 出现上述情况的主要原因为：蓬莱、龙口、莱州等地的星级酒店数量占去了烟台星级酒店数量的三分之二，但由于客观经济条件所限，星级酒店价格相对较低；烟台一些县市区客房客源主要是旅游客源，如蓬莱、海阳、长岛等，作为旅游城市，客源以游客为主，房价不能超出市民预期，而济南、东营的酒店客源多为商务客源，这是这两所城市星级酒店均价高于烟台的原因。各市星级饭店平均房价排序(单位：元间/夜)各市星级饭店平均出租率排序(纵坐标为%数值)客房收入占总收入比重排序餐饮收入占总收入比重排序 （四）烟台开发区总体情况 烟台经济技术开发区是中国政府批准设立的首批国家级开发区之一，位于山东半岛黄海之滨，地处北京、上海、汉城的几何中心，境内设有出口加工区、旅游度假区，定位为外向型、现代化工业新城区。前来烟台开发区投资的国家和地区已达到43个，其中韩国、美国、香港、日本、英国和台湾排前6位，形成了以机械设备制造、汽车及其零部件、电子信息、化纤纺织、生物制药、食品加工为支柱的产业体系，通用汽车、汉高、现代、LG电子、大宇、电装、丰田通商、旭化成工业、富士康等43家世界500强企业进区投资兴业，生产出通用轿车、汉高乐泰密封胶、LG牌手机、斗山挖掘机、电装空调器等一大批名牌产品。 （五）本项目优势 聘请专业酒店管理团队管理 *，*酒店管理公司与*有限公司在国宾酒店正式签约全权委托管理合同，共同管理*酒店。 *成立于2002年9月，是一家以管理酒店、输出管理、培训酒店管理人才为主营业务的综合性国际酒店管理公司。该公司由*和*集团共同组建，*在全国各大城市拥有连锁酒店达20余家。该公司连续四年被国家旅游局中国饭店协会评为中国饭店业最具规模的30家饭店管理公司之一。*和*是*两家旗舰式酒店。 旅游资源丰富，交通条件便利 烟台开发区旅游资源丰富，具有国家4A级旅游景点，金沙滩公园、著名的张裕卡斯特酒庄和磁山旅游景区，随着观音阁和金桥垂钓中心的建成，将极大丰富开发区的旅游资源；本项目距离火车站*公里、烟台机场*公里、烟台汽车站（或汽车西站）*公里，若烟台蓬莱潮水机场建成后距离该机场*公里，交通条件便利。 周边大企业多，客源充足 本项目周边遍布通用汽车、汉高、现代、LG电子、大宇、电装、丰田通商、旭化成工业、富士康等43家世界500强企业，为本项目提供了充足的客源保证。 对客源进行梳理，营销方式得当 酒店客源分为以下几大类：旅游游客、公商务旅行者、本地公商务接待、跨区域会议活动、本地会议活动、私人群体活动、私密生活。本酒店经营公司*结合烟台开发区客户特点制订了有效的营销方案，重点针对*及*客户，同*签订了合作协议。代理公司是否制订营销方案，目前是否做过针对性市场调研，有没有同周边企业、旅行社等签订合作协议等 总体来看，本项目依托于烟台开发区高速发展的经济、丰富的旅游资源、优美的自然环境，引进行业内知名合作者北京国宾友谊国际酒店管理公司，充分利用开发区的丰富的客户资源优势，对客户资源进行梳理及深度开发，将有效的保证项目的良好运营。需要贵公司落实补充资料：1、有没有烟台承接的国内国际会议数量、人数等信息（有开发区的也可以），若有，请补充；2、本项目距离火车站*公里、烟台机场*公里、烟台汽车站（或汽车西站）*公里，若烟台