试论不动产的善意取得制度.doc

试论不动产的善意取得制度 目录 摘要1引言3 一、不动产善意取得的法律概念3(一)不动产之法律概念3(二)善意取得之法律概念3 二、国内外关于不动产善意取得制度的设立4(一)英美法系关于不动产善意取得制度的设立4 (二)大陆法系关于不动产善意取得制度的设立4 三、我国不动产善意取得制度建构的缺陷及完善6 (一)不动产善意取得的构成要件6(二)不动产善意取得的法律效果8 四、我国民法理论与实践中的不动产善意取得10 (一)我国不动产善意取得制度的现状10 (二)我国不动产善意取得制度在适用过程中应注意的问题10 五、不动产善意取得制度于执行环节适用的对策及建议11 （一）确立不动产善意取得制度11 （二）不动产善意取得的司法建议12结束语12参考文献12致谢12 摘要 不动产善意取得，指受让人因信赖登记证书而与无权处分不动产的让与人交易，如受让人取得该不动产时系出于善意，则取得该不动产的所有权，不动产原所有人不得要求受让人返还原物。善意取得制度在不动产领域的运用，能较好地保障善意第三人的合法权益，当所有权与交易安全发生冲突时，能够在二者之间找到恰当的平衡点。 善意取得制度是适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，涉及民法所有权保护与交易安全之衡量与价值问题，为近代以来大陆法系和英美法系民法一项十分重要的法律制度。善意取得适用于动产领域历来没有争议，但是否适用于不动产领域，各国立法规定不一，学界亦存不同见解。我国物权法初次引入了不动产善意取得制度，本文试图通过对善意取得制度的概念、立法比较、实践基础等诸方面的研究，寻求在不动产领域建立善意取得制度的理论依据，并以我国物权法的规定为基点，通过对不动产善意取得的构成要件和法律效力的分析，探索不动产善意取得制度的构建模式及在实践运用中需注意的诸多问题。 关键词：不动产善意取得，登记，公信力，具体适用 ABSTRACT Thebonafideacquisitionofrealestate，referstotheassigneedothedealaordingtotheregistrationcertificateandtrustwiththetransferorwhoinfacthasnorighttorealestatetransactionsIfassigneeobtainstherealtywithgoodfaithhewillgettheownershipoftherealty，theoriginalownershipoftherealestatecallnotrequirethereturnThegoodfaithacquisitionsysteminthefieldofrealestate，canbettersafeguardthelawfulrightsandinterestsofthirdparty，whentheownershipandtransactionsecurityconflict，Canfindtherightbalancebetweenthem Thissystemisadaptedtothemodityeconomydevelopment，includeveryimportantcivillawrulesThesetradingrulesmeasureandvaluecivilprotectionandtransactionsecurityofownershipinthemodemtimecontinentallawsystemandmonlawsystemGoodfaithapplicabletomovablepropertyfieldisnotcontroversial，butifitisapplicabletotherealestatesector，legislation，scholarsalsosavedifferentopinionsOurpropertylawfastintroducedthegoodfaithacquisitionrules，thispaperhasparedthehistoricalorigin，legislationandpracticebaseofresearchintherealestatesector，establishedthetheoreticalbasisofthesysteminChina，andtheprovisionsoftheourpropertylaw，throughtheanalysisoftheponentsandthelegalvalidityanalysissystem，exploretheconstructionmodelandthepracticalapplication Keywords：Thebonafideacquisitionofrealestate，registration，Publictrust，application 浅论不动产善意取得制度及其具体适用 引言 现代各国民法善意取得制度是以日耳曼法中的“以手护手”原则为基础，同时吸纳了罗马法取得时效制度中的善意要件，逐步产生并发展起来。善意取得制度具有优先保护交易安全之功能，涉及民法财产权静的安全与财产交易动的安全的保护，是一种以牺牲财产静的安全为代价而保护财产动的安全的制度，符合当今社会对商品交换高效、便利的要求，故被各国视为基本民法制度加以确立。传统民法理论认为，善意取得只适用于动产，一般表述为：无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。各国对善意取得的标的范围适用于动产是无可厚非，但在不动产物权变动领域是否可以适用，学界存在肯定说与否定说之争。然而随着市场经济的发展，不动产物权交易已经越来越繁盛，而不动产物权的交易，往往有涉及的法律关系较为复杂、涉及的标的额较大的特征，所以与动产特权交易相比，不动产物权交易对社会经济秩序的稳定的影响更为突出，故将善意取得制度引入到不动产的领域对于整个社会的经济交易安全起到更大的稳定作用。 一、不动产善意取得的法律概念 所谓不动产善意取得，是指第三人出于善意信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产已经登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。不动产善意取得包括不动产与善意取得两个法律概念。 (一)不动产之法律概念 不动产从字面上理解是指无法从固定地点上转移的物。我国学者提出以“物梁慧星主编：中国物权法研究，法律出版社1998年第l版，第474页 能否移动并且是否因移动而影响价值，以及物权变动法律条件的不同”为标准划分不动产与动产，提出不动产具有三性，即具有不可移动性(自然属性)、社会价值性(社会属性)和法律赋予性(法律属性)。我国是以列举的方式区分动产和不动产。纵观各国立法，不动产主要包括土地、建筑物、定着物(附着于土地之上除建筑物之外的物)。而随着经济发展，物的不可移动性变得不再重要，对于一些具有较大价值而又须特别保护的所谓“动产”，准用不动产规则，即拟制不动产，如汽车、船舶、航空器。 (二)善意取得之法律概念 善意取得，亦称为即时取得，是指无权处分人将他人财产转让给善意第三人，第三人即时取得该财产的所有权或其他物权，原财产所有人不得请求第三人返还，而只能请求让与人赔偿损失。善意取得制度是对日耳曼法“以手护手”原则的继承和发展，它承继了“以手护手”限制所有权追及力的功能，同时以善意受让作为限制适用的条件，既保护受让人利益，又有效排除恶意占有。善意取得制度是一项古老而又重要的物权法制度，其弥补了物权行为理论的无法排除恶意受让人，可能导致所有权人合法权益受到不当侵害以及缺乏直接适用性的缺陷，能够排除对恶意受让人的保护，同时避免了物权行为的无因性可能造成的不公平，而物权行为理论对民事法律行为中无偿受让人的保护，弥补了因有偿要件缺失而导致对善意受让人保护的空白，两者对于整个物权法体系都具有不可替代的作用。 二、国内外关于不动产善意取得制度的设立 （一）英美法系国家关于不动产善意取得制度的设立 英美法系受到罗马法的影响，传统普通法坚持绝对性的所有权，即“没有人可以转让不属于他所有的商品”。随着社会生产分工的不断细化和人们对交易快捷的日益渴望，为解决实际生活与法律本身的冲突，英美法国家不断增加一些例外性的规定，在现代成文法上，确定了动产善意购买人原则，即不知标的物的权利瑕疵并且为之付出了对价，善意购买人对于所购财产享有对抗一切先在物主的物权行为最早由德国学者萨维尼在现代罗马法体系中提出。可参照德国民法典第873条。三项原则：分离原则，体现在物权变动的独立性：无因性原则，体现在原因行为是否有效，不会影响到物权变动：公示公信原则，体现在善意第三人的权利取得物 试论执行中不动产善意取得制度的适用 朱燕张媛媛 最高人民法院第十七条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据传统的民法物权变动的基本原理，需要办理过户登记的财产，如房屋、车辆等，其所有权的变动必须以过户登记这一公示方法为要件。显然查封规定第十七条对物权变动的法则做出了突破性的规定，确立了不动产适用善意取得制度，为执行过程中案外人异议的审查和处理提供了新的法律依据。本文试以查封规定第十七条在司法实践中的具体运用为出发点，通过典型案例分析该规定在适用过程中存在的问题，并提出相应的对策和建议，以期对相关理论、制度的完善有所裨益。 一、不动产产善意取得制度的适用空间：关于查封规定第十七条的适用情况分析 为了进一步完善执行工作，实现执行实施权与裁决权的分离运行，我院于xx年7月成立执行裁判监督庭2专门行使执行过程中的裁决权。从成立至今，执裁庭共受理案外人异议类案件85件。其中已处理79件，余6件尚在审查之中。在已处理的79件案件中，案外人以查封规定第十七条为由提出执行异议的案件为71件，占此类案件的90%。在已处理完结的这71件案件中，支持案外人异议申请的案件为69件，占总数的97%;驳回案外人异议申请的案件为2件，占总数的3%。而在查封规定颁布之前，囿于法律的相关规定，案外人即使基于同样的事实、以同样的理由提出执行异议，也无法得到支持。查封规定的制定与实施，无论在理论层面还是在制度层面都有着极其重要的意义。 一方面，执行工作是一项操作性、实践性很强的司法活动3。通常在执行过程中遇到的各类问题非常复杂，但是由于法律和司法解释的条文较为原则，不够详细、具体，加之对一些问题未作规定，许多情 况下无法可依，导致执行实践中实施查封、扣押、冻结措施时存在一定程度的随意性，影响了部分案件的执行。查封规定的出台进一步规范了查封、扣押、冻结措施，对保护正常的交易秩序，维护执行当事人和案外人的合法权益具有积极的实践意义。 另一方面，查封规定触及到善意取得制度在不动产交易中的适用问题。目前，我国已普遍承认动产适用善意取得，但对不动产善意取得的适用还存在各种争议。查封规定第十七明确规定“?第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”这在一定程度上确立了善意取得制度在不动产交易中的适用，表明了司法解释机关明显的民法解释的价值取向，突破了传统民法原理，对民法物权法中物权变动的制度的确立起到一定的推动作用。 二、不动产善意取得制度在适用中存在的若干问题：以查封规定第十七条的适用为例 (一)关于“第三人”的甄别 查封规定中的“第三人”也就是执行案件中的案外人，是指在执行过程中对人民法院采取查封、扣押、冻结等强制执行措施的执行标的主张权利的人。为了保护第三人的合法权益，民事诉讼法第二百零八条确立执行异议的审查制度。在司法实践中，如果案外人对执行标的提出异议，执行员就应当按照法定程序进行审查;同时，根据最高人民法院关于执行工作若干问题的规定，在审查案外人异议过程中，该执行案件实际上处于暂不执行的状态。因此在处理此类案件时，首先应当甄别提出执行异议的是否是权利被侵害的第三人，确认案外人与执行标的是否确有利害关系。否则，被其他企图逃避债务、谋求不正当利益的人利用，就会延误案件的执行工作，造成司法资源的浪费，最终降低执行效率，损害申请人的合法权益。 在某水泥公司申请执行某建筑公司其他合同纠纷一案中，案外人谢某、张某、蒋某等三人对执行过程中查封的车辆提出执行异议，执行局将案件移送执裁庭审查处理。经过对案件的初审，卷宗材料中确有谢 某等三人的书面执行异议申请，但三案外人却一直无法联系，执行工作只能暂时搁置。后来经过调查，谢某本人并未向法院提出过执行异议，申请书是他人以其名义提交的。这样的执行异议当然不能成立，但在客观上确实造成了案件执行工作的延误。 (二)关于“全款支付”的认定 根据查封规定第十七条，第三人对不动产享有排他性的权利，必须在人民法院对争议财产采取强制措施之前支付全部价款4，这也是法院在审查处理此类案件时必须认定的基本事实。由于付款行为发生在采取强制措施之前，人民法院对是否已经“全款支付”的认定必须依据相关的证据材料，所以在审查处理此类案件时，对证据真实性的认定至关重要。在司法实践中，确实存在被执行人利用查封规定第十七的规定，恶意串通第三人，逃避人民法院强制执行的情形。 例如：在易通公司申请执行中天房地产开发公司买卖合同纠纷一案中，人民法院根据申请执行人提供的线索，查封了被执行人开发的房屋。在准备采取下一步执行措施时，案外人吴某向法院提出执行异议，称其早已从被执行人处购得该房屋，并已支付了全部价款，同时也向法院出示了与被执行人签订的房屋买卖合同及付款凭证。对此，执裁庭及时启动了执行异议的审查程序，对案外人的异议请求和证据材料予以审查。通过调查，执行人员发现，案外人与被执行人签订的房屋买卖合同中约定案外人价款支付方式为分期付款，合同中约定的付款期限远在法院查封房屋之后。另外，从案外人提供证据材料来看，房屋价款的支付凭证并非正式的发票，并且高达数十万元的价款是以现金的方式支付。对此，执行人员要求案外人对提前履行合同的行为、履行的方式、付款的凭证、资金的等问题予以说明。最终，案外人没能做出合理的解释，其提供的证据经过审查人员的反复推敲后，不具有真实性，其异议主张不能成立。 (三)关于“实际占有”的认定 此外，第三人对未办理过户登记的财产享有排他性的权利还必须实际占有该财产，这也是判断被执行人与第三人是否形成真实的买卖关系的又一标准。 在李某申请执行胡某民间借贷纠纷一案中，依法查封了被执行人胡某所有的一套房屋。执行过程中，案外人汪某提出异议，称被执行人早已将查封房屋卖给自己，该房屋属其所有，请求法院解除对房屋的查封。经审查，能够确认以下事实：1)汪某与胡某签订了房屋买卖协议，并支付了对价;2)因该房屋系贷款抵押物，双方既未到银行办理变更按揭贷款手续，也未能及时办理到房屋的更名手续;3)协议签订后，胡某将房屋相关材料交给汪某，并且双方约定从协议签订时起该房由胡某无偿使用6个月。但协议签订两年以来，房屋一直由胡某无偿使用。在本案中，根据已查明的事实，汪某确实购买了房屋并支付了相应的对价，未办理房屋过户手续也是事出有因，并没有过错，但是对于能否支持汪某的异议主张存在两种不同的意见。一种意见认为，汪某与胡某确实形成了房屋买卖关系，汪某将房屋无偿提供给胡某使用是其行使对房屋的处分权，是行使物权的具体方式，不能以胡某对房屋的实际使用否认汪某对房屋的所有权，汪某的异议应予支持。另一种意见则认为，汪某从胡某处购得房屋后，从未实际占有该房屋，根据查封规定第十七条的规定，其异议主张不能成立。笔者认为，查封规定第十七条对物权变动的法则已经做出了突破性的规定，在没有办理产权户登记手续的情况下，第三人对此类财产享有的权利本身就存在瑕疵，所以要认定第三人对此类财产享有排他性权利，对财产的“实际占有”是必要条件，这也是善意取得制度适用的基本原则。在本案中，案外人并没有实际占有该房屋，其对房屋并不享有物权，汪某同意胡某对房屋的无偿使用，实际上是变更了合同的约定，延长了房屋的交付时间，双方的合同并未履行完毕，故案外人的主张不能成立。 三、不动产善意取得制度于执行环节适用之对策及建议 从前文的分析论述可以看出，查封规定第十七条在具体运用过程中确实存在程序规定不明确、实体审查不明晰等方面的问题，笔者建议可以从以下几个方面加以完善。 (一)确立不动产善意取得制度 为了保护第三人的合法权益，查封规定第十七条有条件地承认了第三人对应当办理过户登记却未予办理的财产享有排他性权利，体现了司法解释机关对不动产适用善意取得制度的认同。基于现行法律并 没有系统的确立这一制度，并且法学理论对此问题也存在一定的争议的现状，查封规定第十七条在具体适用过程缺乏法律体系和理论上的支撑，所以遇到各种实体或程序问题就在所难免。笔者认为，应当在立法中明确建立完善的不动产善意取得制度。 1、不动产适用善意取得制度具有可行性 根据民法一般原理，善意取得是指动产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度5。长期以来我国法学界将所有权善意取得制度仅限于动产，但随着市场经济的发展，不动产的交易日益频繁，对交易安全的要求越来越高，理论界、实务界越来越多的人提出将善意取得制度适用于不动产交易。如：王利明先生认为“善意取得制度的财产主要是动产并不排斥在特殊情况下，从维护交易安全和秩序、保护当事人合法权益考虑，对不动产适用善意取得制度。”6 从善意取得制度的逻辑基础来看，其本质在于所有权的公示公信原则，可以说善意取得制度是对所有权的公示公信原则进行逻辑推导的必然结果。而在不动产领域，同样可以适用所有权的公示公信原则，所不同的是，动产的公示方法是占有，而不动产的公示方法是登记，对在不动产法定登记簿上记载的事项，法律赋予其公信力。由于在现实生活中，仍然存在着可能因为各种原因而导致不动产的真实所有人与不动产登记簿上记载的所有人不一致的情况，在这种情况下，根据所有权的公信原则，对于因信赖不动产登记簿上的登记事项而受让不动产的第三人，法律应赋予其取得不动产所有权的法律效果，以保护其利益，否则，将不利于维护交易安全，不利于保障物权所有人的合法权益，也不利于维护登记机关的公信力。因此，不动产也应可适用善意取得制度，这是因为它与动产善意取得制度具有共同的逻辑基础公示公信原则，这一逻辑基础使善意取得制度在不动产领域中的适用具有了逻辑上的合理性。 2、不动产适用善意取得制度具有现实必要性 . 试论不动产的善意取得 作者：崔娟娟 ：法制博览xx年第11期 【摘要】物权法确定了不动产的善意取得制度，然而现行不动