房地产开发与经营概述讲稿.doc

第一章 房地产开发与经营概述第一节 房地产的概念与特征一、房地产的定义 房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称， 包括: 实物、权益和区位； 1）实物是房地产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、外观和土地的形状及基础设施完备状况； 2）权益是由房地产实物所产生的权利和收益，其中，产权由所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权和地役权等构成； 3）区位是物体在空间和距离上的关系，包括地理坐标位置和可及性二、房地产的分类 1）按经营使用方式划分: 出售型房地产、出租型房地产、营业型房地产和自用型房地产； 2）按用途划分:a商业房地产：购物中心、商业店铺、酒店、宾馆、百货商场、游乐场等b办公房地产：写字楼、政府办公楼等c居住房地产：普通住宅、公寓、别墅等d工业和仓储房地产：工业厂房、仓库等e农业房地产：牧场、观光农业基地等f特殊房地产：车站、机场、学校、医院、教堂、寺庙等g综合房地产：比如万达城市综合体三、房地产的特征1）位置固定性A房地产属不动产，地理位置是固定的，不可移动；B房地产的不可移动性决定了房地产市场是一个区域性的市场，房地产商品不能像其他商品一样，通过运输来供应一个区域的房地产需求，或调剂不同地区之间的余缺；2）耐久性A房地产是具有耐久性的商品；B土地在正常使用条件下可以永久使用，房屋建成后也可使用数十年；C房地产使用的耐久性使其使用权和所有权可以分离，为房地产交易的多样性提供了可能。3）差异性A房地产市场上，不可能存在两宗完全一样的房地产，即使外观一致，朝向、楼层、户型等存在差异；原因是: 位置不同、建筑面积不等、建筑风格存在差异、新旧程度不同、产权性质不同。4）稀缺性A经济物品都具有稀缺性，但土地供给的稀缺性具有特殊性；B土地总供给量固定，同时土地的异质性和固定性使其具有一定的垄断性。随着土地的开发利用，需求不断增加，稀缺性表现更加明显。5）外部影响性A一宗房地产的兴建、使用会对邻近的房地产产生影响，既可能是正面影响，也可能是负面影响。如兴建一个购物中心，会带来购物方便；兴建一座工厂，可能带来污染；B房地产的利用需要建设一定的配套服务设施，会使周边土地升值。6）用途多样性A同样一宗房地产，可以具有不同的用途，如商业、办公、居住、工业等；B不同的用途下，房地产的经济价值也不一样；C房地产的用途也受城市规划和相关法律的制约。7）大量投资性A房地产生产和经营管理过程: 取得土地使用权、土地开发和再开发、建筑设计和施工、房地产销售等，均需要投入大量的资金；B房地产的发展需要得到金融业的支持和介入。8）保值增值A一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁坏等，价值会逐渐减少，但房地产之所以能不降反升的原因在于房产与地产的合一性，即土地价值的增长带动了房地产价格的上升；B区域土地的稀缺性，在供需市场的调节下，地价必然持续看涨； C城市建设具有”累积性” ，各项基础设施和公共服务设施的不断完善，使区位条件得改善，导致土地增值。9）投资风险性A房地产不可移动，建成后不易改变用途，若销售不理想，易造成空置和积压；B房地产生产周期长，通常3-5年，期间影响房地产发展的因素较多，如市场变化、政策因素等；C不可预见因素的影响，如自然灾害、战争和社会动荡等；D房地产的金融属性，决定房地产价格存在较大波动性；第二节 房地产开发与经营概念及特点房地产开发与经营活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程的有机统一，不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。 一、房地产开发及分类 1. 房地产开发1）广义概念:与房地产开发活动密切相关的活动，包括国土开发、区域开发、城市开发；p 国土开发与区域开发:侧重于宏观意义上对土地的开发与利用；p 城市开发: 土 地及地上建筑物的开发活动。2）狭义概念:在依据国家的法律取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为；p 包括: 房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动；p 房地产开发是房地产企业生产与再生产的过程，也是完成房地产品的生产和建设过程；2. 房地产开发的分类1）按开发的时间不同: 初次开发和再次开发；p 初次开发是指对尚未利用的土地进行开发和利用的过程；p 再次开发是对已开发利用的土地或房地产项目追加投资，进行深度开发，或投资进行替代开发，转变土地用途等的过程；p 通常的房地产开发均为房地产的再次开发。2）按开发的内容不同: 外延式开发和内涵式开发；p 外延式开发是指在增加面积的条件下，开发城市近郊或远郊农地或未动用的土地，满足城市用地规模扩展需求的过程，如新区开发。p 内涵式开发是在不增加面积的情况下，仅依靠增加劳动和资金投入，提高土地容积率以及土地利用率，强化对土地集约利用的开发过程，如城市旧城改造、城市再开发。3）按开发的规模不同: 单项开发和综合开发；p 单项开发是指开发规模比较小，占地不大，项目功能单一，配套设施简便 的开发形式，如城区的部分改进或改善；p 综合开发是指相对开发规模大，占地面积大，开发项目功能齐全的开发形式，如城市住宅小区、住宅新区开发。二、房地产经营概念及分类1. 房地产经营 狭义概念: 房地产流通环节的营销活动及中介服务活动；p 房地产经营活动 是房地产市场为背景进行；p 房地产经营活动取得成功的关键在于: 谁能运筹帷幄，掌握市场的脉搏，制定科学的战略与策略，并能切实加以实施。2. 房地产经营的分类1）按经营对象的相对差异: 地产经营和房产经营；p 地产经营是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用，以获取经济收益的活动，主要包括土地的出让、转让、出租、抵押等。p 房产经营是指整个房地产的交易，包括房产出售、房屋出租和房产抵押。2）按经营规模和方式划分: 专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营；p 专项经营是指房地产企业只从事或主要从事某一方面、某一环节经营业务的形式；p 综合经营是指房地产企业从事多项房地产经营业务的形式；p 集团经营是指具有雄厚经济实力的企业集团从事土地及基础设施建设、房屋开发、工程管理、销售、出租、修缮管理等全面服务的经营形式；p 跨国经营主要指国与国之间合资、合作，到国外投资与到国外营销等形式；按活动发生的不同划分: 房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营；p 房地产开发经营是房地产开发过程中的所有经济活动的总称，包括建筑地段的开发与再开发、房屋和配套设施的开发和再开发等过程的经营活动；p 房地产流通经营是指土地使用权出让、转让、租赁、抵押与房屋的买卖、交换、抵押等经济活动，是实现房地产价值的重要环节，一般借助房地产经纪、代理和估价等机构进行；p 房地产消费及使用经营是指物业管理服务，包括经租管理、使用管理、修缮管理等；三、房地产开发与经营的特征1、房地产开发与经营的难度较大；2、房地产开发经营的周期长，程序复杂，包括投资决策 、土地使用权获取，项目规划设计，项目许可证的办理，工程建设及监理，营销策划等众多环节；3、投资量大，资金筹集难度大。同时，因价值量大，不可能一次性实现全部价值，需采取预售、出租和抵押等形式分期实现；4、项目区位固定，加之影响房地产价格的因素众多，同类商品的可比性差，个案性强；5、房地产开发与经营的风险较大p 社会风险: 主要是由于政治方面的原因引起的，例如国家的宏观经济政策和房地产调控政策的变革等；p 经济和市场风险: 是由房地产市场状况的变动引起的，如国内外社会经济变动、居民收入水平、居民消费心理等；p 企业内部风险: 由于房地产企业内部管理水平等问题，影响到企业的运营及预期收益，如资金周转存在问题、延误了工期、营销策略偏差；6、房地产开发与经营的政策性强p 房地产自身特点及产业在国民经济中的重要地位，决定了房地产开发与经营政策性强；p 金融政策:房地产开发企业资本金比例、房地产贷款利率、首套房及二套房（以上）首付比例、公积金贷款额度等；p 税收政策: 房地产开发、经营、流转过程征收的税目及比重，如房地产税？等；p 土地供应政策：土地使用权出让方式、土地供应总量及供应结构等；p 住房政策：保障房、住房供应结构等；第三节 房地产开发与经营的程序及内容一、房地产开发与经营的程序及内容1、投资机会选择p 投资机会的选择主要是房地产开发企业寻找投资机会，并对众多投资机会进行分析和选择；p 整个过程都与房地产市场的了解、调查和分析有关，是在对市场环境的分析和市场供求关系的分析的基础上完成的；p 在行政审批上，需要向计划管理部门申报可行性研究报告以获取项目立项批复。2、项目定位p 项目定位是寻找房地产项目核心控制力和稳定利润点，并使项目具有独特的市场定位，以做出科学决策的过程；p 项目定位关系复杂，从宏观调控和微观的市场调研，再到消费者分析、商圈分析（商业地产）、竞争对手分析，最后到产品分析，无论哪一环节出了偏差，都可能导到项目定位不准或出现重大的错误。 3、前期工作p 前期工作主要是指投资项目确定以后和项目开始施工之前要进行和开展的工作；p 主要涉及与项目全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约等，包括完成各种报批手续，获取有关证书，基础设施和市政设施的谈判与协调，安排信贷，确定市场售价和租金，确定施工进度，以及工程项目招投标等。 主要工作1）资金筹措。资金筹措主要用于地价款与工程建设款支付、企业流动资金补充等，主要的渠道是银行贷款、发行企业债券和上市融资；2）项目招投标。包括：地质勘察招投标、规划设计招投标、施工招投标、工程监理招投标、材料设备采购招投标；3）规划设计。分为两部分：一部分是规划手续的办理，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等；另一部分是设计，包括项目总体布局规划、建筑物工程设计等4、建设施工p 建设施工阶段是指项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程度的过程，是将设计图纸实体化的一个过程；p 建设施工是将开发过程中所涉及的人力、材料、机械设备、资金等聚集在一个空间和时间上，通过一系列的管理行为使资源整合，最终形成一定的建筑产品；p 包括：申领建设开工许可证、建设项目管理、竣工验收三大项。5、销售阶段p 在项目建设期间，房地产开发企业就可开展销售工作；p 包括：销售团队的组织、销售计划与策略的制定、预售许可证的申请、广告宣传、销售谈判等；6、物业管理p 物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动；p 主要任务：1、保证入住者方便、安全地使用物业及配套设施；2、建筑物的维修与保养、机电设备与公共设施的维护与管理；3、小区内的治安保卫及清洁绿化；p 物业管理是集经营、管理、服务于一体的活动，是房地产开发与经营活动的最后一个环节。二、房地产开发流程第四节 房地产开发与经营学科及内容一、房地产开发与经营学科1、房地产开发与经营是一门应用学科，是应用现代经营管理原理讨论房地产业运动规律，并探讨以较小代价取得较好房地产开发利用效益或效果的科学经营方法的学科，是经营管理学科的一个分支；2、 经营管理学科是一门综合学 科或边缘学科，它涉及社会学、心理学、经济学、政治、法律等社会科学，也涉及工程、技术、数学、计算机等多门自然科学，是以信息形式表现其原则、原理、策略、计划、方案、程序等研究成果的软科学； 3、 房地产开发与经营活动的兴起，使房地产业从传统的劳动密集型行业转变为智力密集型行业。现代化的经营意识、新型的管理思想是房地产开发与经营企业确定正确的战略和策略，进行高效优质房地产开发、销售及物业管理等经营活动的重要保证。二、房地产开发与经营学科研究内容1、房地产开发与经营活动涉及房地产全部生产过程，以及不同性质房地产开发与经营企业或部门，各个生产环节内容不同，从事各专业生产的企业及部门各有特点，研究的内容较为广泛；2、 房地产开发与经营活动的不同阶段、不同内容是密切相关且相互影响的，任何一环 节的失误，都会给总体生产带来不良影响，因此，各环节工作构成一个统一的有机整体；3、 房地产开发与经营活动涉及第二产业和第三产业，第二产业部分主要指房屋的生产和建设过程，第三产业部分则指房地产的开发组织、经营管理及物业管理等过程。不论是在第二产业还是第三产业中，房地产的开发与经营活动主要是发挥策划、组织和协调等管理服务作用，即通过对项目的策划、营销的组织及物业管理的协调等，使各个环节有机的联系起来，使房地产的生产和再生产得以完成，价值得以实现。4、 基本内容：房地产开发、房地产营销及中介服务、物业管理；5、 涵盖：房地产投资可行性分析、房地产市场调查与分析、房地产项目定位、房地产项目规划设计、房地产营销及管理、房地产融资、房地产开发项目管理、房地产交易、物业管理等；三、学期授课内容初步安排p 第一章 房地产开发与经营概述p 第二章 房地产企业p 第三章 房地产市场调研p 第四章 房地产项目定位p 第五章 房地产项目规划设计p 第六章 房地产项目投资分析第二章 房地产企业1） 房地产企业是从事土地和房屋开发，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动的主要成分；2） 主要讨论房地产企业、性质及特征，房地产企业战略及组织模式，房地产企业设立与资质等级管理；3） 案例 万科、万达第三章 房地产市场调研1） 房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，最终为营销决策服务的专业方法；2）