红河州住宅专项维修资金实施细则.doc

红河州住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理实施细则第一章 总则 第一条 为加强我州住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据中华人民共和国物权法、物业管理条例、国家建设部和财政部联合发布的住宅专项维修资金管理办法（第165号令）等有关法律、法规，云南省建厅、云南省财政厅关于切实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的通知，结合红河州的实际情况，制定红河州住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理实施细则（试行），以下简称实施细则（试行）。 第二条 红河州行政区域内的县、市、建制镇和未设建制镇的工矿区范围内，商品住房（包括经济适用住房，以下简称：商品住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修资金的管理，均适用本实施细则。 第三条 本实施细则所称住房专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指业主或者公有住房单位缴存的专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。本实施细则所称业主，是指房屋所有权人。共用部位，是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道和水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、传达室、内天井、与房屋主体相连的地下结构、底楼架空层和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷装置、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、雨污水管道、化粪池、垃圾箱（房）、窨井、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。商品住房，是指房地产开发建设单位向社会公开出售的各类房屋（含经济适用住房）。公有住房，是指房改中由单位（包括自管产单位和直管产单位）向个人（包括职工和使用人）出售的住房。首次专项维修资金，是指在一个物业管理区域内第一次建立的专项维修资金。已建立专项维修资金的，是指在一个物业管理区域内缴存的专项维修资金标准达到实施细则规定标准的。未建立专项维修资金的，是指在一个物业管理区域内按原来有关政策交纳但未达到实施细则规定标准或未缴存首次专项维修资金的。建筑面积，是指房屋套内建筑面积和公摊面积之和。第四条 拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按本实施细则规定统一建立专项维修资金。第五条 专项维修资金实行业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监督的原则。第六条 红河州房地产行政主管部门是红河州专项维修资金的主管部门，负责全州专项维修资金的宏观管理，并制订相关管理措施；各县市房地产行政主管部门按规定权限负责本辖区内专项维修资金交存、使用的监督管理。各县市房地产行政主管部门是指各县市房地产管理局、处、所、股。财政、银行等部门，按照各自职责配合实施本办法。第七条 各县市房地产行政主管部门应当建立查询制度，接受房地产开发建设单位、公有住房售房单位、业主、业主大会设立的业主委员会和物业管理企业对专项维修资金交存、使用情况的查询。第八条 各县市房地产行政主管部门应当建立投诉受理制度，受理房地产开发建设单位、公有住房售房单位、业主、业主大会设立的业主委员会和物业管理企业对违反本实施细则行为的投诉。第二章 交 存第九条 房地产开发建设单位、公有住房售房单位在出售房屋时，应当与购房人在合同中约定首次专项维修资金交存事项、应当履行代收代交专项维修资金的义务。第十条 商品住房销售时，购房者与售房单位应当签定有关专项维修资金交存约定，购房者向售房单位交存的专项维修资金属业主所有。首次专项维修资金的标准为：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。各县市建设房管部门根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。同时报州建设局房管处备案。第十一条 商品住房的首次专项维修资金的缴存时限：房地产开发建设单位与购房人订立商品房买卖合同时，应当按住宅专项维修资金管理办法规定标准计算购房人交纳的首次专项维修资金金额，并在合同中约定首次专项维修资金交存事项。房地产开发建设单位应当在办理房屋入住手续前，持已交存房屋专项维修资金的业主分户清册等，向监管机构办理代收的专项维修资金交款确认手续。经监管机构确认后，开具房屋专项维修资金交款通知。房地产开发建设单位应当依据通知要求向专户管理银行交款。专户管理银行收款后，应当出具房屋专项维修资金交款凭证。购房人在自行办理房屋入住手续前持经备案的商品房买卖合同到监管机构办理专项维修资金交款确认手续，经监管机构确认后，开具房屋专项维修资金交款通知。购房人应当依据交款通知要求向专户管理银行交款。专户管理银行收款后，应当出具房屋专项维修资金交款凭证。在业主大会依法成立之日起30日内，各县市房地产行政主管部门对业主委员会依法予以备案的同时，监管机构应当书面告知业主委员会所在物业管理区域房地产开发建设单位尚未出售的商品房和其他尚未按户门号缴存专项维修资金的情况。业主委员会应书面通知相关业主交存专项维修资金至专户管理银行。第十二条 公有住房出售后的首次维修资金，由售房单位和购房人共同交存： （一）售房单位交存的首次专项维修资金，按照多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款的30%一次性交存，该专项维修资金归售房单位所有。（二）购房人按售房款的2%交存，该专项维修资金归购房业主所有。（三）公有住房售后的首次专项维修资金缴存时限，参照商品住房首次专项维修资金缴存时限执行。（四）在办理房屋入住手续前，业主应当提交经监管机构复核的房屋专项维修资金全额交款凭证，房屋产权登记机关查验房屋专项维修资金全额交款证明后予以办理。第十三条 一幢或者一户房屋的专项维修资金余额不足首次专项维修资金的30%时，该幢或者该户房屋的业主应当续筹专项维修资金。专项维修资金续筹时，业主委员会或其委托的业主小组应当向监管机构办理续筹专项维修资金交款确认手续，监管机构确认后向续筹对象发出房屋专项维修资金交款通知。业主应当依据交款通知，向专户管理银行交存。第十四条 房屋所有权转让时，该房屋专项维修资金分户帐中结余的资金随房屋所有权同时转让，原业主交存专项维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。在已建立专项维修资金的物业管理区域内，房屋所有权转让时，原业主未缴存首次专项维修资金或者所缴存的专项维修资金余额不足规定标准的，由转让当事人足额交存。第三章 监督管理第十五条 住房专项维修资金由州、县市房地产行政主管部门两级统一代为监管。县市代管单位应当向交存人出具财政部门统一监制的专项维修资金专用票据。第十六条 州、县市房地产行政主管部门应当与当地建设银行或农业银行（即专户管理银行）签订委托合同，委托专户管理银行办理专项维修资金帐户的设立、交存、使用、结算等手续，并在专户管理银行设立专项维修资金专户。在专项维修资金专户中，应当建立专项维修资金明细帐，以一个物业管理区域为单位立帐，并以房屋户门号设分户帐，记载分户帐的交存、使用、结存等情况。公有住房售房单位交存的专项维修资金按物业管理区域单独列帐。专项维修资金自存入专项维修资金专户之日起，每季按中国人民银行的活期利率结息到户。第十七条 因买卖、赠与等发生房屋所有权转让的，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户帐更名手续。第十八条 因拆迁、灾害等原因致使房屋灭失的，由业主办理有关手续后到专户管理银行提取原房屋专项维修资金分户帐中的资金余额，并办理分户帐户注销手续。第十九条 专项维修资金的管理依法接受同级审计、财政等部门的监督。专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应当加强对专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。第二十条 为确保专项维修资金的安全，在国家新的管理办法出台之前，代收代管的住宅专项维修资金不得用于任何投资活动，包括委托银行开办的各项理财活动。按住宅专项维修资金管理办法规定购买国债的必须严格按照办法规定的要求执行。第四章 使 用第二十一条 专项维修资金的使用原则（一）专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。（二）专项维修资金只能用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新、改造项目，任何单位和个人均不得挪作他用。（三）房屋共用部位、共用设施设备属于保修责任期内的，由房地产开发建设单位、公有住房售房单位负责或由其委托的物业管理企业负责实施，其费用不得从专项维修资金中列支。（四）供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用专项维修资金。经业主大会或按维修程序认可的除外。（五）物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用，包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设施设备养护费等，不得从专项维修资金中列支。已实行物业管理的，应当在物业服务合同约定的物业服务费中列支；未实行物业管理的，由相关受益业主自行承担。（六）在一个物业管理区域内，使用专项维修资金时，涉及房屋本体共用部位、共用设施设备的，所需资金从该房屋的专项维修资金公共帐目中全部列支后的不足部分，再由相关业主按建筑面积比例分摊。第二十二条 专项维修资金的使用条件（一）物业共用部位、共用设施设备保修期满后；（二）专项维修资金足额交存，维修项目符合专项维修资金使用范围的；或符合专项维修资金使用范围，且有部分专项维修资金已交存，部分未交存但已明确专项维修资金分摊标准并续筹存入专项维修资金专户的；（三）专项维修资金的使用方案，须经相关受益业主所持投票权2/3以上通过。业主大会成立前的业主身份确认，一般按房屋所有权记载的所有权人确定；订立了买卖合同但尚未取得房屋所有权证的房屋购买人，参照房屋所有权人进行业主身份认定。第二十三条 专项维修资金的使用程序（一）业主大会未成立的，由物业管理企业或相关业主根据维修项目提出专项维修资金使用方案，该使用方案经相关受益业主所持投票权2/3以上通过后，持专项维修资金列支范围的业主预分摊清册和专项维修资金使用计划与工程预算书等，向监管机构备案。监管机构自受理申请之日起10个工作日内（属紧急情况的特事特办）完成备案，并书面通知专户管理银行划拨所需资金的20 %至70%。工程完工后，物业管理企业或相关业主凭工程决算单、费用结算票据、相关业主2/3以上业主投票权签署的验收审核意见、按户分摊的电脑数据等，向监管机构备案后，由监管机构通知专户管理银行拨付所需资金的剩余部分。（二）业主大会已成立的，由物业管理企业或相关业主根据维修项目提出专项维修资金使用方案，该使用方案经业主大会依法予以审查，审查决定应当经相关受益业主所持投票权2/3以上通过后，物业管理企业持业主大会决定、加盖业主委员会印章和业主委员会主任、副主任共同签章的专项维修资金列支范围的业主预分摊清册和专项维修资金使用计划与工程预算书等，向监管机构备案。监管机构自受理申请之日起10个工作日内（属紧急情况的特事特办）完成备案，并书面通知专户管理银行划拨所需资金的20 %至70%。工程完工后，物业管理企业凭工程合同、工程决算单、费用结算票据、经业主委员会主任和副主任共同签章的业主委员会验收审核意见、按户分摊的电脑数据等，向监管机构备案后，由监管机构通知专户管理银行拨付所需资金的剩余部分。（三）专项维修资金预拨款与实际发生额差额部分的划拨手续由监管机构办理；实际发生额低于预拨款的，结余部分作为此后预拨维修资金的一部分。（四）专户管理银行应按照监管机构发出的专项维修资金使用通知，及时将维修费用划转到物业管理企业或维修单位，同时根据按户分摊的电脑数据将维修费用计入物业管理区域内的专项维修资金单列帐、公共帐、业主分户帐中。第二十四条 专项维修资金的列支范围和分摊方式（一）专项维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则，由具有共有关系的业主分摊。1、用于物业管理区域共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊。2、用于房屋本体共用部位、共用设施设备的，由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊。3、用于二户或者二户以上房屋共用部位、共用设施设备的，由其业主按所拥有建筑面积的比例分摊。（二）屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其大修、中修、更新、改造费用由实际使用业主自行承担。（三）属于两个或两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其大修、中修、更新、改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。（四）在一个物业管理区域内，未建立首次专项维修资金或首次专项维修资金未交存至专户管理银行的，其房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造所需费用，由相关业主自行协商解决。第二十五条 物业大修、中修、更新、改造的实施（一）房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造，应遵守城市房屋修缮管理规定、房屋修缮范围和标准、房屋修缮工程质量检验评定标准、房屋完损等级评定标准、房屋建筑工程质量保修办法、特种设备安全监察条例、机电类特种设备安装改造维修许可规则（试行）等国家技术规范的规定；国家相关技术规范未规定的，业主大会应本着科学合理、和谐统一、满足需要的原则依法作出决定。（二）房屋日常维修和急修的实施物业服务合同应当约定物业的日常维修养护的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照以下规定实施：房屋本体共用部位、共用设施设备的维修应当事先征得相关业主2/3以上投票权同意；物业管理区域内的共用设施设备的维修应当事先征得业主委员会书面同意。发生危及房屋及其配套设施设备安全的紧急情况，是指以下一些急修项目：1、物业共用部位、共用设施设备发生危险；2、因室内线路故障而引起停电和漏电；3、因水泵故障和进水管内的水管爆裂造成停水和龙头严重漏水；4、落水管堵塞和水盘等设备漏水；5、电梯、消防、安全监控等出现故障，不能正常运行；6、楼地板、扶梯踏板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；7、其他属于危险性急修项目。发生上述急修项目的，物业管理企业应当立即组织进行维修并及时告知业主委员会、有关主管部门，其费用按规定列支。物业管理企业未及时维修造成业主、使用人损失的，应当依法承担相应的赔偿责任。第二十六条 关于本细则实施前的执行事项：（一）细则实施前，未建立专项维修资金的，业主依法召开业主大会作出补建决定，在业主公约中予以规定，并按照细则规定的标准将首次专项维修资金缴存至专户管理银行。业主不按照业主大会决定、业主公约规定缴存专项维修资金的，业主委员会可依法向人民法院提起诉讼。（二）细则实施前，已交纳公有住房售后首次维修资金的，公有住房售房单位、物业管理公司在细则实施之日起1个月内将单位、购房人缴纳的专项维修资金本息经监管机构确认后，以物业管理区域为单位统一划至专户管理银行；单位提取的专项维修资金帐面余额未达到细则规定标准的，原则上按帐面余额全额划至专户管理银行。（三）细则实施前，业主委员会设立住房专项维修资金帐户的，应当在细则实施之日起1个月内将帐户转移至专户管理银行，并报监管机构备案。（四）专户管理银行凭监管机构出具的房屋专项维修资金统一归集的入帐通知和加盖监管机构印章的已缴纳房屋专项维修资金的业主分户清册，将归集的专项维修基金计入相关帐户中，并分别出具专项维修资金交款凭证。属购房人交纳的，计入业主分户帐中，属公有住房售房单位提取的，以一个物业管理区域为单位单独列帐。监管机构在专项维修资金归集到专户管理银行后的7个工作日内，应当与原专项维修资金代管单位签订房屋专项维修资金代管移交协议。（五）房地产开发建设单位、公有住房售房单位、物业管理企业、业主委员会、县市房地产行政主管部门等有将专项维修资金挪作他用、擅自动用或在房屋保修期内使用住房专项维修资金的，一律按物业管理条例中关于挪用住房专项维修资金的规定处理。房地产开发建设单位、公有住房售房单位、物业管理企业、业主委员会、市县房地产行政主管部门等不按规定将代管的专项维修资金统一归集到专户管理银行的，视为挪用。第五章 法律责任第二十七条 业主或者使用人、物业管理企业、开发建设单位之间就维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商或经当地房地产行政主管部门协商解决，协商、协调不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向当地人民法院提起诉讼。第二十八条 公有住房未按照本细则提取维修资金的，当地财政部门和房地产行政主管部门应当责令限期补提维修资金本息。第二十九条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第三十条 维修资金代管单位和部门有下列行为之一的，根据住宅专项维修资金管理办法第三十六条、三十七条的规定，由县市房地产行政主管部门责令限期改正，造成损失的责令赔偿，可按违纪资金