资产评估作业2.doc

内蒙古广播电视大学形成性考核姓 名： 学 号： 得 分： 教师签字： 资产评估作业2 一、单项选择：每题1分，共10分1、关于土地使用权出让年限的说法错误的是（ ）。A 居住用地70年 B 教育、科技、文化、卫生、体育用地40年C 商业、旅游、娱乐用地40年 D 工业用地50年2、处于不同区域、不同城市的具有同一用途的房地产，其价格往往差别较大，这体现了房地产价格特点中的（ ）。A 权益性特征 B 个别性特征 C 时间性特征 D 区域性特征3、建筑物是指与土地组合的，人工建筑而成的物体，总体上可划分为两大类，即（ ）。A 房屋和构造物 B 平房和楼房 C 房屋和构筑物 D已完成在建工程和在建工程4、一般认为，交易实例的交易日期相差（ ）的不宜采用，因此时即使进行交易日期修正仍会出现较大偏差。A 5年以上 B 4年以上 C 6年以上 D 3年以上5、收益还原法适用于（ ）地产。A 学校、机关、公园等公益性 B 租赁或企业用 C 医院、文化场所等 D 农村宅基地6、设备成新率是指（ ）。A设备综合性陈旧贬值率的倒数 B 设备有形损耗的倒数C设备有形损耗率与1的差异 D 设备现实状态与设备重置成本的比率7、房屋建筑物的梁柱、房面板、楼板均以钢筋混凝土制作，墙体用砖或其他材料制作，这种建筑属于（ ）。 A钢和钢筋混凝土结构 B钢结构C混合结构 D钢筋混凝土结构8、对某不改变用途持续使用的房屋建筑物进行评估，应运用的评估方法最好是（ ）。A 重置成本法 B收益现值法C现行市价法 D残余估价法 9、在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格叫做（ ）。 A基准地价 B标定地价C土地使用权出让底价 D土地交易成交价格10、设备的到岸价是（ ）。 A FOB+进口关税 B FOB+海外运杂费+关税C FOB+海外运杂费+境外保险费 D到岸价+境外保险费二、多项选择：每小题2分，共20分1、可以用于土地使用权评估的几种方法包括（ ）。A 成本法 B 收益法 C 残余估价法 D 市场法 E 假设开发法2、影响房地产价格的因素有（ ）。A 自然因素 B 经济因素 C 社会因素 D 行政因素 E 区域因素3、运用市场比较法评估房地产的价值时，选取比较参照的交易实例时应遵循的原则有（ ）。A 交易实例应是正常交易或者可修正为正常交易 B 与待估房地产用途、结构相同C 与待估房地产价格类型相同 D 与待估房地产估价日期接近 E 与待估房地产属同一供需圈内的相同地区或类似地区4、下列项目中适宜采用成本估价法进行资产评估的房地产有（ ）。A 独立或狭小市场上难以运用市场比较法的房地产 B 无收益或无潜在收益或很少买卖的房地产C 房地产抵押中对房地产的评估D 房地产拍卖底价的评估E 待拆迁房地产补偿价的评估5、建筑物按照其使用功能的不同分类，可以划分为（ ）。A 商业用建筑物 B 工业用建筑物 C 民用建筑 D 军事用建筑E 其他建筑6、确定设备实体性贬值的方法有（ ）。A 使用年限法 B 修复费用法 C 技术鉴定法 D 物价指数法 E 盘点法7、进口设备的重置成本包括（ ）。A 设备购置价格 B 设备运杂费 C 关税 D 银行手续费 E 安装调试费8、机器设备评估中，常用的重置全价的测定方法有（ ）。A 重置核算法 B 点面推算法 C 物价指数法 D 成新率法 E 规模经济效益指数法9、机器设备的原始成本应包括（ ）。A 购置费用 B 大修费用 C 日常维修费用 D 安装调试费用 E 设备运输费10、我国的土地使用权价格体系包括下列选项中的（ ）。A 抵押价格 B 出租价格 C 土地使用权出让底价 D土地所有权出让底价 E 土地交易成交价格三、判断题：每题1分，共10分1、决定设备成新率的关键因素是设备的购置时间。（ ）2、设备的使用年限直接体现设备的有形损耗。( )3、进行机器设备评估时，资产评估的三种基本方法，即市场法、成本法、收益法都是同样适用的。（ ）4、使用残余估价法评估建筑物的前提条件是建筑物能获得超额收益。（ ）5、对于一些难以获得市场价格的机器设备，在计算重置成本时应选用物价指数法。（ ）6、机器设备类资产一般不具备独立获利的能力。（ ）7、钢筋混泥土结构的建筑物，全部的构件均是由钢筋混泥土浇筑而成的。（ ）。8、为了准确客观地评价房地产价值和建筑物价值，有必要把建筑物与其所占用的土地分开，针对其价值影响特性进行分别评估。（ ）9、房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果。（ ）10、预决算调整法是以建筑物原工程量是合理的为假设前提的。（ ）四、简答题：每小题5分，共10分1、简述机器设备的特点。2、简述假设开发法的适用范围。五、计算题：每小题10分，共50分1、某企业从美国进口了一台设备，离岸价为50万美元。国外运杂费为1万美元，途中保险费为2.5万美元，关税税率为30%。该企业进口设备已使用了3年，还可以继续使用7年，外汇汇率美元比人民币为1：8.5，进口过程中的银行及外贸手续费3万元人民币，国内运杂费为5万元，安装调试费为7万元。要求评估该设备的价值。2、被评估设备购建于1999年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2002年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料：(1)2002年该类设备的购置价比1999年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。(2)由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。(3)与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人成本超支额为1000元。(4)该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%。要求：(1)根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。(2)计算被评估设备的评估值。3、待估土地为一待开发建设的“七通一平”空地，面积1000平方米，允许用途为商住混合，允许建筑物容积率为7，覆盖率50，土地使用年限50年，1996年8月出售，根据规划要求和市场调查，设计建筑面积7000平方米，共14层，12层为商业用房，共1000平方米，314层用于住宅，共6000平方米，预计建设期2年，到1998年8月完工，第一年投入60的总建筑费，第二年投入40的总建筑费，总建筑费为500万元，专业费用为 总建筑费的6，利息率为10，利润率为20，租售费用及税金为总楼价的5，假定该楼建成后即可全部售出，预计商业楼4000元/平方米，住宅楼2000元/平方米，折现率为10，用假设开发法求该土地的价格。4、某待评地块为一商业用途的空地，面积1000平方米，要求评估其1998年5月的公平市场交易价格，评估人员通过搜集有关资料选出三个参照物，参照物的有关情况如下表所示：参照物ABC评估对象坐落某市某市某市某市所处地区繁华市区类似类似繁华市区用途商业商业商业商业土地类型空地空地空地空地单价1700元/米21500元/米21600元/米2交易日期1997年10月1997年5月1997年8月1998年5月面积150米22400米2300米21000米2形状长方形长方形长方形长方形地势平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通剩余使用年限35年30年35年30年从评估人员的调查中未发现参照物交易有什么特殊情况，均为正常交易。据调