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租赁合同讲稿租赁合同讲稿目次第一部分 租赁合同的一般原理一、租赁合同概述二、租赁合同双方的权利与义务第二部分 租赁合同的草拟、审查中的要点一、主体信息二、租赁物信息三、租赁期限与交付四、租金及支付五、履行保证金六、租赁物的使用七、租赁物的维修八、租赁物的返还九、解约条件十、违约责任第一部分 租赁合同的一般原理一、租赁合同概述 （一）租赁合同的概念 租赁合同见于合同法分则第十三章：指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同（第212条）。 （二）租赁合同的当事人 出租人：负有将租赁物交付对方使用收益的一方当事人。出租人一般应为出租标的物的所有人，但不以所有人为限，实际占有并享有转租权的占有人也可以作为出租人（转租人）。 承租人：依租赁合同取得租赁物的使用收益并向承租人交付租金的人。租赁合同当事人可以是自然人、法人或其他组织。 （三）租赁合同的特征 1、租赁合同是双务、有偿、诺成合同 2、租赁合同是转移财产使用、收益权的合同 （四）租赁合同的种类1、动产租赁和不动产租赁：根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。2、一般租赁和特殊租赁：根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的，指法律有特别要求的租赁，例如。房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。3、定期租赁和不定期租赁：根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限制。 (五)租赁合同的形式合同的形式，又称合同的方式，是合同双方当事人合意的表现形式，是合同内容的载体。合同区分要式合同和不要式合同。就租赁合同而言不定期租赁合同为不要式合同，无须采取书面形式；租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，双方当事人对租赁期限存在争议的，推定合同为不定期租赁合同。二、租赁合同双方的权利与义务（一）出租人的主要义务 1、 交付出租物：出租人应依照合同的约定的时间和方式交付租赁物。物的使用以交付占有为必要的，出租人应按照约定交付承租人实际占有使用。物的使用不以交付占有为必要的，出租人应使之处于承租人得以使用的状态。如果合同成立时租赁物已经为承租人直接占有，从合同约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有使用收益权。 2、维修出租物：在租赁期间保持租赁物符合约定用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。倘发生品质降低而害及承租人使用收益或其他权利时，则应维护修缮，恢复原状。因修理租赁物而影响承租人使用、收益的，出租人应相应减少租金或延长租期，但按约定或习惯应由承租人修理，或租赁物的损坏因承租人过错所致的除外。 可以约定维修义务归于承租人。3、排除妨碍：权利的瑕疵担保义务。出租人应担保不因第三人对承租人主张租赁物上的权利或者实施对租赁物的干扰行为而使承租人无法依约对租赁物进行使用收益。意外事故影响租赁物的情形需特别约定如何消除影响以及对已经造成的影响的损失分担办法。4、协助履约：如协助办理水电气等事务；协助办理营业执照等事务。5、通知义务：出卖（抵押）前通知承租人；租金迟延交付时通知承租人在合理期限内支付。6、检查义务：监督检查承租人合法使用租赁物。7、回收租赁物：租赁合同提前解除或者约定租赁期限届满应及时接收承租人交还的租赁物。（二）承租人的主要义务1、接收租赁物：签订租赁合同后，不接收或不及时接收出租人交付租赁物属于违约。2、支付租金：承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 3、合理使用租赁物：（1）根据租赁物的用途，按照约定的方法合法使用租赁物。承租人应按照约定的方法使用租赁物；无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定；不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用租赁物，。致使租赁物受到损耗的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。（2）不得擅自改善和增设他物。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失4、妥善保护保管租赁物：承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，或者未合理使用租赁物，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。 5、协助履约：租赁物发生或可能发生危害，需配合出租人进行处理，比如交还出租人进行修复。6、通知义务：在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：（1）装修、修复租赁物；（2）租赁物发生或可能发生危险；（3）第三人主张权利；（3）其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。 7、返还租赁物：租赁合同提前解除或期满终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担预期交还的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，承租人可以根据合同约定请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。 第二部分 租赁合同的草拟、审查中的要点租赁合同的草拟与审查应考虑的要点有：主体信息及具有的资格、出租屋的信息、租赁期限与用途、租赁物的交付、租金及支付含税费分担、维修责任、风险责任、租赁物的回收、违约责任及其他合同首尾的通用条款 ，现做如下说明： 一、主体信息在该要点之下，应审查租赁合同当事人的名称（姓名）是否完整及准确、当事人的住所地（住址）是否详尽，还需考虑当事人是否有履约能力，是否有相关资质。（主体资格文件需作为合同附件）同时还应认真审查出租方是否对租赁物拥有相应的处分权：应注意的是不能将财产的使用人、占有人就直接认为是所有人；审查出租方的主体资格时，还应核实出租方的所有权凭证，到有关备案登记机关进行核实（租赁物的权属文件应作为合同附件）；核实出租方是否是次承租人，出租方是否有原出租人的“转租”许可，否则有可能导致下列结果：1、 未审查租赁物的所有权关系，仅与部分共有权人签订租赁合同，就有可能因其他共有权人有异议，而导致租赁合同无效。2、 存在转租行为，出租人本身就是承租人，导致房屋的实际所有权人解除合同。另外也需审查承租人是否具有相应的资格。比如租赁物的使用者是否具有相应的使用资格。比如将汽车租赁给不具有驾驶资格的人，将被依据侵权责任法第四十九条认定为有明显过错。侵权责任法第四十九条：“因租赁、借用等情形机动所有。上述的审查事项主要是通过审查双方所有的证明文件和到相关的行政管理部门查证相关事实来实现的。一般情况下，需要审查的个人证明文件有身份证件，而需审查的组织机构的证明文件有营业执照、资质证明（爆炸品 危险品 化学品特种加工企业 ）。而可以提供查询的机构和单位有：房管部门、房产交易中心，车管所等部门。二、租赁物信息 租赁物是实现租赁合同双方当事人经济利益的载体，在合同约定中，对其性能、状态的描述应当尽可能的详尽、具体，据此明确了租赁物的功能。比如不同型号的汽车的性能会存在非常大的差别，租赁高性能汽车与租赁低性能汽车，其驾驶常识与注意义务就有所区别，同一品牌不同型号汽车的性能也会存在较大的差异，所以只有明确了租赁物的性能，才有利合同的履行和合同发生问题时，分清责任，减少不必要的纠纷。 因此、应对租赁物的名称、数量、型号等做约定。对出租人交付给承租人的租赁物现状， 附属物的状况 ，必要时候要有图纸、 并经双方共同的确定。还要对质量标准、是否存在权利瑕疵、是否存在质量瑕疵做清洗的确定。三、租赁期限、交付 租赁期限：合同法第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。另依据合同法第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁物交付方式：对于不动产的交付，相关房产的钥匙的交付，还应考虑相应的不动产的是否能够达到使用的条件。如在房屋租赁中，除了要求出租人交付钥匙，还应考虑场地是否被占用、原有设施的状况。 四、租金及支付 （一）租金价格选用的模式 1、租金恒定模式：该模式下租金从开始租赁到结束租赁，价格不变。多为短期租赁。 2、租金递增模式。价格在一段时间间隔后，以某种计算方式增加租金。对于这种模式，合同中一定要清楚列明不同的租金计算的时间段内，具体的租金为多少。如下约定： （二） 租金（含物管水电等费用）的支付方式支付方式：1、现金。2、转账或者汇款 ：清楚列出收款人及银行账户信息。3、支票。 出具租金发票：发票出具的（不出具发票的 支付违约金 可以要求退还当期租金 ） 支付时间。第226条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 五、履行保证金 （一）履行保证金的作用 履行保证金主要用于承租人不履行租赁合同约定义务，而由出租人代为履行时，相应的费用可以从履约保证金中扣减。对于出租人而言，履约保证金应约定：不可以抵作租金。 （二）履行保证金的补足 租赁期间扣除相应履行保证金的，承租人应该予以补足。（三）履行保证金交付和退还的时间 六、租赁物的使用 （一）对于租赁物的利用，需要考虑租赁物的用途及其自然条件位置，如果使用租赁物会影响到附近的居民或者环境，很可能因为这些因素造成难以实现使用租赁物的目的。比如在居民区使用租赁的房间存放危险品。 （二）租赁期间证照的办理，租赁期间管理责任的分配：消防，治安，卫生，防疫、用电、水、气安全，防水防涝。 （三）租赁期间租赁物毁损的责任分担 合同法第222条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。因此交付和交换的时间界定很重要。因不可抗力原因造成的租赁物毁损灭失的风险是归于所有权人（出租人）。但可以另行约定。 （四）租赁使用期间租赁物装修工程的批准 （五）租赁期间优先购买权 合同法第230条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但可以约定承租人放弃优先承租权。（六）出租人的监督权利。（七）租赁物抵押的问题。 七、租赁物的维修 合同法第221条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 维修责任的归属属于出租人，但可以约定由承租人承担。八、租赁物的返还 （一）返还的时间 确定返还的时间，逾期返还的责任。确定接受租赁物的时间，逾期不接收租赁物的责任。（二）返还的状态 交付的状态要求；附属物的处理；装修物的处理。九、解约条件（一）根据出租方或者承租方的需要，考虑是否需要约定一方可在提前多长时间通知的前提下可以中途解约；以及中途解约是否需承担违约责任。（二）房屋未及时修复或排除妨碍承租方