城市规划区国有土地市场管理办法.doc

城市规划区国有土地市场管理办法 城市规划区国有土地市场管理办法城市规划区国有土地市场管理办法第一条为了规范我市国有土地使用权交易行为，深化国有土地使用制度改革，建立公开、公平、公正的国有土地市场，依据中华人民共和国城市房地产管理法、国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定等的规定制定本办法。第二条绵阳城市规划范围内国有土地交易适用本办法。本办法所称国有土地交易包括国有土地使用权出让、转让。本办法所称国有土地使用权转让包括地上建筑物、构筑物和附着物的转让，但依法由房管部门办理的房产转让除外,不包括土地使用权交换和赠与。第三条绵阳市人民政府设立的国有土地市场（以下简称土地市场），是绵阳城市规划区国有土地使用者依照本办法的规定，从事国有土地使用权交易活动的专门场所，前条所称土地交易应在土地市场进行。第四条绵阳市国土资源局是土地市场的主管部门，依法行使监督管理权。绵阳市土地矿产市场管理所，是土地市场的承办机构，按规定的职责和程序运作并接受主管部门和监督部门的指导、监察和检查。市土地矿产市场管理所应遵循依法、公开、公平、公正、诚信服务的原则，为土地使用者交易土地使用权提供下列服务。（一）依法组织实施土地使用权出让、转让的招标、拍卖、挂牌交易工作，为土地使用权招标拍卖挂牌提供场所和服务，提供招标拍卖专家库等技术支持；（二）受理土地使用权转让申请，负责核验转让条件，组织确认成交；（三）收集、汇总、储存、上报、发布土地交易信息行情，提供有关法律和其他信息咨询服务；（四）发布土地使用权出让和转让供求信息，提供土地使用权交易、洽谈、招商、展销场所，为土地交易代理、地价评估提供窗口；（五）其它服务事项。第五条市土地矿产市场管理所聘请部分具有土地估价师、土地拍卖师、房地产估价师、房地产经济师、价格鉴证师、律师、建筑师、规划师等从业资格的人员，组成土地市场招标、拍卖专家库。第六条下列土地使用权交易应在土地市场通过招标、拍卖、挂牌方式公开进行：（一）旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地出让；（二）其它用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的土地出让；（三）除工业用地.和高科技项目用地.人民法院裁定和执法机关决定处分外的土地使用权转让;(四)以土地投资入股的土地转让。第七条其他机构包括中介服务机构不得从事土地出让业务，未经批准，也不得从事土地转让业务。第八条有下列情形之一的土地使用权不得进入土地市场交易：（一）市政府已决定依法收回国有土地的；（二）人民法院、执法机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制转让的；（三）以出让方式取得土地使用权，未按照出让合同约定进行投资、开发，属于房屋建设工程未完成开发投资总额百分之二十五以上的，属于成片开发土地未形成工业用地或者其他建设用地条件的；（四）共有土地使用权未明确分摊面积或未征得其他共有人书面同意的；（五）涉嫌土地违法行为已立案查处的；（六）设定抵押的土地使用权，未经抵押权人书面同意的；（七）土地使用权或者其地上建筑物、构筑物、附着物的所有权有争议的；（八）未缴清土地税费（含出让金或政府土地收益）的；（九）未依法领取国有土地使用证和房屋所有权证的；（十）法律、法规、规章规定禁止入市交易的其他情形。第九条进入土地市场从事土地交易中介服务的机构，必须按照法律、法规的规定执业，服从市土地矿产市场管理所的管理。第十条土地市场交易采取以下方式进行：（一）招标，是指出（转）让人或其委托人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人或者其他组织参加国有土地使用权投标，经评标确定中标人获得土地使用权的行为。（二）拍卖，是指出（转）让人或其委托人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，按出价最高者获得土地使用权的行为。（三）挂牌，是指出（转）让人或其委托人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟交易宗地的交易条件在土地市场挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，按挂牌期限截止时出价最高者确定土地使用权的行为。第十一条除按法律、法规规定的情形外，经营性项目土地使用权出让，应采用招标拍卖挂牌方式；商业和商品房地产开发用地出让、转让应采用拍卖方式。其他须公开交易土地使用权交易，可根据需要选择招标、拍卖或挂牌交易中的一种方式。第十二条出（转）让人或其委托人应当根据招标拍卖挂牌出（转）让地块的情况，编制招标拍卖挂牌交易文件。属出让的，至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点，申请参与竞投或竞买的人数应达到3人或3人以上。转让土地使用权的，应在招标、拍卖挂牌7日前发布招标、拍卖挂牌公告。实行招标拍卖的，申请参与竞投或竞买的人数应达到2人或2人以上。公告应在土地市场、市土地矿产交易网上发布，属出让的，还须在绵阳日报、绵阳晚报或更上一级报纸上刊登。第十三条土地使用权出让和转让，应设立底价。土地使用权以招标、拍卖方式交易时，未达到规定竞投或者竞买人数和底价的，市土地（更多精彩文章来自“秘书不求人”）矿产市场管理所应按照招标、拍卖小组的决定重新作出交易安排。第十四条以招标、拍卖方式出让或转让土地使用权的，应成立招标、拍卖小组，具体组织实施招标、拍卖。招标、拍卖小组由5人以上单数组成，招标、拍卖小组由有关领导和从土地市场招标、拍卖专家库中随机抽出确定的人员组成，其中：随机抽出确定的专家不得少于小组成员总数的三分之二，经书面通知或电话通知表示不能参加的，重新抽出确定。与投标人、竞买人有亲属关系或利害关系的人，不得进入招标、拍卖小组。第十五条招标小组的主要职责是审定招标最低中标价（以下简称底价），审查投标人资格，根据招标文件确定的评标标准和方法，对投标人的投标文件进行评审，确定中标候选人。在招标小组确认中标人5个工作日内，中标人与出让人或转让人应当签订土地使用权出让或转让合同。第十六条拍卖小组的主要职责是审定拍卖底价、审查竞买人资格、指定拍卖主持人。竞买成功后，由市土地矿产市场管理所与竞得人签订拍卖出让或转让成交确认书。并按规定签订土地使用权出让或转让合同。第十七条参加竞投（买）应提供下列附件：（一）营业执照副本、法定代表人证明书、法定代表人的身份证复印件（个人投标的为身份证复印件）、公司董事会决议；（二）不低于招标公告或招标邀请书规定数额的履约保证金。（一）拍卖和挂牌的还需提交竞买申请书第十八条以招标方式出让国有土地使用权的，投标人投标时应填写标书，并由法定代表人签名和加盖公章后密封。投标人为个人的由投标人签名和加盖手印后密封。第十九条投标、开标依照下列程序进行：（一）投标人在投标截止日之前将标书投入标箱。招标公告或招标邀请书允许可以邮寄标书的，投标人可以邮寄，但以在投标截止时间前收到的方为有效。标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任并全面履行；（二）招标人（出让人）按照招标公告或招标邀请书规定的时间、地点开标，由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称，投标价格和投标文件的主要内容。（三）招标小组对开启的标书及附件进行审查，对不符合规定的标书宣布无效；（四）招标小组对有效标书进行评标；（五）招标人根据评标结果，确定中标人；第二十条下列标书为无效标书：（一）超过投标截止日所投的标书或截止日后所收的邮寄标书；（二）标书或标书附件不齐全或不符合规定的；（三）标书或标书附件字迹不清，无法辨认的；（四）竞买申请人不具备资格的；（五）委托他人代理的，委托文件不齐全或不符合规定的；（六）标书报价低于标底的；（七）重复投标的。第二十一条评标小组应当满足投标文件的实质性要求。投标价格最高的投标人应当确定为中标人。投标文件有特殊要求的，则应确定能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人为中标人。第二十二条市土地矿产市场管理所对拍卖竞买人提供的申请文件进行审查，有下列情形之一的，宣布为无效竞买申请：（一）超过竞买申请截止日所投的竞买申请文件或截止日后所收到的邮寄竞买申请文件；（二）竞买申请文件不齐全或不符合规定的；（三）竞买申请文件字迹不清，无法辨认的；（四）竞买申请人不具备资格的；（五）委托他人代理的，委托文件不齐全或不符合规定的；（六）竞买保证金未到指定账户的。第二十三条对符合拍卖公告规定条件的竞买人，市土地矿产市场管理所应当书面通知其参加拍卖会，并发放竞买号牌。第二十四条拍卖会依照下列程序进行：（一）拍卖买主持人点算竞买人；（二）拍卖主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用期限、规划要求和其他有关事项；（三）拍卖主持人宣布起叫价、增价规则及增价幅度。设有底价的，应当予以说明；（四）拍卖主持人报出起叫价；（五）竞买人举牌应价或者报价；（六）拍卖主持人确认该应价后继续竞价；（七）拍卖主持人连续宣布同一应价而没有再应价的，拍卖主持人落槌表示拍卖成交；（八）拍卖主持人宣布最高应价者为竞得人。第二十五条竞买人的最高应价未达到底价时，该应价不发生效力，拍卖主持人应当终止该地块拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞价情况调整拍卖增价幅度。第二十六条挂牌依照下列程序进行：（一）出让人在挂牌公告中规定的挂牌起始日，将拟出让宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告中规定的场所挂牌公告。挂牌地块设有底价的，出让方应当在竞买须知中说明；（二）竞买人填写报价申请单报价；（三）出让人对竞买人的报价申请进行确认；出让人确认竞买人的报价为有效报价申请后，更新显示挂牌价格；（四）出让人继续接受新的报价申请；（五）出让人在挂牌公告规定的挂牌截止日确定竞得人。第二十七条挂牌竞买人的报价申请，有下列情形之一的，由出让人确定无效报价申请：（一）超过挂牌截止日所提交的报价申请单或挂牌截止日后所收到的邮寄报价申请单；（二）报价申请单内容不齐全或不符合规定的；（三）报价申请单字迹不清，无法辨认的；（四）竞买人不具备资格的；（五）委托他人代理的，委托文件不齐全或不符合规定的。第二十八条挂牌期限届满，按照下列情况确定土地使用权竞得人：（一）在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交，确定该竞买人为竞得人；（二）在挂牌期限内有两个或两个以上竞买人报价的，确定出价最高者为竞得人；报价相同的，确定先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；（三）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交，不确定竞得人。在挂牌期限截止时，仍有两个或两个以上竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，确定出价最高者为竞得人。手工报价以报价单为准。成交后，由出（转）让人与买方签订国有土地使用权出（转）让合同，属转让的，由市土地矿产市场管理所鉴证。网上报价的，在成交后应手工补上受让人最后一次报价的报价单。挂牌交易的底价由出（转）让人决定，但该底价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之和。转让中底价明显低于市场价的，政府可按底价优先收购。第二十九条招标拍卖挂牌活动结束后，应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在市土地矿产市场或市土地矿产交易网上公布。第三十条以出让方式取得的土地使用权交易，转让人应委托市土地矿产市场管理所进行，并提供国有土地使用证或者国有土地使用权出让合同、规划设计条件、转让范围图，市土地矿产市场管理所直接安排交易；法律、法规、规章规定交易需经核准的，由市土地矿产市场管理所在3个工作日内进行核验后，送主管部门在15个工作日内核准。土地行政主管部门核准转让的，再进行交易。第三十一条转让人委托市土地矿产市场管理所进行公开交易，应当签订委托合同。委托合同一般包括委托事项、时限、公告期限、委托费用、底价、付款方式、交地时间等。第三十二条联合开发、土地使用权入股的，应委托市土地矿产市场管理所组织公开交易，公开选择入股人或合作人。第三十三条抵押权人为实现抵押要求处分抵押人土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的，应委托土市土地矿产市场管理所进行公开交易，并提交抵押权人与抵押人就处分抵押物达成的协议和双方认可的评估报告，市土地矿产市场管理所直接安排交易；法律、法规、规章规定交易需经核准的，应先核准。第三十四条人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物的转让，应委托市土地矿产市场管理所组织交易。处分物为行政划拨土地使用权或减免地价土地使用权的，市土地矿产市场管理所应在交易前送土地行政主管部门核准。第三十五条土地行政主管部门核准交易时，应核定是否应补交地价及应补交的地价数额。除市政府另有规定者外，市土地矿产市场管理所在成交后从成交价款中首先扣减应补交的地价款及其他规费，并及时上缴主管部门财政专户，实行收支两条线管理。第三十六条以划拨方式取得的土地使用权转让的，先由市国土资源局核定应补交土地出让金数额，在转让合同签订后十五日内，由受让人持有关材料与市国土资源局签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金，办理土地使用权变更登记手续。第三十七条根据城市规划规划，需改变用途的出让土地转让，应由转让人先申请改变土地用途，补签或重新签订国有土地使用权出让合同，然后依照本办法入市交易。第三十八条市土地矿产市场管理所从事上述交易时，按规定向委托人或受让人收取交易服务费用。第三十九条土地使用权通过土地市场出让或转让成交后，当事人应在规定时间内凭成交确认书和国有土地使用权出(转)让合同,申请办理土地登记。第四十条保证金一般确定为标的的10-20%，挂牌的最低增价幅度一般确定为起始价的1-5%。保证金按指定账户到帐后，方能报名，并由市土地矿产市场管理所发给报名确认书，属挂牌交易的，报名报价后，发给报价确认书。第四十一条竞买违约的，保证金全额不予退回。第四十二条为最大限度降低交易风险，属土地转让的，转让款应全额由受让方支付给市土地矿产市场管理所，转让款付清后受让人申请办理土地变更登记，市土地矿产市场管理所在受让人领到土地使用的5个工作日内将转让款全额支付给转让人，不计利息。第四十三条拍卖、挂牌报名结束时间、竞价结束时间、拍卖举行时间不能是法定的节假日。第四十四条土地出（转）让人或其托人不得对土地交易设置