大陆物权法草案对土地估价的影响探讨.doc

2006年兩岸四地土地學術研討會2006年两岸四地土地学术研讨会大陆物权法草案对土地估价的影响探讨曲卫东 王京华 曲衛東，中國人民大學公共管理學院土地管理系副教授。王京華，北京市地方稅務學會理事。摘 要大陆就物权问题已经展开了立法研究，物权法草案已经出台，正式的物权法马上就会开始施行。物权法中关于土地使用权使用年期做出了明确的规定，特别保证居住类土地使用权使用年期到期可以自动续期。这些新规定势必对土地评估产生重要影响，特别是使用年期的修正问题。本文将探讨期权理论对这一估价问题的解决适应性，给出具体的解决方案。本研究之主要目的在:(1)探讨物权法草案对土地估价产生的影响。(2)探讨期权理论在估价中的适用性。(3)探讨和寻找解决物权法影响土地估价的思路和方法。（4）给出采用实物期权选择解决问题的具体方案。本研究采用理论研究结合实际的方法，通过对期权理论的深入研究，结合土地估价实践活动，从而解决物权法对土地估价的影响。预期研究结果是给出具体的土地估价实物期权选择修正法，通过该种方法的运用解决物权法带给土地估价的实践影响，从而保证土地管理各项制度施行的连续性，以进一步推动土地制度改革的进程。中文关键词：物权法、土地估价、实物期权。一、 大陆物权法立法简介法律是一定社会制度下经济社会关系的综合反映，随着经济和社会发展不断演变。从国际层面上来看，包含物权法的民法是一国经济现代化的法律基础。起着举足轻重的作用。大陆一直没有一部完整的物权法，虽然在20世纪80年代初制定了民法通则，但是立法者对物权法的制定没有给予应用的重视。大陆目前关于物权的法律规定散见于民法通则、担保法以及其它法律法规。这些法律法规制定的期限比较早，多诞生于改革开放之初，具有明显的时代特点。 胡志剛著不動產物權新論，學林出版社，2006年，第1頁。对于目前经济发展出现的新问题不能很好地适应和解决。因此，大陆从1998年开始进行物权法的起草工作，至今已有9个年头。1999年产生第一个专家草案，2000年产生第二个专家草案，2001年产生法工委的正式草案，2002年12月经过人大常委会第一次审议，2004年10月经过第二次审议，2005年6月经过第三次审议，7月在媒体公布征求修改意见，10月经过第四次审议。到目前为止，参与物权法制定研究的学者完成了不同版本的物权法草案，例如，梁慧星主笔的物权法草案建议稿，中国人民大学法学院王利明教授起草的物权法草案建议稿，以及全国人大的物权法草案征求意见稿。人大的征求意见稿经过多次修改，形成了比较系统的有关无权的基本规则和制度。原本经过多次修改的物权法有望于2006年提交人大表决，并很可能在2006年正式实施，但是立法者和学者在关于典权居住权不动产登记等很多问题上仍然存在比较大的争论，而且这些争论持续不断。最终北京大学法学院教授巩献田的一封公开信，引发了关于物权法草案是否违宪的争论。正是这一争论，导致原定今年提交人大会议表决的物权法草案被法律委员会送回法工委，继续修改。以下分析的出发点将建立在互联网上可以公开查询得到的物权法草案的有关规定，鉴于文章篇幅所限，这一草案将不被列入本文的附件中。本文研究的重点不在探讨物权法本身，而是基于现在版本的物权法不作过多调整，对土地使用权年期规定没有实质性改变的假设，来研究探讨这一规定可能对现行土地估价制度和方法带来的影响。二、 目前土地估价中年期修正问题（一） 土地使用权年期的法律规定大陆实行的是土地公有制，土地使用权可以依法转让。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 中華人民共和國國務院令第55號，一九九年五月十九日。第十二条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：. 居住用地七十年；. 工业用地五十年；. 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；. 商业、旅游、娱乐用地四十年；. 综合或者其它用地五十年。根据这一规定，土地使用者使用土地的年期是有限的。土地使用年期的长短，直接影响土地收益的多少。如果土地的年收益确定以后，土地的使用期限越长，土地的总收益就越多，土地利用效益也越高，土地的价格也会因此升高。通过使用年期修正，可以消除由于使用期限不同而对房地产价格造成的影响。在具体评估实践上，表现为下面将要探讨的土地使用权年期修正。（二） 市场法中的年期修正市场比较法的基本计算公式为：P = P A B C D 容积率修正系数 土地使用年期修正系数 公式1式中，P 待估土地评估价格； P 可比交易实例价格； A 交易情况修正系数；B 交易日期修正系数；C 标准化修正系数；D 区域因素修正系数； E 个别因素修正系数。土地使用年期修正系数按下式计算： 公式2公式2中， k将可比实例年期修正到待估对象使用年期的年期修正系数；r还原利率；m待估土地的使用权年期；n可比实例的使用权年期。土地使用年期修正后地价 = 比较实例价格 k（三） 成本法中建筑物折旧与土地使用权年期成本法评估土地价值可以采用剩余价值法进行，即通过成本法以外的其它方法评估房地产的价值，再从这个价值中扣除地上建筑物的现值，参见公式3。土地价值=房地产价值-建筑物现值 公式3建筑物的限制等于建筑物的重新构建价值扣除折旧。由于建筑物的耐用年限与土地使用权年限可能存在不同步，所以应注意在估价中建筑物耐用年限的确定。建筑物耐用年限的确定直接影响建筑物的折旧额大小。根据法律规定，土地权利是最根本的权利，决定建筑的权利，即通常所言的“房随地走”。二者之间关系的具体规定为：1）建筑物耐用年限均以建筑物竣工验收合格的时间为起点，与土地使用权年限的起始时间无关。2）建筑物耐用年限的终止时间：当建筑物耐用年限早于土地使用权年限结束时，取建筑物耐用年限结束的时间；当建筑物耐用年限晚于土地使用权年限结束时，取土地使用权年限结束的时间。从这些规定能够看出土地使用权年限在成本法估价中的作用。（四） 收益法中收益年期与土地使用权年期通过收益法评估土地价值，在假定年收益不变的情况下，土地使用权剩余使用年期决定了土地的收益年期，因此，应该采用有期限收益资本化公式计算待估土地的收益价值： 公式4公式4中，V土地的收益价值A不变的土地年收益Y土地的报酬率N土地使用权剩余使用年期（剩余收益年期）（五） 基准地价因素修正法评估宗地价格的年期修正基准地价系数修正法,是土地估价的方法之一，它是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果,按照替代原则,就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。采用的计算公式可以表达为： 公式5式中，K某一宗地所有地价影响因素总修正值； KI分别为宗地在第I个因素条件下的修正系数% ； n修正因素个数。对出让或使用年期不一致的宗地,要进行年期修正。土地使用年期修正系数可按公式2计算，这时公式中的变量含义如下：k宗地使用年期修正系数； r土地还原利率； m待估宗地土地使用权尚可使用年期； n该用途土地法定最高出让年期。三、 物权法对土地估价年期修正的影响（一） 物权法对土地使用年期的规定十届全国人大常委会2005年7月10日公布的社会广证意见稿物权法（草案）的第三编用益物权的第十二章建设用地使用权的第一百四十条、第一百五十四条和第一百五十五条对建设用地使用权的规定如下：第一百四十条建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。 第一百五十四条建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。 第一百五十五条建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。 （二） 对土地估价可能产生的影响现行法律对土地使用权使用年期届满的规定是中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 中華人民共和國國務院令第55號，一九九年五月十九日。的第四十条和四十一条：第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。通过对比分析我们可以发现二者之间最显著的区别在于：当土地使用权人或建设用地使用权人申请续期时可能会面临不同的处分结果。根据物权法（草案）的规定，建设用地使用权人的续期权利是明确能够得到保证的。而根据现行的规定，这一权利能否得到保证是个很模糊的规定。因此，我们可以假定，在未来物权法正式实施后，建设用地使用权（或土地使用权）是可以得到保证的，只要使用权人愿意，当然是有条件的，至少应该重新交纳出让金，就可以继续使用原来的建设用地。这就是说，党地上建筑物使用和维护良好，超过土地使用年限时，可以继续经营使用，并源源不断获得收益。如果这个假定成立的话筆者注：只要未來實施的物權法不作大的修改和調整，目前來看，即使存在調整，也不會是這一規定。，那么可以说，土地使用权年期将不再是影响土地价值的重要因素。因此，必须对本文第二部分关于土地估价中土地使用年期修正的若干做法作出相应的调整。这项选择我们可以称之为实物期权（Real Option）。依据物权法（草案）未来土地使用权年期将主要取决于土地使用权人在土地使用权即将到期时可能采取的决定，即他将根据其所使用不动产的情况和房地产市场状况作出选择放弃还是继续申请使用他所拥有的土地使用权。因此，实物期权的履行就成为未来评估土地价值必须充分予以考虑的重要因素，这一因素将取代目前的土地使用权年期修正因素。四、 解决问题的建议实物期权的应用（一） 实物期权（Real Option）的含义金融期权是赋予持有者在未来某一时刻买进或卖出某种金融资产的权利，相应地称之为买入（看涨）期权或卖出（看跌）期权，该金融资产称之为标的资产。期就是未来的意思，权是选择的意思。实物期权(realoptions)就是把非金融资产当作标的资产的一类期权，此时期权的交割不是决定是否买进或卖出金融资产而是进行实物投资或出售固定资产。1977年，Myers 教授在MIT首次把期权定价理论引入项目投资领域。他认为投资、管理柔性同金融期权具有很多相似点，因此提出以投资机会为对象的增长期权的概念。由于项目投资中的期权是以实物资产为研究对象，因此这个概念被称作实物期权。它包括项目投资者在投资过程中所拥有的一系列非金融性选择权（推迟或提前、扩大或缩减投资、获取新的信息等等）。 实物期权定价方法从某种角度来说，就是以考虑传统意义下以现金流时间价值为基础，再考虑了项目投资的时间价值和管理柔性价值以及减少不确定性的信息带来的价值，从而能够更完整地对投资项目的整体价值进行科学合理估价。在这种理论下投资项目的价值V等于项目期望现金流的NPV和期权价值VRO之和。（二） 实物期权的价值修正实物期权在估价中的应用探讨目前主要集中在净现金流折现法DCF上面，对比分析传统的NPV法与实物期权有缺点，研究的主要结论是：1、 传统DCF法在高不确定项目中体现出两方面缺陷，忽略了投资项目的柔性价值和忽略了投资的选择。与之对应的，实物期权则考虑得更灵活，尽管同样基于传统的DCF法。2、 实物期权的价值由两方面体现出来：一是由未来的选择(option)，二是由信息的更新(information update)。只拥有一个条件是不能产生期权价值的。以扔色子猜大小为例。玩家在结果出现以前都有机会改变主意（选择权），但是正确的几率始终是50%（没有信息更新）。因此玩家也就没有额外的价值产生。3、 修正后的项目价值=NPV+VRO（Value of Real Option）。 这里如果将实物期权方法在DCF上的应用和探讨推而广之，可以将第3点的公式推广为：修正后的土地价值=土地使用权正常年期的评估价值+VRO 公式6VRO的确定方法有多种，使用的Black-Scholes期权定价模型（简称B-S模型）、蒙特卡罗模型和二项式树模型等可以分析实物期权，并给出定价。Black-Scholes期权定价模型的公式为： 公式7公式中各项含义如下：；表示x的累积标准正态分布概率，S为股票的当前股票价格，X为股票的执行价格，r为无风险利率，T为期权到期期限，为股票价格的波动率。（三） 实物期权在房地产经济领域应用实物期权在房地产经济领域中的主要应用主要表现在房地产投资决策、项目评价和评估等专业方向。这方面的研究基本上集中于实物期权与传统方法的比较。在投资项目评价方面，彭耿 彭耿，传统投资项目评价方法基于CAPM与Black-Scholes模型的优化，南华大学学报（社会科学版），2005年第6卷第6期。探讨了基于CAPM和B-S模型优化解决传统项目评价的方法；曹建新 曹建新、李丹、赵明丽，基于实物期权法对R&D 项目价值评估的研究对布莱克- 舒尔斯定价模型的改进，财会通讯（学术版），2006年第1期。等人提出了对B-S模型改进以解决对R&D项目价值评估的缺陷问题。在房地产投资领域，陈凡、何春雄陈凡、何春雄，不确定条件下房地产投资实物期权分析，金融与经济，2006。研究了在非完全竞争市场中以及价格和成本不确定的条件下，应用实物期权理论推导房地产定价模型,从而确定最佳执行时间点和最优开发强度。贺振华贺振华，长期投资、土地数量与农户的土地制度偏好，产业经济研究，2006年第2期。研究了长期投资、土地数量与农户的土地制度偏好之间的关系，运用实物期权理论建立模型，并进行了实证分析。刘玉明、刘长滨刘玉明、刘长滨，实物期权理论在房地产投资项目决策中的应用研究，北京交通大学学报（社会科学版），2006年6月。对实物期权理论在房地产投资项目决策中的应用进行了研究，得出了实物期权理论能够发现不确定性的价值，较传统投资决策方法具有一定的优越性的。曹容宁 曹荣宁，基于实物期权的房地产投资决策分析，经济理论研究，2006。运用二项式模型与连续型期权模型解决房地产投资决策中的延迟决策问题，为提高房地产投资决策科学性提供了理论基础。樊霞、刘西林 樊霞、刘西林，基于实物期权的项