营销策划及销售代理合同书(律师改过的).doc

第 11 页 共 11 页营销策划及销售代理合同书2011年4月 营销策划及销售代理合同书委托人（开发商）： （以下简称甲方）受托人（代理商）： （以下简称乙方）甲、乙双方本着平等、合作、互利的原则，就乙方独家负责甲方建设位于乌市（五一农场）的柏美优品二期项目的整体营销策划及销售代理合作事宜，达成如下协议，以兹甲、乙双方共同信守。 第一部分： 本合同的重要概念定义1、甲方：系指 ，甲方为 的 二期房地产项目的合法开发商，具有组织项目开发、建设及销售的全权。2、乙方：系指 ，乙方拥有合法的房地产营销策划及销售代理经营资质，乙方在合同期间为乌市（五一农场）的柏美优品二期项目独家提供整体营销策划及销售代理服务。3、目标项目：即 的 二期项目（以下简称项目），项目位于 用地内；南北两侧及东侧均为城市道路。南侧是的一条 米宽的城市道路，其总用地面积约为 平方米，计划建筑面积近 （不包括地下室）平方米的房地产项目。若 项目名称发生变更，不改变本合同对本项目的实质描述。4、 宣传中对外称谓： 开 发 商： 营销策划： （以下简称乙方）5、销售低均价：由甲乙双方共同确认的项目可售住宅或地下室平均销售最低价。第二部分：合作原则1平等、诚实、信用原则：甲、乙双方据此原则签订本合同，并在项目的合作中严格遵守。2整合营销原则： 乙方发挥其自身公司多个专业部门整合优势，将对项目的产品策划、营销策划、公关活动与宣传进行全程营销策划及销售代理服务，在前期规划阶段、预开盘阶段、开盘阶段、强销阶段、持续阶段提供服务。3. 书面作业原则：在合作期间，甲乙双方之间所有的方案及申请确认、批复、工作联系均采用书面形式，若任何一方对于对方所提交的书面计划及申请在一周内不予书面签字回复，则视为默认（涉及相关合同条款的改变、款项的支付、法律责任的承担等重大事项不在此范围内），提交方有权根据自身所提交的计划及申请进行实质性的推进实施，另一方应予以充分配合履行。第三部分：委托内容1、项目总体营销推广策划* 各阶段营销分析与总汇2、形象顾问服务（1）企业及项目形象推广（2）目标项目VIS（视觉识别系统）的设计* 基础部分（案名/LOGO/标准字/标准色等）* 应用部分（办公系统、指示系统、赠品系统等）（3）现场包装系统* 工地环境包装设计* 围墙/广告牌/引导旗/灯箱等（4）售楼处室内外展示设计提示（5）精神堡垒设计3、广告策划服务（1）一期的品牌形象定位 、广告的战略组团计、媒体计划、广告创意* 主题制定、文案撰写、创意设计（5）各种媒体的创意方案* 报纸、 杂志、广播、 电视（构思）、户外广告、网络等其他新媒体（6）销售道具的创意* 现场道具、促销道具、各种印刷品的设计（7）广告的执行： * 代理广告、 印刷品的制作代理、其它广告的制作代理4、公关活动的宣传策划* 公关活动的主题策划和组织支持* 项目人文主题的发掘、宣传计划的制订、新闻统发稿的撰写* 大型公关活动同预热、预订、开盘、强销结合起来，策划大型SP活动* 协助甲方实施新闻公关活动5、销售总策略建议* 销售的总体战略思路和目标的制定、 销售阶段的划分与时机选择6、推盘策略建议* 资金回笼计划、预热期的蓄势计划与方案、 预认购期的计划与方案* 强销期方案7、价格策略拟定* 总体均价的制定、 付款方式、 优惠政策、 分期、分类的动态价格策略* 调价计划与调价技术第四部分：本合同期限甲方聘请乙方作为项目的独家营销策划及销售代理合作单位，合作期限：年 月 日至 年 月 日止。本合同期满后如有需要，双方可选择继续合作。第五部分：乙方销售代理范围1、项目共计销售户数为 户；约为 万平米左右，具体以甲方的建设方案而确认。2、乙方销售代理范围：项目每期预售许可证确定之住宅可销售面积中扣除甲方自留、自售或甲方的承建商、供应商以工程款、材料款购买的部分面积（统称“自售面积”）以外的面积（以下称销售面积）。3、甲方总自售面积不应超过可销售面积的20%（以实为准），甲方自售面积部分不计入乙方业绩。如甲方当期自售面积超过可销售面积的20%的，超出部分转入下期自售面积。甲方总自售面积超过可销售面积20%的部分计入乙方业绩，并收取代理费。4、对于甲方自售面积，乙方可以对销售价格监督且代办销售手续，甲方必须支付乙方代办费500元/套。第六部分：乙方代理销售基本底价 1、双方同意设置物业分阶段底价及表价表，一户一价经甲乙双方签字认可后实施。2、销售目标共分三个阶段共计推出房源 套，截止到 年 月 日前不低于54套，达到二期销售任务的第一阶段： 年 月至 年 月底推出房源 套，总销售套数不得低于 套。第二阶段： 年 月至 年 月底推出房源 套 ，总销售套数不得低于套。第三阶段： 年 月至 年 月底推出房源 套，总销售套数不得低于套。3、住宅的平均物业基准价（底价）为佣金结算的基数。乙方在双方同意设置的平均物业基准价的基础上，提出分阶段推售的计划及相应的每套房子的物业基准底价及表价，完成阶段销售任务的按每阶段的价格执行，没有完成销售任务的房屋自动转为下阶段销售，价格执行新阶段物业基准底价。4、乙方在没有完成每个阶段销售任务前，不得调整分阶段价格中的底价及表价；完成分阶段任务后，乙方充分进行市场调查的基础上于物业开始销售的一周前提出实际价格方案，经甲方同意签字盖章认可，作为物业销售价格。5、双方确定的物业基准价表价作为销控的依据，每套住宅的价格按甲方的表价执行，乙方没有价格的优惠权。6、如遇特殊情况需要价格优惠的，必须经过甲方批准，并不计入业绩考核和价格考核。，第七部分：销售考核及代理佣金1、甲方根据乙方代理销售的业绩，支付相应的代理佣金，代理佣金分基本佣金和溢价两部分。（1）基本佣金 = 按确定的物业销售底价完成的销售额1.3%（2）溢价佣金 =（实际销售额 - 按确定的物业销售底价完成的销售额）分成比例关于溢价的约定： 享受溢价的房屋乙方不享受基本佣金，总销售任务没完成乙方不享受溢价佣金；对于每阶段第一次甲乙双方制定的的表价中的溢价部分：分成比例为（甲方）80%:（乙方）20%分成；对于乙方根据任务的完成情况每阶段在第一次制定的表价后甲乙双方重新制定的表价中的溢价部分：分成比例为（甲方）70%：（乙方）30%分成。（3）客户认购，交纳首付款，签订商品房买卖合同视为销售达成，计入销售额；客户交清购房款、办理完按揭手续贷款到甲方账户、办理完交房手续视为销售任务全部完成即可以结算剩余佣金。2、销售任务定为截止到 年 月 日前，总销售套数不低于 套。3、佣金的支付方式：（1）代理佣金在销售阶段任务完成之次月起结算。乙方列出佣金结算清单交甲方核对，甲方在五天内核对完毕并凭乙方提供的正式发票于五天内支付完毕。（2）甲方向乙方支付佣金时，每月先按照销售总金额（不含溢价部分）的0.8%向乙方支付，剩余0.5%待销售周期全部结束后，根据任务的完成情况，一月内向乙方支付。（3）关于溢价佣金，待每阶段销售周期全部结束后，根据乙方任务完成情况支付。完成销售任务乙方列出溢价结算清单交甲方核对，甲方在五天内核对完毕并凭乙方提供的正式发票于五天内支付销售溢价的50%，剩余50%待项目全部结束后根据任务完成情况一月内向乙方支付。乙方销售任务没有完成的甲方不予支付溢价佣金。（4）乙方不能按阶段完成任务的，减半结算总佣金（含溢价佣金及基本佣金），如果乙方在销售整体周期结束前补足未完成的销售任务的，甲方补发前期扣除的佣金。（5）乙方连续两个阶段不能按期完成销售任务的，甲方有权解除合同。（6）乙方销售之房产如遇客户退购，乙方已收取退购房产的代理佣金从最近的一次结算佣金或溢价收益时扣除。（7）乙方雇员从事销售工作的工资、交通费、差旅费、误餐费等已包含上述代理佣金中，甲方除向乙方支付代理佣金外，不再向乙方额外支付任何费用。第八部分：合同的变更和终止1、双方协商一致，可以变更或终止本合同。2、双方在履行本合同过程中达成的协议，或一方提出经另一方认可的文件，作为本合同的补充。第九部分：乙方的权利义务1. 乙方有权按阶段根据任务完成情况向甲方收取代理费。 2. 合同期内，乙方按约定为甲方进行全程营销策划及销售代理服务。 3. 为使项目的各项工作顺利开展，双方形成项目例会制度，乙方派项目相关成员参加例会，例会的召开原则上每两周一次。4、乙方在合同期间为甲方提供前述“第三部分、第五部分”所述的内容，实施完成甲方认可的工作内容。5、乙方每阶段工作的报告、计划、设计方案内容须经甲方审核，并按双方认同的审核意见进行修改，最终以甲方授权人员签字认可为准。6、项目销售价格体系及各阶段销售价格表由乙方提出方案，经双方共同商议编制完成，甲方书面签字确认后执行。7、乙方有权取得甲方项目信息包括最新资讯等，向甲方索要更新的相关基本资料，以利于乙方适时做出最佳项目应对策略，甲方应予以积极配合。8、乙方对其设计或制作的、与该项目有关的平面广告与甲方同时享有署名权。9、乙方应按本合同第三部分约定，提供营销策划服务，策划内容应符合法律法规。乙方应按本合同第六部分约定，完成代理销售指标。10、乙方应按时提交各种报告。乙方应每周向甲方汇报项目工作进展和市场动态，按照双方约定时间提交阶段性工作成果。根据客观情况，确需发生变更时，应向甲方汇报，并征得甲方同意方可执行。11、乙方应为甲方提供全案策划并协助甲方进行项目统筹，及时对该项目销售过程中可能发生的困难向甲方发出预警，并提出解决方案。12、乙方应负责催缴房款和客户资料，不得擅自经手客户缴纳的任何资金，不得私自向客户收款，不得借机炒房或以收取佣金、介绍费的方式私自向客户收取任何款项及物品，确保客户购房款缴交至甲方指定的银行帐户，确保销售房款的缴交和客户资料及时到位。如果乙方任何工作人员收取客户任何费用或参与本楼盘的炒房的，一经查实，乙方应向甲方交纳违约金人民币 50000 元，并赔偿甲方由此而产生的一切经济损失。乙方拒不改正或拒不交纳违约金的，甲方有权解除本合同。13、乙方不得低于事先确定的销售底价销售房屋，或者擅自作出任何优惠让利的承诺；乙方违背上述约定的，除了应双倍赔偿甲方其低于销售底价的差额部分，由此给甲方造成的其他经济损失及法律责任亦由乙方承担。14、未经甲方同意，乙方不得将本合同约定的委托事务擅自转委托。15、乙方必须负责妥善保管甲方和客户提供的全部资料，在本合同中止或终止时移交甲方。16、乙方为完成本合同之销售任务，所配备的销售代表、专案、项目经理不应少于 8人，该部分人员名单及简历应在签定合同的同时报备给甲方（作为合同附件），如项目经理变动需于甲方协商。对于乙方提出的工作人员人选甲方有理由认为不适当的，乙方及时予以调整。17、本合同履行期间，乙方配备人员如：项目经理、项目主管、策划人员等必须长驻乌鲁木齐市（每月不少于30个日历天）并不得随意更换，如因休假及特殊情况需要临时脱岗，须提前报备并征得甲方的同意。18、售楼处人员由乙方自行聘用，乙方自行承担售楼处人员的服装费用及工资奖金、办公、保险、住宿、乙方人员往来差旅费用等一切费用；售楼处的电话费由乙方承担。乙方承担售楼处水、电、保安、花草养护费用。19、乙方应派员按时参加由甲方召开的相关工作会议。 20、乙方的销售代理行为必须完全符合法律规定。乙方未经甲方同意不得在甲方事前确认的商品房买卖合同等销售文件内容之外与客户签署任何其他文件或作出承诺；不得向客户作扩大宣传或损坏甲方名誉和利益；不得低于甲方确认的实施表价销售；不得在客户面前恶意议论或评价其他开发企业，否则乙方应承担相关责任，由此造成甲方的一切经济损失均由乙方承担。21、在本合同履行期内乙方工作人员自身工作失误或与外界（含客户）人士发生矛盾冲突造成伤害事故，产生的一切费用、赔偿或造成甲方的一切经济损失均由乙方承担，与甲方无关。22、未经甲方同意，乙方不得以任何形式销售中介或炒房者的房屋。23、未经甲方同意，乙方不得以甲方或项目名义对外进行任何经济和民事活动。24、由乙方提供的所有企划内容（含文字、图片、广告、创意等）必须符合法律法规、不得侵犯他人的合法权益。否则，由乙方承担一切相关责任。（甲方自行要求乙方使用的资料及图片不在此限）。25、乙方应根据甲方工程进度的实际情况，及时向甲方提供相应的策划方案。26、除甲方同意公开发布的信息外，乙方有义务为甲方所提供的有关目标项目的准确的销售额数据及其他相关资料和文件严格保守秘密。27、在合同期内，乙方授权 负责与甲方接口相关工作。乙方授权人员的签字相当于乙方公司认可。若授权人有变化，乙需提前一周书面通知甲方。第十部分：甲方的权利义务1、本合同生效后，甲方须根据乙方具体工作要求及时向乙方提供有关项目的详细资料。包括土地使用证、规划许可证、施工许可证、预售批文等，在开盘前以上批文齐备，若因特殊原因延迟批文，则按经双方商议一致后的意见处理。2、甲方负责向乙方提供项目策划、创意、设计、制作等有关的一切合法、真实、及时、清晰的资料，并在条件许可的前提下，组织乙方与甲方进行研讨，以便乙方充分了解项目的实质内涵，有利于乙方更好地规划营销战略与策略。3、甲方应按双方商定的时间计划对乙方提交的报告、计划、设计方案等进行审核和认可，甲方明确表述其对乙方提交营销推广计划的修改意见，并在乙方作出相应修改后，审批同意乙方提出的营销推广计划。4、甲方负责按照本合同书的约定，按时向乙方支付各项费用，以便乙方工作的正常展开，否则乙方有权在逾期一个星期后停止或推延后续工作进程。5、甲、乙双方因履行本合同所形成的广告设计等知识产权由甲方享有。6、甲方应在乙方的指导下自行负责售楼处及样品房的搭建、租赁、设计、装修等事宜之费用。由此支出的费用应不计入广告促销费用。7、甲方售楼处的装修、装饰工程，在售楼处内配备电脑、传真、电话、音响、复印机、办公桌椅、饮水器等办公设备交付乙方使用，其所有设施、设备为甲方所有，当该项目销售完毕乙方应完好（非人为损坏除外）交还甲方。8、甲方应承担并按时支付该项目的一切促销费用（该费用用途包括但不限于：各种媒体广告、制作、发布费，各种宣传材料、销售资料印刷费，促销活动等）。广告促销费用使用计划（即：该费用的投放方向、频率及进度），全部销售周期乙方应负责控制在80万元之内，超出部分乙方自行承担。甲方有权在乙方的剩余的佣金里扣除多余的广告费用，无需经过乙方的同意。每阶段的费用计划由乙方向甲方上报，经甲方研究批准后由乙方实施。9、甲方应于该项目开盘前将认购书及商品房买卖合同的范本（应加盖甲方公章）提供给乙方，无甲方授权，乙方工作人员不得擅自更改。10、甲方应按施工进度表及该项目审批后的总平面施工。11、甲方应支持乙方与甲方各部门之间的相互沟通，包括工程、设计等。12、在商品房买卖合同中，甲方应附上售楼书中明示的建材配备、楼宇配套及明示两书（既商品房质量保证书及商品房使用说明书）。13、甲方应确保其委托乙方销售之房产不存在任何违法情形，且不存在任何影响乙方销售的权利瑕疵（包括：抵押或租赁等情形）。14、委托乙方销售代理的房产部分，甲方不得违反约定自行或擅自委托他人销售。15、甲方需派专人负责收取购房款及其他款项，并在乙方收集完整相关客户资料的前提下协助乙方办理商品房买卖合同签定、办理鉴证和银行按揭手续等售后服务工作。16、在合同期内，甲方授权 负责与乙方接口相关工作,代表甲方对乙方提交的各部分工作方案进行审核和确认。甲方授权人员的签字相当于甲方公司认可。若授权人有变化，甲方需提前一周书面通知乙方。第十一部分：甲、乙双方应将下列证件之复印件加盖公章后交由对方留存备案1、甲方：1、营业执照及房地产开发资质证书2、商品房预售许可证乙方：1、营业执照 2、资质证书3、项目经理等专案主要人员名单简历(同时作为合同重要条款之一)4、税务登记证第十二部分：违约责任1、甲方逾期支付佣金的，应当按日向乙方支付欠款额万分之五的违约金，逾期超过30天的，乙方有权解除本合同并要求甲方结清佣金及违约金。2、乙方保证勤勉、谨慎、全面的履行本合同约定的委托事务，其行为不得违反法律规定、不得违背诚实信用原则、不得损害甲方利益。乙方违反本合同约定，对所造成的甲方损失或法律纠纷承担全部（赔偿）责任。乙方对其违约行为应当立即纠正，并及时赔付甲方违约金及经济损失。乙方拒不纠正或拒不赔付违约金及经济损失的，甲方有权解除本合同。3、乙方连续两个阶段不能完成销售任务的，乙方应向甲方支付违约金且甲方有权解除合同。违约金的计算标准为乙方完成任务后应获取基本