长沙湘水湾市场分析调查报告d.doc

长沙湘水湾市场调查报告第一部分 宏观现状分析一、长沙市房地产市场现状分析1.1 2006年长沙房地产市场发展趋势n 宏观政策面由严控逐步转为平和，税收调控政策趋严2006年，宏观政策将继续调控房地产市场，政府将根据调控的效果适时推出跟进政策，促进房地产市场健康、稳定的发展。加强经济运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格，是2006年政府宏观调控的主要思路。2006年房地产业将成为税收调控政策的重点领域。新年伊始，各类和房地产业有关的税种开征消息不绝于耳：140平方米以上的住宅将预征土地增值税；地下建筑将收取房产税；二手房交易个税将推向全国；耕地占用税暂行条例将进行修改，提高征税标准；150平方米以上的豪宅，可能开征消费税；第二套物业征收重税；公积金要征个税；物业税可能破冰来自多个权威渠道的消息显示，只要楼市泡沫不灭，更严厉的税收政策就一定还会不断出台。虽然长沙目前并未出现房地产泡沫，但是政策一旦出台，受其作用和影响是肯定的。n 商品房供应量充足，有效需求500万平方米以上2005年长沙正在施工的面积约1200万平米（不包括05年新增开工面积），加上04年下半年新增的开工面积，预计2006年长沙商品房供应量应在800万平米以上。受国家土地紧缩政策影响，2006年房地产投资增长将继续放慢，住宅开发仍是房产市场主旋律。 根据2003至2020年长沙总体规划纲要，长沙的城市规模将达到310平方公里，年均将增加城市面积10平方公里；长沙进城人口年均增长6万人，外来人口的购房比例为15，按每户3人，每户住房面积100平方米计算，每年将增加30万平方米的住房需求。 2000年至2005年长沙市人均居住面积从18.6平方米增长至27.2平方米，人均住房面积提高8.6平方米，改善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点。同时，虽然近年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来的拆迁所增加的刚性需求不可小视；房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房。综合以上需求，预计长沙2006年商品房有效需求在500万平方米以上，房地产发展前景广阔。 n 商品房价格稳中有升，保持58的涨幅。2005年，长沙商品住宅销售价格持续保持上涨，同时销售面积增幅也高达47.24，并首次突破550万平方米。价格与销售量的同步增长，表明价格的上涨拥有充分的需求支撑，这也同时表明，长沙市房地产仍有较大上升空间的判断是准确的。2006年的楼市大势取决于政策。在国家“十一五”规划目标以及金融、银行体制改革、调控继续进行的大背景下，2006年房价在高位运行状态继续大幅增长几无可能。就长沙来说，更不可能出现大的波动。受国家宏观调控和市场需求及国内大环境影响，长沙市价格较高、面积较大的高档住房价格将有下降的趋势；价格较低、小面积的中低档住房、商业用房价格将稳中有升。n 消费市场潜力巨大2005年中国可持续发展战略报告指出，从现在起到本世纪中叶，中国城市化率将从现在的40提高到75左右。城市化的趋势为今后房地产的发展提供了保证。2005年长沙市城镇居民人均可支配收入12434元，居全国中等偏上水平，中等收入水平的居民已经进入万元级消费水平阶段。万元级消费水平阶段，受传统消费理念引导，人们的万元级消费首选就是改善居住环境，而住宅是集投资与消费于一体的特殊商品，具有保值和增值的特性。因此，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，加上银行信贷的支持，可以预计在相当长的时间内，房地产依然是人们投资置业的首选。n 板块竞争白热化近年来，大长沙的城市规划为房地产的全面升级提供了更高的平台。长株潭经济的一体化，带动了南长沙房地产的全面启动与升温；湘江沿江风光带和橘子洲远景规划逐步带动了江岸板块的发展；河西大学城片区、长沙东区开发的升级换代，为近郊大盘的大显身手提供了绝佳的机遇； “市中心东拓”的城市发展战略部署，对星沙是长沙市“次中心”和“第六区”的地位予以确认，也给致力于星沙发展建设的各路地产豪杰吃下了一颗定心丸。大长沙的城市规划，不仅促进了长沙房地产的全面升级，也使长沙商品房开发在城市各区域形成齐头并进的局面，就商品房消费而言，在品质基本类似的情况下，区域的形象和配套将直接影响购房者的决定。2006年长沙的商品房供应量达到800万平米以上，销售项目增多，在量价齐升的形势下，刺激消费是头等问题，因此，2006年将是长沙房地产行业的营销年，而定位精准的个性项目、中档项目将显示出强大的市场竞争力。n 宜居节能成发展大势，“品质住宅”建设成开发重点2006年发展节能省地绿色楼盘将是房地产行业的一个重点方向，湖南省将全面强制实行建筑节能，长沙也不例外。节能建筑在长沙已经引起了政府和开发商的高度重视，绿色地产的开发建设因而也步入了实质阶段，因可有效地提高项目素质与技术含金量，以其舒适、节能、环保、高科技及高性价比而一枝独秀。今后，节能建筑将吸引主流消费群体的关注，从而也使开发商的品牌形象得到提升，赢得市场声望，这必然导致房企调整资金流，建设节能环保型住宅，避免市场淘汰。目前长沙房地产市场的竞争不仅是在项目与项目之间，也发生在板块和板块之间。这样导致在长沙房地产总体价格处于连续几年平稳上涨的前提下，板块与板块之间的价格走向出现差异化，而决定板块地产价格的还是板块品质。2006年长沙地产市场将以“品质住宅”建设为契机，提高住宅质量，同时改善小区环境、物管等综合配套，从整体上提高长沙房地产开发水准，为老百姓提供物美价廉的居所。n 安家新城区成主流2005年长沙地产的主战场就已经完成了向四围新城区的转移。2006年，新城区开发将进一步加速，继人民东路、南城、麓南等新城区板块之后，市府、金鹰城、体育新城、新河三角洲等新的热点区块开始人气飙升。从2006年起，这些区块将建成一批代表长沙新住宅的作品。随着房价变化的同时，消费者的置业心理也在发生变化，而规划相对完善，价格相对便宜的新城区居住浪潮，也将在2006年真正到来，这不仅仅因为新城区区域内楼盘品质的相对优势，也在于区域内城市规划、配套日益完善，成为更适合人居的家园。随着城市化进程的推进和新城区交通、治安环境的改善，在2006年新城区将成为越来越多的人主动的置业选择。n 二手房市场面临新机遇从1998年开始，长沙市房地产市场得到长足发展，相应中介经纪业迅速成长，长沙二手房市场也年年攀新高。受“国八条”等政策波动的影响，2005年长沙二手房成交量虽略有增长，但增幅明显小于2004年，二手房交易量出现明显回调。2006年，随着政策的逐步稳定，房源的增量，信贷政策的促进作用，住房梯级消费观念的日趋形成以及房地产新商品房与二手房市场的联动，二手房成交增幅将有较大幅度的增长，成交价格也会稳步上升。 2006年的二手房市场将迎来更新的发展机遇，也将进一步促进房地产市场整体的良性发展和繁荣。1.2 市场综述长沙未来几年的房地产市场相对看好，但竞争层面也将从项目转移到企业、从品质上升到资本和服务，长沙目前还没有一家开发企业能够占到市场年销售5以上份额，但本地市场的开发龙头企业将在这几年的竞争中产生。竞争机会点：n 同层次的竞争将催生分众营销，个性产品、消费细分的产品逐步呈现。n 70年代人群开始成为置业主体，消费心理将出现新的变化。n 随着城市中心交通拥挤程度的加剧，地段论将会有新的注解，空间论被时间论取代。n 在政策鼓励下及瞄准大众消费的现实情况，中档商品房的开发将增多。n 外地企业进入长沙的势头将减弱，本地行外企业进入房地产行业者增多。二、长沙县房地产市场分析2.1 区域经济状况分析长沙县自古为三湘首善之区，其建制远溯秦汉。公元589年改临湘县为长沙县，迄今已2200多年。全县总面积1997平方公里，辖个乡，15个镇，494个村，38个居委会，总人口74万。从当年“搬县城，达小康，进百强”到“发展大工业，做大开发区，建设大县城”，再到“领跑中西部，进军五十强”，随着长沙县委、县政府这些战略目标的提出和实施，星沙这片不毛之地逐渐变成了今天的繁荣。10年过去了，如今的长沙县县城星沙初具规模，经济综合实力明显增强，各项社会事业同步协调发展，人民安居乐业。星沙，正以崭新的面貌、朝气蓬勃的雄姿迈向现代化新型都市行列。n GDP增长呈强势随着县城与长沙经开区融合，长沙县地区生产总值（GDP）进入飞速发展的时期，在全省形成了明显的强势。从1978年开始计算GDP（地区生产总值）以来，长沙县GDP总量由2.13亿元增加到2005年的183亿元（预计），净增了约181亿元，增长了85倍。长沙县在2004年GDP增速达到17.5后，2005年达到19，GDP呈现加速成长的态势。随着经济的发展，近年来工业化进程也不断加快，长沙经开区步入高速发展期。 随着县城的搬迁，星沙大开放、大招商和大投入，支撑着长沙县经济增长的产业棚已经形成，汽车、电子信息和房地产成为了长沙县经济增长的主要推动力量。1978年，长沙县一、二、三产业的结构之比为51.832.515.7 ；2005年，三次产业之比为14.561.823.7。三次产业的比例变化，记录了长沙县由农业大县到乡镇企业大县，再到工业强县的发展轨迹，成就了“湖南工业看长沙，长沙工业看星沙”的辉煌一页。如今的星沙，已形成以工程机械、汽车等为核心产品的三一企业集群、长丰企业集群和北汽福田企业集群。n 工业实现大跨越近年来，长沙县紧紧围绕“领跑中西部，进军五十强”的战略目标，坚持工业优先发展，把工业化作为主动力，作为解决“三农”问题的关键，带动了县域经济的超常规发展。在全县财政税收中，约70是工业企业创造的；在农民新增收入中，有70来自工业的发展；工业经济对GDP的贡献率也接近70。在政府的鼓励和引导下，长沙县的工业经济迅速发展，规模总量大幅增加，优势产业集群飞速发展，产业布局日趋合理。n 农业产业上规模长沙县在全力推进工业化的同时，农业产业化也飞速发展。 茶叶、蔬菜、花卉苗木成为长沙县农业的三大支柱产业。金井、高桥、春华等9个乡镇的10万亩茶园“百里茶廊”已列入长沙市四大、湖南省五大农业优势带之一，这里出产的茶叶远销西欧、俄罗斯等地。蔬菜产业一直是农业的一个主打产业，在培育建设黄兴、干杉、梨等乡镇已有基地的同时，重点新扩路口、开慧、春华、双江、黄花、高桥等乡镇蔬菜基地，以黄兴镇为核心的5个近郊10万亩无公害蔬菜基地初步形成。花卉苗木产业空前发展，以跳马为中心的浏阳河百里花卉苗木走廊已是规划中的中南地区最大花卉苗木基地湖南浏阳河花木示范区的核心区域。 在三大支柱产业飞速发展的同时，农产品加工企业规模也不断扩大，有一定规模的企业已发展到232家，年产值过5000万元的企业有15家，涌现了金龙生物、好韵味、湘丰、金井等国家和省、市级农业产业化龙头企业13个。按照“公司+基地+协会+农户”产业化发展模式，长沙县农产品加工企业带动基地40多万亩，带动10万农户增收2亿多元。2.2 区域消费状况分析随着县城搬迁，长沙县财政收入的增长步入了跨越式发展的快车道。2003年，长沙县财政总收入突破10亿元大关后勇往直前，2004年突破15亿元大关，2005年突破20亿元大关。2001年至2005年成为长沙县财政总收入增长最快的时期，5年翻了两番，实现了高位高基数增长。尤其是2004年和2005年长沙县在全省率先免征农业税的情况下，每年财政总收入实现了约5亿元的净增量。不仅如此，2005年长沙县的增值税、营业税、企业所得税和个人所得税等均保持了较快的增长速度，增幅分别达到26.4、25.1、44.6和30.43。这4个税种构成了长沙县税收增长的主体，对税收的贡献率超过了80。2005年，全县社会消费品零售总额33.5亿元，全县具有一定规模的商品交易市场达45个，占地100多万平方米，年成交额12亿元以上。经济的迅速发展带来了人民收入的稳步提高，商贸市场的繁荣显示了长沙县居民强大的消费能力。随着城乡居民收入的不断提高，人们的消费观念逐渐改善，消费结构逐步升级，享受型、投资型消费日益增强。2.3 长沙县房地产市场分析n 房地产及其相关产业迅速发展依托国家级经济技术开发区的有利条件，长沙县在发展商贸、餐饮和交通运输等传统三产业的同时，积极发展房地产、旅游等新兴产业，规范发展金融业和保险业，引导发展信息、咨询、资产评估、业务代理、中介服务等服务业，第三产业得到了长足发展。一批支撑该县商贸发展的新市场，如中南汽车世界、通程商业广场、星沙汽配市场、湘绣城、茶叶市场、星沙物流中心等相继建成营业；物流产业不断壮大，目前县城星沙已有物流和货运企业10家，集邮件和货运于一体的全省最大的邮政枢纽中心落户星沙，总投资2.8亿元的星沙国际物流中心正在动工兴建。n 房地产开发日益繁荣随着经济的发展，投资环境的改善，长沙县的房地产开发也日新月异，众多的投资商和开发商齐心协力，共同创造出一个崭新的长沙县城。从2000年起，长沙县房地产开发投资实现零的突破，目前入驻全县的房地产开发企业达22家，5年累计完成房地产投资18.9亿元，销售商品房108万平方米，实现销售额18.2亿元。就目前长沙县房地产开发区域来看，主要集中在京珠高速以东，长永高速以北的地区；其中，开元路和星沙大道两侧沿线区域是商业金融开发的重点地带。此外，本项目所在地即漓湘路、东四线、远大路、黄兴大道的围合区域也是整个经济技术开发区内较为成片的商业金融、教育科研和居住用地片区。星沙目前在建或待建的房地产项目有创业乐园，星沙商业步行街，晶华美地，阳光丽景，明城公寓，楚天家园，圣力华苑、威尼斯小城（又名腾飞岛别墅）等二十多个，其中威尼斯城、幸福里、早安星城都是有影响力的大型社区。此外，在今年元月“湖南星沙第二届招商节”的签约仪式上，香港恒基集团签署了本届招商会上最大的一笔投资合同：总投资高达3.75亿美元的中高档房地产项目。此次，香港恒基兆业总投资3.75亿美元欲在星沙打造“美好生活社区”，在预计超过1000亩的土地上营造出一种时尚舒适的写意生活模式。一期工程占地约60亩，将于2006年下半年正式动工建设，一年内正式对外发售。另外，据可靠消息报道，2006年，广东碧桂园亦将入主星沙，囤积大量土地的深圳鹏基正手执长缨枕戈待旦，还有众多未浮出水面的开发商也正跃跃欲试。众多地产大鳄对星沙地产的青睐，对星沙地产市场的发展是个契机；同时，也足以证明这片热土所拥有的无限生机。n 路网和配套设施有待完善，市场吸引力不够虽然星沙目前的路网系统和市政功能配套设施日渐完善，但是通往市区的道路只有两条，一是经环线，二是过东站，但是无论哪条从星沙到市中心区都需30分钟以上，而公交车则需更长时间，连接星沙和市区的通勤成本不菲。因此，就目前来说，星沙板块想在长沙房地产市场拥有较大的市场份额，仍然为时尚早；况且，近几年星沙板块有影响力的大盘不多，其开发的时间密度和位置密度都不够集中，没有形成集中的合力，因而在市场上的分贝和整体吸引力尚显不够。n 房地产开发市场前景好，发展潜力大房地产市场的发展，使得居民的住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显，住房消费正由“居住型”向“享受型”转变，二次置业、三次置业的消费群体将逐步扩大。星沙板块坐拥一个国家级的经济技术开发区，拥有数十家湖南一流的活力企业，其众多福利待遇较高的员工具备强大的经济实力和消费能力，加上周边众多的国家机关和事业单位，这个市场本身具有相当的容量。可以预见，随着经开区区域规划和配套设施的不断完善，当星沙通往市区的道路增加到四到五条以后，作为长沙“第六区”的星沙板块，其市场潜力会不可遏制的迸发出来，将为整个长沙地产市场再添一朵奇葩，也必将成为国家级经济技术开发区内一道美丽的风景线。第二部分 楼盘对比分析一、长沙市及长沙县楼盘普查信息库1.1 长沙市楼盘调研统计应开发商要求，我们选择了长沙市五个区内的30多个在售或待售楼盘进行了较为详尽的市场调查，在此罗列如下。因为房地产开发地域的差别性，这些项目并不能与本项目进行类比分析，我们罗列的目的旨在起管中窥豹，抛砖引玉之用。1.1.1 芙蓉区楼盘信息统计项目名称 银港水晶城 地理位置 芙蓉区凌霄路物业类型 高层 建筑风格 简约起价 均价 2800元/m2 总价范围 占地面积 14万m2 总建筑面积 35万 m2 建筑密度 容积率 2 绿化率 40以上 销售率 未开盘开盘日期 2006.3.12 交房日期 公摊率 总套数 物业管理费 主力户型 2房3房4房 付款折扣 未定项目卖点 高尚生态智能化小区 推广主题 迷你空间 绚彩生活项目配套 幼儿园、社区医疗服务、健身设施、自动洗衣房周边配套 学校 火星小学、田家炳中学 医疗 黄兴医院 购物 商业街、火星北路购物超市 交通 112 122 912 142 156 501路公交车在此路过 其它 建设银行、农业银行、招商银行、商业银行个案优势 配套齐全、设计合理、环境优美、有升值空间个案劣势 距市中心有一定距离，房屋朝向有些不好联系电话 4770585 5538118备注 特色鲜明、前期广告效应很好，开盘前未发售项目名称 天朗居 地理位置 人民东路与火星大道交汇处物业类型 住宅、商铺 建筑风格 简约起价 2280元/m2 均价 2500元/m2 价格走势 占地面积 150亩 总建筑面积 28万m2 建筑密度 30.5容积率 2.3 绿化率 35.2 销售率 已售完总套数 252 物业管理费 0.8元/平方米/月开盘日期 交房日期 现房主力户型 三房 付款折扣 无折扣项目卖点 品质、交通网络健全 推广主题 阳光灿烂，生活朗朗项目配套 幼儿园、酒店、超市周边配套 学校 长沙29中，田家炳实验中学、东郡小学 医疗 大型台资医院旺旺医院 购物 家润多、沃尔玛、大润发等大型超市即将入驻，风情步行街 交通 703、122、603、701 其它 芙蓉区政府个案优势 规划完善，周边分布着众多市场，大型高档生活社区，户型好个案劣势 临街空气中灰尘多，绿化低联系电话 2615999 2616999备注 基本销售完毕项目名称 芙蓉苑 地理位置 长沙芙蓉区马王堆火炬村物业类型 普通住宅 建筑风格 简约起价 均价 2800元/m2 价格走势 占地面积 22.2万m2 总建筑面积 24.2万m2 建筑密度 容积率 1.43 绿化率 43 销售率 85%开盘日期 交房日期 公摊率 总套数 2050 物业管理费 0.8元/平方米/月主力户型 三房 四房 付款折扣 一次性付款9.7折项目卖点 成熟社区 推广主题 项目配套 小区停车场、健身器、会所、购物商场、小学、幼儿园周边配套 学校 田家炳实验小学，小区自办小学 医疗 黄兴医院 购物 三湘大市场，南湖市场 交通 112、142、302路公交车经过 其它 周边有小型超市、饭店等个案优势 小区配套齐全、社区生活成熟，户型多满足不同需要个案劣势 距市中心有一定距离联系电话 4717788 4745176备注 项目名称 凯旋国际 地理位置 长沙市芙蓉区车站路21号物业类型 住宅、商务楼 建筑风格 起价 均价（元/m2） 住宅：3600商铺：4600 价格走势 低开高走占地面积 58000 总建筑面积 建筑密度 容积率 2.0 绿化率 35 销售率 90开盘日期 交房日期 现房 公摊率 总套数 350 物业管理费 1.5元/平方米/月主力户型 商铺、两房、三房 付款折扣 一次性98折项目卖点 地段好、投资潜力大 推广主题 长沙首席高效国际商务公寓项目配套 凭借项目周边配套设施周边配套 学校 朝阳小学、六中 医疗 铁路医院 购物 通程商业广场、家润多超市 交通 火车站、汽车站附近 其它 中国银行、商业银行、工商银行、个案优势 项目地段好、投资升值潜力大个案劣势 车站附近不宜居家，火车站人口流动性较大，居住环境较差联系电话 4169222 4169333备注 住宅销售已完毕，只有少量商铺项目名称 住友上东印象 地理位置 长沙晚报大厦正对面物业类型 综合用房 建筑风格 现代风格起价 2800元/m2 均价 3200元/m2 价格走势 上涨占地面积 7753 m2 总建筑面积 7.9万 m2 建筑密度 容积率 4.6 绿化率 35.8 销售率 已售完总套数 752 物业管理费 1元/平方米/月开盘日期 2005.4 交房日期 2006.5主力户型 三房、两房 付款折扣 无折扣项目卖点 位置好，有升值潜力 推广主题 绚飙蓝筹的上东区域项目配套 活动中心，可视对讲系统，地下停车管理系统，公共广播系统周边配套 学校 田家炳中学，火星小学 医疗 黄兴医院 购物 精彩生活，家润多超市 交通 405602148139603 其它 交行，建行，中行，招行个案优势 地理位置优越，户型多，周边配套齐全，可居家或投资个案劣势 太靠近路边，绿化不够，有噪音污染联系电话 22033662204668备注 1.1.2 天心区楼盘信息统计项目名称 欧园一期 地理位置 天心区南湖路25号物业类型 商住楼 建筑风格 欧式起价 2700元/m2 均价 3000元/m2 价格走势 上涨占地面积 3791m2 总建筑面积 2.5万m2 建筑密度 容积率 6.6 绿化率 30 销售率 98总套数 220 物业管理费 1元/平方米/月开盘日期 现房 交房日期 2期2006.7主力户型 二房，三房 付款折扣 一期已售完，二期未定项目卖点 精致户型 推广主题 精彩连连项目配套 电子监控，地下停车场周边配套 学校 长沙理工大学，黄土岭小学，仰天湖小学 医疗 市三医院 购物 新一佳，家润多 交通 145602123115 其它 工行，农行，招行，商行个案优势 交通方便，配套完善个案劣势 太接近马路，噪音污染较大联系电话 5226818 5226858备注 一期基本售完，二期未开盘项目名称 芙蓉公馆 地理位置 芙蓉中路贺龙体育馆对门物业类型 高层 建筑风格 欧式起价 3300元/m2 均价元/m2 3700元/m2 价格走势 上涨占地面积 4100m2 总建筑面积 4.2万m2 建筑密度 50容积率 6 绿化率 34 销售率 98总套数 375 物业管理费 1.5元/平方米/月开盘日期 2005.11.21 交房日期 2006.12主力户型 2室2厅，3室2厅 付款折扣 只剩一套项目卖点 交通方便，市中心 推广主题 知本家的旗帜生活项目配套 停车场周边配套 学校 十五中学，理工大学，雅礼中学 医疗 市三医院 购物 新一佳，东塘商业街 交通 115，150，803，202，4 其它 中行，邮政，多处餐饮购物处个案优势 芙蓉路，交通方便。属于市中心，生活便利，交通购物方便个案劣势 价格偏高，太靠马路联系电话 5553288 5557188备注 只剩一套复式项目名称 都市春天 地理位置 芙蓉路往南湖路下去200米物业类型 住宅，多层 建筑风格 起价 2660元/m2 均价 2750元/m2 价格走势 上涨占地面积 1.8万m2 总建筑面积 5.5万m2 建筑密度 容积率 3.5 绿化率 36.7 销售率 98总套数 规划519 物业管理费 1元/平方米/月开盘日期 交房日期 现房主力户型 两房 付款折扣 项目卖点 处于候家塘商圈 推广主题 都市里的春天项目配套 停车场周边配套 学校 长沙理工大学，黄土岭小学，仰天湖小学 医疗 市三医院 购物 新一佳，家润多 交通 4104123101115150 其它 工行，农行，交行，商行，招行个案优势 交通方便，小区环境好个案劣势 南湖路段有时拥挤联系电话 514518 5145388备注 已基本售完 项目名称 富绿新村 地理位置 长沙市新开铺路172号物业类型 住宅 建筑风格 起价 2300元/m2 均价 价格走势 低开高走占地面积 2146m2 总建筑面积 8583m2 建筑密度 容积率 2.1 绿化率 35 销售率 75开盘日期 交房日期 现房 公摊率 总套数 物业管理费 0.9元/平方米/月主力户型 两房、三房、四房 付款折扣 一次性付款98折项目卖点 富绿新村升级版 推广主题 小户型，大生活项目配套 周边配套 学校 长沙理工大学 医疗 湖南省脑科医院 购物 旺和超市 交通 901、104、150 其它 个案优势 地段升值潜力大；商住、办公、居家一体化，选择性强个案劣势 进入尾盘销售期，所剩现房没有比较优势联系电话 5420888备注 每上升一层加30元项目名称 华丽家族 地理位置 天心区书院南路215号物业类型 住宅 建筑风格 起价 2800元/m2 均价 价格走势 低开高走占地面积 2.3万m2 总建筑面积 5万m2 建筑密度 容积率 2.0 绿化率 35 销售率 98开盘日期 交房日期 现房 公摊率 总套数 255 物业管理费 1.2元/平方米/月主力户型 两房、三房、四房 付款折扣 一次性98折项目卖点 价格 推广主题 专为平凡人缔造的贵族家园项目配套 无特殊配套设施周边配套 学校 长沙理工大学、湖南第一师范学院 医疗 长沙中医院 购物 新一佳超市 交通 901、123 其它 个案优势 属城南板块，投资升值潜力大；周边配套较完善；户型多样，选择性强个案劣势 二期开发小高层以大户型为主联系电话 5421068备注 每上升一层加20元1.1.3 开福区楼盘信息统计项目名称 YO领御 地理位置 黄兴北路与展览馆路交汇处东南物业类型 公寓、小户型 建筑风格 现代风格起价 3100元/m2 均价 3800元/m2 价格走势 上涨占地面积 6755m2 总建筑面积 4.7万m2 建筑密度 容积率 8.55% 绿化率 19.20% 销售率 80%总套数 600 物业管理费 1.8元/平方米/月开盘日期 交房日期 2006.10主力户型 单间、一房 付款折扣 无折扣项目卖点 高档公寓、小户型 推广主题 开启优派生活项目配套 会所、餐厅、书吧、屋顶花园周边配套 学校 长沙市一中，新华电脑学校 医疗 长沙市第一医院、中医附二医院 购物 人人乐超市、金满地商业街、铜锣湾广场 交通 123、143、803、303、901 其它 中国银行、青少年宫个案优势 地段好，配套完善，交通方便个案劣势 价格高，没有小区环境联系电话 4303111 403222备注 项目名称 华菱香墅美地 地理位置 芙蓉南路1号物业类型 中高层 建筑风格 起价 2900元/m2 均价 3200元/m2 价格走势 上涨占地面积 4万m2 总建筑面积 14.8万m2 建筑密度 容积率 3.22 绿化率 42 销售率 70总套数 1200 物业管理费 1.5元/平方米/月开盘日期 交房日期 2006.52006.12主力户型 三房、四房 付款折扣 一次性9.8折项目卖点 空中庭院，loft住宅 推广主题 生活在高层项目配套 会所，空中庭院，风情街，超市周边配套 学校 长沙理工大学 医疗 省脑科医院 购物 新一佳、韩国街 交通 115、803、804、912、105、701、134 其它 交行、招行、商业银行、农行个案优势 地理位置优越，配套齐全，绿化服务都比较好个案劣势 离中心还是有一段距离，商业价值不是十分完美联系电话 5233000 5232111备注 项目名称 人瑞金市地理位置 芙蓉北路与湖湘文化艺术品市场之间物业类型 商铺、商住楼 建筑风格 起价 均价 1700元/m2 价格走势 占地面积 36亩 总建筑面积 16752m2 建筑密度 容积率 0.92 绿化率 40.5 销售率 80以上开盘日期 2006.2.25 交房日期 2006.3 公摊率 20总套数 小高层3幢、多层2幢、2层门面7幢 物业管理费 1元/平方米/月主力户型 商铺 付款折扣 项目卖点 作为建材市场销售 推广主题 今日人瑞业主，明天商界精英项目配套 地下停车场、平方米仓库周边配套 学校 周南中学 医疗 163医院 购物 附近小商铺 交通 159路公交车最后一站 其它 农村信用社个案优势 商铺门面挑高5.9米，地段合适开发建材市场个案劣势 距离城市较远，周边没有相应的配套和绿化联系电话 2345458备注 开盘前已销售近80，第一幢门面的商铺和商住楼已售空项目名称 四季美景水木轩 地理位置 四方坪陡岭路与双拥路交汇处物业类型 小高层 建筑风格 现代风格起价 2000元/m2 均价 2400元/m2 价格走势 3月开盘占地面积 5万多m2 总建筑面积 13万m2 建筑密度 容积率 2.6 绿化率 55 销售率 总套数 1100 物业管理费 1.1元/平方米/月主力户型 两房、三房、四房 付款折扣 一次性付款98折，按揭无折扣开盘日期 2006.3 交房日期 2007.56项目卖点 地段、园林 推广主题 精致生活，菁英空间项目配套 中心游泳池、200米特色景观强周边配套 学校 四方坪小学，国防科大附小、国防科大附中、黑石渡中学 医疗 163医院、九芝堂药店 购物 麦德龙超市 交通 115、136、150、501、603、901 其它 中国工商银行、中国建设银行、农业银行等个案优势 开发商有一定知名度；市场推广形象较好个案劣势 户型设计不够理想；双拥路与陡岭路未通车；付款方式不够灵活联系电话 4522288 4522298备注 开盘前内部认购期推出VIP卡，持卡者有额外两个点的购房优惠1.1.4 雨花区楼盘信息统计项目名称 星城世家 地理位置 人民路芙蓉区政府对面物业类型 住宅 建筑风格 典雅风格起价 2838元/m2 均价 3600元/m2 价格走势 上涨占地面积 174亩 总建筑面积 22万m2 建筑密度 25容积率 1.51 绿化率 41.3 销售率 50总套数 508 物业管理费 1.2元/平方米/月开盘日期 交房日期 现房主力户型 三房 付款折扣 按揭99折，一次性98折项目卖点 配套成熟，交通畅达 推广主题 星城经典、世家演绎项目配套 超市周边配套 学校 29中 医疗 旺旺医院 购物 家润多超市 交通 703、603、122 其它 芙蓉新区政府个案优势 浏阳河风光带的景观优势与环境优势，人流，物流集中个案劣势 价格偏高联系电话 4694718 4694728备注 项目名称 仁和香堤雅境 地理位置 人民东路芙蓉区政府对面物业类型 小高层住宅 建筑风格 起价 2800元/m2 均价 3000元/m2 价格走势 低开高走占地面积 141.6亩 总建筑面积 16万 建筑密度 容积率 2.68 绿化率 43 销售率 50开盘日期 交房日期 2006.5 公摊率 15总套数 470 物业管理费 1.2元/平方米/月主力户型 三房、四房 付款折扣 一次性97折项目卖点 超宽楼距、生态节能 推广主题 院落式小高层升级板项目配套 内设有超市、商场周边配套 学校 华夏一中 医疗 湖南旺旺医院 购物 马王堆市场 交通 122、707、703、912 其它 毗邻芙蓉区政府个案优势 楼盘品质较高、城东板块升值潜力较大、节能环保个案劣势 楼盘外观颜色冷峻联系电话 4684000 4684111备注 项目名称 嘉盛华庭 地理位置 劳动东路与万家丽路交汇处东北角物业类型 小高层 建筑风格 中式传统风格起价 3000元/m2 均价 3000元/m2 价格走势 低开高走占地面积 4.5万m2 总建筑面积 13.3万m2 建筑密度 容积率 2.93 绿化率 41.9 销售率 80%以上总套数 626 物业管理费 1.2元/平方米/月开盘日期 2005.9.24 交房日期 2006.9主力户型 四室两厅，三室两厅 付款折扣 一次性9折，按揭9.2折项目卖点 生态区的核心位置 推广主题 都市里的生态庭院项目配套 地上停车位346个，地下停车位254个，人工营造水系和深具中华文化底蕴景观布置周边配套 学校 东临市一中华夏分校，6所幼儿园 医疗 湖南航空局医院 购物 航空农贸市场 交通 121、147、160、156、159、405、406 其它 南670亩的体育生态休闲公园，西为都市生态公园、群众艺术馆等个案优势 位于长沙市劳动东路生态区的核心位置（航空路2号），天然生态区域 个案劣势 离市中心商业圈有一定距离联系电话 5665788 5665388备注 7栋中式庭院，南北朝向项目名称 美林景园 地理位置 长沙劳动东路体育新城物业类型 多层、小高层住宅、临街铺面 建筑风格 园林式起价 3300元/m2 均价 3500元/m2 价格走势 低开高走占地面积 102亩 总建筑面积 27.8万m2 建筑密度 容积率 2.34 绿化率 42.6 销售率 80总套数 593 物业管理费 1.2元/平方米/月开盘日期 2005年 交房日期 2006年上半年主力户型 三（四、五）室两厅 付款折扣 项目卖点 2500万元架空层、全景现楼 推广主题 全民健身 体验式园林社区项目配套 架空层泛会所、20000平米观景走廊、5500平米中心水景广场周边配套 学校 华夏一中 医疗 购物 北面：高桥大市场西面：东塘商圈东面：国中新城 交通 小区南门、西门均将设置公交车站 其它 毗邻体育新城个案优势 架空层、健康健身住宅概念个案劣势 楼盘周围无大型医疗场所、未处于大型商圈中联系电话 566655115665533备注 项目名称 林之苑 地理位置 长沙市韶山南路1号物业类型 多层、高层 建筑风格 起价 2500元/m2 均价 2800元/m2 价格走势 低开高走占地面积 约3.8万m2 总建筑面积 11.3万 m2 建筑密度 容积率 2.80 绿化率 41.06 销售率 80以上总套数 746 物业管理费 1元/平方米/月开盘日期 2005.9.24 交房日期 2006.6主力户型 三房两厅 付款折扣 项目卖点 地势、绿化广场，大型停车场 推广主题 城南经典住宅小区 项目配套 小区大型中心广场、小区内沿环线大型绿化广场、地下大型停车场周边配套 学校 桔园小学、雨花亭小学、砂子塘小学、二十一中、中南大学铁道校区 医疗 市中心医院 购物 华银旺和超市、沃尔玛超市 交通 7、602、145、107、123、805、702、703、801、137、102、152 其它 商业银行、建行、信用合作社、工商银行、农业银行、中国银行个案优势 交通较为便利；住宅与车位的比率达到1：0.6，业主轻松享受驾车快乐 个案劣势 与市中心大型商业圈有一定距离联系电话 5577008 5595177备注 1.1.5 岳麓区楼盘信息统计项目名称 山水英伦庄园地理位置 岳麓雷锋镇雷锋纪念馆西物业类型 别墅 建筑风格 英式风格起价 2100元/m2 均价 2300元/m2 价格走势 低开高走占地面积 约4万m2 总建筑面积 24万m2 建筑密度 容积率 0.60 绿化率 40 销售率 40左右开盘日期 2005.1.8 交房日期 2006.4.30 公摊率 13-15总套数 1200套 物业管理费 1.5元/平方米/月左右主力户型 别墅和洋房 付款折扣 一次性付款9.9折项目卖点 价格相对便宜，社区环境好 推广主题 WELCOME TI ENGLAND项目配套 会所周边配套 学校 无 医疗 无 购物 小区配套超市 交通 315、 902 其它 个案优势 原生自然环境优越，威格斯（物管顾问）有丰富管理经验，建筑及环境优美个案劣势 周边配套较少，交通有所不便，距离市区较远联系电话4435011备注 威格斯（物管顾问）项目名称 香格里麓山别墅地理位置 岳麓猴子石大桥西行5000米物业类型 别墅 建筑风格 欧式风格起价 2800元/m2 均价 3000元/m2 价格走势 低开高走占地面积 8.7万m2 总建筑面积 7.3万m2 建筑密度 容积率 0.46 绿化率 46 销售率 70开盘日期 交房日期 2006年底 公摊率 总套数 900套 物业管理费 未确定主力户型 联排别墅，独立别墅 付款折扣 基本无折扣项目卖点 原生态高档别墅区 推广主题 名山名水名人名校名盘项目配套 游泳池、健身房、网球场、室内蓝球场、羽毛球和乒乓球馆以及幼儿园，中西餐厅、超级会所和商业一条街周边配套 学校 湖南大学、湖南师大、中南大学、师大附中、师大附小、湖大附小等 医疗 湘雅附三 购物 内有超市、餐厅等 交通 912、小区巴士 其它 个案优势 高档社区，配套完善、服务优质个案劣势 价格贵，户型少，距离市中心较远联系电话 8538888备注 项目名称 湘许嘉园 地理位置 长沙银盆路万利大厦南侧物业类型 小高层 建筑风格 起价 2100元/m2 均价 2400元/m2 价格走势 占地面积 21亩 总建筑面积 约1.3万m2 建筑密度 容积率 3.0 绿化率 42 销售率 90开盘日期 2004.9 交房日期 现房 公摊率 总套数 352 物业管理费 1.1元/平方米/月主力户型 三房、四房 付款折扣 项目卖点 成熟社区 推广主题 项目配套 羽毛球馆、棋牌室、健身房、文化茶室、保健按摩周边配套 学校 湖南商学院 医疗 湘雅三医院、湖南肿瘤医院、长沙第四医院 购物 旺和超市、通程商业广场 交通 117、118、401、301等 其它 个案优势 成熟社区、配套完善个案劣势 尾盘销售，小户型不多联系电话 8927111 8804788备注 一期售完，二期所剩不多项目名称 高信尚峰 地理位置 长沙市岳麓区咸嘉新村物业类型 普通住宅 建筑风格 欧式田园坡屋顶与现代构成主义相结合起价 2100元/m2 均价 2400元/m2 价格走势 占地面积 总建筑面积 约6万m2 建筑密度 容积率 1.58 绿化率 40%以上 销售率 90以上开盘日期 交房日期 公摊率 15左右总套数 198套 物业管理费 0.5元/平方米/月主力户型 两房到三房 付款折扣 一次性付款9.9折项目卖点 成熟的社区 推广主题 优悦生活 自在尚峰项目配套 诺贝尔幼儿园，网球馆，健身房周边配套 学校 咸嘉博才小学，师大附中 医疗 湘雅三医院 购物 多个小型超市，农贸市场 交通 319、109、118 其它 个案优势 可利用成熟的咸嘉新村的所有配套，居住环境便利个案劣势 距离市区较远联系电话 8854988 8865678备注 项目名称 时代天骄 地理位置 望城坡经济开发区物业类型 多层、小高层 建筑风格 起价 1800元/m2 均价 2080元/m2 价格走势 低开高走占地面积 19.3亩 总建筑面积 4.3万m2 建筑密度 60容积率 2.01 绿化率 40 销售率 50开盘日期 交房日期 2006.8 公摊率 总套数 400 物业管理费 1.2元/平方米/月主力户型 两房、三房、四房 付款折扣 一次性97折，按揭99折项目卖点 时代品质 天骄居所 推广主题 把家轻轻放在纯真岁月中项目配套 健身房、桌球、乒乓球室、儿童活动室、小型超市、医务室等一应俱全周边配套 学校 湖南商学院 医疗 湘雅三医院 购物 旺和超市 交通 118、348、306、309、149 其它 个案优势 河西电梯小高层，居住环境较好个案劣势 离市区较远联系电话 8132121备注 项目名称 星语林汀湘十里 地理位置 岳麓三环线与含浦大道交汇处物业类型 别墅 建筑风格 新中式主义建筑风格起价 均价（元/m2） 3000-4000 价格走势 占地面积 5.5万m2 总建筑面积 11.8万m2 建筑密度 容积率 0.67 绿化率 40 销售率 未开盘开盘日期 2006.5 交房日期 未定 公摊率 无总套数 373套 物业管理费 未定主力户型 联排别墅和独立别墅 付款折扣 未定项目卖点 大型高档别墅区 推广主题 亲水 大宅 湖湘文化项目配套 5大会所、2大文化长廊旅游区、商业街、酒店，小区内设专业幼儿园周边配套 学校 含浦镇中学 含浦镇中心小学、师大附小、