旅游地产论文.doc

旅游地产旅游地产，顾名思义旅游+地产，是彼此的延伸，并没有严格固定的谁占主导，主导地位的不同只是决定了旅游地产开发模式的不同而已，并不能改变其是旅游地产的本质属性。旅游地产较之普通的住宅，旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。以旅游或度假为目的，或通过旅游设施来带动地产发展，通过整合规划设计，开发建设、专业策划、市场营销、经营管理等各个环节，把旅游业和地产业相结合的一种产业模式。本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。旅游地产的主要类型包括酒店、度假村、度假别墅、第二居所、主题公园、旅游商店、旅游小镇、汽车营地等。旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气，没人去的地方什么房子也很难卖。旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。旅游地产的发展已经有相当长的时间，它是依托旅游资源才出现这样一种物业形式，或者是一种财产形式。是基于人们对旅游地从一般的观光转化成为在当地进行休闲度假和消费，并在此基础上形成一种居住型需求，或者是一种长时间的生活度假的需求下形成发展起来的。旅游地产是边缘型交叉型产业，这种产业按照某一个产业规律非常难把握的，旅游地产和城市开发，和整个区域综合开发结合在一起以后，实际上是一个比较复杂和综合的复合结构。旅游地产一度成为了许多房地产开发商关注的焦点。那么，究竟中国目前的旅游地产已经发展到什么程度?存在哪些问题?今后的发展趋势如何?目前中国旅游房地产开发的形态主要有休闲度假住宅、产权酒店、时权酒店、高尔夫别墅、主题旅游度假社区等。其中，休闲度假住宅是指依托旅游度假区或城郊风景区开发的住宅式房屋，产权酒店是指将酒店的客房按房地产的模式进行出售，购买者获得客房产权后再委托给酒店的管理方进行统一经营获利的一种投资性房产。主题旅游度假社区是近年来有些开发商对旅游房地产发展有了一定认识以后，围绕旅游资源而量身打造，具有一定主题概念的休闲旅游度假社区，与居住性房产来比，更加突出了其专业性、人文性，整个社区基本上以休闲、度假为核心，形成一个综合旅游服务体系，这种形态将是中国未来旅游房地产的发展趋势。我国目前所开发的旅游地产项目具有以下特征：一、项目集中于南方城市，占比达到83.05%，海南省时我国旅游地产项目开发最密集的省份。二、旅游地产项目开发规模，平均面积达到68万平方米。三、项目集居住、度假、景点、商务于一体，充分体现多元化与复合性的特性。四、项目多为资源依附型，其中最主要为依托滨海资源，占比达到33%。房地产积聚多时的供求矛盾成为旅游业与房地产相互渗透的动力。在急剧膨胀的旅游度假需求和日益突出的房产供求矛盾及宏观调控的困境中，旅游房地产为房地产业提供了新的发展领域。旅游业与房地产主动结合，旅游房地产必将成为中国新一轮经济增长的新热点和房地产投资的新风向标。 房地产与旅游业结合开发，既使单一的房地产开发和旅游业走出了独立发展的困境，而且通过两者结合，可以起到双赢效果，具有十分重要的意义，突出表现在以下几个方面：（一）提高城市土地的开发价值目前城市土地的高价值性促使土地开发处于高密度和集约化开发中。在这样的环境中大面积的休闲活动和公共活动的场所的开发将造成城市土地的利用的不经济。如果通过市区和近郊乃至远郊房地产的开发影响居民的外出活动，不但可以促进房地产的多领域开发和发展还可以减低市区土地利用的压力，让市区的土地价值得到最大的开发和利用。（二）拓展市民公共活动的空间城市土地的有偿使用使得土地的价值大增，原有计划经济体制下的土地的无偿使用时期已一去不复返了。因此，在城市建设中是开发利用还是给居民一片活动空间的矛盾就突现出来。而房地产和旅游的结合可以缓解城市市区公共活动空间的设置面积。一定程度上解决城市公共活动空间的不足。（三）促进房地产的规划设计水平的提高房地产旅游项目的开发，对房地产开规划设计的要求比传统的房地产项目要求更为严格，从而促进房地产项目质量的提高。（4） 刺激房地产市场的需求旅游房地产的发展，将带动人流的集中。增加楼盘的人气，同时就是增加了楼盘的商机。参观游览的人数越多，宣传的效果也就越好，从而创造出房地产开发的新需求。（5） 提供一个了解其他地方相关内容的场所旅游房地产的多种类型的开发，对人们了解其他地区的建筑风格、园林绿化风格等提供了一个参观学习的地方，可以作为科学教育的基地来发展。我们可以把全世界不同特色的建筑风格和设计集中到一个楼盘给予展现，犹如一个建筑博物馆，让人们不用出国也可以了解世界。相应的产生一系列的以各种不同主题为背景的房地产主题公园的开发。（6） 提供解决就业的新思路旅游房地产的发展，无形中将增加房地产开发的人员的规模。除了在建设一线中的工人和技术人员外，还提供了大量的后续服务工作岗位，包括楼盘的解说员，接待工作人员，司机，导楼小姐等等，在一定程度上能够解决一部分社会的就业压力。（七）财政收入的重要来源在现代市场经济中，房地产业为国家提供了巨大的积累，成为建设资金重要来源，是国家财政收入的重要产业。（八）成为解决空置房的一种新尝试 目前房地产开发中空置房的现象比较普遍，而且越来越严重。空置房面积的大量增加无疑对房地产开发商来说是很大的威胁。因此如何解决空置房问题是很多部门和人员思考的问题。通过发展旅游房地产的休闲度假旅游方式，通过分时度假来激活楼房的使用，对房地产开发商来说,这样能够盘活大量的积压房地产,加快资金回收。相应而言，一方面能够带动地方上的建筑、装饰行业发展,另一方面可以促进地区旅游业的进一步升温,搞活地方经济,增加财政收入。一些开发商在房产开发过程中，为了使旅游者取得较好的观景点和视角，而忽视了观景点本身成为其他观景点的景观效果，随意开辟景点，如建在南京紫金山最高峰头陀岭的观景台，只考虑观景效果，忽视了自身对环境景观的严重影响。无序开发，资源生态破坏现象严重。一些开发商在修建房地产项目时，缺乏科学规划和论证，大兴土木，开山采石,伐木筑路，乱砍滥伐，导致山体破坏，水土流失加剧，植被破坏，生物多样性受损。如陕西华山景区银河宾馆、气象招待所、镇岳宫(内设住宿、餐饮设施)建设期内在山上违规开山采石，形成了三个较大的料石场，山体资源遭到破坏，虽然进行了治理整顿，但植被恢复工作至今仍难以完成，南岳的三个山峰因建设宾馆、饭店被人为地削了脑袋。过渡开发，人工化现象较严重一些开发商热衷于旅店、餐馆、商店等房地产项目的建设，在核心区大建楼、堂、管、所，盲目扩大旅游区、修建旅游设施，甚至不惜以牺牲具有多种生态功能的自然景观为代价，修建过多的人造房地产景观，造成景区在自然景观中演变出众多的城市化、商业化景观空间，使旅游区的景观功能发生错位,美学价值下降。粗制滥造，部分缺乏文化品位，一些房产开发商和旅游开发者不顾环境、条件，房地产项目贪大、求洋、缺乏个性、趋同化、乱建寺庙、佛像和不伦不类的主题公园等，不仅破坏了风景名胜、古迹文物的原始景观的文化内涵，也对旅游环境的生态格局和风景结构造成了破坏。以开发为幌子，为圈地提供机会一些房地产开发商以开发为幌子，事实上以圈地为目的，在旅游景区划定大面积的土地，而且更多的都是一个资源和地理条件非常优越的地区，造成国家土地资源的流失。旅游房地产尽管在国内蓬勃兴起，但依然属于起步阶段，在这样一个发展过程中，出现一些问题是不可避免的。从站在行业发展的角度来看，目前中国距离真正的旅游地产还有一定距离。投资与投机并存，沿袭城市地产的运作模式，房地产的炒做边缘化、城郊化、普遍化，许多个人购买者依然按照城市地产的赢利模式操作旅游地产，因此，造成部分地区项目出现房价虚高，如三亚、杭州、江浙等个别城市，这种操作也使有的人“炒房炒成了房东”。还有个别开发商心态不够平衡，以未来虚假预测、高额回报来误导购买者等。有的开发商在分时度假产品的产品模式设计上不合理，在销售环节上存在对消费者信息不对称的重大误导，甚至欺骗行为，这种情况的长期存在，将会影响整个行业的发展，积极倡导诚信自律，打击欺诈是行业健康发展的基本保障；在整个行业来看，缺乏产业化运作模式，政府相关的政策规范和管理法规缺失对行业的发展极为不利。旅游地产的开发不仅仅局限于旅游产业经济区，旅游地产的开发也能和城市新区开发以及小城镇和乡村的旅游规划挂钩，成为促进城市发展，美化生活环境的有力推动。在国家大力推动城市化进程的背景下，旅游地产的开发遇上恰如其分的政策形势，势必如虎添翼。旅游地产虽然前景很广阔，但由于还处于起步阶段，目前旅游地产在整个房地产行业所占的比重不大，并且依然属于一个刚刚起步上升的板块。也面临着不少问题。很多地方由于缺乏高水平的专业开发，还存在短期掠夺式开发的现象。而不少住宅地产转型之后，依然延续之前的运作模式，盲目圈地，缺少长期规划