三峡广场步行街大型商业物业特性调查开题报告

重庆大学本科学生毕业设计 论文 附件附件 B 开题报告 B1 毕业设计 论文 开题报告 1 课题的目的及意义 含国内外的研究现状分析 本课题主要对三峡广场步行街的现有大型商业物业特性进行现场深入调查 调 查的内容主要包括财务 建筑 地点 环境 以及租户和业主情况等方面 商业 物业主要分为办公物业和零售物业两大类 我们本次毕业设计的主要研究对象是 零售物业 零售物业分为自用和出租两种类型 出租类商业物业占零售物业的主 体 零售商业物业就是直接向消费者提供小批量商品买卖的地方 在城市范围内 来看 最小体量是临街商铺 其次为传统型商业街 例如重庆市三峡广场 综合 性商业街 例如重庆市万达广场 北城天街 城市综合体 例如重庆市瑞安新天 地 体量依次上升 但上述商业物业还是集中在城市中心和城市生活区域 不过 近年来国内也有类似国外低特价批发中心 outlet 购物中心 例如重庆市西部奥特 莱斯购物中心 就是集购物 休闲 娱乐于一体的偏离城区的购物中心 对于零售物业 及它的运营及管理方面 许多学者专家提出了各自的看法 1 1 对国内研究现状的分析对国内研究现状的分析 对于大型的商业零售物业即 shopping mall 张雪梅与孙肖丽将它定义为 规 模一般在 10 万 m2 以上 由专业管理商统一经营管理 主要采取出租方式运营的 集零售 娱乐 餐饮 休闲等于一体的复合商业业态 并且认为它的主要特征有 用地和建筑规模大 业态复合程度极高 交通通达性要求高 商圈辐射范围广 以及 Ma ll 的建筑设计要求高 尤其重视大型中庭空间的设计 经营管理复杂性 服务管理专业性强等特点 1 2 而近年来这种大型商业物业在国内的发展十分迅 速 可谓如火如荼 但集中位置中心还是在城市中心区域 且开发体量上相对较 大 重庆万达广场商业中心位于重庆市南坪 总建筑面积 12 6 万平方米 引入万 千百货 万达院线 大歌星 KTV 大玩家超乐场 国美电器等著名连锁商业企业 商业中心拥有一条近 500 米长的室内精品步行街 引入屈臣氏 重庆小天鹅 宝 马城市展厅 棒约翰 星巴克等百余个品牌商家进驻经营 广场集时尚 购物 休闲 娱乐 美食于一体 一站式满足百姓的消费需求 重庆市城市综合体购物 中心重庆天地占地 32 000 平方米 总建筑面积约为 84 000 平方米 其由高低村 落 文化剧场 吊脚楼 商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成 实现购物 与休闲的极致融合 打造全新国际时尚休闲娱乐地标 龙湖 北城天街 购物广场 运用国际商业前沿理念建造而成 建筑面积约为 14 万平方米 是目前重庆规模最 大 功能最完善的超大型购物中心之一 集购物 休闲 餐饮 娱乐为一体 北 重庆大学本科学生毕业设计 论文 附件附件 B 开题报告 B2 城天街拥有 3 座休闲景观广场 2 家大型生活超市 1 家主力百货 300 余家国际 一线潮流品牌专卖店 1 个专业体育用品连锁卖场 1 座全国放映厅最多的五星级 电影院 近千个泊车位的大型停车场 此类体量较大的零售商业物业选址与城市 中心地带 与所处位置人口 消费环境密切联系 对此 陈宏宇分析主要有以下原因一方面是投资商认为大型购物中心在我国 刚刚起步 在我国扩大内需的政策和强劲的消费力支撑下大有可为 谁可以先声 夺人 谁就可以先占商机 所以要大要快 另一方面 政府部门对这种投资显然 持欢迎态度 巨大的投资将带来巨大的经济效益 甚至对提升整个地区优势都有 不小的影响力 3 对于大型商业物业的这些特点 徐文芬经过调查分析出了目前我 国商业物业发展主要存在的问题 经营理念和管理技术落后 商业物业重复建设 商业与地产的脱节 商业经营缺乏特色等问题 4 闫爱华认为应对这些问题主要从 以下这些方面入手 树立先进的经营管理理念 提高物业管理队伍的专业素质 利用制度规范市场秩序 实现商业与地产合理对接 准确定位商业经营方向 主 体经营凸现特色 5 购物中心管理运营就是要把松散的经营单位和多样的消费形态 统一到一个 经营主题和信息平台上 需要四个方面的内容 招商管理 营销管理 服务监督和 物业管理 6 商业物业作为一种商业经营场所 其物业管理企业面对的服务对象是 业主 租户和顾客 其中 租户和顾客群是流动的 不断变化的 且来源不同 构成复杂 因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉 7 因为大型商业物业 或大型购物中心无论在建筑结构 公共区域 所有权还 是相关责任上都是十分复杂的 所以把购物中心管理简单地视为物业管理或是商 业管理都是错误的 它几乎是一门边缘学科 物业管理与商业管理的交织 不仅 要保证水 电 暖 空调等设备的正常运转 周围环境的整洁与安全 还应该知 晓店铺经营知识 为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议 8 商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的 一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广 不断扩大商业物业的知名度 树立 良好的商誉形象 吸引更多的潜在承租商和消费者 9 商业物业管理区别于其他物 业管理的根本特征 是其经营特质 商业经营是商业物业的核心 商业物业投资 者关心的是最快 最大的收取投资回报 所以商业物业管理是为经营创造条件 10 商业物业经理的工作目的即达到业主的盈利要求 否则即使将设备和各类活动管 理得再好也不会使业主满意 2 2 对国外研究现状的分析对国外研究现状的分析 以国外现有其零售物业发展情况作为研究对象 则发展较为前沿的地区主要 集中在北美和欧洲国家 其零售商业物业包括独立式建筑 根据体量来定名的传 重庆大学本科学生毕业设计 论文 附件附件 B 开题报告 B3 统商业中心 包括商业街 临街商铺 社区中心 传统形式的购物中心 超级购 物中心 还有专用中心 例如低特价中心 工厂批发和特色中心 同时 从国外有关文献可以看出商业物业管理的复杂性和对商业物业经理管 理与执行能力的考验 首先是商铺的租金 Hendershott 和 Shilling Meese 和 Wallace 研究了租金与房价之间的关系 结果显示 在均衡的状态下 房价应该 等于未来租金现金流的折现值 尤其是就长期情况而言 在忽略税后折现率的作 用时 房价的增长率应该和租金增长率相同 11 12 同时 为了研究消费者的心理 专家们量化得对购物中心的便利性进行了研 究 因为消费者的时间和精力是有限的资源 如果要确保他们光顾 必须设计相 应的零售环境 这解释了这些零售发明的出现 如送货上门 网上购物 EFTPOS 自动售货机 Windows 自助结帐计数器 便利性即为减少或消除了一个可能发生 的障碍 在零售领域的研究中 这些障碍被称为成本 13 此外交通方面的问题对 客流量的影响也是很大的 尤其是在市中心步行街的零售区域 新的交通系统可 使顾客购物更方便 避免了停车位缺少以及交通拥挤的问题 政府为了促进零售 业的繁荣 使用新的地铁系统目的就是促进购物 14 但由于欧美国家的市中心已相当繁华而拥挤 国外最经常讨论的与购物中心 相关的问题是城市购物中心的减少 商业功能城市的流向郊区 虽然有了新型轨 道交通系统 交通问题 特别是停车的问题 仍非常显著 经济全球化的产物 国际零售连锁店使得本地小型零售商难以生存 对新建网点和购物中心建筑的 审美 也彻底改变客户的购物行为 15 3 3 本课题的目的及意义本课题的目的及意义 该课题目的是基于对重庆市宏观经济 重庆市主城区商业环境概况 沙坪坝 区的宏观经济走向 分析沙坪坝地区经济的发展趋势 结合实地调查得出的三峡 广场主要百货大楼商业物业现状 从租金 商铺组合 交通状况等方面得出这些 被调查的商业物业的优势和劣势在哪里 最终给该商业物业提出招商建议 以提 高其出租率 实现其更大的收益 本次调研的意义在于通过对调研得到的数据进行综合分析结合三峡广场现有 商业物业本身特性 选定招商商铺组合方案 调查方法为网络收集资料法 实地 考察法 调查问卷法 电话咨询法等 得出的结论较为科学 可以给招商决策者 理性的建议 规避一定的盲目招商所带来的收益风险 2 课题任务 重点研究内容 实现途径 本课题任务是对三峡广场步行街的现有商业物业 大型零售 餐饮 酒吧茶 重庆大学本科学生毕业设计 论文 附件附件 B 开题报告 B4 座 特性进行现场深入调查 具体内容如下 1 调查商业物业的财务特性 包括每平米租金或售价 分楼层和位置 租金折 扣方案及其他财务条件 可用于出租的面积 租赁期限要求 物业管理费 水电 费等特性 2 调查商业物业的建筑特性 包括建筑结构类型 建筑面积 可分割性 各功能 面积的配置及比例 包括营业面积 仓储面积 管理办公面积 设备间面积 智 能化水平 装修水平 内部交通设计 空调等设备情况等 3 调查商业物业的地点特性 包括停车设施条件 地上地下车位数 收费水平 智能化水平 配套设施 银行 商务中心 展览厅等 对外交通设计 景观质 量 4 调查商业物业的环境特性 包括与主干道 交通枢纽和设施的接近程度 公交 线路及站点距离 周边配套设施类型和距离 日间行人密集程度等 5 现有租户或业主情况 经营户数 面积 商业类别 所在楼层等 视时机进行 租户 业主访问 重点研究内容主要是调查商业物业的财务特性 包括每平米租金或售价 分 楼层和位置 租金折扣方案及其他财务条件 可用于出租的面积 租赁期限要求 物业管理费 水电费等特性 以及现有租户或业主情况 经营户数 面积 商业 类别 所在楼层等 并且视时机进行租户 业主访问 实现途径包括 理论知识准备 制定调查计划 准备调查表格 现场初步调 查 调查数据资料整理 现场重点调查 补充调查 调查数据资料整理 完善 对调查数据进行整理归纳并作市场现状分析 配以文字 图表 照片 计算 绘 制对象物业区位分布平面图 摄制代表性物业外立面 内部空间 该片区商业物 业市场新机会发现及投资潜力分析 报告总结 3 进度计划 序号设计 论文 工作内容时间 起止周数 1理论知识准备 制定调查计划 准备调查表格1 周至 1 周 2现场初步调查2 周至 3 周 3调查数据资料整理4 周至 5 周 4开题报告写作 提交5 周至 6 周 2012 04 02 5现场重点调查 补充调查7 周至 7 周 重庆大学本科学生毕业设计 论文 附件附件 B 开题报告 B5 学生签名 年月日 4 指导教师意见 指导教师签名 年月日 6调查数据资料整理 完善8 周至 9 周 7英文文献翻译 提交 10周至12周 2012 05 15 8调查报告写作 提交 13周至16周 2012 06 10 重庆大学本科学生毕业设计 论文 附件附件 B 开题报告 B6 参考文献 参考文献 1 张雪梅 对我国 mall 发展中一些问题的思考 成都纺织高等专科学校学报 第 26 卷第 3 期 2 孙肖丽 浅说 大型购物中心 以北京大型购物中心为例 北京社会科学 2005 年第 4 期 3 陈红宇 国内大型购物中心 shopp ingMall 发展模式研究 D 重庆大学硕士学位论文 2004 4 徐文芬 商业物业的管理与运营探讨 商业时代 学术评论 2006 年 11 期 5 闫爱华 商业物业发展中存在的问题与对策 中国新技术新产品 2010 年第 2 期 6 刘杨 浅谈购物中心的招商管理 大众商务 2009 年 10 月 7 应作平 浅析物业管理在商业物业中的价值 商场现代化 2009 年 2 月 8 楼晓东 物业型摩尔购物中心商业物业运作模式探索 商场现代化 2008 年 2 月下旬刊 9 罗小钢 王一翌 试论商业物业管理的经营模式 商业物业 2010 年第 2 期 10 彭文静 商业物业经营管理模式及需重点解决的几个问题 价值工程 1006 4311 2011 34 0106 02 11 Hendershott Patric H JamesD Shilling The economics oftenure choice 1955 1979 C C F Sirmans ed Research on Real Estate JAI Press 1982 12 Meese Richard Nancy Wallace Testing the presentvalue relation for housing prices should I leave my housein San Francisco J Journal of Urban Economics 1994 35 3 245 266 13 Jos I Castillo Manzano Urban retail fabric and the metro A complex relationship Lessons from middle sized Spanish cities Cities Volume 26 Issue 3 June 2009 Pages 141 147 14 Jana Spilkov a Uncoordinated new retail development and its impact on land use and soils A pilot