1-考试_课程试卷(A).doc

拟卷人： 蔡戈教务科填写： 年 月 日考 试 用 广州大学继续教育学院 课程考试试卷(A) 试卷（闭卷） 层次（专科）课程名称： 房地产投资分析 课程编码： 试卷编号： 卷 考试时间：120分钟专业班级： 2013级专科会计 学号： 姓名： 题号一二三四五六七八总分阅卷人题分100得分提示：考生答题时，专用答题纸左侧留出3厘米的试卷装订区，多余的空白纸为草稿纸！1、 单选共20题，每题2分，总计40分 1、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（ ）。 A92500m2 B88800m2 C80000m2 D76800m2 2、动态投资回收期是指项目以（ ）所需的时间。 A经营收入抵偿全部投资 B全部现金流入抵偿全部现金流出 C净收益抵偿全部投资 D净收益现值抵偿全部投资 3、通常承租人人住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由（ ）支付。 A承租人 B业主 C承租人和业主共同 D物业管理公司 4、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（ ）的客户认识所营销的物业。 A潜在 B过去 C现在 D未来 5、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（ ）。 A40.9% B54.7% C56.7% D61% 6、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金50O万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目（ ）。即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。 A还需投入50万元建设资金 B还需投入450万元建设资金 C还需投入800万元建设资金 D在此情况下 7、（ ）是判断项目盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。 A利息率 B销售利润率 C速动比率 D目标收益率 8、经营性房地产项目的成本收益率等于（ ）乘以100%。 A开发商利润/总开发成本 B正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C开发商利润/总开发价值 D正常经营年份的经营收入/总开发成本 9、房地产开发项目的建设过程是指（ ）的持续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕 10、对于价格弹性的以下描述中，（ ）是正确的。 A需求价格弹性系数越大，需求数量对价格的变化不敏感 B在不同的价格水平上，需求价格弹性系数都一样 C供给弹性系数PES=需求数量变化的百分比/价格变化的百分比 D短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性 11、假设某项目年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为（ ）。 A10.7% B8.0% C5.3% D2.7% 12、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（ ）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。 A空间分布 B人口分布 C时间分布 D经济分布 13、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（ ）。 A质量 B品牌 C价格 D类型 14、建筑功能评价是指（ ）。 A对建筑物功能价值的估算 B对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度 C对建筑产品价值的估算 D对建筑产品社会性功能的评估 15、以下选项适于在新区开发的建筑是（ ）。 A娱乐用房 B写字楼 C高级住宅和公寓 D餐饮用房 16、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（ ）。 A投资机会选择 B投资机会决策分析 C投资机会选择与决策分析 D市场分析和项目财务评价 17、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（ ）。 A申请招标编制招标文件编制招标工程标底确定招标方式，发布招标公告投标人资格审查招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同 B申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告招标工程交底及答疑开标、评标和决标签订合同 C申请招标编制招标文件确定招标方式编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查招标工程交底和答疑开标、评标和决标签订合同 D申请招标确定招标方式编制招标文件编制招标工程标底发布招标公告投标人资格审查工程交底及答疑+签订合同 18、工程建设过程中不可避免地存在风险。保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是（ ）。 A工程保险 B工人人身保险 C第三方保险 D质量保险 19、房地产开发投资企业所得税税率一般为（ ）。 A30% B32% C33% D18% 20、对于销售对象或承租对象已明确的项目，金融机构有可能提供占总开发成本（ ）的融资贷款。 A70%左右 B80%左右 C90%左右 D60%左右 二、多项选择题（每题2分，10题共20分）1房地产法的调整对象包括有（ ）。A、房地产行政关系 B、房地产建设关系 C、房地产民事关系D、房地产刑事关系 E、房地产经济关系2房地产业包括（ ）。A、房地产中介 B、土地使用权的出让 C、土地开发和房屋建设D、房屋买卖 E、房地产抵3房地产与其他经济物品或法律上的其他财产相比较，具有以下特点：（ ） A、保值性 B、增值性 C、个别性D、永久性 E、不可移动性4可以成为房地产法律关系客体的是（ ）。A、建材 B、建造技术 C、建筑工人 D、房屋 E、建造行为5土地使用权划拔，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳（ ）等费用后将该幅土地交付其使用的行为。A、出让金 B、租金 C、使用费 D、补偿费 E、安置费6国家将国有土地使用权出让给土地使用者，使用者取得土地使用权后，享有的民事权利有（ ）。A、占有权 B、使用权 C、转让权 D、抵押权 E、质押权7、 房地产交易是指当事人之间进行以下房地产活动（ ）。A、出让 B、抵押 C、转让D、质押 E、租赁8房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（ ）A变现性差 B投资额巨大C投资回收周期长 D需要专门的知识和经验E具有过人的胆量和风险承担精神。8、 投资者可以控制的风险有-A利率风险 B、政策性风险 C、资本价值风险 D持有期风险9、 按用途不同物业分为-A、居住物业 B商业物业 C 工业物业 D 出租物业 E土地三、简答题（2题，每题10分共20分）1、简述商品房预售的概念和条件2、什么是建筑工程施工招投标？工程建设项目招投标方式有哪几种？四、计算题（2题，每题10分共20分）1、 某酒店投资采用银行贷款,年利率为12%,估计一年建成,交付使用后,当年可获得净收益50万元,以后逐年增加15%,要求10年净收益回收贷款的本利和,问该酒店建造时总投资应控制在多少万元?(设投资发生在年初,收益发生在年末)2.某开发商以楼面地价1000元/平米购入了一宗普通住宅70年的使用权，已知建筑容积率为1.6,规划建设用地面积为40000平米,建造成本为1400元/平米,专业人员费用为建造成本的8%,管理费用为土地成本建造成本及专业人员费用之和的5%,贷款利率为1