养生度假村文本.doc

第一章 项目背景与概况蒋坝镇是一个具有400多年历史的古镇，它西临烟波浩淼的洪泽湖，南接全国闻名的水利枢纽三河闸，东依一望无际的里下河大平原。全镇水陆面积12。1平方公里，总人口一万人，这里湖光绮丽，物产丰富，自古以来就是一个繁华的集镇，有苏北“小南京”之称。东依宁淮高速，距南京100公里，只需一个半小时车程。距淮安市区60公里，只需45分钟左右车程。 蒋坝为洪泽湖大堤最南端的古镇，始兴于明万历年间，是典型的因造堤而兴的集镇。镇西的西堤是我国各种防浪坡形最为集中且保存较好的地方，中国人民解放军“石工堤连”就在这里诞生。抗战时间，蒋坝的财神庙曾为吴运铎领导下的新四军二、四师的兵工厂。毁于“文革”时期的节孝坊，规模宏大、雕刻精美，为汉白玉建造。湖边的耿七公庙曾与马祖庙齐名。号称“水上长城”的洪泽湖大堤，有1700多年的悠久历史，是在先民征服黄、淮水系的实践中形成，蕴含着丰富的水文化，乾隆曾两次南巡至此，留下御笔“信坝碑”及“信坝碑亭记”两块碑文和动人的卧虎坝、黄罡寺的传说。宋金对峙时，诗人杨万里在此吟唱盼望祖国统一的爱国主义诗篇“船离洪泽岸头沙，人到淮河意不佳。何必桑乾方是远，中流以北即天涯”。1) 项目背景蒋坝养生文化主题度假村位于蒋坝镇南部，洪泽湖东岸。距集镇中心区域不到两公里。项目红线西侧为洪泽湖大坝，并有过境公路通过，连接淮安中心城区和省会南京。同时连接着周围几条主要高速公路线。度假村地处属亚热带季风气候区，四季分明，春暖夏热秋凉冬冷，日照充足，雨量充足。年平均气温16。1摄氏度，1月平均气温为3。1摄氏度，7月平均气温为28。3摄氏度。年平均降雨量1020-1150毫米，雨量集中在夏季（5-8月），秋冬两季雨量少，气候干燥。2) 规划范围度假村北临洪泽湖入江水道，西临洪泽湖大坝和一条宁连过境公路，东南都是生态林地，规划范围占地面积24公顷整体呈扇形。3) 基地分析项目地块东边大部分为林地，并夹杂着少量民居和部分无污染小型厂房；西北方洪泽湖入江水道沿岸为少量低矮民房；西边是洪泽湖大坝以及湖边大片滩涂，生态环境优越。同时项目地块内部为少量低矮民居，和一些一般农田以及少数生态林地。第二章规划设计的定位及目标1) 整体概念：度假村整体定位为以理疗养生为主，集休闲娱乐、餐饮、商务会议、体育健身等于一体的主题式生态旅游度假区。2) 主题定位：度假村将集中打造成一个极具中国汉唐风格和日式温泉养生特色的旅游度假胜地，他集主题度假村和假日公园概念于一体。这一主题的定位具有较强的形象优势，无论是在建筑单体还是在景观场所的塑造上，都具有丰富多变的形体和空间效果，容易形成度假村内整体强烈的养生文化情境感。因此，在这里，我们强化其所具有中式坡屋顶为主的汉唐建筑风格与风情，使度假村内处处有场景、有情景，处处洋溢着一种中国悠久的养生文化的氛围和现代理疗养生文化的独特魅力。3) 规划目标：度假村整体规划理念是：以养生为主题，以商业、娱乐、会议、餐饮为核心，以酒店、度假屋为依托，为周边区域提供一个生活的亮点，并以此带动度假村周围洪泽湖沿线整体旅游、休闲、度假和居住的发展。第三章 规划指导原则1）多样化和整体性的结合规划布局上考虑度假村的整体性要求，强调地块内分期建设的协调与原本环境的协调。建筑风格统一为汉唐风格，景观主题统一为养生主题。同时规划注重多样化原则，有序布置日式露天温泉、森林温泉、接待、会议、商业、养生饮食、酒店、公寓、体育健身、停车等公共配套设施，形成完善的度假综合体；满足不同客户群的多样化要求，具体表现在公寓类型的多样化、户型的多样化、公共活动场所、景观的多样化等。2）因地制宜原则首先，我们充分尊重现状平原地形和大湖沿岸，道路与建筑因地形而布置，避免大范围开挖回填等破坏原有地貌的措施。道路曲而不直，起落变化达到步移景异的效果。依据自然环境，规划出田园式的建筑群落，整体散发出古代田园式生活风情，菜地、花卉养生园被我们处处引入我们的生活区。其次，本规划最大化的利用场地现状资源，加以提炼与强化，创造出特有的空间与景观效果，如：主入口布置于洪泽湖大坝处，使游客进入度假村前便感受到豁然开朗，借用洪泽湖滩涂的原生态景观把游客们引入我们的生态养生胜地；主道路沿水系和生态林地设置，展现出大气的森林与水相融的道路景观特色。3）以人为本原则充分考虑消费群体的度假养生、休闲活动方式、心理需求，合理组织人车交通，创造宜人、丰富的景观环境。汉唐的风格定位充分考虑消费群体都比较熟悉并喜爱中国古典汉唐风情，特别是我国古代悠远深厚的养生文化底蕴，又赋予了温泉度假形式以更艺术更地道的生活，其实日式风格的温泉就是我国古代唐代养生文化的渊源流传。这容易得到消费者的认同，同时也能满足大众喜好猎奇的心态。第四章 用地布局度假村在征地红线个区块内部布置各个功能建筑群；同时以租用土地形式对周遍一些原有民居和生态林地稍作景观强化，形成连续的环绕的生态公园，丰富度假村的功能结构和吸引力。本方案主要由五个功能区块组成：以养生文化展示结合特色养生饮食区为核心，配套主入口接待区、休闲养生区、鱼塘生态观赏区、田园别墅区。养生文化展示结合特色养生饮食区置于度假村两个主要出入口相包围位置，包括很具特色的中药园、国医馆、药膳馆、美容餐馆等的中式养生理念展示，同时还包括配套的特色养生饮食服务区，主要负责对内和对外的养生饮食服务及展示，同时还可以根据消费者的需求开辟了家庭协作区，并给他们一些家庭餐饮养生之道的讲解与培训。度假屋区地处地块东区扇形角，为整个地块最深处也是用地范围最大的地块，受外界干扰小，最为幽静，其中包含三个小的分区，田园别墅区、产权式酒店公寓区和配套生态林地的“山野”情侣度假屋。整个度假屋区的户型、建筑风格、景观各有特色，满足不同层次的消费需求。休闲养生区区是度假村最为热闹的区块，位于地块南端，环绕生态林地布置。具体包括露天温泉、会议中心、休闲会所、体育健身等几个功能，向周遍的不同其他区块服务，不光包括中式养生理疗概念，我们在设个区内还设置我像SPA、瑜伽等这些极具现在特色的养生概念，布置集中且服务范围全面高效。位于整个地块中心区的鱼塘生态观赏区是我们有一个特色用地布局，他不光充当了整个度假村的主要文化节点作用，同时具有集聚和辐射作用，人们在这里可以品茶观鱼，还可以一睹中国古代茶文化的独特魅力。位于地块西侧的主入口接待中心是承接游客的地方，他由集散广场、停车场和接待酒店等组成，让人们一来度假村就有一种宾至如归的感觉。第五章 道路规划整个度假村设置两个个出入口，其中主要出入口设置在西区靠近大坝处，紧接原有宁淮过境公路，并与已开通的高速公路相连，直达南京、淮安、徐州及苏北各大城市；次要出入口布置于地块北区，对外方便外来人员前来感受度假村内的养生文化气息，对内因其靠近洪泽湖入江水道，方便组织度假村人员外出洪泽湖游玩。本方案度假村内部机动车道路主要分为两级：主道路和支路，路幅分别为8-10M和4-6M。度假村主要出入口进入地块后接环线东段，是主要的功能性道路，以S型线形提高沿线服务范围，组织起度假村各功能建筑群：如入口处接待中心，北侧养生文化展示和特色养生饮食区的连接等。环线南段分出支路形成度假屋区域，向西延伸经过水渠与田园别墅和产权式公寓区和森林小屋主道路相接。环线西段沿水体布置，很顺畅的到达休闲养生中心，为主题景观线路。西段北端达到田园区，并与度假村别墅区支路相连。本方案机动车停车主要由三种形式组成：地下车库、度假屋车库和室外停车位。按照“集中停车为主，就近停车为辅”的原则，本方案停车位布置考虑周全，分布较为合理：其中度假村主要出入口北侧在环线北段上布置有较大停车场，主要集中停放远距离集中客源大巴、公交等大型客车，与度假村内部由水体隔开，通过度假村提供的电瓶游览接送车进入度假村内部；地块内部各功能就近设置地面生态车位，满足自驾小车游客等需求；酒店和接待区设置地下车库，补充地面车位的不足；度假屋区域每栋配置两个车库，度假村地上车位268个。第六章 绿地景观规划度假村北面有洪泽湖水道，西侧为大面积滩涂，东侧、南侧还有大面积生态林地环抱，周遍环境极其优越，且有利于打造“水与自然结合”的地理条件；内部地势平坦，有来自水塘、水渠环绕，中央有大面积湖水点缀，有利于形成“步移景异”的游览线路，组织起度假村各个特色的景点。本地块植被丰富，特别是现状生态林可加以整合利用，形成原生态景点。度假村景观绿地系统布局清晰，以三个不同景观成分形成的轴线组成完整绿化系统，同时每条轴线上有他的特色景观节点。第一条轴线为度假村主入口滩涂景观引入、主入口广场、养生文化露天广场、独具匠心的养生厨艺展示区等为景观节点连接而成的视线引入轴；第二条轴线为中心鱼塘生态观赏区引申出来的包括室外温泉区和向北延伸的水渠景观连接而成的等的步行景观轴，为度假村整体提供美好的内景；第三条轴线为由外围生态林景观渗透进的包含森林温泉和森林养生小屋组成的外围生态轴。本方案从各功能的空间布局到景观设计，都在强化三条的轴线。由从西侧主入口进入度假村沿环线S型北段的人文广场建筑景观带和由北部次入口至环线西段的水自然景观休闲带，相互呼应形成平行的公共空间的度假村架构。度假村内的建筑群也主要南北向布置，形成东西向的视廊，并引导三条轴线由两边向中间的相互渗透，这种渗透都有共同的概念，水域生态林的相互渗透。第七章 项目全程策划营销方案目前，我国各种形式的度假村而上，四面蜂拥开花，其中以江苏省最为突出。而一些度假村不是国际的就是土里土气的，不中不洋，在主题定位上缺少特有的文化和自身的个性。那些打着农家乐品牌的休闲度假村更是挂着羊头卖狗肉，其貌不扬。洪泽湖介绍不仅旅游资源丰富，而且生态环境保持良好。我们的度假村座落在洪泽湖边，面水靠着原生态的林地和农田，建一个养生度假村实为明智之举，此地理可谓得天独厚。地理是老天赐予的，但如何结合天势、地理环境优势，创造优势，因此，度假村的品牌定位、市场定位和找准主题文化，就成为关键中的关键。根据地方经济水平，结合度假村地理和以“养生”为切入口，再延伸出一些在大千世界中和芸芸众生息息相关的主题。如人们喜欢追求的土地领养，自耕自种、自收自藏、自食其力的平民田园生活，劳作后在温泉的中寻找自得其乐，一切都市繁嚣尽抛脑后，人们在肉体上得到一次放松，心灵更可自由放飞。项目投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析,并就规避开发风险进行策略提示,还对项目开发节奏提出专业意见。一、项目投资策划营销理念导入主题性旅游度假区在很大程度上是旅游度假区通过规划营造文化特色。度假区和风景区不一样，风景区不一定要有文化，纯生态也可以。但是度假区是完全可以有文化的，而且最好是有文化的。环境创人气，项目出效益，文化造品牌。项目是容易被抄袭的。文化的多样性提供了广阔的选择空间，也就减少了雷同。它可以是地方文化挖掘、历史禀赋资源的挖掘利用，也可以使外来文化的引进。(一) 策划营销依据1、汽车进入家庭，自驾车散客旅游时代的来临对于旅游区的规划建设提出一些新的要求 对于度假区外，要求道路指引标识系统更加充分、清晰；对于度假村内，不仅要求道路标识系统更加清晰、明确，而且要求停车场具有更加好的遮阴功能，适当的加油维修，住宿单元更加满足散客的家庭化需要，在有必要的度假区，可以考虑安排汽车营地（房车营地、自驾车营地、家庭度假营地）。2、老龄化社会的来临 目前我国已步入老年型年龄，我国现有“空巢老人”2000多万。银发市场停留时间长，消费能力强，可以作为一些旅游度假区的定位目标。但是在规划中对于安全、舒适、救护、保健的要求必须提高，运动娱乐项目要求慢节奏、低对抗性。3、家庭对于子女协作能力的重视 一方面是在知识性方面，度假区可以利用自然生态和旅游资源，加大科学内涵展示，比如动植物夏令营；另一方面，注重培养子女的动手协作能力，促进性格能力的培养。4、投资第二住宅，居住郊区化 越来越多的富裕阶层对于投资置业的选择倾向于购置郊区房产。在度假村内购置有管理、环境和出租上的有力条件，对于投资商也是回收资金的更快途径，形成固定的客源层，形成宣传营销的第二队伍，减少宣传费用，所以旅游度假区的规划在条件适当的情况下，可以考虑一部分产权客房或别墅，以提高项目的经济效益。 6、美容美体产业的快速发展 对美、爱、健康和财富的追求是人的四大基本需求。在“韩”风的吹拂下，中国女性的美容美体队伍呈现几何级数增长。旅游度假区比市区的美容美体机构具有更加优美的环境、更加真实的材料（花卉、花蜜）等，在度假的同时实现美容美体的目标，对于女性乃至男性都更加具有吸引力。 5、“亚健康”群体的壮大 现在社会的快速节奏使得“亚健康”成为城市居民的一种身体常态。他们也是旅游度假区的重要客源市场。如何增加其度假得到的效应，就应该在“亚健康”疗养方面做足文章。在养生文化的大背景下，营造养生环境、提供养生餐饮、发展养生活动、开办养生课堂，为高消费度假游客提供有个人针对性的养生服务，是旅游度假区发展的可行之道。（二）策划创意要解决的问题 1、人们为什么选择养生度假村人们渴望休闲，但在禁锢的“水泥森林”中很难找到一处可以彻底放松身心的场所，度假村的出现正迎合了人们的这一需求。2、人们希望到什么样的度假村大多数人希望到一些价格适中而又不乏高层次享受的度假村去休闲。3、消费者在度假方式的决策上的善变性消费者想去度假是因为内心有“需要”，这是真正的动机。但由于价格过高、设施不完善或服务质量等方面的原因，导致消费者“朝三暮四”，从而无法辨别哪类度假村是最适合自己的。二、旅游产业发展的背景1、从宏观分析我国旅游产业的发展根据世界旅游理事会的预测,21世纪将是旅游业走向更加发展,更加辉煌的世纪。中国将成为世界上第一旅游接待大国和第四客源输出大国。21世纪将会也必将会出现一个崭新的世界旅游市场。但是中国的旅游在国际上的综合排名只有第63位，说明中国与国际水平的差距很大，同时也说明了中国的旅游业有着巨大的发展空间和前景。近年来,随着我国人民生活水平的提高,旅游产业成为了新的支柱产业,成为国民经济收入的重要组成部分。我国的产业政策也作了重大调整,环境保护,旅游资源开发等领域成为国家优先重点发展的方向。我国各级政府在旅游开发上出台了诸多优惠政策,极大的鼓励和促进了旅游产业的发展。特别是最近为了加快旅游业的发展,把我国建设成为世界旅游强国,进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点作用,国务院专门下发了关于进一步加快旅游业发展的通知,制定了加快旅游业发展的政策措施,积极采取有效措施,解决旅游业发展的重点,难点问题,为旅游发展创造了一个良好的政策环境,必将推动我国旅游业高层次发展和可持续发展。 国家旅游局将2009年确定为“中国生态年”2、从微观分析我省旅游业的定位我省旅游业的发展正在紧跟全国的总的中国旅游的发展战略落实四位一体的具体指导思想,大力拓展国内外旅游市场,把旅游业逐步培育成全省的支柱产业。梁保华书记在全省工作会议上作的解放思想，抓住机遇，加快推进旅游强省建设主题报告, 梁保华书记多次指出，大力发展现代旅游业，是贯彻落实科学发展观的具体体现，对保护生态资源、调整经济结构、改善投资环境、促进经济社会又好又快发展都将起到积极的推动作用。为深入贯彻党的十七大精神，全面落实科学发展观，共同推进我国旅游业的改革、创新和发展，共同推进江苏旅游强省建设，国家旅游局和江苏省人民政府决定建立局省旅游紧密合作机制，并签署了备忘录。备忘录明确：国家旅游局积极支持江苏旅游强省建设、支持江苏省在旅游业发展模式上进行探索和创新、把江苏列为中国旅游目的地体系建设试点省份、进一步发挥江苏在全国区域旅游发展中的作用、支持江苏旅游市场开发工作、支持江苏优化旅游产业结构、支持江苏继续开展旅游标准化工作。江苏省人民政府将把旅游业作为国民经济支柱产业来培育、进一步加大对旅游业的政策引导力度、加快旅游公共服务体系建设、加大旅游项目建设和资金投入力度、切实引导和拉动国内旅游消费、积极推进旅游诚信体系建设、加快旅游创新步伐。江苏省旅游局局长周乃翔向国家旅游局局长邵琪伟汇报了江苏旅游业发展情况和贯彻落实2009年全国旅游工作会议精神的“十大新举措”，表示江苏旅游业将围绕“保增长、扩内需、调结构”的总体要求，着力塑造旅游新形象，推出旅游新产品，发展旅游新业态，拓宽旅游新渠道，构建旅游新秩序，营造旅游新氛围，全年预期目标力争高于全省GDP和全国旅游业平均增长速度，为拉动消费需求和建设美好江苏作出新贡献。不断扩大江苏现代旅游业在国内外的知名度和影响力，打响生态文化旅游品牌，促进现代旅游业繁荣发展。3、从发展趋势看旅游业的产业结构调整国内初期的旅游，被业内人士调侃为：造庙+造谣。搞些人造景观仿古建筑；找些点子高手策划，或捕风捉影或无中生有编排故事传说；制造些人造节庆炒作一把。其中并不乏屡试不爽的成功案例。如今时代变了，人们已开始厌倦缺少生活渊源和文脉根基，缺少原真性的旅游产品。在旅游产品中厌倦了大拆大建修旧如旧的假古董；厌倦了陈列式展示式的假文化；厌倦了商业化表演化的伪民俗；厌倦了人工化公园化的人造景观。现代旅游更倾心于真山真水，真史真迹，活的文化，真实的生活。近年的观光旅游虽然已经是真山真水，真史真迹，但被广大的消费者总结为：上车睡觉，下车撒尿拍照；不游终身遗憾，游了遗憾终身；花钱买罪，再加花钱买累现代人的生活节奏快、压力大、身心俱累，花钱旅游是希望得到放松、调整身心、享受服务、寻求快乐、体验幸福的。也就是说，旅游方式已由基础层面的观光型旅游向提高层面的参与型、休闲型、度假型旅游转变。现代旅游必须要适应旅游需求市场变化，适应旅游消费结构的变化，要通过调整旅游产业结构，特别是旅游产品结构，改变现阶段旅游产品偏重自然山水观光、旅游消费偏重旅行消费、旅游竞争偏重低级价格竞争等现状，提升旅游产品的文化内涵及科技含量，增加参与性、互动性强的旅游产品和旅游项目，增强旅游的购物、休闲、度假、养生等功能，提高旅游业的综合经济效益，从而提高资源的使用率，避免资源浪费，实现旅游业的可持续发展。4、从市场趋势看旅游的品种升级换代当前，随着经济的发展、国民生活水平的不断提高，生活方式的改变，国民对回归自然的渴望，对生态绿色的向往，对休闲的需求越来越多；对健康的重视， 对运动的重视，对生活品质、生命质量的重视；自驾车的普及、带薪年假的实行、黄金周、小长假、长周末生活方式的改变，必定带来旅游结构的调整，旅游品种的升级换代和丰富多彩。近距的各类乡村游、生态游成为时尚，传统加现代的养生游、保健游成为时尚，文化的亲情的休闲游、度假游成为时尚。旅游品种上，不仅要适应国民消费心理变化，推出各种特色鲜明、吸引力强的旅游产品，打造旅游新热点，创造旅游消费新亮点；而且追求旅游产品的精致化、个性化、娱乐化和多样化，已成为迫不及待的首要课题，花大力气下大功夫做细做精做足。仅仅就生态养生就可做成：以生态为手段的养生：有森林浴养生法、雾浴养生法、生态温汤浴法、生态阳光浴法、森林跑步浴法、民俗养生方法、食疗养生等等。 以空气为资源类：负氧离子含量极高的空气，可开发吐纳、森林浴、雾浴等养生项目； 以气候为资源类：适宜的温度条件、日光条件，可开发避暑、日光浴等养生项目；以山林为资源类：特色的植物、动物，如花卉、竹、草药等。开发养生运动、养生诊疗、养生饮食、养生保健等项目；以水为资源类：利用含有特殊矿物质的泉水、河流、湖泊等。开发饮用、保健、冼浴等养生项目； 以文化遗迹为资源类：挖掘文化的名人、寺庙、场所等文化历史背景，如道家、佛教养生方法；以养生民俗为资源类：吸纳不同民族、民俗的养生方式，如藏浴、回族节食风俗等养生项目。以生态为平台，将养生运动、养生诊疗、养生饮食、养生保健有机相结合，积绽有深厚底蕴的养生文化，树百年的养生休闲旅游品牌。三、项目定位1、项目形象定位主形象：长三角地区一流的养生文化旅游度假区推广策略大型活动、高级别会议、与著名医疗机构合作2、区域定位：长三角北部最大最好养生文化主题度假村3、主力客户群定位：主体：35岁以上工作压力较大人群（一） 个人消费群分析中高收入家庭例：1、学生考上大学，父母作为奖励和放松。 2、朋友聚会或家庭聚会。（二） 白领阶层 主要由城市中的白领阶层和管理者构成。他们有较强的经济基础，对环境卫生、服务质量的要求较高，他们也是个人休闲和群体聚会的主要消费者。 （三） 老年人 他们大多为收入高且稳定，无须工作的。他们是外出休闲养生度假的爱好者。 4、功能定位：休闲养生5、建筑风格定位：汉唐古典建筑风格三、项目用地周边环境分析1项目土地性质调查地理位置：位于蒋坝镇南部，洪泽湖东岸土地面积及红线图：面积24公顷，2项目用地周边环境调查项目地块东边大部分为林地，并夹杂着少量民居和部分无污染小型厂房；西北方洪泽湖沿岸向为少量低矮民房；西边是洪泽湖大坝以及湖边大片滩涂。生态环境优越。3地块交通条件调查东部距宁淮高速和宁连公路都不到10公里，南部距宁徐高速也只有10公里左右的距离。未来在淮安市北部规划建设涟水机场也仅有一小时左右的车程。四、项目SWOT分析1、项目的优势：A 区域优势明显,交通便捷B 度假村主题鲜明,形式多样C 生态、温泉、土地等资源优势明显D 社会群体多元化，同行业竞争少E 社会消费群体对新鲜事物存在一定的好奇心理F 21世纪的生活理念，人们在享受现代文明的同时，更加关注自身的身体健康2、项目的劣势A 规模大,投资资金较大B 开发模式复杂C 四周景观差不配套D 大多数人对养生的理解仅局限于表层,往往把养生和一般的保健视为等同3、项目的机会全国各地的酒店业、旅游业的快速发展，面对于市场竞争，单一的传统经营模式必然要创新改革，挖掘新颖独特的经营项目是同行业竞争主导的必要条件。同时我们的策划符合国家产业政策,弘扬历史文化。A 汽车进入家庭，自驾车散客旅游明显增多B 老龄化社会的来临C 家庭对于子女协作能力的重视D 投资第二住宅，居住郊区化E 美容美体产业的快速发展F “亚健康”群体的壮大4、项目的威胁A 此次经济危机尚未见底B 项目服务要求高C 无品牌,无知名度5、发展的战略分析经济社会的发展趋势正由产品经济、服务经济向体验经济演进。旅游业本质上是以出售体验和经历为主要产品，应是能率先跨入体验经济的产业之一。因此，在产品的设计上应该以资源为舞台，以环境为背景，以文化为内涵，以设施为载体，以服务为支撑。为旅游消费者制造独特的体验和经历。旅游产品的价值在于能为顾客提供何种经历和体验的程度。蒋坝养生文化度假村通过调动人们的视觉、味觉、嗅觉、听觉、触觉，而获得身心愉悦的感觉和感受，把“养生、生态、休闲”做好、做细、做精，做成真正的品牌、名牌，有着国学深厚底蕴的中国名牌。51 战略目标蒋坝养生文化度假村是集养生、休闲、度假、SPA的生态、绿色、的环保旅游。企业的愿景是：营造一个比家还温馨的港湾，待每一个客人胜过亲人，成为每一个来宾心中真正的名牌。使命是:“送你健康,送你快乐” 度假村致力于打造成为都市里的桃花源,致力于营造身心愉悦体验感觉的假期,致力于创造一种健康、时尚、休闲、快乐的生活。战略目标: 建成苏北及周边地区养生度假旅游市场的热点; 建成苏北及周边地区优质自然环境的商务会议中心; 建成华东地区中国养生文化研讨养生体验的中心; 蒋坝养生文化度假村以养生为支点，构筑以保健养生、休闲、度假舒适型的现代旅游：以传统的中医诊疗，以温泉、SPA水疗养外，食疗、汤疗、茶疗养内的立体保健养生；以傍水依林，享受竹海绿色，享受阳光；天人合一、天地合一、地人合一；真正创造天兰、水秀、地绿、人善、融洽、和谐的至高境界；成就一个百年品牌。52 战略体系 A.重点战略:度假村在满足人们祈求的基础上,突出重点,把温泉和养生作为重中之重,浓墨重彩地做精做细做足;B.差异化战略:从习惯于观光旅游中脱颖而出,走一条完全不同的旅游路径,把中华瑰宝的中医中药、道教文化、藏医藏药等继承发扬光大；C。品牌战略：做旅游精品，树百年名牌，赋予人性光辉的内涵；D。合作战略：他山之石可以攻玉，广泛地寻求与日本的温泉企业、韩国的温泉企业等国外企业的合作，优势互补共创辉煌。53 战略意义在大地理圈上：上海-苏锡常-南京的大都市旅游淮安的历史文化旅游蒋坝的养生休闲保健、生态绿色游；形式上由动到静，由喧闹到恬静，返朴归真回归自然；成为南京、淮安的必要补充，成为淮安的郊区别墅、南京的后花园，填补这一地区没有养生品牌的空白。对本地区和对周边地区的经济发展和旅游发展有关极其重大的战略意义。促成环洪泽湖旅游圈的形成,成为其中一个较强点。改革开放以来，我国经济取得了举世瞩目的成绩，但外需过旺、内需不足，投资强劲、消费疲弱的问题已成为中国经济中的重要的结构矛盾。党中央、国务院从新时期我国经济社会发展的全局高度，提出“扩大内需是我国经济发展的长期战略方针和基本立足点”。这一方针表明，我国经济的发展将要更多地立足于国内的资源、能源和市场，将要更多地依靠扩大消费促进经济持续增长。因此，现阶段迫切需要调整投资与消费、内需与外需关系，增强内需对经济增长的拉动作用。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，旅游消费作为直接层次上的最终消费，在拉动经济增长、启动社会资金、促进居民消费、带动民间投资中将发挥重要的作用，将为国家扩大内需做出更加积极的贡献。6、内部产权式公寓酒店SWOT分析 产权式公寓从其定义来看，既是一个房地产创新品种，也是新的酒店产品。因此，其产品和市场前景既需要与国内传统的涉外星级酒店比较，也必须与其它酒店类似产品，特别是酒店式公寓进行比较。只有通过比较找出其真正的优势、缺陷、机会和威胁，才能结合其个人产权特点，正确定位其未来的经营管理模式。 6.1 优势（Strength） A、无论是传统的星级酒店，还是最近几年出现的经济型酒店和产权式酒店，其客房主要是以标准间和套间为主，因此，对公寓式酒店不构成威胁。相反，公寓式酒店将抢占许多以前在此类酒店居住的中短期客户以及追求居家环境的消费者。 B、目前淮安以及省内南京、苏、锡、常这些地区该形式酒店并不多。其原因是大部分此类公寓的产权分散，业主只能自己或委托物业中介公司对外出租，所以我们的市场目标可以是周边南京淮安工作的长期租赁客（一年以上），也可以是短期配套我们鱼来鱼去俱乐部经营的需求。 C、产权式公寓酒店的投资主体（企事业单位组织和中产阶级家庭）同时也是产权式公寓酒店目标市场消费主体的模式，将对酒店的经营管理有良好的促进作用。6.2 缺陷 (weakness) A、新的酒店产品，由于受传统酒店产品概念和酒店式公寓的影响，需要一定时间被市场接受。该产品在经营之前是作为房地产产品由开发商售给投资者，由于开发商的逐利思维，使该产品作为酒店对外经营时会存在配套功能不足等问题。 B、开发商盲目抬高销售价格，而业主对投资回报预期又较高，因此，会影响酒店对外定价的灵活性。 C、国内目前缺乏对业主个人所有权和委托经营权之间法律条款的约束。如果此类房产个人所有权中的处置权与管理公司经营权发生冲突，不仅会影响该物业的日常经营，同时也会影响管理公司的公众形象。 6.3 机会（Opportunity） A、中国经济的高速发展和中国旅游业的巨大市场。B、旅游消费者对旅游产品的消费观念逐渐成熟。C、国内信息技术的发展将使新的产品更快被市场接受。D、国外消费者对Extended Stay Hotel产品的认识。E、与传统酒店业产品比较，我们的经营的具有独特性。 F、现有酒店式公寓由于产权的分散，不可能再采取Extended Stay Hotel的经营方式。 6.4 威胁（Threat） A、随着市场的认同，新的公寓式酒店产品将逐渐增加。 B、国外更加专业的Extended Stay Hotel公司的渗透。 C、国内外突发性事件对旅游业的影响。 五、项目价值分析1、项目可提升价值判断A 建筑风格和立面的设计,材质：汉唐建筑风格为主B 建筑空间布局和环艺设计：原生态为主结合田园式自由和谐的布局D 度假村配套和物业管理：现代理念，开放自由2、价值实现的政策因素A 江苏省政府专门出台关于进一步支持苏北地区加快发展的政策意见。江苏省苏北发展领导小组办公室负责人说，意见主要包括支持转变经济发展方式、支持重点开发区平台建设、支持新能源产业加快发展、实施土地利用优惠政策、降低出口退税负担比例、大力加强人才队伍建设、进一步帮助改善民生、增强基层财政保障能力、实行全面小康推进奖励等十个方面，具有极高的“含金量”。结合B 盱眙、洪泽、泗洪三县新近签署协议，共同开发环洪泽湖旅游资源，合力推进环洪泽湖旅游全面发展。洪泽湖周边分布自然、人文景点达100多处，形成了以盱眙铁山寺、明祖陵，泗洪洪泽湖湿地生态水景苑与洪泽老子山为代表的各具特色旅游景点。近年来环洪泽湖旅游飞速发展，吸引了长三角及周边地区大量游客前来参观游览，并与常熟等地形成无障碍旅游区，仅第八届中国盱眙国际龙虾节期间，常熟就发来组团游客8600人次。六、项目投入产出分析（一）总投资1、拆迁费根据淮安市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法中拆迁房屋重置价格表，鉴于规划范围内房屋属于砖木结构四级，按340元每平米估算，总体拆迁费为 S=340*35841。236=12186020。24元总计为1220万元2、投资估算表项目名称项目成本数量单位单价金额备注（万元）1。土建工程182857。5平方米9998。51。1 接待中心7035平方米1000703。51。2 宾馆会议区块16142。5平方米10001614。25 1。3 休闲娱乐区块14365。6平方米12001723。871。4 特色养生餐饮区块6955。7平方米1200834。681。5 3层产权式公寓6915。79平方米900622。421。6 度假屋（57栋）15372平方米13002071。031。7 森林养生小屋（18栋）7177。32平方米1300933。11。8 配备车库6400平方米1500960。00 1。9 广场及地上车库13384。1平方米400535。4 2、室外工程89109。5平方米372。432。1、休憩游乐11726平方米5058。632。2、绿化水体工程56496。9平方米40282。48 按绿化面积40元/平米2。3、生态林改造20886。6平方米1531。323。合计10370。9两项合计约为1。15亿（二）总收益1、各项消费标准1）KTV（集体活动）2）棋牌（手洗麻将、扑克等集体活动）3）足浴、美发及温泉4）乒乓球或篮球、网球5）内湖水上娱乐（鱼塘生态观赏、厨艺及茶艺）6）外湖水上娱乐（冲锋艇或飞艇或画舫，钓鱼）A、客房套票（按天算）1、128套票（128元/人）中餐 晚餐 客房（普通双标间）2、288套票 （228元/人）3人以上客房（小套度假屋）早餐中餐晚餐B、会议租用1、容纳90人（课桌型） 1888元/场 1188元/半天 2、容纳60人（课桌型） 1388元/场 888元/半天 3、容纳40人（谈判型） 1088元/场 688元/半天 4、容纳15人（圆桌型） 888元/场 488元/半天 C、运动基地1、网球场 周一至周四：38元/小时 48元/半小时 租赁费另计 包场：比赛间160元/半天 2、篮球 免费提供场地，器材租金10元/次（每小时） 3、羽毛球 免费提供场地，器材租金10元/次（每小时）D、养生馆1、室外温泉，68元/人2、室内温泉，88元/人。包间（108元/人）3、森林温泉，138元/人。包括独立小屋、情侣屋等。E、家庭协作区 200元/每区（免费提供各种所需用具、基本材料）F、渔具租用及特色纪念品店G、产权式公寓（6000元/平米），装修完备，负责维护H、度假屋1、888元/天488元/半天（小套）2、1288元/天 888元/半天（大套）3、1588元/天 1088元/半天（临湖）I、森林小屋同32、各项消费收益1）、非节假日、周末S（A1）=128 * 50（人数） * 220（天数）=1408000元S（A2）=228 * 50（人数） * 220（天数）=2508000元S（A） =3916000元S（B1）=1888 * 0。1（场数）* 220（天数）=41536元S（B2）=1388 * 0。2 * 220 =61072元S（B3）=1088 * 0。2 * 220 =47872元S（B4）= 888 * 0。2 * 220 =39072元S（B）=189952元S（C1）=2 * 38 * 2（小时数） * 220（天数）=33440元S（租赁费）= 20 * 20（人数）* 220（天数）=88000元S（C）=121440元S（D1）=68 * 100（人数）* 0。2（参与率）* 220 =299200元S（D2）=88 * 100 * 0。3 * 220 =580800元S（D3）=138 * 100 * 0。1 *220 =303600元S（D）=1183600元S（E）=200 * 100（人数）* 0。05（参与率）* 220 =220000元S（F1）=50 * 100 （人数）* 0。3（参与率）*220 =330000元S（F2）=50 * 100 * 0。5 * 220 = 550000元S（F）=880000元S（H1）=888 * 100(人数) * 0。1（参与率）*220 =1953600元S（H2）=1288 *100 * 0。1 * 220 =2833600元S（H3）=1588 * 100 * 0。05 * 220 =1746800元S（H4）=1588 * 100 * 0。05 * 220 =1746800元S（H）=8280800元S总1=14791792元2）周末S（A1）=128 * 100（人数） * 90（天数）=1152000元S（A2）=228 * 50（人数） * 90（天数）=1026000元S（A） =2178000元S（B1）=1888 * 0。05（场数）* 90（天数）=8496元S（B2）=1388 * 0。1 * 90 =30536元S（B3）=1088 * 0。1 * 90 =23936元S（B4）= 888 * 0。1 * 90 =19536元S（B）=82504元S（C1）=2 * 38 * 8（小时数） * 90（天数）=54720元S（租赁费）= 20 * 50（人数）* 90（天数）=90000元S（C）=144720元S（D1）=68 * 150（人数）* 0。5（参与率）* 90 =459000元S（D2）=88 * 150 * 0。3 * 90 =356400元S（D3）=138 * 150 * 0。1 *90 =186300元S（D）=1001700元S（E）=200 * 150（人数）* 0。2（参与率）* 90 =540000元S（F1）=50 * 150 （人数）* 0。3（参与率）*90 =202500元S（F2）=50 * 150 * 0。5 * 90 = 337500元S（F）=540000元S（H1）=888 * 150(人数) * 0。1（参与率）* 90 =1198800元S（H2）=1288 * 150 * 0。1 * 90 =1738800元S（H3）=1588 * 150 * 0。05 * 90 =1071900元S（H4）=1588 * 150 * 0。05* 90 =1071900元S（H）=5081400元S总2=9568324元3）节假日S（A1）=128 * 150（人数） * 20（天数）=384000元S（A2）=228 * 50（人数） * 20（天数）=228000元S（A） =392800元S（B1）=1888 * 0。01（场数）* 20（天数）=3776元S（B2）=1388 * 0。02 * 20 =6107。2元S（B3）=1088 * 0。02 * 20 =4787。2元S（B4）= 888 * 0。02 * 20 =3907。2元S（B）=18577。6元S（C1）=2 * 38 * 8（小时数） * 20（天数）=12160元S（租赁费）= 20 * 50（人数）* 20（天数）=20000元S（C）=32160元S（D1）=68 * 200（人数）* 0。5（参与率）* 20 =136000元S（D2）=88 * 200 * 0。3 * 20 =105600元S（D3）=138 * 200 * 0。1 *20 =55200元S（D）=296800元S（E）=200 * 200（人数）* 0。3（参与率）* 20 =240000元S（F1）=50 * 200 （人数）* 0。5（参与率）*20 =100000元S（F2）=50 * 200 * 0。5 * 20 = 100000元S（F）=200000元S（H1）=888 * 200(人数) * 0。05（参与率）*20 =177600元S（H2）=1288 * 200 * 0。05 * 20 =257600元S（H3）=1588 * 200 * 0。02 * 20 =125040元S（H4）=1588 * 200 * 0。02 * 20 =127040元S（H）=577280元S总3=1757617。6元4）产权式公寓（分四期3年售出）S（G1期）=20（栋数）*3（层数）* 120（面积）* 6000（单价）* 0。2（购买率）=8640000元S（G2期）=20（栋数）*3（层数）* 120（面积）* 6000（单价）* 0。3（购买率）=12960000元S（G3期）=20（栋数）*3（层数）* 120（面积）* 6000（单价）* 0。2（购买率）=8640000元S（G4期）=20（栋数）*3（层数）* 120（面积）* 6000（单价）* 0。3（购买率）=12960000元S总4=43200000元S收 =S1+S2+S3=26117733。6元考虑到产权式公寓在五年内可售出，成本预算中扣除其收益，约2。7年收回，因市场行情有波动，预计3到4年可收回成本。七、风险分析1、市场开发不足的风险在淮安及周边城市，要有广泛的人脉资源，而且多年来一直受到各级政府及各行政部门的关心和扶持，且该项目为拉动内需、发展经济起到辅助作用，与政府的要求相吻合。在盱眙、洪泽，因距离较近，城市相对较小，又有着一脉相连的关系，只要做一些宣传，和搞一些活动，就可以达到理想的认知度。至于在南京、苏锡常等苏南地区，特别是南京，城市大，信息量巨大，如果开发不到位，很可能不能达到设定目标。所以第一必须与南京的相关单位合作，形成战略伙伴关系，资源互补，资源最大化。 第二多渠道、多形式、全方位地把市场开发提到战略的地位上做足。2、行业风险策划公司，不是旅游、酒店等相关行业的，无经验可借鉴；所以，诚邀业内人士、专业团队加盟，以回避或化解跨行业经营的风险。3、产业政策风险 是国家产业政策鼓励的，是江苏省重点大力发展类的项目，无环境污染，也是为洪泽湖环湖发展配套的。无任何产业政策的风险。4、税收风险若干年内不会有任何税收的风险。5、主要原材料和能源供应的风险能源为电能、水能、汽能，无风险。八、社会效益估算通过项目建设,能够产生良好的社会效益:1、带动当地建筑,原材料等相关产业的发展,从而促进当地国民经济的全面增长.2、吸收当地的劳动力,增加就业机会,增加人民收入.3、项目建成以后,随着旅游人数的增加,旅游消费将成为当地创收的一个稳定持久的来源.4、随着景区在国内国际知名度的提高,必将吸引众多投资者前来考察,兴办企业,成为当地招商引资的一张名片.5、随着景区旅游热的兴起,必将带动和提升当地土地价格,提高土地资源利用率.6、为广大游客营造一个新兴的风景名胜区,满足精神文明需要.不仅如此,进行本项目建设,还具有:1、符合国家的产业政策.旅游资源与信息技术,生化工程等领域一起,被国家作为优先重点发展的方面,并出台了诸多优惠政策,必将极大地鼓励和促进旅游产业的发展.2、符合长三角地区生态,环保的大政方针.基础设施的建设。九、可行性研究工作的结论和建议 我们根据国家的产业政策和省市县镇经济发展规划，利用蒋坝现有温泉和其他资源，策划了“蒋坝养生文化主题度假村”项目。项目紧紧抓住现代人对健康快乐的追求心理，把握现代社会的快节奏竞争压力巨大的脉搏，挖掘中国传统精华与现代的养生对接，引领时尚生活品质生活的潮流。而且在淮安及苏北地区也是填补了空白，满足了市场的需求。 该项目总投资1.15亿元，年营业收入2611.77万元，年税金484.08万元，税后净利润2127.69