办案手记6-9：公房租赁合同纠纷(2009年6月12日).doc

办案手记6-9：公房租赁合同纠纷发表时间:2009-6-12 15:51:00 阅读次数:52 民法通则第9条“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”因此，与死者是无法发生或者保持法律关系。其实，这是一个无需法律规定的常识问题。 可是，宁波市海曙区房地产管理处却与死者保持了两年多公房租赁关系。而且，坚持要将这种关系继续下去。 一份公房租赁合同 其实，这是案件终结已经两年多了。要把这件案件写到办案手记里，也是当初接受委托时，就有的打算。之所以迟迟没有动笔，是因为没有能够完全吃透其中的法律关系：公房租赁合同是民事合同还是行政合同？理由是什么？撰写办案手记，固然是为了记录自己生命的历程，但笔者希望能够是一个理论水平不断提升的过程。 这起案件是怎么过来的，我已经没有了确切的印象。好像是当事人打电话过来的。我听到是一件公房租赁纠纷，第一反应是涉及到的可能是政策而非法律问题，或者即使其中有法律问题也总是跟政策出结合在一起的。而且，当事人在电话里已经将法律关系讲得很。于是，表示了不大同意代理这种案件的想法。建议她们，还是自己努力试试。当事人则表示，委托我提供法律服务，是她们认真考虑的结果。 有不少当事人，她们只是想努力一下，努力过来即使失败，她们也无怨无悔。既然如此，作为律师，没有不接受委托的理由。当然，没有多少把握的案件，律师费会少收一些。于是乎，我接待了她们。当事人姓俞，原来是宁波市地税局某分局的一位副局长（下称俞处），因为年龄关系刚刚退居二线。单位里人称俞老师。一起过来的是，她的前夫葛先生。两人虽已离婚，却仍然是朋友。虽然这种情况在影视剧中非常常见，现实中却并非是常态。我有些感动。俞老师59岁，葛先生57岁。 她们介绍的案情大概是这样的。葛先生自出生以来就一直住在宁波市海曙区街22号，房屋使用面积98.7平方米，性质是国家直管公房。在海曙区房地产管理处登记的户主则一直是葛先生的母亲徐。海曙区房地产管理处自1992年开始与徐签订书面租赁合同。最近一次签订合同时间是2002年5月。由于本案法律关系是围绕着住房租赁合同展开的，故将合同如实打印在此： 租赁合同号：A0550150013宁波市国家直管公有住房租赁合同 出租方：宁波市海曙房地产管理处(以下简称甲方)承租方：徐(以下简称乙方) 为明确房屋租赁双方的权利和义务，维护正常的租赁关系，避免租赁矛盾和纠纷，根据城市房地产管理法、国家合同法和其他法律、法规的规定，经双方协商订立如下合同：甲方同意将座落在街22号的住房（丘号308022）房号17115，使用面积98.7，其中计租使用面积独用98.7、合用厨房、厕所 ；不计租合用厨房面积 ，出租给乙方居住。（未含乙方个人自有使用面积 、建筑面积） 第二条：乙方自愿承租上述房屋，并对房屋及其附属设备合理使用，和保护；对使用不当或人为造成的损失，由乙方修复或赔偿。 第三条：为保障房屋正常使用，甲方应对出租的房屋及其附属设备负责检查、维修和养护。对乙方报修的项目属维修范围的应按规定及时修缮，乙方必须积极配合。个人自有建筑面积部分的维修应按有关规定办理。第四条：租赁期限为5年，从2002年01月31日至2006年12月31日止。合同期满，乙方如要求继续租用的，应经甲方同意，办理续签手续。第五条：乙方于每月十七日前，向甲方缴纳核定月租金。 核定月租金 2002年01月31日起月租金83.80元，自有面积维修费元 年月日起月租金元，自有面积维修费元 年月日起月租金元，自有面积维修费元 年月日起月租金元，自有面积维修费元 租赁期间，如住房租金标准统一调整或甲方对乙方承租房屋进行了大修，应按新核定的租金标准执行。 第六条：合同签订后，甲方应发给乙方宁波市国家直管公有住房租赁证，按规定乙方应接受验证；合同期满未办续租手续或未按规定接受验证，所签租赁合同和租赁证自然失效，租赁关系自然终止。 第七条：乙方对承租房屋如需装修，应按宁波市城市房屋使用安全管理条例到当地房管所申领宁波市城镇住房装修许可单，未经批准擅自装修，视情节轻重按规定处理。因装修而妨碍或损害相邻方权益的，乙方应负责修复或赔偿。 第八条：乙方要求变更承租人姓名，应征得甲方同意后重新签订合同。 第九条：乙方在租赁期限内不得擅自将房屋转租、转借调换或变更用途，如确实需要，应申报甲方同意后，另行签订合同。 第十条：因城市建设需要拆迁的，本合同自行终止，乙方住房安置按拆迁有关规定办理。 第十一条：乙方应按宁波市区租赁公有住房交纳保证金办法的规定，向甲方一次性缴纳住房保证金；租赁关系解除的次月，甲方应将保证金一次性退还乙方，不计利息。 第十二条：因不可抗力原因造成房屋及设备损坏或灭失的，双方互不追究责任。 第十三条：有下列情况之一的，甲方有权单方解除合同。 1、乙方擅自将房屋转租、转借调换或变更用途的； 2、乙方擅自损坏房屋结构、设备而拒绝修复或赔偿的； 3、乙方未规定接受验证的； 4、乙方无正当理由累计六个月不交房租或者闲置住房达六个月以上的； 5、利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的； 6、乙方按有关规定应腾退的； 7、承租人亡故而无核定同住人的； 8、承租人全户（承租人及核定同住人）外迁的； 9、其他法律、法规、规章规定可以解除合同的； 第十四条：乙方违反本合同第五条规定，从次月第一天算起，每逾期一天，按月租金加收1的违约金。 第十五条：一方不履行合同的，另一方有权向人民法院起诉，要求对方履行合同并赔偿损失。 第十六条：本合同一式二份， 甲、乙双方各执一份。 第十七条：补充条款： 承租人 与核定同住人情况姓名 出生年月 与承租人关系 工作单位 户口所在地 身份证号徐 1912/11 户主 家务 本址 33020319121130俞 1954/04 儿媳 宁波市财税局 本址 33020319540403葛 1948/09 儿子 宁波开关厂 本址 33020319480901葛 1979/07 孙女 读书 本址 33020379071甲方(签章)：宁波市海曙区房地产管理处 乙方(签章)：徐2002年5月8日 房屋租金是委托银行支付的。2004年2月7日，徐去世。但房屋的租赁关系得以继续，银行户头也仍然保留着。每个月80多元租金，仍然由银行代付。海曙区房地产管理处发票开具的对象（即承租人），也仍然是徐。 要求变更户主遭拒 母亲过世已经一年多了，户主却仍然挂在她名下，让人感到有些不大舒服。2005年9月8日，俞处和葛先生、女儿商量后，向海曙区房地产管理处提交了要求更改房屋承租户名的申请报告，希望将户主姓名变更为葛先生。 同年12月7日，海曙区房地产管理处所属月湖房管所作出关于街22号葛要求更改房屋承租户名的复函：“葛、俞已于1998年12月购置迎街92弄1号201室房改房1套，建筑面积60.98；陶巷13号109室房屋，建筑面积59.5原由俞承租，2001年8月改户给葛，并于2001年9月进入房改根据甬房20025号文件，第二条第二款规定承租户家庭成员他处无住房，方可改户，现根据上述调查情况，葛及家庭成员他处都有住房，不符合改户条件。” 12月12日，葛先生又于向月湖房管所递交了关于要求明确葛他处住房地址的报告，要求明确他处住房具体地址。因为上述复函认定，葛先生他处有住房，可是又没有明确，他处住房在哪里，而事实上，葛先生他处并没有住房。另外，葛先生还要求明确甬房20025号文件的具体名称，以便查找。 12月22日，月湖房管所作出关于要求明确葛他处住房地址的报告的复函：“一、1998年12月葛、俞共同购置的迎街92弄1号201室房改1套，该房屋应属葛、俞共有，根据（2002）甬海民初字133号民事调解书，该房屋已折价12万元，葛所有的二分之一产权已转让；二、陶巷13号109室房屋，原承租人俞，核定同住人葛，后改户给女儿葛。上述二处住房虽已转让、改户，但仍应视作葛所有。甬房20025号文件，标题关于确认直管公房改户协调意见的通知。” 2006年3月1日，葛先生向宁波市建设委员会提出复议申请。4月17日，宁波市建设委员会作出甬建复决字2006第1号行政复议决定，认为涉案直管公房租赁合同的主体为海曙区房地产管理处与徐，对租赁合同承租人是否变更的决定应当由海曙区房地产管理处作出，明湖房管所作为海曙区房地产管理处的派出机构，直接作出葛先生不符合改户条件的复函，不符合法定程序，决定：“ 1、撤销海曙区房地产管理处月湖房管所2005年12月7日作出的关于街22号葛要求更改房屋承租户名单的复函及2005年12月22日作出的关于要求明确葛他处住房地址的报告的复函；2、责令海曙区房地产管理处在15日内对申请人葛要求更改房屋承租户名的申请报告作出书面答复。” 宁波市建设委员会撤销决定的理由，笔者非常熟悉。2005年，宁波市江北区人民法院曾经以同一理由撤销过宁波市建设委员会一个行政决定。在这起案件，笔者是原告代理人。上级机关在那里跌倒过，希望下级机关也在那里跌倒。这样的事例，笔者已经不是第一次碰到。或许，上级机关能够心理能够因此得到一些平衡吧。 2006年4月24日，海曙区房地产管理处重新作出了答复，答复内容非常详细： 关于对街22号葛要求更改房屋承租户名申请的答复葛住户： 你向我处提出的要求更改房屋承租户名的申请报告收悉，现答复如下： 接到你的申请报告后，我们立即对街22号房屋的租赁状况进行核查，根据我处2002年5月8日与徐签订的宁波市国家直管公有住房租赁合同（租赁合同号A0550150013），街22号房屋，使用面积98.7，承租人是你母亲徐，核定同住人有：葛、俞、葛。 根据公房改户的有关规定，我们对你的住房情况也作了调查，调查得知你不符合公房改户的条件。根据关于确认直管公房改户协调意见的通知（甬房20025号）第二条规定：鉴于全市实物分房已于1998年底全面废止，为配合全市清房工作，直房公房改户工作必须从严控制。目前，直管公房改户必须同时具备以下条件：1、承租户户主已故；2、承租户家庭成员他处无住房，改户申请人户籍地址与现改户住房一致；3、改户申请人系原承租人配偶或子女，属直管公房租赁合同核定同住人，且实际同住已满两年。上述条件1、3你均符合，但第2条不符合，因为（甬房20025号）文件“他处无住房”指的是既没有享受过房改等住房保障政策又没有私房，如果已经享受过房改等住房保障政策，即使将废转让导致本人无房也不能认定这无房。据我们调查你已经享受过房改政策，你目前的住房状况按照相关的政策视作有住房，依据如下： 一是关于陶巷13号109室房屋，该房屋建筑面积59.5，原承租人俞，核定同住人是你，2001年8月改户给你女儿葛，并于2001年9月由葛进行房改购房。根据关于宁波市市区职工公房后现住房面积核定的实施意见（甬房委办200555号）第二条：本实施意见中的公房过户是指本人或配偶所承租的公房（单位自管公有住房或国家直管公有住房），经产权单位同意变更承租人（包括单位调整用房时直接安置职工子女、房屋拆迁时变更拆迁安置对象），建立新的租赁关系或由新承租人直接参加房改购房； 第三条第（二）款：职工在1997年1月1日（含）以后，将承租的公房过户给他人承租、购买或拆迁时过户（不含分户、分套安置）给他人安置的，过户公房面积计入原承租人现住房面积。另据关于公房过户问题清理及住房补贴有关政策的补充（甬清房20051号）第三条：对1997年1月1日（含）后公房过户的现住房面积核定。根据2003年6月9日市清房领导小组会议纪要第二条的规定精神，在1997年1月1日后公房过户的，其过户公房的面积计入原承租人现住房面积，具体按照市房委办关于宁波市市区职工公房过户后现住房面积核定的实施意见办理，但不注销和重新核发房屋所有权证。据此，我们认定，虽然你将你和俞承租的陶巷13号109室房屋过户给女儿，但过户公房的面积计入你本人的现住面积，当然这些面积按照政策不可能有房屋所有权证，以后你申请享受其他住房保障优惠政策，核定的住房面积都要计算在你现有住房面积内。因为房改政策和国家直管公房租赁具有国家保障的性质，是一系列住房保障政策的重要组成部分，必须坚持公平原则，让所有符合条件的人的权益得到应有的保护，尤其那些弱势群体更是国家保障的对象。如果享受了住房保障政策的人都将自己的房屋转让给子女、亲戚或其他人，然后又以“无房户”的名义向国家要求享受住房保障，那么如何保证公平？真正的住房困难户的权益谁去保护？也正因为如此，才有了上述文件的规定。 二是关于迎街92弄1号201室。该房屋于1998年12月你和俞按照房改房政策购置，属于夫妻共同财产。2002年2月你和俞离婚，法院的民事调解书（2002）甬海民初字第133号）对迎街92弄1号201室房屋进行分割，确定该房屋归俞所有，俞补偿3万元给你。根据宁波市市区廉租住房管理实施细则（甬建交2005317号）第五条第（四）款：申请日离婚时间已满一年的离婚户原住房使用面积的认定按下列规定计算：1、离婚前己购买房改房，离婚时虽将住房给一方，应把离婚前购买的50%房改房面积计入另一方核定面积。上述规定是我市住房保障政策的一个重要部分，作为认定现有住房核定面积的依据是确定无疑的。因此，你离婚时虽将住房分给前妻，但是该房屋面积的50应计入你本人现住房核定面积。况且你在分割时已经得到了俞的补偿，你的住房权益得到了良好的保障，你本人不在住房保障对象的范围内。 综上所述，不符合公房改户的条件，因此我处不能为你办理公房改户手续，特此答复。宁波市海曙区房地产管理处二OO六年四月二十四日 4月29日，葛先生再次向宁波市建设委员会提出复议申请。2006年6月12日，宁波市建设委员会作出甬建复决字2006第2号行政复议决定，维持海曙区房地产管理处2006年4月24日作出的关于对街22号葛要求更改房屋承租户名申请的答复，并告知葛先生如不服复议决定，可在收到复议决定书之日起15日内向宁波市海曙区人民法院提起行政诉讼。 就在这时，当事人找到了我。其实，来找我之前，案件涉及的法律关系，经过两次复议已经比较清楚了。经过几年的执业，我也渐渐地认识到，有些案件，当事人委托律师，仅仅是尊重通常的做法。大抵就相当于好像出席一个重要的场合，会根据自己的经济实力系上一根一定规格的领带。 房管处开具发票的对象是已故者笔者接到案件后，首先认真地分析了公房租赁合同是行政合同还是民事合同。虽然，此前双方并没有就这个问题发生争议。但是，这并不意味着行政诉讼阶段也不会发生争议。对于行政合同和民事合同的区别，在我国具有必要性，因为前者发生争议走的是行政诉讼途径，后者发生纠纷走的民事诉讼途径。但是，我国大陆地区学者对此尚没有成熟的研究，尤其是在审判实践中更没有形成基本的共识。台湾地区则要成熟得多，司法院大法官会议并为此作出过解释，达成的基本共识是，首先从契约（合同）标的和内容进行判断，如果合同确立、变更、终止的是行政法律关系，就是行政合同；否则，就是民事合同。这是不难理解和接受的。从某种程度上，可以认为大陆地区也是如此确定的。譬如，中华人民共和国合同法第2条第1款对于民事合同就是这么确定的：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”困难之处在于，合同确立、变更、终止的法律关系，到底是行政法律关系还是民事法律关系，有时不容易分辨。譬如，本案涉及的是房屋租赁关系，就无法判断行政法律关系还是民事法律关系。这时就需要结合订立合同的目的进行判断。如果行政机关签订合同的目的是为了实现公共利益、推行行政目的，就是行政合同。如果仅仅是为了私益目的，就是民事合同1 。就本案来说，海曙区房地产管理处订立公房租赁合同的目的，是为了解决城镇最低收入家庭的住房问题的，以实现宪法第14条第4款规定的社会保障制度。因此，应该认定为是行政合同。上述的理论分析有些复杂和抽象。我们还可以换一个角度。房管部门在和承租人签订公房租赁合同之前，其实对于承租人的资格是有着严禁的审核过程的。譬如，家庭收入、住房状况，是否符合规定。只是没有单独作出一个决定。甚至租赁合同中也没有明确这些内容。但是，这些内容实际上仍然隐含在租赁合同中。从这个角度来说，公房租赁合同毫无疑问是行政合同。对于公房租赁合同的性质有了充分的认识以后，2006年6月26日，笔者代理葛先生向海曙区人民法院提交了行政起诉状。由于原告提起行政诉讼之前经过了复议程序，因此立案受理环节，没有碰到任何问题。同年8月2日，海曙区人民法院对本案进行了公开开庭。原告方除了我之外，俞处也作为诉讼代理人出现在法庭上。庭审中，双方主要就两个方面，展开了激烈辩论：一、原告是仅仅申请变更承租户户主，还是要求改户？ 笔者认为，被告将原告的要求定性改户，是错误的。改变承租户，即承租户发生变更。可是，原告要求改变的实际上是户主，而不是改变承租户。原告向被告提交的申请报告名称也是要求更改房屋承租户名的申请报告。涉案公有住房租赁合同，虽然是被告和徐一人签订的，但是实际上承租方并不是徐一方，而是包括核定同住人原告、俞、葛在内的一户。核定同住人也是经过审查，符合承租公房条件的。这一点，被告在答复中似乎也是认同的。徐亡故，承租户变成了原告、俞、葛三个人，房屋由三人继续承租，户主自然也只能由三人中的一人担任。而原告要求将户主变更为原告是经过三人一致同意的。也即，原告并不是申请改变承租户，而是要求继续原来的租赁。如果被告认为原告等不具备承租公房的资格，就应该解除租赁关系。否则，就应该变更承租户名。 在此基础上，笔者在法庭上宣读了浙江省房屋租赁管理条例第37条规定“租赁期间，承租人死亡的，除合同另有约定外。该户共同居住人有权继续租用房屋。”城市房屋租赁管理办法第11条第3款规定“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”宁波市国家直管公有住房租赁合同第14条第6项也约定“承租人亡故而无核定同住人的，承租人有权解除合同。”换句话说，如果有核定同住人，出租人当然就无权解除合同。事实上徐去世后，房屋也确实由原告等三人继续承租着。对此，被告代理人认为，是原告认识错误，承租人死亡后就是改户，改户并不是变更户主，要同时具备条件才能变更，房改政策与房屋租赁政策不能分割或独立开来的，应相辅相成。第二焦点是，如果原告的申请可以定性为申请改户，被告不同意改户是否具有法律依据？被告在法庭上出示了很多与房改有关规范性文件。这种现象在行政诉讼中时有碰到。尤其在行政机关对于自己作出的行为缺乏信心，总是喜欢提供很多规范性文件，以为提供的规范性文件越多，说明力越强。其实，严格地说，正好相反，适用了不应该适用的法律条文，也是适用法律错误的表现。 这些规范性文件中，被告在答复中适用的是四个，分别是宁波市清房领导小组办公室、宁波市住房委员会办公室关于公房过户问题清理及住房补贴有关政策的补充（甬清房20051号）、宁波市住房委员会办公室关于宁波市市区职工公房后现住房面积核定的实施意见（甬房委办200555号）、宁波市建设委员会 宁波市市区廉租住房管理实施细则（甬建交2005317号），以及关于确认直管公房改户协调意见的通知（甬房20025号）。上文中已经叙述。被告的中心论点是：原告已经享受过了房改政策，因此不再具备承租公房的资格，因此不符合改户条件。 可是，其中前三个规范性文件调整对象是，什么样的人有资格享有以及怎么享受住房补贴、实物（廉租公房）配租、租金减免等保障待遇的。显然，不能作为执法依据，也不能用来论证所诉行政行为的合法性。由于过分明显，笔者只是简单地点击了一下。 双方激烈争议的是关于确认直管公房改户协调意见的通知（甬房20025号）第2条规定：“直管公房改户必须同时具备以下条件：1、承租户户主已故；2、承租户家庭成员他处无住房，改户申请人户籍地址与现改户住房一致；3、改户申请人系原承租人配偶或子女，属直管公房租赁合同核定同住人，且实际同住已满两年。”在本案中能否作为证明被告答复合法的依据使用？其中第2点“无住房”应该如何解释？ 我方俞处首先出示了宁波市人民政府法制办公室关于公布行政规范性文件目录的公告（甬府法告20021号）、宁波市人民政府法制办公室关于公布行政规范性文件目录的公告（甬府法告20031号），指出关于确认直管公房改户协调意见的通知不在其中，因此属于未报送备案，或者经备案审查不合法或者不适当的规范性文件，不能作为执法依据。宁波市人民政府确实有这样的规定。不过，这一点只能说明税务部门或者说俞处在自己的工作中，是在非常认真地执行宁波市人民政府的相关规定的。但是，仅仅因为没有备案，在目前的司法环境下，就否认规范性文件的合法性，是不现实的。 我方的主要观点是，关于确认直管公房改户协调意见的通知第2点中的“无住房”就是没有住房，不应该有第二种解释。事实上，原告在其他地方没有住房。 而被告代理人则认为，“无住房”不仅要求没有住房，而且没有享受过房改政策。原告虽然没有住房，但已经享受过房改政策，不能认为是无住房。 从法律解释上来说，原告坚持的是文义解释，被告坚持的是目的解释。当然，笔者认为，法律解释应该从文义解释出发，并回到文义解释，也就是说，法律解释不能超出可能的“文义”。因此，被告的观点是无法成立的。 本案暴露出来的问题是，法律、法规以及其他规范性文件对于类似情况没有作出规定，存在法律漏洞。笔者认为，法律规定存在漏洞，责任当然只能由国家或者说政府承担。 庭审的最后陈述中，笔者特别强调，被告不同意更改承租户户主，而要求继续登记在徐名下，继续与徐的租赁关系，导致的结果是十分荒唐的。公民死亡，民事权利随之消亡，是法律上的一个常识问题。可是，被告两年来却一直与已经死亡的徐发生着公房租赁关系，收取以死人名义支付的租金，向死人开具发票，而且被告要求继续维持这种关系。为了向海曙区房地产管理处施加更大的压力，8月7日，笔者并代理葛先生、俞处海曙区地方税务局提出投诉，要求对海曙区房地产管理处不按规定开具发票的行为依法进行查处。投诉书认为，徐亡故后，与海曙区房地产发生租赁关系的是投诉人，支付租金的也是投诉人，海曙区房地产管理处向徐开具发票的行为违反了发票管理办法第23条“开具发票应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性如实开具，并加盖单位财务印章或者发票专用章。”、发票管理办法实施细则第35条“单位和个人在开具发票时，必须做到按号码顺序填开，填写项目齐全，内容真实，字迹清楚，全部联次一次复写、打印，内容完全一致，并在发票联和抵扣联加盖单位财务印章或者发票专用章。”发票管理办法第36条规定“违反发票管理法规的行为包括：（一）未按照规定印制发票或者生产发票防伪专用品的；（二）未按照规定领购发票的；（三）未按照规定开具发票的；（四）未按照规定取得发票的；（五）未按照规定保管发票的；（六）未按照规定接受税务机关检查的。/对有前款所列行为之一的单位和个人，由税务机关责令限制改正，没收非法所得，可以并处一万元以下的罚款。有前款所列两种或者两种以上行为的，可以分别处罚。”予以查处。 徐死亡已经两年多时间，却依然扮演着一户之主的角色，还要向房地产管理部门缴纳房租费，如此荒唐的故事，引起了媒体的兴趣。当地主流媒体宁波日报对此进行了报道。当然，媒体的报道未必是好事。如今的体制下，政府机关需要负责的不是老百姓而是上级领导。很多时候，上级领导的感觉和老百姓的感觉并且是相反的。因此，媒体报道之后，政府机关往往不惜一切代价，争取打赢官司。如此，不仅可以向领导汇报，还可以要求媒体反过来刊登。而在如今的环境下，政府机关要搞定人民法院和新闻单位，自然不是什么难事。不过，本案的事实实在太荒唐了，因此笔者并没有反对见报。出乎意料的是，报道出来后，笔者接到几个电话，说是情况与葛先生一样，希望能够委托我提供法律服务。这让我有种不好的预感。既然不是个案，海曙区房地产管理处，自然就有了施加压力的筹码。很多案件，行政机关就是这样吓唬人民法院。 2006年9月22日，海曙区人民法院作出 (2006)甬海行初字第16号行政判决：本院认为：座落在宁波市海曙区街22号的讼争房屋系国家公房。国家公房是国家在计划经济条件下通过实物配租的形式给予城镇职工的一种社会公共福利资源，其租赁的租金远远低于由平等主体之间通过市场调节租赁房屋的租金，因此潜含着巨大的经济利益。随着我国住房改革制度的不断深化，为了使城镇职工能够平等地享受社会的公共福利资源，国家和地方都出台了关于国家公房租赁的相关政策和规定，因此国家公房租赁关系的产生、变更和终止不仅应依据国家的法律、法规、地方性法规，还必须遵循相关的政策规定。本案中，原告与其前妻曾先后分得本市海曙区迎街92弄1号201室(建筑面积60.98平方米)和本市海曙区陶巷13号109室(建筑面积59.5平方米)的国家公房，后于2001年8月将陶巷13号109室公房更名到其女儿葛名下。迎街92弄l号201室的公房，在1998年12月由原告及其前妻名义以房改成本价购入，2002年2月原告与前妻调解离婚，协议约定迎街92弄1号201室住房归原告前妻所有，原告从其前妻处得到补偿款人民币3万元。根据相关规定，上述二处房屋的面积均应分摊到原告及其前妻名下。现原告又以“本人无住房”为由，再次要求承租街22号(使用面积98.7平方米)的国家公房，与国家公房租赁的相关政策规定不符，本院不能支持。被告据此作出原告不符合公房改户的条件，不能为原告办理公房改户手续棚的答复并无不当，本院应予支持。因此，根据最高人民法院关于行若干问题的解释第五十六条第(四)项，作出判决如下： 驳回原告葛要求撤销被告宁波市海曙区房地产管理处作出的关于街22号葛要求更改承租户名的答复的诉讼请求。 收到海曙区人民法院这样的判决书，我并没有感到任何失望。因为，我对海曙区人民法院从来就没有抱什么希望。2006年9月30日，笔者代理葛先生向宁波市中级人民法院提起上诉。 2006年11月20日，宁波市中级人民法院公开开庭审理本案。双方在庭审没有新的观点，被上诉人代理人坚持，上诉人要求对承租房改变承租户户名，实质上是改变承租人。而且，提出涉案地段可能很快进行拆迁，如果同意将户主改为上诉人，房屋拆迁时将会导致上诉人重复享受房改待遇。 而笔者也仍然坚持，上诉人只是要求改变户名，并没有要求更改承租户；并表示，如果上诉人不具备继续租赁公房的资格，被上诉人应该解除合同，或者合同期届满以后作出相应处理。如果同意上诉人继续租赁就应该准许变更户名。即使房屋很快会被拆迁等等，也是另一层法律关系，有关部门自然会采取依法处理。 虽然没有新的观点，但是我们仍然对于二审产生了很大的希望。宁波市中级人民法院行政庭有几位法官还是比较会坚持底线的。本案的主审法官贾红霞就是如此。 可是，2006年12月26日宁波市中级人民法院作出（2006）甬行终字第221号行政判决：驳回上诉，维持原判。后来听说，本来宁波市中级人民法院是打算判决我们胜诉的，但是海曙区房地产管理处某干部的爱人是宁波市中级人民法院主要负责人的驾驶员，结果就维持了原判。 而海曙