成都房地产市场分析报告易居.doc

2011年4月市场分析报告第一部分 市场简述1、 限购令继续对成都住宅市场形成全面影响，住宅成交依旧保持低位水平。2、 春季房交会并未对楼市产生促进作用，房交会以项目形象和企业形象推广为主，房交会展出项目都没有做明确的价格让步，实质推盘都是在房交会后开展，实操意义更大。3、 写字楼产品继续保持较快的增长势头，区域代表性写字楼由于产品形象、物业价值和升值潜力兼具而受到投资者追捧。第二部分 商品住宅市场分析一、成都主城区商品住宅整体分析1、整体市场分析图1：2010年1月2011年4月主城区商品住宅供求关系 （数据来源：易居中国）l 4月商品住宅新增供应量85.4万，环比上涨60%，同比下降15%。l 4月商品住宅成交量27.8万，环比上涨49%，同比下降69%。 政策调控继续对市场施加影响，虽然成交量有所回升，但依旧保持较低的市场水平上，市场新增供应量增速较快，主要是开发商需要在2011年春季房交会前具备销售条件，期望借春季房交会的东风。图2：2011年4月商品住宅每日成交情况（数据来源：易居中国）从4月的日成交情况来看，全月有18天的成交量规模低于10000平方米/天，其中有9天的成交量处于6000平方米/天以下，5天的成交量处于4000平方米/天以下。总体情况比3月略好，但成交量同样保持较为震荡的走势。图3：2010年1月2011年4月商品住宅可售数据分析（数据来源：成都市房管局、易居中国）截止4月30日成都市的商品住宅市场存量规模为488.27万，市场不景气，再加上新增供应量猛增，导致4月的市场存量水平环比增长13.37%图4：2010年1月2011年4月日均商品住宅成交情况（数据来源：易居中国）4月日均成交套数98.37套/日，环比上涨54.4%，日均成交面积0.93万/日，环比下降53.95%。从日均成交量来看，目前的成交水平依旧为市场低位。图5：2010年1月2011年4月成交情况量价分析（数据来源：易居中国）4月成都主城区商品住宅价格为9272元/，环比下降2%。目前的形势与2010年4月新政出台后相似度极高，即量跌价涨，刚性需求观望比较浓厚，价值置业较多。2、畅销楼盘特征分析以月销售面积3000以上作为对畅销楼盘的筛选指标，经过筛选，对其各项要素进行分析。图6：畅销楼盘价格因素分析（数据来源：易居中国） 4月的畅销楼盘中“价格段分化”更为集中，中端价楼盘（70008000）集中为畅销楼盘，其中75008000元/平方米段的畅销楼盘成交规模占到了67%。从区域特点上，这些楼盘主要为城东和城西两个区域三环周边的楼盘。包括中房金沙海棠、首创国际城、金阳易诚国际等。图7：畅销楼盘套均成交面积（数据来源：易居中国） 从整体趋势来看，畅销楼盘的面积段都集中在8089平方米/户中，并有“单价低，面积大”的现象，说明近期购房者有2个特征，其一为面积需求普遍以中等户型为主；其二对价格的敏感性较之前要强。二、郊区商品住宅分析1、城/郊成交量对比图8：城/郊成交情况（数据来源：易居中国）4月，郊区市场继续保持下降趋势，成交面积环比3月下降26.6%，自2011年2月以来郊区成交面积月平均下降24%，但4月郊区成交均价（6998元/平方米）出现了较大幅度的上涨，环比3月上涨24.43%。2、二圈层各区域情况分析图9:2011年14月成都市二圈层各区域成交量情况（数据来源：易居中国） 二圈层各区域14月成交面积比重情况并没有发生大的变化，龙泉驿的比重下降1%，新都的比重上涨1%，仅这2个区域有一个此消彼长的关系。双流、新都、郫县依旧是二圈层最为活跃的三个区域。图10：成都二圈层各区域成交情况分析（数据来源：易居中国）从2011年14月的成交量情况来看，龙泉驿与温江的成交量变化相对稳定，而双流、新都、郫县的成交量则保持持续的下降。从价格走势来看，郫县的价格出现了较为明显的增长，环比增长幅度10.9%，从成交情况来看，郫县4月成交规模最大的是改善型住宅，其中以“龙城国际”项目为主，其改善型产品是多层、小高层产品形态，具有较大稀缺性，因此售价相对市场平均水平高。限购令出台后，改善型需求特别是再改型需求具有外扩趋势，近期郊区大户型产品的成交规模也出现明显上扬。三、成都市板块分析（一）城西典型板块1、羊西板块图11：2010年1月2011年4月羊西板块量价分析（数据来源：易居中国）4月羊西板块仅远洋朗郡项目加推新房源，同时该项目也是本板块成交量最大的项目，高价项目蓝光云鼎4月成交量出现一定程度的萎缩，因此造成羊西板块“量平价抑”，板块成交均价7904元/平方米。图12：2010年1月2011年4月羊西板块套均成交情况（数据来源：易居中国）4月羊西板块的套均成交面积为85.75平方米/套，变化幅度较小。2、高新西区板块图13：2010年1月2011年4月高新西区板块量价分析（数据来源：易居中国）图14：2010年1月2011年4月高新西区板块套均成交情况（数据来源：易居中国）成都合院项目4月以销售电梯产品为主，且成交价极低，拉低了整个板块的成交价水平。3、迎宾大道板块图15：2010年1月2011年4月迎宾大道板块量价分析（数据来源：易居中国）图16：2010年1月2011年4月迎宾大道板块套均成交情况（数据来源：易居中国）4月迎宾大道板块继续“沉寂”，各项成交指标都出现了一定程度的下滑，5月正成拉斐2期产品将入市，估计会对该板块形成一定的推动。4、金沙板块图17：2010年1月2011年4月金沙板块量价分析（数据来源：易居中国）图18：2010年1月2011年4月金沙板块套均成交情况（数据来源：易居中国） 由于整个板块目前都是以“再改”型产品为主，且售价水平多数在1万元/平方米以上，因此虽然有充足的供应量，但成交量依旧保持“限购令”颁发后的平稳水平，成交价则因为产品不同略有变化。（二）市场重点板块1、成龙路板块图19：2010年1月2011年3月成龙板块量价分析（数据来源：易居中国）图20：2010年1月2011年4月成龙板块套均成交情况（数据来源：易居中国）万科金润华府等高房价高赠送的项目带动了成龙路片区成交水平的上升，成龙路板块近期成交的项目是以中小户型产品为主，且具有较大的赠送率，匹配刚性需求客群的需求。2、三圣乡板块图21：2010年1月2011年4月三圣乡板块量价分析（数据来源：易居中国）图22：2010年1月2011年4月三圣乡板块套均成交情况（数据来源：易居中国）4月三圣乡板块以鑫苑名家中小户型产品为主，单价有所上升而总价段适宜首置群体，因此在市场上受到追捧，板块成交量有所回升。3、新城南板块图23：2010年1月2011年4月新城南板块量价分析（数据来源：易居中国）图24：2010年1月2011年4月新城南板块套均成交情况（数据来源：易居中国）4月新城南板块的成交水平保持平稳，由于新城南板块以再改型产品为主，因此自2月以来成交量受影响极大，各个楼盘的成交都出现了极大萎缩。4、光华板块图25：2010年1月2011年4月光华板块量价分析（数据来源：易居中国）图26：2010年1月2011年4月光华板块套均成交情况（数据来源：易居中国） 4月板块内的成交结构没有发生根本性变化，依然是以万科金色领域、蓝光SOFA社区、金阳易诚国际等项目为主，以中小户型产品成交为主，受精装项目成交量增大影响，板块成交均价有所上升。5、外双楠板块图27：2010年1月2011年4月外双楠板块量价分析（数据来源：易居中国）图28：2010年1月2011年4月外双楠板块套均成交情况（数据来源：易居中国）保利花园项目的户均成交面积102平方米/户，以改善型产品为主销产品带动外双楠板块整体“量价齐升”。4月外双楠板块成交面积3万平方米，成交均价8300元/平方米。6、五块石板块图29：2010年1月2011年4月五块石板块量价分析（数据来源：易居中国）图30：2010年1月2011年4月五块石板块套均成交情况（数据来源：易居中国）华润银杏华庭项目以相对低价入市销售其改善型产品，取得了不错的销售业绩，从而带动了五块石板块的上涨。五块石板块4月的成交量11665平方米，成交均价9556元/平方米。第三部分 写字楼市场分析一、 成都市主城区写字楼整体分析图31：2011年1月4月成都写字楼市场成交情况（数据来源：易居中国）2011年4月，成都市写字楼成交面积13.18万平方米，成交价格9443元/平方米。从图上可以看出，4月成都写字楼的成交水平相对稳定，“限购令”后，商业地产的市场活跃度超越了住宅市场，4月成交量最大的三个写字楼项目分别为东立国际广场、新世纪环球中心、保利中心，其中东立国际广场是以低价为卖点的商业产权商住产品，而新世纪环球中心和保利中心都属于城南地标性的写字楼。图32：2011年14月成都各区域写字楼市场成交情况（数据来源：易居中国）2011年13月的成交量显示，城南区域的成交量和成交价格都处于领先，其实现的成交价格甚至高于城中区域；相对活跃的区域为城东区域，主要得力于东大街金融中心的规划，城东区域的写字楼项目主要集中在东大街沿线，其所实现的成交量处于第二，成交价格仅次于城中区域。城北区域的市场活跃度和写字楼价值是各区域中最低的，城北区域缺乏规划预期和市场环境，其成交的写字楼项目主要是商住混合型项目，并非纯办公产品。二、 成都市写字楼核心区域分析1、 城南区域图33：2011年1月4月城南写字楼市场成交情况（数据来源：易居中国）城南区域4月成交写字楼面积5.96万平方米，环比增长15.28%，成交价格11079元/平方米，环比上涨10.48%。城南区域4月写字楼成交量主要由新世纪环球中心和保利中心两个项目所带动，城南片区一直是房地产个人投资的热点区域，在住宅投资受阻的情况下，投资者开始偏向于代表性写字楼物业，其中保利中心和新世纪环球中心就是近期城南具有代表性的写字楼产品，两个项目的售价水平在11.5万元/平方米之间，平均单笔成交面积在165200平方米之间。2、 城东区域