房地产法简答题.doc

26简述我国房地产市场的特征。(1)综合功能。房地产市场是房产与地产的总称。既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能市场。(2)多级市场。房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)，还包括投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁(三级市场)等，由此形成多层次的市场。(3)法定形式。房地产屈于不动产，通过登记发证确认艾所有权和使川权。因此，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。(4)国家千顶。刘房地产市场，实行国家宏观调控，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放丌搞活。27简述我国国有土地的范围。我国国有土地包括：(1)城市市区的土地。宪法规定，城市土地属于国家所有，土地管理法进一步明确为城市市区的土地属于国家所有。(2)农村和城市郊区中已经被依法没收、征收、征购为国有的土地。(3)国家依法征收的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征收，国家征收的土地，所有权属于国家。(4)依法不屈于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。28简述国家建设征收土地的法律特征。它具有以下法律特征：(1)征地理由的合法性。国家建设征地是为了公共利益的需要，是合法性的征收。(2)征地主体的唯一性。征地主体只能是国家，征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体所有者之间发生的法律关系。(3)征地行为的行政性。国家建设征收土地是一种具体行政行为是通过行政行为实现土地所有权的转换。(4)征地条件的补偿性。国家建设征收集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。征收耕地的，补偿费用应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。29简述建筑物区分所有权的特征。建筑物区分所有权属于一种综合性的物权，特征如下： (1)复合性。建筑物区分所有权是山三种权利构成的，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。 (2)专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权(共有所有权)及成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登汜专有所有权而共用部分持分权及成员权则不单独登记。 (3)一体性。表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。 (4)权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成因而区分所有权人的身份亦具有多重性。30简述房屋共有的特征。 房屋共有具有以下特征： (1)主体有两个或两个以亡单一主体不构成房屋共有。 (2)客体是同一项房产。 (3)存在对内、对外两种关系。在对内关系中，各共有人作为相对独立的权利主体，都是共有房屋的所有人，对共有房屋共同享有或按份享有权利和共同承担或按份承担义务。在对外关系中。各共有人共同作为单一的权利主体，与共有关系以外的人发生权利义务关系。五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分。)31试述我国房地产法的基本原则。房地产法的基本原则如下： (1)土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征收集体土地，一经征收即转化为全民所有。 (2)土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用、有用途限制的使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 (3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护，开发土地资源制止：怖法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。国家对耕地实行特殊保护制度，包括基本农保护制度、占用耕地补偿制度。 (4)房地产综合开发原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。 (5)城镇住房商品化原则。国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。逐步推行城镇居民住房商品化，不断满足人民群众日益增长的住房需求。 (6)宏观调控与市场调节相结合的原则。鉴于房地产在同民经济中的重要性房地产市场交易的高利润和高风险性，对房地产活动既不能管得太死，又不能放任自流，科学的管理方法是以宏观调控为指导，适当放开，由市场去调节32试述我国土地管理法中设定的实现耕地总量动态平衡的制度。实现耕地总量动态平衡是耕地保护的目标。实现耕地总量动态平衡就是在今后一个叫目标。做到我国耕地而积不再减少，并略有增加，用中国的地养活中国人，同时保证当前建设对土地的需求。它既包括了耕地数量的增长，也包括了耕地质量的提高。以及资源配置的更加优化。为保证实现这一日标，土地管理法规定了一系列的制度： (1)从规划上保证总量平衡。土地利用规划必须确定土地的用途根据耕地总量平衡与可供土地的可能，确定本地区的耕地总量和可供土地总址。同时通过土地利用年度计划，严格控制建设用地总量。 (2)实行土地用途管制制度。严格控制耕地转为建没用地，这是保护耕地的丛本原则。非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。凡涉及农用地转为建设用地的，必须按规定办理农用地转用审批手续。 (3)实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 (4)实行基本农田保护制度。对粮、棉、油、蔬菜等优良耕地，按规定划为墓本农田保护区实行特殊保护。各省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上。 (5)禁止闲置和荒芜耕地。禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上末动工建设的应当按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；超过2年未使用的，经原批准机关批准，由上级人民政府收回用地单位的土地使用权，该幅土地原为农民集体所有的，应当交回原农村集体经济组织恢复耕种。承包经营耕地的单位或者个人超过2年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。26简述国有土地使用权出让的特征。(1)土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府土地管理部门为代表。称为出让人，另一方是自然人或法人，称为受让人。 (2)土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。土地使用权出让的最高年限规定为：居住用地70年，工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年商业、旅游、娱乐用地40年。27简述房屋拆迁安置制度的内容。房屋拆迁安置制度包括以下内容： (1)安置用房质量和安全要求：拆迁人用当提供符合国家质量和安全标准的房屋，用于拆迁安置。 (2)拆迁安置的标准：拆除非住宅房屋按照原建筑面积安置。拆除住宅房屋由省、自治区、自辖市人民政府根据当地实际情况，按照原建筑面积，也可以按照原使用面积或者原居住面积安置。 (3)拆迁安置的对象和方式：拆迁安置的对象为被拆除房屋使用人，即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。拆迁安置的方式：拆迁安置可以一次性安置，即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题，也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡，或由被拆迁人自己寻找房屋过渡。待正式房建成后再行迁入。28简述房地产中介业务活动的禁止行为。(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益； (2)允计他人以自己的名义从事房地产中介服务； (3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； (4)与一方当事人串通，损害另一方当事人利益； (5)法律、法规禁止的其他行为。29简述房地产交易的特征。房地产交易具有以下特征： (1)房地产交易刘象的特殊性。 (2)房地产交易形式的确定性。房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开发。 (3)房地产交易的多样性。房地产交易不是单一的典型合同的称谓，而足数种典型合同的总称。 (4)房地产交易的要式性。房地产交易为要式法律行为。房地产交易主要表现为债的关系。并通过各种交易合同形式实现，由此引发的房地产权屈的变动必须办理登记手续，方能完成房地产权屈的转移。30简述房屋预售需具备的条件。(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证； (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (4)房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证后，方可进行房屋预售。26简述我国城镇住房制度改革的基本原则。(1)国家、集体、个人三者共同负担的原则。住房建设推行国家、集体、个人三方共同投资的体制，通过多种形式、多种渠道筹集住房资金，逐步增加个人在住房建设投资中的比重，从而减轻国家的负担，理顺住房建设投资关系。 (2)租、售、建并举的原则。考虑到居民的消费水平和承受能力，采取循序渐进的做法，逐步形成一个提高租金、促进售房、回收资金、推动建房的良性循环。 (3)在统一政策的基础上因地制宜、分散决策的原则。由于全国各地经济发展水平、居民生活水平存在一定的差距，所以各地房改要在国务院规定的统一政策下，因地制宜、分散决策、分步实现房改的目标。 (4)转换机制的原则。要将市场机制引入住房建设中，通过财政、税收、物价、房产管理和土地使用制度等方面的配套改革逐步形成能够实现住房资金良性循环的运行机制。27简述业主的权利。(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； (2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； (4)参加业主大会会议，行使投票权； (5)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (6)监督业主委员会的工作； (7)监督物业管理企业履行物业服务合同； (8)刘物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权等。28简述我国售后公房共有关系的特点。(1)以家庭身份关系为前提； (2)对售后公房的处分应征得全体成员的同意； (3)各个家庭成员不得转让共有权或在共有权上设定负担； (4)各个家庭成员对售后公房所发生的债务承担连带责任。29简述我国对前期物业管理的相关法律规定。前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。选聘物业管理企业是业主大会的权利。但是在业主大会召开前需要刘物业进行管理维扩。我国法律规定房地产开发企业在出售住宅小区房屋前应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。房地产建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约。建设单位应当向买受人明示和解释临时公约的内容。国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。对住宅物业必须采用招标的方式选聘物业管理企业。30简述个人住房贷款的条件。借款人首先应为完全民事行为能力人，其次还应当同时具备下列条件：(1)具有城镇常住户口或有效居留身份；(2)有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；(3)具有购买住房的合同或协议；(4)不享受购房补贴的以不低于所购住房价款的30作为购房的首期款，享受购房补贴的，以个人承担部分的30作为购房的首期款；(5)有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人为保证人等条件。26简述处理涉外房地产关系应当遵循的原则。涉外房地产关系是指具有涉外因素的房地产关系。涉外房地产关系是比较复杂的问题。在立沾、执法丁作中必须坚持以下原则： (1)维护国家主权原则。房地产是重要的生活和生产资料，也是开展对外经济技术交流与合作所不町缺少的物质条件。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位。 (2)平等互利原则。平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的在经济亡应对双方行利： (3)统一管理原则：房地产的开发和建发，要有一套具体而明确的管理制度。就土地而言，城镇国有土地为国家所有。由各级人民政府统一管理。统一管理，有利于国家法律、政策的贯彻落实，有利于经济、文化建设的协调发展，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机结合和统一。27简述涉外商品房买卖应注意的法律问题。(1)涉外商品房产的预售(预购)。根据国家有关规定，商品房的顶售，必须向当地市、县房地产管理部门申请，经批准发给商品房销售许可证后方可进行；否则，当事人之间所签订的预售合同无效；需要向境外销售商品房屋的，必须向当地政府房地产管理部门巾请，经批准发给商品房外销许可证后方可进行。预售的，必须同时申请领取商品房顶售许可证；此外，共有房产的预售，必须有共有人的书面协议。房产经营者领到房屋建筑竣工证后，应及时书面通知预购人并向当地人民政府房产管理机关申请办理房产权转移登记手续。 (2)涉外商品房产的内、外销售。内销是指向国内销售，其购买者为国内的各类单位或公民个人。外销丛指向境外销售。其购买者为外国或港澳台的企业、具他组织或个人。在对商品房产的内、外销问题上要注意：实行内、外销审批制度，批准内销的，不准擅自外销，如要外销，须经重新审批，并补交增值税；合理确定内、外销比例。 (3)房屋所有权与土地使用权期限的统一。我国现行立法确定的原则是“房地一致”，即土地使用权期限届满，原房屋无偿收归国有，但可以申请续期。28简述房地产纠纷的种类。房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。种类包括： (1)民事性质的房地产纠纷。这是指作为平等主体的公民、法人、其他组织之间的房地产纠纷。例如土地权屈、房屋买卖、相邻关系等纠纷。 (2)行政性质的房地产纠纷-这是指政府、政府下属房地产行政主管部门及其他行政机关在行政管理职权过程中与行政相对人即被管理对象之间发生的纠纷。例如，对行政机关作出的关于确认土地、荒地的所有权或者使用权的决定不服，对房地产主管邪门的行政处罚不服等等。均属行政性质的纠纷。29简述我国土地所有权和使用权纠纷的处理方式与标准。方式与标准：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已经取得的上地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的，应当先申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院提起行政诉讼。根据国务院或者省、自治区、直辖市人民政府对行政区划的勘定、调整或者征收土地的决定，省、自治区、直辖市人民政府确认土地、矿臧、森林、山岭、草原、荒地、濉涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定为最终裁决。30简述房地产违法行为的违法主体。有可能违反房地产管理法律、法规的主体包括： (1)与房地产事项相关的公民、法人和其他组织。例如，农村村民非法占用土地修建住宅，房地产开发企业擅自转让房地产开发项目，此时，该村民、该企业即构成违法主体。 (2)房地产行政主管部门。例如，非法批准占用土地、乱收费。以及工作人员玩忽职守、滥用职权等，此时房地产主管部门及其工作人员即构成违法主体。 (3)其他违法主体。例如，房地产主管邪门之外的其他行政机关以出让人的身份出让国有土地使用权，某公民阻碍土地主管部门的工作人员依法执行职务，此时某行政机关、某公民即构成违法主体。44简述土地使用权划拨的特征。(1)土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力将土地使用权进行分配或调整； (2)土地使用权划拔是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这外不等于使用者不需支付任何费用； (3)土地使用权可以是有期限的也可以是无期限的； (4)划拨的土地使用权不可以转让、出租、抵押。45简述房地产权属登记的功能。我国房地产权屈登记具有以下功能： (1)产权确认功能；是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。 (2)公示功能。足将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。 (3)管理功能。是指房地产登汜所具有的实施国家管理意图的功能；46如何解决土地使用权抵押纠纷?. (1)土地使用者未办理土地使用权抵押登记手续将土地使用权进行抵押的应当认定抵押权没有生效。 (2)土地使用者未办理上地使用权抵押登记手续将土地使用权抵押后，又与他人就同一土地处用权签订抵押合同。并办理了抵押登记手续的，应当认定两个抵押合同均有效。抵押人给前一合同的当事人造成损失的，应当承担相应的民书责仟。 (3)以划拨方式取得的国有土地使用权为标的物签订的抵押合同。一般应当认定为无效，但在一审诉讼期间依法补办出让手续的，可以认定合同有效。47简述我国城镇住房制度改革的基本内容。我国城镇住房制度改革的基本内柞包括： (1)把住房建设投资山国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制： (2)把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制： (3)把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式； (4)建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为刘象的商品房供应体系； (5)建立住房公积金制度； (6)发展住房金融和住房保险建立政策性和商业性并存的住房信贷体系； (7)建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场逐步实现住房资金投入产出的良性循环促进房地产业和相关产业的发展； (8)加快住房建没，改善居住条件、满足城镇居民不断增长的住房需要。44简述房地产转让的禁止条件。禁止房地产转让的情形包括： (1)以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转让条件的； (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定杳封或者以其他形式限制房地产权利的； (3)依法收回土地使用权的； (4)共有房地产未经其他共有人书面同意的； (5)权属有争议的； (6)未依法登记领取权属证书的； (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。45简述对外商投资成片土地开发经营的必要限主要包括以下几方面： (1)向外商出让的只是土地使用权，土地的所有权仍属于国家。 (2)出让的只是地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。 (3)开发企业依法自主经营管理但在具丌发区域内没有行政管理权。 (4)外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及具经营活动须遵守我国法律、法规。46简述解决房地产纠纷的法律方式。(1)协商，指纠纷当事人在自愿的基础上，依据实际情况自行商议解决争议。 (2)行政处理。指由房地产行政主管邪门在自己的职权范围内对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据当事人的要求而作出的，也可能是房地产行政主管部门主动作出的。 (3)仲裁。指由专门的仲裁机构根据房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。 (4)诉讼。指由纠纷当事人向人民法院提起诉讼，由人民法院依据特定程序审理。47简述我国现行土地使用制度的主要特点。(1)国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。 (2)土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权，即使用者有依法占有、使用、收益和一定处分的权利使用者成为权利主体。 (3)国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。 (4)建立系统的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。44简述依法收回土地使用权的情况。依法收回土地使用权的情况包括： (1)出让年限届满而朱续期； (2)根据社会公共利益的需要而提前收回； (2)因逾期开发而被无偿收回等等。45简述我国房地产法的基本原则。(1)土地公有原则； (2)土地有偿使用原则； (3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则； (4)房地产综合丌发原则； (5)城镇住房商品化原则； (6)宏观调控与市场调节相结合的原则。46简述城市房屋拆迁中的纠纷处理方式。(1)拆迁人与被拆迁入对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，可进行协商，订立拆迁补偿安置协议。如果是拆迁租赁房屋的，拆迁入应与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。 (2)协商仍达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。 (3)当事人刘行政裁决不服的，可以在接到