55-第六章-其他税收法律四

第六章 其他税收法律（四）第六章 其他税收法律制度系二、 契税法律制度（一）契税的概念契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向“权属承受人”（即买方）征收的一种税。（二）契税的纳税人与征税范围1.纳税人在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。2.征税范围（1）属于征税范围的国有土地使用权出让。土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）。房屋买卖、赠与、交换。（2）不属于征税范围的土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。土地、房屋权属的典当、“继承”、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。【注意】与土地增值税区别，关键在于纳税人的不同。（三）契税的应纳税额1.税率3%5%的幅度比例税率。2.计税依据（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖以“不含增值税”的“成交价格”作为计税依据。（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征税机关参照土地使用权出售、房屋买卖的“市场价格”确定。（3）土地使用权交换、房屋交换以交换土地使用权、房屋的“价格差额”作为计税依据。交换价格不相等的，由“多交付货币”的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。“交换”行为是指“房房、地地、房地”互换，“以房抵债”和“以房易货”均属于买卖行为。（4）以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，以“补交”的土地使用权出让费用或者土地收益为计税依据。【总结】有成交价格按成交价格，没有成交价格按市场价格，交换的按差额，补交的按补交金额。3.应纳税额应纳税额计税依据税率（五）契税的税收优惠1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定“第一次”购买“公有住房”的，免征契税。3.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。4.外交减免依照规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。【注意】经批准减征、免征契税的纳税人，改变有关土地、房屋的用途的，就不再属于减征、免征契税范围，并且应当补缴已经减征、免征的税款。（六）契税的纳税期限自纳税义务发生之日起“10日”内。三、 土地增值税法律制度（一）土地增值税的概念土地增值税是对“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物“并取得收入”的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（二）土地增值税的征税范围【总结】土地增值税属于收益性质的土地税，因此只有在发生权属转移且有增值的情况下才予征收。同学们在理解的基础上，关注出让与转让、企业改制。（三）土地增值税的应纳税额计算1.适用税率土地增值税适用4级“超率累进税率”。2.计税公式土地增值税增值额税率扣除项目金额速算扣除系数增值额转让房地产取得的收入扣除项目金额【注意】转让房地产取得的收入为不含增值税收入。3.新建项目具体扣除标准【理解】房地产开发企业销售的新房属于期房，因此销售印花税与房屋开发费用属于同一会计期间，印花税已在开发费用中扣除故不允许单独再扣除；非房地产企业销售的新房属于现房，因此印花税虽然也计入管理费用当中但与房地产开发费用显然不属于同一会计期间，故允许单独扣除。【概括总结】请同学们按照企业建房的费用发生顺序记忆，同时注意房地产开发企业与非房地产开发企业的不同。【注意】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。4.销售旧房具体扣除标准5.计算步骤（1）确定收入题目给出（2）确定扣除项目金额取得土地使用权所支付的金额题目给出房地产开发成本题目给出房地产开发费用根据题目内容判定利息是否明确与转让房地产有关的税金题目给出（注意印花税迷惑）计算加计扣除（3）确定增值额（1）（2）（4）确定增值额与扣除项目的比率（3）/（2）（5）找税率（6）算税额应纳税额增值额税率扣除项目金额速算扣除系数【例】某房地产企业开发普通标准住宅，已知支付的土地出让金为2 840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取得销售收入9 000万元；缴纳城建税和教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，房地产开发加计扣除比率为20%。则该企业应缴纳的土地增值税为多少万元。网校答案：（1）住宅销售收入为9 000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：取得土地使用权所支付的金额2 8401603 000（万元）。住宅开发成本为2 800万元。房地产开发费用（3 0002 800）10%580（万元）。与转让房地产有关的税金495（万元）。缴纳的印花税已在管理费用中扣除。加计扣除（3 0002 800）20%1 160（万元）。转让房地产的扣除项目金额3 0002 8005804951 1608 035（万元）。（3）转让房地产的增值额9 000-8 035965（万元）。（4）增值额与扣除项目金额的比率965/8 03512%纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税。（四）土地增值税的税收优惠1.纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税；超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。【注意】房地产开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算土地增值税的税额。2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。【注意】因上述原因而“自行转让”比照国家收回处理。3.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。4.“居民个人”“转让住房”免征土地增值税。（五）土地增值税的纳税清算1.符合下列情形之一的，纳税人“应当”进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2.符合下列情形之一的，主管税务机关“可以要求”纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整