宝峰豪庭表说明PPT课件.ppt

可编辑 宝峰豪庭定价说明 2020 2 4 1 2 目录 第一部分 本价格表制作说明第二部分 评分系统的说明第三部分 价格统计第四部分 特殊影响说明第五部分 下阶段推货安排与价格走势 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 2 3 附件是我司于2009年9月7日提交的价格表见附件一 附件一的价格表是我司亲自到项目现场详细考察 市场调研 讨论分析以及我司多年来的操盘经验而定制的 此份价格表以总体均价3800元 平方去制定 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 说明 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 3 4 本价格表制作方式说明评分系统的说明价格统计下阶段推货安排与价格走势 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 目录 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 4 5 总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响说明补充说明 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 目录 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 5 6 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 对同层单位进行评定 根据其相互间细微差别进行评分并加权汇总 第一部分 全部因素综合评分 第一步 第二步 第三步 水平系数评定 垂直系数评定 特殊影响调整 考虑个别户型稀少或个别单元会严重影响客人的心理因素 对各栋单元进行纵向考虑 景观 噪音心理等 区别层差大小 总体说明 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 6 7 总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响说明补充说明 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 目录 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 7 8 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 水平系数评定是按同一平面各单位的差别划分档次 进而细分打分为 景观 噪音 楼距 户型 朝向 特殊因素六项评分因素 水平五大因素 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 8 9 本项目坐落于花都区狮岭镇宝峰南路东侧 项目东向6 7层高的居民楼 西向紧领宝峰路 西向单元均会受到一定噪音影响 而噪音会直接影响对价格的差异会有影响 噪音很大程度上是客户的心理直觉 第一级别 8分 一级不靠大路 东向的单位第二级别 5 5分 二级西向正对宝峰南路的单位 最高分8 最低分5 5 相差2 5 若均价为4000元 代入后差价为180元 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 噪音评分标准 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 9 10 噪音评分标准 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 二级 宝峰南路正对狮岭国际皮具城 来往车流较多 以致噪音会更严重 1 2 3 4号楼的03 04单元均正对宝峰南路受一定噪音影响 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 10 正对宝峰路 噪音评分 二级 对居民楼 一级 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 11 12 本项目周围环境一般 没有任何一向有景观优势 所以景观不作为调价参考因素 本项目以东西两朝向为主 在视觉上西向没有受任何楼宇的遮挡 而东向则正对居民楼 居民楼有近有远东向单位视觉上都受到不同程度的影响 所以楼距亦会作为调价的参考因素之一 第一级别 8分 一级视野不受任何建筑物的影响 但没有任何好的景观第二级别 7分 二级可以看见对面有楼房 但不是紧靠第三级别 6 5分 三级看到对面的楼房 相对较为紧靠 且楼距距离小 最高分8 最低分6 5 相差1 5 若均价为4000元 代入后差价为108元 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 楼距评分标准 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 12 13 楼距评分标准 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 三级 4号楼01单元8楼景观 8楼以下的单元视线完全被遮挡 4号楼01单元4楼景观 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 13 正对宝峰路 前面无遮挡 一级 二级 楼距评分标准 三级 居住楼密集 8楼以下楼望楼 居住楼较少较远 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 14 15 户型评分标准 本项目户型的平面设计整体布局均匀都方正 实用 无明显缺憾 所以户型最高分与最低分的差距不大 但其中有一户型面积小 套数少 总价底因此该户型特殊加高分数第一级别 10分 一级户型稀少 布局方正 实用 总价较低 极受单身一族及投资客追捧的户型第二级别 9 9 5分 二级整体布局方正 实用 并且面积与户型比例相匹配 总价适中 极受市场热捧的户型第三级别 8 5 9分 三级2 1两房 实用率高 可改造为三房或四房 始终有些美中不足 但不会对客户的选择造成太大的偏向第四级别 6分 四级面积大 总价高且户型设计有不合理的地方 最高分10 最低分6 相差4 若均价为4000元 代入后差价为192元 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 15 户型评分 一房面积 32 35 朝向 东 优点 面积小 总价低 投资自住两相宜 私家花池可进行多功能改造 洗手间通风采光良好 缺点 户型感觉不方正 无厨房设计 一级 房号 4号楼01单元 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 16 户型评分 优点 4 1m的开间设计 公共过道浪费少 双阳台设计 缺点 干湿分区不明显 朝向差 两房两厅面积 86 朝向 西向 二级 房号 1号楼04单元 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 17 户型评分 三房两厅面积 105 朝向 东 优点 标准三房两厅两卫设计 双阳台设计 过道面积浪费少 完美三房缺点 西向卧室面积较小 仅7 6 二级 房号 1号楼02单元 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 18 户型评分 2 1户型一面积 102 朝向 东向 优点 2 1设计 赠送面积高达7 空中花园可任意设计成三房或四房 过道浪费面积少 全明通透户型 通风良好 缺点 没有主人套间 空中花园经改造后通风采光条件不理想 三级 房号 1号楼01单元 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 19 户型评分 2 1户型三面积 111 朝向 西南 优点 2 1设计 赠送4 7 面积 三面单边设计 主人房南向 带入花园设计 超宽阳台设计 双阳台设计 主人房带观景露台 主人房带卫生间 缺点 西向靠马路 厅开间仅3 9M 显得小气 空中花园门口开在阳台 厨房采光通风不理想 三级 房号 1号楼03单元 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 20 2020 2 4 21 户型评分 3 1户型面积 134 朝向 西 优点 厅开间宽阔 开间达5M 超宽阳台设计 双阳台设计 缺点 西向单位 被道路直冲 过道浪费严重 厨房小气 主卧设计不合理 不实用 次卧面积较小仅8 四级 房号 4号楼04单元 该单元在特殊因素中评分最低 主因该单元厅主阳台与道路直冲 风水角度上较差 对客人的心理会有一定的影响 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 22 23 朝向评分标准 住宅主要通风口 客厅 阳台 主卧 的朝向是标准朝向第一级别 7分 一级主要通风口正东第二级别 6分 二级阳台向西 但都有向南的通风口 销售上可称西南偏南朝向的房子第三级别 5 5分 三级主阳台及主人房正西 正北 西北朝向 最高分7 最低分5 5 相差1 5分 若均价为4000元 代入后差价210元 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 23 主要通风口向西 朝向评分标准 三级 主通风口向东 一级 东 南 西 北 主要通风口向西偏南 二级 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 24 25 特殊因素评分标准 本项目4号楼04单元 由于阳台对出直对宝峰路的缘故 在风水角度上不吉利的象征 且给人感觉杀气重 给客人造成心理影响 所以特殊因素主要是针对该单元 第一级别 10分 一级不存在严重的风水问题及直接影响到客人心理因素的单元第二级别 7分 二级正对宝峰路的4号楼04单元 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 25 26 特殊因素评分标准 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 4号楼04单元3楼以上均正对这条宝峰路 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 26 27 水平系数表 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 水平系数表 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 27 28 水平系数表 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 各系数用相乘的方法加权平均后 结果如下 除4号楼01单元外 2号楼02单元分数最高 75 7 此单元为东向 是101 30 的标准三房 朝向好户型布局适中 是所有户型中最完成的 最低分是4号楼04单元 63 85分 此单元为西北朝向 户型是134 的四房 布局不合理 实用率低 若均价为4000元 代入此单元的单价为3139元 总价约为42万元 最高分单元与最低分单元 按均价4000元 平方代入 两者差价为1140元 最高分 最低分 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 28 29 目录 总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响说明补充说明 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 29 30 垂直评定标准 垂直系数评定是按同一单位因为楼层高低的变化而引起素质差异进行打分 主要包括 空间感差异心理优越差异视野景观变化 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 30 31 垂直评定标准 价格制定过程中的基本层差 大体上保持根据楼层从下到上逐层递增 在价格制定过程中 设定基本层差为0 5 即单位单价为4000元 则计算过程中的基准层差为26元 层 1 2 3号楼的01 02号楼跳过七楼前面居民楼后 视野相对开阔 因此八楼以上的单元在基准层差上再加1 5 即加多79元 层 而4号楼的01 02跳过八楼后 同样视野有大幅度的跳跃 因此九楼以上的单元基准层差上再加2 即加多106元 层 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 31 32 垂直评定标准 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 基准评定情况下垂直系数表 景观影响 位置示意图 居民楼 居民楼 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 32 33 受楼宇遮挡效果图 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 东向八楼以上景观 东向八楼以上景观 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 33 34 景观影响 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 位置示意图 居民楼 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 34 35 目录 总体说明水平系数评定垂直系数评定特殊影响说明补充说明 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 SunLandRealEstateConsultantCo Ltd 天地陽光房地產顧問有限公司 35 36 特殊因素说明 本项目4号楼04