关于我国物业税的基本设想.doc

关于我国物业税税制的基本设想摘要：房地产税收体制改革是一个复杂的过程，要解决房地产税收体制中存在的诸多问题，必然需要经历一个不断完善的过程。本文拟从物业税的税制设计方面提出几点建议，以促进地方公共财政体系的逐步完善。关键词：税负结构 改革模式 税制设想一、物业税改革的指导思想1、调整现有房地产税负结构我国现有的房地产税负结构极不合理，开发销售环节税重费多，持有环节税轻费少。因此，物业税的开征就是要改变这种局面，通过减轻房地产开发销售环节的部分税费，增加房地产持有环节的税费，促进房地产市场的交易流通，加大房地产投机者的持有成本，让拥有多套房产的人付出更高的代价，从而遏制一些过多的需求，调节居民之间的住房持有，引导房地产市场的持续稳定发展。2、为增加地方财政收入寻找税源我国地方政府财政收入缺乏稳定的支柱性税源。物业税的开征，涉及的征税面广，税源稳定且不易流动，具备了成为地方财政收入稳定来源的特征，随着物业税的推行，税制及税收征管等配套措施也将会不断完善，物业税也会逐渐成为地方政府税收收入的重要来源。二、物业税的改革模式在房地产保有环节征收物业税是中国房地产税制改革的趋势，目前理论界关于物业税的研究，普遍认为物业税的开征模式有以下两种选择类型：模式一：将现阶段实行的国有土地使用权批租制改为年租制，由房产购买者分期缴纳土地出让金，改变原有的房地产开发销售环节一次性缴纳土地出让金的局面，降低购房者在房地产开发环节的购买成本。在此前提下，将分期缴纳的土地出让金与现行房地产开发、销售、持有环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并为物业税。取消土地增值税，将转让环节的印花税与契税合并统一征收契税。模式二：在不考虑是否改变目前实行的土地批租制的前提下，将目前在房地产的开发、持有、转让环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并为物业税。取消土地增值税，将转让环节的印花税与契税合并统一征收契税。这两种模式下，笔者比较赞同后者。主要原因有：1、土地出让金支付环节后移可能会导致金融风险加大。表面上看，土地出让金由一次性支付改为分次支付，虽然能暂时减轻房地产开发环节的成本，但实际上却会大大加重购房者后续的经济负担，如果支出超出了纳税人的经济承受能力，引起的便是银行业金融风险的加大，其后果将不难想象。2、导致税基的难以确定。土地作为一种自然资源，其价值理应有市场的供求关系来决定，如果政府在开发环节将土地出让金规定为纳税人每期必须支付的固定税金，这又与物业税的计算方式出现冲突，因为按照国际经验，物业税的计算多是根据房地产的评估价值作为计税依据。3、土地出让金支付环节的后移可能会加大纳税人的抵触情绪。物业税作为一种财产税不同于所得税，这种税不论纳税人是否取得所得均要交纳。假设纳税人缴纳了高额的税赋之后，却没有体会到由此从政府提供的服务中所享受到的利益明显增加，纳税人的信心自然就要下降，并且很可能会因此而千方百计地逃税以至于抗税。4、土地出让金改为年租制，未必会从根本上解决房地产价格偏高和由此引发的房地产泡沫问题。房价高低的决定因素应是市场的供求关系，在大量的住房需求得不到满足的情况下，势必带来房价的高速上涨。2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；销售额43995亿元，比上年增长75.5%。这些数据直观而形象地向我们展示了2009年中国房地产市场的疯狂程度，而这高涨的房价中自然包括了原已开发完工的房地产项目，谁又能说这都是“土地出让金惹的祸”呢？ 5、将土地出让金支付环节后移，有可能会大大提高征税成本，增加税收的征管难度。从征税范围来说，将大量的低收入阶层纳入征税范围不适合我国的国情；从税务机关来说，无论是现有的征管方式还是征管力量显然都不能满足需要。三、物业税基本税制设想1、纳税人物业税的纳税人应为：在中国境内拥有土地使用权及建筑物所有权的单位和个人，包括自然人和法人。自然人参照我国个人所得税法中规定的居民概念；法人参照我国的企业所得税法中的居民概念，即以总机构所在地来判断。另外，为了避免重复征税，可参照所得税的税收抵免办法。2、课征对象 传统观点假定土地供给是完全没有弹性的，建筑物的供给是有完全弹性的，采用局部均衡的分析方法，得出的结论是对土地征收的税收是由土地所有者负担，而对建筑物征收的税收则由使用者负担。笔者认为，将土地价值完全从房产价值中分离出来是不现实的。考虑到我国的国情，土地出让金不宜分摊到物业税中，在设置课税对象时应将土地与房屋合并征收物业税。3、征税范围物业税广义的征税范围包括经营性房地产、行政事业单位的房地产和居民住宅三大部分。鉴于我国目前的国情，还存在大量的低收入人群，征税面不宜过大，对普通居民自住用房征税易带来抵触情绪，不利于物业税的顺利开征。同时由于城乡二元管理体制的存在，我国目前的国情是城乡收入差距还在继续拉大。如果此时将农村居民纳入物业税的征税范围，显然与我国的国情及宏观经济政策不相符合。因此，笔者认为我国现阶段物业税的征税范围的确定应将农村居民住房划入免税范围。4、计税依据 随着经济的发展及房地产市场的变化，房地产价值将随之发生上下浮动。因此，以经过专业评估机构认定的市场价值应为首选，更能体现公平的原则。世界大多数国家和地区都以财产的评估值作为计税依据。并且按评估价值征税可以更好的调节土地级差收益，保护土地资源，还可以促进纳税人更加合理的利用房产和土地，促进房地产资源的有效配置。5、税率（1）物业税税率的理论分析物业税的税率设计既要考虑政府筹集资金的需要，又要考虑纳税人的负担能力的问题；既要对房地产投机行为起到抑制效果，又要照顾到普通居民的生活需要；既要追求效率与公平，又要考虑实际操作的可行性；既要借鉴国外的先进经验，又要结合我国的具体国情。鉴于我国的具体国情，多数学者普遍认为目前形势下物业税的税率宜采用比例税率，主要原因是比例税率计算简单，税负较平衡，可操作性强，国外房地产税的税率形式也多为比例税率。根据物业税改革的基本框架，物业税的开征将合并当前房地产保有环节征收的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税。这意味着未来物业税的收入不应小于当前合并到物业税的各种税收收入之和。这也与物业税的开征目的之一筹集地方财政收入、构建地方税收主体税种相吻合。但物业税的设计同时又要考虑纳税人的经济负担，这也是一国在制定税收政策时要考虑的核心问题。设物业税合并前房产税、城市房地产税、城镇土地使用税三种税的税收收入总额为TB，应纳物业税的房产总价值为HPt,则物业税的税率r需满足：r TB/HPt其中：HPt=（RHPtThPt）+NRPt。HPt：表示住宅类物业市场评估值; ThPt：表示免于征税的住宅类物业总价值; NRPt：表示非住宅物业(商业、工业物业等)市场评估值。则税率r可表示为:r TB/（RHPtThPt）+NRPt 物业税税率设定的上限，即纳税人可承受的税负水平上限，可通过宏观税收负担状况来估算。如果从微观个体角度来考虑企业或个人税收的负担能力，由于纳税人个体之间差异很大，很难考虑全面，因而本文采用宏观税负水平来确定物业税税率的上限。并通过微观税负水平来分析税率对微观经济主体的影响，以此来最终确定合理的税率。宏观税负水平从全社会的角度来考虑，通常采用税收收入占社会总产出的比值作为衡量依据。社会总产值可选用国内生产总值来衡量。则：宏观税负水平=税收总额/国内生产总值由此，物业税的宏观税负水平可表示如下：物业税税负水平=TV/GGDP其中TV=HPtr = (RHPt - ThPt)+NRPt r；TV:表示物业税总收入；HPt：表示应纳税物业市场评估值；RHPt：表示住宅类物业市场评估值；ThPt：表示免征物业税的住宅总价值；NRPt：表示非住宅类物业市场评估值。假设物业税宏观税负水平的上限为C（C为一个百分比常数），则税率r需满足：r CGGDP / (RHPt - ThPt) + NRPt 综上所述，物业税税率的合理范围可表示为：TB/ (RHPt - ThPt)+ NRPt r CGGDP / (RHPt - ThPt) + NRPt 其中TB：表示物业税改革前房产税、城市房地产税、城镇土地使用税三者之和；ThPt：表示免税范围内物业总价值；RHPt：表示住宅类物业市场评估值；NRPt：表示非住宅类物业总价值；C：表示物业税宏观税负水平上限；r：表示物业税税率；GGDP：表示国内生产总值。（2）物业税税率的实证分析以北京市为例根据上述的税率不等式，参照中国统计年鉴北京市2007年的统计数据，分析北京市物业税税率的合理范围。住宅类物业市场评估值（RHPt）=2007年住宅销售均价2007年末北京住宅面积=1066132764=349297004（万元）住宅类物业免税额（ThPt）=人均免税面积北京市城镇居民人口总量2007年住宅销售均价=3092910661=297122070（万元）非住宅类物业市场评估值（NRPt）=2007年其他物业销售均价年末北京其他物业面积=1758524579=432221715（万元）TB与GGDP的取值，根据国家统计局统计数据，2007年北京市房产税、城市房地产税、城镇土地使用税的总收入为664026万元，2007年北京市GDP为9353.32亿元。物业税税负水平上限C的取值。根据经济合作与发展组织的统计数据，2003年OECD30个成员国财产税税负的加权平均值为2.2%，扣除其中包含的0.2%的遗产赠与税，可得到OECD成员国财产保有阶段的加权平均税负为2%，因此取C=2%，作为我国物业税税负水平的上限是恰当的。将上述参数代入公式：TB/ (RHPt - ThPt)+ NRPt r CGGDP / (RHPt - ThPt) + NRPt ，可得到北京市物业税的税率范围为：0.14% r 0.39%中央可通过立法确定物业税税率的上限，由地方政府根据当地经济的发展状况综合考虑，在此税率范围，确定具体的税率标准，适当提高生产经营用房的税率，降低自住用房的税率。在上述税率范围内，以家庭为单位，假定住宅面积为100平方米，简单测算一个标准家庭物业税的税收负担。该家庭的物业税税负可计算如下：物业税的税负=物业税/家庭可支配收入=（2007年住宅销售价格该家庭住宅面积-免征额）/（家庭人均可支配收入人数）税率根据北京市统计年鉴，2007年城镇居民人均可支配收入为21989元，每户人数2.8人。将上述数据代入，并适用税率范围内的不同数据，计算出该标准家庭的税收负担见表1：表1：北京市标准家庭在不同税率下的税收负担物业税税率（%）0.140.190.240.290.340.39家庭税收负担（%）0.390.530.660.800.941.08根据国外经验，物业税占家庭可支配收入的2%之内是可以接受的。因此，将北京市的物业税税率确定在0.140.39之间比较合适。在该税率范围内，既能保证政府的财政收入，又不会使宏观税负水平和微观税负水平过高。6、税收优惠措施物业税的开征是一项复杂而深入的税制改革，改革涉及面广，触动利益较多，在制定各项具体措施时都必须谨慎。目前我国的各项社会保障体系还不健全，低收入阶层还大量存在的情况下，征税面不宜过宽，至少在现阶段还需要通过税收优惠政策将这部分人群排除在外。因此，参考国外以及我国原有房产税征收经验，立足我国的住房现状，应从以下方面给予适当减免：（1）各级国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）社会举办的学校、图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、医院、幼儿院、托儿所、敬老院等公共、公益事业单位自用的房产；（5）农村居民按规定建在宅基地上的用于自住的房产；（6）城镇居民用于自住的房产人均居住面积在30平方米以内的部分；（7）经财政部批准免税的其他房产。7、纳税义务发生时间 纳税义务发生时间应为取得物业权利的次月。 8、纳税期限 纳税期限为一年,对于个人住宅应按年计算,按年征收;对于商业和工业物业项目要按年计算、分期缴纳,具体办法由各省、自治区、直辖市根据各地实际