投资与融资12.doc

1 CPM的定义：现在国际上最为普遍的房地产抵押贷款就是所谓等额本息的抵押贷款（constant payment mortgage，简称CPM）。它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同的是每月付款额是恒定的。于是，根据期末年金现值原理，我们将每月付款额作为等额年金看待，那么所有年金的现值之和就是贷款本金。2 住房抵押贷款证券化：是资产证券化的一种。它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。3 房地产投资风险：投资者预期收益不能实现的概率（或可能性）。4 财务风险：指由债务融资所导致的风险，即由于投资者无力应对债务融资造成的复杂的财务状况而导致预期的股本内部收益率无法实现的可能性。5 经营风险：指由于房地产投资项目的经营问题造成的预期收益无法实现的可能性或预期经营成果的不确定性，即所要求的总投资内部收益率无法实现的可能性。6 房地产金融：指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。7 房地产抵押初级市场、二级市场：一级市场： (1)是房地产抵押贷款的直接发放市场 (2)是抵押贷款双方当事人之间直接交易的市场 (3)主体是抵押借款人和各类金融机构 二级市场： (4)是贷款人用已发放的抵押贷款与投资商之间进行再交易的市场； (5)用借款人的房地产做担保向二级抵押贷款机构申请贷款 (6)二级抵押贷款机构以借款人抵押的房地产做担保向社会发行债券筹资8 抵押贷款证券化运作程序： 一、组建住房抵押贷款证券化的资产池。2、 设立特设机构，实现破产隔离。3、 进行信用增级，完善交易结构。4、 设计证券，信用评级。5、 住房抵押贷款证券发行。6、 管理资产池，偿付证券权益。9 项目融资风险管理与控制的方法1、 风险规避2、 风险转移（一）通过保险转移风险（二）通过合作转移风险3、 风险降低（一）加强可行性研究 （1）宏观可行性分析（2）微观可行性分析 （二）改善债务结构 （三）加强物业管理 （四）进行投资组合10房地产保险的基本原则1、 最大诚信原则2、 可保利益原则3、 公平互利原则4、 经济补偿原则，包括权益转让规定，重复保险规定5、 近因原则11 发展我国房地产抵押贷款必要性：1、 增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展2、 增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展3、 发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展4、 确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展12 比较房地产债券与房地产股票的区别？ 答：(1)房地产债券与房地产股票的性质不同。 (2) 房地产债券与房地产股票的权利和责任不同。 (3) 房地产债券与房地产股票的期限不同。 (4) 房地产债券与房地产股票的发行目的与范围不同。 13房地产信托与房地产信贷有什么区别? 答：(1)房地产信托是发生在委托人与受托人之间的委托代理关系； (2)房地产信贷是发生在借款人与贷款人之间的债权债务关系； (3)房地产信贷是一种间接融资； (4)房地产信贷是单纯的银行信用 (5)房地产信托既可以间接融资也可以直接融资 (6)房地产信托只收取佣金，承担的风险较小 （案例）15 住房公积金的特征：（P136）义务性 ，互助性，保障性义务性按时足额为每个职工建缴住房公积金是单位的法定义务。保障性职工建缴住房公积金可享受政策性低息贷款、购建房及租房提取、退休提取养老等多种保障。互助性，住房公积金资金实行专户管理，专向用于发放低息住房贷款，在住房公积金缴存职工之间形成互帮互助的利益共同机制，正常履行住房公积金缴存义务的职工，在符合贷款条件时，都能向公积金管理中心申请住房公积金贷款。16 房地产投资的特点? 房地产投资对象的固定性和不可移动性；房地产投资的高投入和高成本性 房地产投资的回收期长和长周期性 ；房地产投资的高风险性 房地产投资的强环境约束性 ；房地产投资的低流动性（案例）17房地产炒作会有什么危害？其一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。其二，进一步加剧社会贫富差距。其三，透支社会财富、抑制社会有效需求。其四，削弱整个社会的风险承受能力。其五，扭曲了整个国家的产业结构。其六，不利于城乡二元结构的融合。其七，不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。其八，促使地方政府产生房地产依赖症。18 房地产金融市场主体构成要素有：（1）金融市场交易的主体(即参与者)（2）金融市场交易的客体(即货币资金)（3）金融市场交易的媒介(即金融工具，亦称为金融性商品)（4）金融市场交易的价格(即利息率)（5）金融市场交易的管理、组织形式与交易方式（案例）19 怎样判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系： 近因原则是判断风险事故与保险标的损失之间的因果关系，确定保险赔偿责任的一项基本原则。这里近因是系列事件中最初的事件认定近因的基本方法认定近因的关键是确定风险因素与损失之间的关系，确定这种因果关系的基本方法有以下两种：（1）顺推法。从原因推结果，即从最初事件出发，按逻辑推理直到最终损失发生，最初事件就是最后一个事件的近因。比如，雷击折断大树，大树压坏房屋，房屋倒塌致使家用电器损毁，家用电器损毁的近因就是雷击。（2）逆推法。从结果推原因。从损失开始，从后往前推，追溯到最初事件，如没有中断，则最初事件就是近因。比如，第三者被两车相撞致死，导致两车相撞的原因是其中一位驾驶员酒后开车，酒后开车就是第三者死亡的近因。（选择）20通常情况，设置抵押权房地产价值大于贷款额度。（选择）22 衡量房地产企业获利能力指标：1.总资产报酬率。该指标反映企业每一元总资产在一定会计期间内所能产生并获取的利润额情况,它主要用来判断企业总资产的息税前获利水平。2.净资产收益率。该指标表示企业每一元股东权益在一定会计期间内所能获取的净利润,直接反映企业股东的投资收益水平。3.销售净利率。该指标表示每元销售收入能为企业带来的净利润额,是衡量企业销售的获利水平指标23 市场可分为：按市场的竞争程度分，可分为完全竞争市场与不完全竞争市场。不完全竞争市场又按竞争的不完全程度分为三种：垄.断竞争、寡头垄断和完全垄断。中国房地产市场属于区域性寡头垄断市场24 信托财产核算的特点：(一)信托资产不属于信托公司的资产和负债(二)信托资产与自有资产分开管理和分别核算 (三)信托资产运用和来源应进行明细核算 （选择）25 房地产金融交易市场是怎么分类的：一。按服务对象不同房地产金融市场可分为房产金融市场和和地产金融市场 二。按市场层次不同房地产金融市场可分为初级市场和二级市场 三。按交易方式房地产金融市场可分为协议信用市场和公开市场26房地产保险的特点有哪些? 答：(1)特定危险的存在是房地产保险产生和发展的重要前提和因素； (2)房地产保险是互助共济，合理分摊损失，转移危险和降低危险损失程度的经济行为； (3)是权利和义务对等的基础上，对被保险人的危险损失的经济补偿； (4)房地产保险具有长期性（论述）27 房地产金融市场职能选择 1新加坡采取住房金融类型 住房公积金2 调节房地产金融市场的杠杆 利率3调节房地产金融的特征 4 经济人收益指标5盈亏责任承担者6 私募 私募亦称直募指的是私下或直接向特定群体募集资金的方式。与之相对应的是公募。7调查方法主要有哪些 常用的调查方式有普遍调查、典型调查、个案调查、常用的调查方法有问卷法、文献法、访问法、观察法、8信托财产核算有什么特点 财产信托是委托人将自己的动产、房产、地产以及版权、知识产权等财产、财产权、委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运作和处置。名词解释1 房地产金融 指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。2 二级抵押贷款市场 是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖一房地产为担保的抵押证券市场。3 财务风险 指由债务融资所导致的风险，即由于投资者无力应对债务融资造成的复杂的财务状况而导致预期的股本内部收益率无法实现的可能性。4 房地产投资：指人们为了达到预定的收益目标，将一定的资金直接或间接的投入到房地产开发、经营、管理、服务及消费中去的投资活动。简答1抵押贷款有什么作用l 增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展l 增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展l 发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济平衡发展l 确保银行贷款的安全，保障银行贷款效益，促进房地金融的发展2房地产保险的特点(1)特定危险的存在是房地产保险产生和发展的重要前提和因素； (2)房地产保险是互助共济，合理分摊损失，转移危险和降低危险损失程度的经济行为； (3)是权利和义务对等的基础上，对被保险人的危险损失的经济补偿； (4)房地产保险具有长期性。 3房地产金融的主要任务 ：l 房地产金融机构的任务是为房地产业筹集、融通资金并提供结算和其他金融服务。 (1) 房地产金融机构的筹资和融资 (2)支持房地产开发、建设和流通 (3)推动住房商品化 (4)促进房地产资金良性循环 (5)保障房地产业持续健康发展 6)提供其它金融服务4住抵押贷款证券化的条件要求有一个完备的，健全的制度和市场环境，如健全的相关法律体系、良好的信用体系、严格的交易制度、旺盛的市场需求。5房地产金融市场的职能 :房地产金融市场是金融市场的一个组成部分，同时又是一个专业性质的金融市场，而它既体现金融市场的一般职能，又表现出一定的专业性职能。 (1)为房地产业的发展筹集资金。是房地产金融市场的基本职能。 (2)组织房地产资金分配。有两种方式：一是财政分配方式；二是市场分配方式，即通过房地产金融市场根据市场信号所反映的利益导向决定资金的分配。 (3)调节资金余缺。房地产资金在居民、企业、政府、银行各部门之间的余缺状况是不平衡的，资金由盈余部门向短缺部门转移是资金得以充分利用的必然条件，因此，调节资金余缺是房地产金融市场的一个重要职能。6 近年我国房地产市场调控采取哪些措施 2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称“新国十条”，具体如下： (一)统一思想，提高认识。 (二)建立考核问责机制。 (三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。 (四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 (五)增加居住用地有效供应。 (六)调整住房供应结构。 (七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。 (八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。 (九)加大交易秩序监管力度。 (十)完善房地产市场信息披露制度。 国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。7房地产投资从不同的角度如何分类按房地产投资对象划分：土地开发投资；住宅开发投资；办公楼投资；商业房地产投资；工业厂房及仓库性物业投资。按照房地产投资的方式划分：房地产直接投资；房地产间接投资。按投资者权利划分：股权投资者和债券投资者；主动投资者和被动投资者。8房地产投资的宏观调控是否必要 宏观调控是指国家从社会经济的宏观和总体的角度运用计划、经济政策和各种调节手段引导和促进社会经济的健康发展影响社会经济的结构和运行维护和促进经济协调、稳定和发展的一种国家调节方式。房地产宏观调控的必要性主要体现在以下四个方面。 (一) 实施宏观调控是房地产资源优化配置的需要 宏观调控是社会主义市场经济体制下的政府履行的一项基本职能。二实施宏观调控是由房地产业的重要地位决定的 房地产行业关联度带动力强已成为我国国民经济的重要支柱占有极其重要的地位。三实施