丹东房地产市场现状分析.doc

丹东房地产市场现状分析一、丹东城市概况 丹东是一个以工业、商贸、物流、旅游为主体的沿江沿海沿边城市，总面积1.52万平方公里，建城区55平方公里。下辖三县（市）【凤城市、东港市、宽甸满族自治县】、三区【振兴区、元宝区、振安区】和一个国家级边境经济合作区，总户籍人口244万，其中主城区人口80万人左右。是国务院批准的沿海开放城市，辽宁沿海经济带开发战略重点发展区域，东北东部最便捷的出海口和区域经济发展先导区。距平壤220公里，距首尔420公里，距沈阳220公里，距大连252公里，正在建设的东北东部铁路及丹通高速公路打通了东北东部新的出海通道，将使东北东部十三个城市丰饶的资源直接面向海洋。港口吞吐量2008年达到3470万吨，力争到2015年进入亿吨大港行列。丹东民航机场正在争取成为口岸机场。风光迷人环境优美。丹东依山、临江、面海，风景优美，气候宜人，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温9。森林覆盖率达66%,淡水资源丰富，人均占有水量是全国人均水平的1.5倍。二、丹东市房地产市场综合分析1. 环境分析：沿江区域是丹东市最好的地段，也是丹东房价最高的区域。保利地产之所以价格高，区划速度也不错，是因为一是品牌优势的炒作；二是靠山；三是项目规模大。城东区域的楼盘主要是元宝区和振安区的楼盘，从数量上来看是最多的。新城区现在的政府办公区、环保产业区、仪器仪表等都在建设当中，商业也逐渐配套成熟。2. 产品分析：沿江区域的楼盘全部为高层，玫瑰庭院是底商和高层。城中的楼盘大多以多层为主，也有部分高层。城东区域的建筑以多层为主，有部分小高层。新城区住宅大多都是高层产品。3. 价格分析：沿江的楼盘以振兴取得沿江楼盘价格最高，其次是元宝区和振安区，也就是从西往东价格从高走低。城中区域的放假大约在3500-5000之间，价格上升是因为保利地产的入驻，整个拉动了周围楼盘的房价。城东区域的房价在3200-4500之间，此区域大多是当地的开发商。新城区的房价大约在2800-4000左右。紧邻鸭绿江项目均为高档社区，20-30层高层，户型150-200平方米为主力户型，项目起价5500-5800元，均价6000元以上。4. 客户分析：沿江区域的客户是丹东的高端客户，还有一部分东北三省投资客户，以及在丹东的朝鲜人和韩国人。城中区域客户大多是丹东本地的较多，暴力楼盘有部分投资客户，而且全款到位的很多，这也证明了丹东人购买力非常的强。城东区域的客户大多是丹东本地的卡户，以及部分投资客户。新城区的入住客户大多为丹东的高端人士和朝鲜、韩国以及东三省的偷投资客户。5. 去化分析：沿江区域的楼盘销售都非常火爆，淡然也是存在尾盘，尾盘有两种，一种是水岸豪庭的高房价楼盘，楼层较高的，另外是玫瑰和绿江剩余的楼层不好的，一班1-4层全未销售。城中由于离市区较近，整体上销售都非常火爆。城东区域有部分楼盘去化速度一般，例如御景园从07年开始卖，到现在一起总共35栋去化率才达到80%多。6. 户型分析：沿江区域户型大都是200左右的大户型，而且以3居为主。三、丹东市房地产市场发展前景1.老城区房地产市场发展滞后（1）老城区房地产投资客户日益渐少，目前仅有20%的投资客户。（2）沿江的土地已经基本成熟没有土地，其他区域风险大，竞争大。（3）入驻老城区风险较大，另外新城区的土地比老城区有潜力。2.新城区市场前景广阔 新城区的楼盘主要为新加坡城、东兴园、绿江大湖城、牛顿方式，这些楼盘的开发商有北京、江浙、温州的外地开发商校多，这些开发商的验光都是很好的，丹东新城区的发展非常有前潜力。3. 前阳地段有待开发丹东沿江地块，老区以及新区都已成熟，没有土地，唯有前阳的沿江区域有土地可以开发，但目前还未挂牌，有待广大开发商投资开发。四、总结（一） 房地产市场开发战略思路1. 以广告宣传为主，显著卖方市场，产品不愁销路；2. 以文化、时尚、教育的方式等比较虚的理念炒作为主，有一定竞争3. 竞争集中在产品户型、智能化、水景规划或者结构上的突破等，竞争较激烈4. 当消费者对地段、规划、绿化、户型等都进行比较后，继而在比较开发公司的信誉，品质及物业服务，竞争进入白热化（二） 在日益激烈的市场竞中如何走的更稳1. 忘记过去那一个个激动人心的销售高峰，忘记过去是那样轻而易举的获胜，现在的市场已经不是原来的爆发式增长，粗仿式经营的时代。2. 把主要的精力放在前期的设计、规划上，要花更多的资金和精力投入在前期，聘请水平更高的专业人士，现在已经不是决战后期的销售时代。3. 不要期望概念一鸣惊人，而是踏实实的做好每一个细节，这样才能经受买千锤百炼的比较。4. 比较时代，市场更多的是观望、盘整，在投入上准备的更多更充分一些，回报上期望要小一些， 不要好高骛远。5. 产品要么是差异性很大的，要么是均好性很强的东西，否则是会走进不死的灰色地带，销售好的楼盘都是靠差异性或均好性赢得市场的。（三） 丹东市房地产发展前景在丹东市经济平稳较快发展的背景下，随着辽宁沿海经济带上升为国家战略，丹东市迎来了大开发、大开放、大发展的新机遇。从城市建设方面看，随着基础建设投资规模的不断加大，城市建设的步伐不断加快，为未来的发展提供了更加广阔的空间。从丹东市的房地产发展规划看，一系列区域规划的制定与实施，将有效地协调城市中心区域与周边区域房地产市场平衡发展，转移中心区域高度集中的住房需求，特别是在丹东新城区新建中朝公路大桥，必将为城市发展带来新一轮的房地产投资热潮。从丹东市房地产开发投资看，受市场销售量增长和价格出现稳中趋升态势的影响，房地产开