股权收购.doc

三、以收购股权方式取得土地使用权（一）业务的类型本方式是收购方购买被收购企业（目标公司）的部分或全部股权，目标公司存续经营，以达到取得目标公司土地使用权或在建项目用于后续开发的目的。此类业务存在以下不同类型。1、按控股权关系分类（1）购买控股权的收购方式：收购方通过收购而持有目标公司不小于51的股份，也就是绝对控股；（2）参营或者联营的收购方式：收购方通过收购而持有目标公司不高于50的股份。2、按股权交易的双方关系分类（1）关联方或同一控制下的收购方式：是指参与收购方与股权出让方在收购前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。对于关联方或同一控制下的收购方式，收购方在企业收购中取得的资产和负债，应当按照收购日在被收购方的账面价值计量。收购方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，应当调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。（2）非关联方下的收购方式：指参与收购方与股权出让方在收购前后不受同一方或相同的多方最终控制的合并交易，即除判断属于同一控制下企业收购的情况以外其他的企业收购。对于非关联方下的收购方式，收购方在会计上的基本处理原则是购买法，企业收购中取得的资产、负债在满足确认条件后，应以其公允价值计量。其企业收购成本大于收购中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额应确认为商誉。3、按目标公司的资产状况分类（1）收购土地使用权的方式；（2）收购在建工程的方式。4、按收购股权的支付对价分类（1）现金收购方式；（2）换股收购方式。即收购方通过增发新股或增加注册资本，或收购方原股东放弃部分股本，用以交换目标公司股东即转让方的全部或部分股份。（3）混合方式。即以部分现金和部分股份（股票）相结合交换目标公司股东的全部或部分股份。（二）税收政策及股权重组各方税收成本本节操作的要点主要是针对非关联方之间以现金收购控股权进而得到土地使用权方式下的税收政策，涉及的对象分为转让方、受让方与目标公司，如涉及其他收购方式，应另作专项咨询、研究。本收购方式的交易特点是：以收购目标公司股份的方式，取得目标公司名下的土地资产或在建项目；其优点是成本低、交易简便、税收成本较低。1、转让方在转让股权时涉及的税收成本（1）营业税。根据财税2002191号财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知第二条规定：对股权转让不征收营业税。（2）所得税。转让方应对转让土地使用权的资本利得缴纳所得税，如果转让方是境内企业，需要缴纳25企业所得税；转让方如果是境外企业，应缴纳预提所得税，税率为20%或执行中国政府与对方国家或地区双边税收协定约定的税率；如果转让方是个人，股东转让收入应计算缴纳20%的个人所得税。站在转让方的角度，须随时关注国家有关股权转让资本利得的计算方法，避免出现两个问题：一是重复缴税；二是一旦股权转让失败（退还所收购的股份），可能出现已纳税款不能退还问题。（3）印花税：转让方应按股权转让合同金额万分之五缴纳的印花税。国有企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。2、受让方在转让股权时涉及的税收成本（1）投资成本计税基础的确定。收购方按其实际支付的股权交易价款作为股权投资成本的计税基础。需要注意的是，收购方在交易定价时，是否考虑目标公司的“递延税款”，直接关系到投资成本的高低。如果目标公司存在“递延所得税资产”等递延税款借项，则会增加交易定价，提高投资成本；如果目标公司存在“递延所得税负债”等递延税款贷项，则会减少交易定价，降低投资成本。关于递延税款的产生与测算问题，请见下面第3点中相关内容。（2）印花税：收购方应按股权转让合同金额万分之五缴纳的印花税。国有企业因改制签订的产权转移书据免予贴花。3、目标公司的税收成本非同一控制下的企业合并中，目标公司在企业合并后仍持续经营的，如受让方取得目标公司100股权，或目标公司属于国有企业改组的，目标公司可以按合并中确定的有关资产、负债的公允价值调账，其他情况下目标公司不应因企业合并而改变资产、负债的账面价值。（1）土地成本计税基础的确定。收购股权方式获取土地使用权，作为受让方应注意目标公司土地成本的计量，这是关注的要点。从税收相关政策规定看，关于资产的计量，中华人民共和国企业所得税法实施条例第五十六条规定：企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。第七十五条规定：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业在重组过程中，应当在交易发生时确认有关资产的转让所得或者损失，相关资产应当按照交易价格重新确定计税基础。国税发199897号文规定：企业股权重组后的各项资产，在缴纳企业所得税时，不能以企业为实现股权重组而对有关资产等进行评估的价值计价并计提折旧，应按股权重组前企业资产的帐面历史成本计价和计提折旧。凡股权重组后的企业在会计损益核算中，按评估价调整了有关资产帐面价值并据此计提折旧的，应在计算应纳税所得额时进行调整，多计部分不得在税前扣除。土地增值税法规政策方面，中华人民共和国土地增值税暂行条例中规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”也就是说，目标公司进行股权重组时，只是股东发生变化，目标公司本身作为纳税人是持续经营的，因此，在计算土地增值额时可扣除的土地成本只能是当初取得土地使用权所支付的价款，不得以评估价为准。由上述规定可见，在转让股权的过程中，转让方以土地评估确认价值作价将公司股权全部转让给收购方，虽然收购方支付的股权溢价金额主要是由于土地增值所致，但收购方的交易行为为股权投资，而非土地使用权交易，因此，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入目标公司的土地计税成本。例：A公司为某房地产开发项目公司，两年前以招拍挂方式获取土地25400平米，支付土地出让金及补偿费用12000万元，A公司注册资金6000万元。A公司因资金不足，预备将该地块转让，A公司股东经咨询有关人士，认为采取股权转让方式比直接转让土地使用权税收成本较低。B公司拟受让A公司股权，经协商，以土地评估价值作价将A公司股权全部转让给B公司。A公司土地评估价值为20000万元。假设股权转让当日，A公司所有者权益为6000万元。 根据新会计准则，相关帐务处理如下：B公司在取得A公司股权时：借：长期股权投资A公司(股权投资成本)20000万元 贷：银行存款 20000万元 A公司凭相关法律文件，做变更股东的帐务处理：借：实收资本A公司 6000万元 贷：实收资本B公司 6000万元关于被评估资产，A公司通常有两种不同处理方法。第一种是按评估确认值进行调整：借：无形资产土地使用权 8000万元（20000-12000） 贷：资本公积其他资本公积 8000万元第二种处理方法是对评估增值不进行会计处理，即仍将土地使用权的账面价值反映为12000万元。但在评估机构提交的评估报告和资产评估汇总表中，相关项目通常表现为： 资产负债表评估汇总表 单位：万元资产项目评估前金额评估增减值评估价值负债及所有者权益项目评估前金额评估增减值评估价值无形资产12000+800020000短期借款600006000股本60006000资本公积+80008000合计12000800020000合计12000800020000在第二种不调账的情况下，新会计准则规定，收购方未来在确定应享有目标公司净利润或亏损时，应以取得投资时目标公司各项可辨认资产的公允价值为基础，对目标公司的净利润进行调整后确定。也就是说，站在新股东的角度上，仍要对目标公司的资产按评估价进行调整。在计税方面，如前所述，无论是目标公司自行按评估价值对资产进行调账，还是股东对目标公司的资产按评估价值进行调整，因目标公司土地使用权的评估增值8000万元在股权重组时并未计算缴纳企业所得税和土地增值税，因此，税法规定不得按评估价值作为其计税基础。未来目标公司在进行土地增值税清算时，只能扣除12000万元的土地成本，如果目标公司不符合销售普通标准住宅土地增值率不超过20%即可免征土地增值税的规定，则8000万元评估增值对应的土地增值税将递延到目标公司土地增值税清算时缴纳，按最低税率测算，其税收成本为：8000*30%=2400（万元）。另外，在企业所得税汇算清缴时，也只能扣除12000万元的土地成本，递延的企业所得税成本为：（8000-土地增值税2400）*25%=1400（万元）。那么，在考虑了这些“递延税款”贷项（2400万元+1400万元=3800万元）因素后，评估机构在提交评估报告时，应反映这部分负债，并等额扣减“资本公积”即净资产评估增值。评估汇总表应表达为：资产负债表评估汇总表 单位：万元资产项目评估前金额评估增减值评估价值负债及所有者权益项目评估前金额评估增减值评估价值无形资产12000+800020000短期借款600006000递延税款0+38003800股本60006000资本公积+42004200合计12000800020000合计800020000如果目标公司如果对土地使用权调账，则应为：借：无形资产土地使用权 8000万元 贷：递延税款递延所得税负债 1400万元 土地增值税 2400万元 资本公积其他资本公积 4200万元在进行了上述处理后，目标公司的账面净资产由原先处理方式下的14000万元降到10200万元，收购方的支付对价也应相应降低。这样，目标公司及其实际控制人收购方承担这部分递延税款，便是公平合理的。从例中可见，在股权转让环节暂不将评估增值确认为应税所得，不征收企业所得税和土地增值税，但此时只是暂不征收而非永久性免于征收，因此，目标企业的评估增值中就存在着“递延税款”贷项。在企业重组中，重组前后资产的权利主体特别是终极所有者会发生重大变化，这种延迟纳税会将转让方应缴纳的税款转移给收购方承担，必须引起收购方的高度关注。（2）契税。根据财税2003184号规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税，本通知2005年12月31日止执行。而财税200641规定为继续支持企业改革，加快建立现代企业制度，企业改制重组涉及的契税政策，继续按照财税2003184号文件的有关规定执行，执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。可见在2008年底就股权重组契税免征。（3）印花税。目标公司股权重组后新增加的注册资本、资本公积部分应缴纳万分之五的印花税。（4）递延所得税资产。企业所得税法第十八条规定：“企业纳税年度发生的亏损，准予向以后年度结转，用以后年度的所得弥补，但结转年限最长不得超过五年。”国税发199897号文规定：“企业在股权重组前尚未弥补的经营亏损，可在税法规定的亏损弥补年限的剩余期限内，在股权重组后延续弥补。”目标公司股权重组前产生的亏损减少了目标公司的净资产，但因在弥补期内的亏损可在股权重组后延续弥补，即股权重组后目标公司实现的利润按补亏后的余额缴纳企业所得税，因此，股权转让方通常会测算目标公司在股权重组后可弥补亏损额，并将可抵减的企业所得税确认为“递延所得税资产”，从而增加目标公司净资产额。例如，目标公司股本1亿元，累计亏损2600万元，净资产为7400万元。现股权转让方及中介机构预计在弥补期内的、可为股权重组后目标公司弥补的亏损额为2000万元，则会确认“递延所得税资产”为：2000*25%=500（万元），目标公司的净资产相应调整为：7400+500=7900（万元）。（5）税收风险的承继。作为目标公司，应承继股权重组前目标公司的税收风险。在税法中，法律责任是针对纳税义务人而设定的，在股权重组后，不因目标公司的实际控制人（大股东）及法定代表人等发生变化便改变目标公司的法人义务和责任。（三）股权收购中涉税操作要点在股权收购业务中，收购方应根据国家的税收法规，结合收购业务的具体情况，处理好以下几方面问题：1、票据资料的检查和审核（1）票据方面。在此方面应关注以下方面：检查和审核发票的真实性、合法性。目标公司所取得的发票种类应与业务活动及支付款项性质相对应，防止取得虚假发票情况的发生；发票应与相应的业务合同、实物流转凭据、款项支付、其他内部文件（如会议通知、费用预算等）保持内在的一致性；检查和审核票据开具的规范性，重点是对发票要素方面的审核。如，发票名称、监制章、付款人（客户名称）、商品品名或服务项目名称、数量、单价、金额、开票人、开票时间、大小写、印章等要素是否符合发票管理规定；检查和审核票据的合理性。发票的内容、数量、金额和取得等方面应符合一般的经营常规和会计惯例；审核发票的时效性。发票的取得及报销必须按规定的时限进行，开具发票的时间与其入账的年度总体上相一致。（2）检查各税种计税的合规性，计税的基础是否准确，申报是否真实、完整；（3）检查会计处理的合规性；（4）了解目标公司近年是否接受过税务机关稽查，如是，应查阅税务机关的税务检查报告及处理决定书，检查目标公司是否接受和执行了税务处理决定，是否对相关涉税行为进行了整改。同时应检查目标公司近年是否由中介机构出具了审计、鉴证报告，如是，应详加阅读；（5）检查会计、税务资料的交接情况。2、递延所得税资产的复核及确认（1）检查未弥补亏损是否出具税务鉴证报告，或得到税务机关的认可；（2）检查未弥补亏损尚可弥补的期限；（3）根据项目开发的周期、财务成果预测资料，评估未弥补的亏损能否在规定的时间内得到弥补，从而分析、判断目标公司确认的递延所得税资产是否公允、合理、可靠。3、其他“递延税款”借项的复核及确认如果目标公司存在在建项目，且已部分预售，预售房款预缴的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税等会记作“递延税款”借方，或作为“其他应收款”等资产类科目挂账，从而增加目标公司净资产额。对此，应复核完税凭证及征税对象、计税依据、计税方法。4、递延税款贷款的复核及确认在股权收购业务中，收购方应要求评估机构在评估过程中，对目标公司日后房地产项目清算涉及的土地增值税和企业所得税情况进行分析、测算，公平、合理地评估递延所得税负债等递延税款贷款，客观反映目标公司税后净资产公允价值。在评估报告提交后，应对递延税款贷项进行复核。在股权收购业务中，如果转让方及其目标公司不理解递延税款贷项的，也可以要求转让方及股权重组前的目标公司对土地增值部分立即计算、申报缴纳企业所得税和土地增值税，出示完税凭证。5、股权收购交易定价及股权转让款的支付管理作为受让方，应按就目标公司“递延税款”借、贷项复核、调整后的净资产余额作为确定股权转让价的基础。同时，为控制股权转让中的税收风险及其他法律风险，应考虑分期支付股权转让价款或控制一定数额尾款。6、交易付款时代缴税款的扣除如果出让方的股东是个人，受让方直接付款给个人股东时，须代扣代缴个人所得税。7、目标公司立项、规划的变更问题如果目标公司原已立项、规划，收购方入主目标公司后应对立项、规划文件等进行检查，分析其中是否存在不利的税收问题开发产品视同销售或开发成本不能扣除等，如存在此类问题，应努力争取调整。如果收购方拟变更开发方案的，应预先筹划立项、规划的修改方案。（四）特殊收购条件下的操作要点目前以收购股权方式取得土地使用权的交易中，在交易定价中有时采用特殊的方式，比如“一口价”、“净资产加成”等，在这些特殊定价收购条件下，可遵循以下要点进行操作：1、所谓“一口价”的定价方式，是指卖方按单位面积土地报价后作为成交价，根本不考虑与土地有关的税费问题，也不容许收购方与之讨论、计算递延税款贷项。在这种情况下，收购时涉税操作要点是核实与成本、费用相关的票据，检查目标公司发生的前期业务是否都取得规定票据、业务流与票据流是否一致。如存在问题，应要求目标公司及其股东负责票据的索取、重新开具等事宜，充实相关资料，确保成本、费用的税前扣除。2、所谓“净资产加成”的定价方式，是指股权转让双方约定，根据中介机构审计后的目标公司净资产上浮一定比例后作为交易价格。在这种情况下，应对资产、负债进行复核、审查，从收购方的角度看，应剔除无票据或票据不合规的资产项目，特别是“存货开发成本”项目对应的票据，对各项资产（包括递所所得税资产等）是否存在、是否发生减值情形进行评估，检查减值准备的提取是否充分；另一方面，应对负债项目（包括递延所得税负债等）加以充分确认和计量，对各种或有负债（目标公司的担保、诉讼、索赔、票据背书等）作出合理预计，并在转让协议中要求转让方就资产、负债的真实性、完整性承担相应的责任。3、单纯收购目标公司的长期资产。在许多收购股权的业务中，收购方与转让方约定，目标公司的债权、债务一律由转让方负债处理，不计入转让标的。在这种情况下涉及到转让方的转让所得如何计算的问题。在关于股权转让收入征收个人所得税问题（国税函2007244号）中规定：“对于原股东取得转让收入后，根据持股比例先清收债权、归还债务后，再对每个股东进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额（原股东股权转让总收入原股东承担的债务总额原股东所收回的债权总额注册资本额股权转让过程中的有关税费）原股东持股比例。其中，原股东承担的债务不包括应付未付股东的利润。对于原股东取得转让收入后，根据持股比例对股权转让收入、债权债务进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额原股东分配取得股权转让收入原股东清收公司债权收入原股东承担公司债务支出原股东向公司投资成本。”上述规定虽然针对转让方是个人股东情形的，但当转让方是法人企业时，也可参照该方法计算转让所得。（五）购股权方式的法律风险及操作要点1、收购股权方式的法律风险通过上面公司股权转让形式下的土地使用权转让的税收成本分析，受让方必须分别考虑土地使用权风险和公司股权风险。公司股权风险是主要的风险，来自股权收购后引起的经营主体变更所产生的目标公司对外债务和义务的转移。在整个转让运作过程中，风险主要有：（1）目标公司的或有负债，包括未披露的对外担保、潜在的合同违约、潜在的一般性债务等。收购方收购股权后，必须承担目标公司的债务责任。即使转让协议明确规定受让方对目标公司的债务不承担责任，但是这种协议条款不能对抗善意的第三人，收购方只能在对外承当了债务责任后再对原来的股东进行追偿。但这时原来股东的偿债能力已经没有保证了。所以，股权收购方容易陷入债务的泥潭。（2）被收购股权的合法性和有效性，包括股权主体（出让方和受让方）和股权转让的合法性。 （3）对出让股权性质的确定，如是国有股权转让，则必须按法定程序进行交易，否则转让合同视为无效。收购国有股权须国有资产管理办公室审批办理产权界定登记，并在产权交易所那签订产权转让合同，由产权交易中心出具产权交割单后，才能正式办理股权和工商变更登记手续。 （4）收购项目公司股权后，收购方须及时到工商企业登记机关办理登记，中外合资企业还须经外经委审批，确认投资主体发生改变，否则股权收购合同没有生效。 （5）土地使用权或在建工程有可能被原股东多次抵押，也有可能被原股东的债权人查封。因此受让方必须审核房地产产权证是否标注有他项权利的登记。 （6）房地产项目规划、建设的合法性，包括方案对周边居民的日照影响场地是否有利组织施工、地下条件、用地性质、土地使用年限、原来的设计结构等因素。 2、收购股权方式法律风险的防范 （1）调查、审查与评估程序。包括对外签署的合同执行情况、房地产项目规划建设的规范性和合法性状况。审查内容有：审查公司注册成立文件（章程、年检报告、营业执照、资质证书等）；审查历年公司财务报告、税务情况、转让前的专项审计报告；审查项目建设程序中的建设、配套手续批文和证件；对外合同和用印记录单。 （2）转让方的声明与保证。出让方将目标公司的情况包括有关材料、资料、债权债务等告知受让方。鉴于公司是独立进行动态运营的法人主体，受让方如作为公司