业委会和物业公司在物业管理中的角色.doc

社区是创新社会治理体制的重要力量- 朱大良一个物业经理人的多年感悟 - 创新社会治理体制中说：改进社会治理方式。实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动运用法治思维和法治方式化解社会矛盾。调节利益关系，协调社会关系，解决社会问题。 从以下三个方面阐述业委会是创新社会治理体制的重要力量。1、依法治理，加强法治保障-物权法明确了产权关系决定业委会和物业服务企业在社区治理中的位置。2、社会自我调节、居民自治良性互动-因业委会是业主自我管理的公益性群众组织决定了她的作用。3、社区在化解矛盾中所起的重要作用4、政府协调社区群众各方面各层次利益诉求是和谐社区发展中心的历史责任依法治理，加强法治保障-物权法明确了产权关系决定业主和物业服务企业在社区治理中的位置。 现在90%以上的城市居民是住在商品房或房改房小区。社区的和谐是社会和谐的基础之一。 物权法在第六章首次提出了业主的建筑物区分所权的概念。其中第七十条明确 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。换句话说，物业管理区域内，除专有物权以外的部分，比如，电梯，过道、走廊、小区绿化带等等都应当属于业主共有的物权。业主们打开家门，直到小区红线以内的非专有部分，如没有特别约定，都属于业主共有部分。共有物权的概念之所以重要，是因为这是业主、业主大会、业主委员会一切权利、义务关系的物质基础。业主大会、业主委员会的作用就在于对共同拥有、使用的共有部分进行监督、处分与协调，使共有部分处于良好的状态，以营造一个和谐、宁静的家园。现在社会上有一个较严重的误区，业委会、物业公司、甚至相当一部分业主都认为业委会是小区的最高权力机构。虽然2003年已实施的国务院物业管理条例第三十五条，第三十六条已经明确规定：物业公司在小区是受全体业主聘用为小区提供物业服务的。和业主、业主大会及业主委员会的关系是服务合同关系，通俗称之为保姆或管家。物权法第八十一条更明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，业主有权依法更换。在法律的角度更明确了业主才是小区的主人，是业主决定用什麽方式管理小区，聘用谁。而小区的最高权力机构是政府指导的业主大会！业主委员会是业主大会的执行机构。例如：正是因为这种对物业公司位置的严重误区，咄咄怪事出现了，最大的问题是业主能够支配自己小区的公共收益的物业小区占不到全市小区的一成。小偷，强盗是人人憎恶，也是公安打击的重点之一，但是对于公然侵占业主公共收益的行为却被“惯例”保护起来，这些公共部位的收益，少则七八万多则几十万、别墅、大面积豪宅可能上百万，而公共收益的钱比小偷强盗侵占的数额大多了，业主追讨难上难，甚至要付出血的代价。随着时间的推移，公共设施及公共部位的问题逐年增多，维修资金的数额连更换电梯的主要部件都难以支付，钱从何来？公共物权的收益是最主要来源，现在却被业主委员会成员或物业公司全额占有。这就给政府和社区埋下了不稳定因素的最大定时炸弹！这种严重的违背物权法的咄咄怪事是社区和谐的重大障碍！所以从各级政府到业主，依物权法认识小区物业公司等和业主的物权关系，加强法治保障支持业主自主决定共有产权的事物， “权力机构”才能得以纠正，小区的维修资金续筹等诸多问题才有解决的可能，小区的安定和谐才有可能实现。物业公司与社区物业的优势分析物业公司社区自治聘请物业经理1物业公司有企业税1无2物业公司开展工作聘请物业经理2聘请物业经理3物业公司除去正常开支，保证利润。3取之于民用之于民除去正常开支，利润投入小区。4小区公共广告费，场地费，物业公司会纳入公司利润。4小区公共广告费，场地费，自治会纳入小区公共维修计划。5物业公司无法经营，撤离小区，难事无人承担。5眉山市商品房、安置房都是在政府的带领下指导社区创建和谐小区。6物业公司是利润化的管理理念。6社区是为群众就业、扶贫的理念。7物业公司会避开业主走利润化。7社区是全心全意为业主办实事。8物业公司大修、中修设施设备，全部费用分摊业主承担。物业公司不会承担，8社区是为广大群众服务，把正常开支除外的资金用于维修。