房地产开发流程表.doc

羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂螈莈莀薅膆莇薃螀肂莆蚅蚃羈莅莅袈袄莄蒇蚁膃莄蕿袇聿蒃蚂虿羅蒂莁袅袁肈蒄蚈螇肈蚆袃膆肇莆螆肂肆蒈羁羇肅薀螄袃肄蚃薇膂膃莂螃肈膂蒄薅羄膂薇螁袀膁莆薄袆膀葿衿膅腿薁蚂肁膈蚃袇羇膇莃蚀袃芆蒅袆蝿芆薈虿肇芅芇袄肃芄蒀蚇罿芃薂羂袅节蚄螅膄芁莄薈肀芀蒆螃羆莀蕿薆袂荿芈螂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房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国城市房地产管理法第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。房地产开发项目有住宅、别墅、商铺、写字楼等等、现市场上提到的所谓商住两用的物业其实是指开发商以住宅为目的进行立项，但在设计以及建设阶段将其建设成为可作为写字楼出售的一种类型的物业。房地产开发流程主要包括以下几个程序： / S6 U6 c% * H% L, c( 8 x/ d: i9 P1、 前期的准备 , b+ Y3 w/ L5 z$ Y g前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。我们所说的五证中的建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、建设工程规划许可证都是在这个阶段取得的。而国有土地使用权证由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 9 7 x/ C% j: E% d3 l& K+ 2、 建筑施工阶段 % q+ fR6 d) 8 A6 p* N9 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 % F+ Y% C: S, w3、 销售阶段 : c$ n( : N: mw销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工证或竣工验收合格文件后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 , N$ N Q% F4 e r( y预售条件： ! U! q$ I# u- D, c$ D6 Y5 m城市商品房预售管理办法第五条规定： P3 D/ z+ |$ L$ n4 _ q/ q, A* n（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； $ L+ N+ ?( j8 - 7 l- 9 a（二）持有建设工程规划和施工许可证； / h( c& 7 Y# z& ?% f6 f% H! l) U （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 # w$ A2 J( G6 q! P第六条 规定：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。 1 L/ M9 i# RF7 Y3 G6 商品房现售，应当符合以下条件： * J3 : e9 h! U5 k: 7 W（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 1 o5 s+ O; c$ M. C& N（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； G/ k8 G# _0 m1 S0 V（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； M* q5 X8 X5 d（四）已通过竣工验收； M p! b( z# _ S/ o; k$ R（五）拆迁安置已经落实； 4 B, ?8 o7 K# ! Z/ J6 B- I g+ h（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 8 P7 N* o4 M( C+ _; L （七）物业管理方案已经落实。房地产开发流程(详细）目录$ U% X# T; - R( X- S4 L第一章： 项目决策阶段2 : T a- k* C% G& c* G, * Q i2 _! b6 a+ T第二章：前期准备阶段4 t! e3 - l+ H; B% |* & h e5 Y$ h一、 获取土地使用权 q0 B) y1 b- M2 J& r6 Q& P+ ) R) R9 C, F A4 H6 F+ v( l1 G二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证/ H0 I( D9 W- X6 F) 5 E8 A0 c; g- H7 j1 三、 规划设计% i# S) Y8 z8 y$ u4 ! 2 ?% |6 ( y; e 9 R, L四、 建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察6 q: E, Z7 R2 A) - s1 h6 l F7 t8 z$ K E+ U4 a2 b( K, t五、申办施工许可证1 K) j; # 9 Z+ O/ D% v, M/ z- s9 V六、招标; _! a; ! q6 w* Z! i G& k m6 O* r% d; I第三章：工程建设阶段6 n* f: L, q5 0 P% ( I3 z6 5 Q% M5 b( o. d1、施工用水5 Q. M, K, w+ P g* g0 Y+ f: d; w7 O电及通讯线路接通，保证施工需要 m6 O( n. G) M, n; k. |$ R. z2、施工场地平整，达到施工条件* o6 b, c0 h1 f! 5 C7 3、施工通道疏通，满足施工运输条件RW* d8 R5 ! |7 i4、施工图纸及施工资料准备% 8 E& J& |; I3 q2 Z7 |6 c+ e0 C5、施工材料和施工设备的准备8 t# 4 T% x2 j( 6、临时用地或临时占道手续办理/ ; t2 ( J2 W1 H! u9 9 U( J9 q; s7、施工许可批文及办理开工手续2 x# ; q3 i( 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验6 L4 T1 S$ W! x6 u2 W9、组织图纸会审、设计交底7 z+ C0 v& b% s3 mk- k1 Q2 V1 H# Q10、编制工程进度计划 r3 4 r+ s, ?0 K( C4 / U11、设计、施工、监理单位的协调4 J9 D2 D& L. N8 F3 R+ v6 e第四章：项目销售阶段: W( j1 * a2 y% S1 i2 s% L! m5 I) p一、申办销售许可证! D3 ; m1 Y% ?|8 l6 M4 - 二、商品房销售及按揭办理) r- g7 A2 X) $ J: n; 6 V, j1 ? c: s0 O9 H3 ?0 b* D一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证7 h9 X N/ j- C- ; k- |9 jI, q* P% g二、申办建设工程规划验收0 M hyd( z9 . S+ K/ a5 y& ) r3 E( a三、进行权属登记，取得商品房权属证明书1 y. E! ?+ f% q: / m7 s. A9 l4 m- y2 y# v5 p0 mq四、物业移交# i4 Y, ) m; ua* q/ B* T+ x/ x/ R第五章：交付使用阶段9 - s! T1 ? cO9 Y6 H3 N% H2 d kO; Q+ h. * ?4 W$ M( k2 c; F$ k( + ?2 l3 K& R6 t( e5 S; K从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。. h0 C8 r% ?$ 9 1 Z$ I- S& c第一章： 项目决策阶段( y% c( a, u/ Z) V4 Kq( m6 g房地产项目可行性研究阶段8 r9 H# |% V1 E9 X! M- r7 C 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 ( v3 : J7 g# X3 V; e2 1、可行性研究的内容 # z% c% S+ J P- Z! U0 h+ l可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 3 c. ?3 n& P3 b+ hK. e可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 & ) V) _$ I c- T* V2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。- 4 y7 j, p+ B- a. X 5 n3、可行性研究的工作阶段 9 8 k: j7 U; o! z_( h( G% G1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 - c9 C6 o4 X& R8 M n; p: I3 C3 O 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 Y! ! p+ P* Y q. o+ o/ 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 : B, 9 M- G. Z5 l3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。7 F2 f4 x4 u+ l+ y6 l- u4）项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。依法必须进行招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的内容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动的具体招标范围（全部或者部分招标）；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标的，还应按照工程建设项目自行招标试行办法（国家发展计划委员会令第号）规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；国家发展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；: Z1 I2 p3 ) K$ T. R) J1 J9 S# / l( nH! Y/ j: F% r|4、可行性研究步骤 ) h3 3 |9 W q+ v$ u7 w C可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 & v# S, x3 K# X9 P, w/ y5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。7 S8 Y) G: - * I0 u# i- K2 : t0 L4 : m& X6 U+ N第二章：前期准备阶段0 p; PM2 f5 Y, - O. ( l& w d( s) M3 h+ g. G r: C- B8 I一、 获取土地使用权。7 ?& v# l. s3 T, J# K开发商获取土地使用权的主要方式! N6 m; | u3 i6 w1） 通过行政划拨方式取得；# m6 N6 W4 h j3 I2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；/ L& $ W# d a* 0 c9 W+ |3） 转让取得；& w& X3 i: s J. A$ o4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；8 d6 1 x% B( y8 G6 2 T5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；# - xq4 q3 t U. s; M6） 通过司法裁决取得；, T0 |2 _! s k4 A7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。6 g2 n* R. a$ P% t* dO3 u开发商获取土地使用权的程序# C6 p/ L; H m9 N! 土地使用权有偿出让的方式 , a0 R5 s0 L: N/ k8 m- 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。 * H. 3 7 S& L7 I1 k按照中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。 k# V2 e* N b) q( k/ 协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 ) O& $ L! c n* Y: L$ t招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 $ E8 e G- i: L拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 % n1 X+ B1 a V7 H/ E依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：# + v: a! b2 X0 G1 d% J1）土地出让合同、划拨决定书或转让批文；* f4 m3 T7 O9 C1 ( f4 m2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；4 T. 7 d* S1 w% c2 Q) E3）属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。# F. le W: f y$ n1 9 x8 K4）1：2000地形图2份；8 z! a; V/ C6 I! U5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份4 C5 I2 g* m3 |/ L6）地上附着物权属证明；) C8 e2 ?* |# P* % p! D% r; 7）土地登记申请书；$ t$ P1 o. j3 W$ l/ p$ k8）土地登记法人代表证明和身份证明；/ S; t# ) Y) X) O4 F9）土地登记委托书。8 b2 g! e: |( ?* G2 B, K土地主管部门 0 ? 4 9 b y9 i. & j& C（1）土地使用权出让 * c! |4 |( e( Z. N8 房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。 2 t; I4 Y- i* O/ r& y0 n$ M! a n（2）土地使用权划拨 x& U?1 N6 E) ?房地局负责办理10亩以上（含10亩）的城镇建设用地的划拨手续。 , S. W7 a! E! Q6 区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。 . |) v; Y- p5 k（3）征用土地 1 & I( y5 x/ PW# Q6 j/ P(征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。 0 s$ Z& e5 u& x4 S征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。 ) j9 z; T+ t& B! A+ G征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区（县）人民政府批准。 5 v: U7 Z+ H; : W; & v! l1 V% B( x（4）地价评估 6 N2 1 / ! b# R7 v5 c& 市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作& $ m3 y: ?% y% y4 z! Q. h& ?* oQ招标受让土地使用权申请程序 + U6 1 m N8 ; s1 j. q D(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 4 w+ o4 d; p( A- o% 8 o0 E(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 . G& E0 b! z5 (3) 用地者进行投资分析。 ; w7 C7 w5 I, h z3 f/ H* g/ # d(4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 i; _- G: T4 & u(5) 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 D6 8 e* W: X+ k(6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 7 o/ p8 y% X* A9 d# T, (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 ) r& r, H* 9 $ s; M/ t$ A拍卖受让土地使用权申请程序 6 u. P, L& P/ j8 G(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 D5 A1 h$ r8 m6 L* # r(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 9 N$ U6 B8 T& r2 |(3) 用地者进行投资分析。 & j4 A% o6 * |(4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。 9 . e% U9 Q0 T X4 ya(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 - b/ K9 R$ Y4 K7 r3 w& f% vf(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 $ q& y. s5 O: & s(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 9 g+ H5 o& nN(8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。 ) Y3 W. y# ) z7 G: k U |2 d- Y属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得国有土地使用权证。8 O! B- Z- Z1 P8 W* Z5 o0 ?0 j5 D, c; y7 Z二、 征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。0 s+ Y7 r3 L. A- c0 h城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高