浅析人民币升值对中国房地产的影响.doc

肄莁薄袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄芃薃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肂芆螇肈膄蒁蚃肇莆芄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀葿莇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃螄肃蒄蝿螃膆虿蚅袃芈蒂薁袂莀芅羀袁膀蒀袆袀节莃螂衿莄蕿蚈袈肄莁薄袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄芃薃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肂芆螇肈膄蒁蚃肇莆芄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀葿莇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃螄肃蒄蝿螃膆虿蚅袃芈蒂薁袂莀芅羀袁膀蒀袆袀节莃螂衿莄蕿蚈袈肄莁薄袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄芃薃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肂芆螇肈膄蒁蚃肇莆芄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀葿莇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃螄肃蒄蝿螃膆虿蚅袃芈蒂薁袂莀芅羀袁膀蒀袆袀节莃螂衿莄蕿蚈袈肄莁薄袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄芃薃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肂芆螇肈膄蒁蚃肇莆芄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀葿莇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃螄肃蒄蝿螃膆虿蚅袃芈蒂薁袂莀芅羀袁膀蒀袆袀节莃螂衿莄蕿蚈袈肄莁薄袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄芃薃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肂芆螇肈膄蒁蚃肇莆芄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀葿莇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃螄肃蒄蝿螃膆虿蚅袃芈蒂薁袂莀芅羀袁膀蒀袆袀节莃螂衿莄蕿蚈袈肄莁薄袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄芃薃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肂芆螇肈膄蒁蚃肇莆芄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀葿莇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃螄肃蒄蝿螃膆虿蚅袃芈蒂薁袂莀芅羀袁膀蒀袆袀节莃螂衿莄蕿蚈袈肄莁薄袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄芃薃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肂芆螇肈膄蒁蚃肇莆芄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀葿莇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃螄肃蒄蝿螃膆虿蚅袃芈蒂薁袂莀芅羀袁膀蒀袆袀节莃螂衿莄蕿蚈袈肄莁薄袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄芃薃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肂芆螇肈膄蒁蚃肇莆芄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀葿莇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃螄肃蒄蝿螃膆虿蚅袃芈蒂薁袂莀芅羀袁膀蒀袆袀节莃螂衿莄蕿蚈袈肄莁薄袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄芃薃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肂芆螇肈膄蒁蚃肇莆芄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀肄莃莀蚆膃肂薆薂膂膅荿袁膁芇薄螇膀葿莇螃膀腿蚃虿螆芁蒅薅螅莄蚁袃螄肃蒄蝿螃膆虿蚅袃芈蒂薁袂莀芅羀袁膀蒀袆袀节莃螂衿莄蕿蚈袈肄莁薄袇膆薇袂羇艿莀螈羆莁薅蚄羅肁莈薀羄芃薃薆羃莅蒆袅羂肅蚂螁羂膇蒄蚇羁芀蚀薃肀莂蒃袁聿肂芆螇肈膄蒁蚃肇莆芄虿肆肆蕿薅肆膈莂袄肅芀薈螀肄莃膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄羅膁蒈蚀羄芃芁薆羃羃蒆蒂蚀肅艿莈虿膇蒄蚇蚈袇芇蚃蚇聿薃蕿蚆膁莆蒅蚅芄膈螃蚅羃莄虿蚄肆膇薅螃膈莂蒁螂袈膅莇螁羀莀螆螀膂膃蚂蝿芅葿薈蝿羄节蒄螈肇蒇莀螇腿芀蚈袆衿蒅薄袅羁芈蒀袄肃蒄莆袃芅芆螅袃羅腿蚁袂肇莅薇袁膀膈蒃袀衿莃荿罿羂膆蚈羈肄莁薄羇膆膄薀羇羆莀蒆羆肈节螄 浅析人民币升值对中国房地产的影响摘 要 人民币升值对房地产业产生了较大的影响，积极地推动了房地产业的发展。在人民币不断升值和房价一路走高的今天，有必要来仔细分析人民币升值对房地产业的各种影响，并且应该注意这种现象可能造成的严重经济后果。据此提出人民币升值应该坚持适当适度原则，在国家经济安全和平稳发展的前提下实行人民币升值。当前人民币升值与房地产市场发展过热已经成为困扰中国经济健康发展的重要问题，人民币升值对国内房地产市场的发展存在着正、反两方面的作用，本文对此问题进行了个人浅析与探讨，并据此提出了相应对策。 关键词：人民币 房地产 升值 Abstract目录浅析人民币升值对中国房地产的影响1摘 要1Abstract2第一章房地产的非地域性特征5第二章人民币升值的前景及对房地产业的影响62.1人民币升值的前景62.2人民币升值对中国房地产市场影响的理论分析62.2.1对房地产需求者的影响。62.2.2对房地产供给者的影响。72.2.3再分析下对房地产市场价格的影响。72.2.4对房地产市场监管者的影响。8第三章对策和建议103.1加强监管，提高房地产泡沫预警的科学性。103.2稳定汇率预期。113.3协调好利率与汇率政策。113.4充分发挥土地政策和税收政策在房地产市场调控中的作用。11 2005年7月21日中国人民银行调整汇率浮动区间,人民币开始升值。时至今日，人民币对美元汇率中间价已升至1:7.2598，而中国的房价也在这几年间一路飚升。针对人民币汇率调整对我国房地产市场的影响，SOHO中国有限公司董事长潘石屹发表自己的看法。 潘石屹认为人民币小幅升值对中国的经济不会有太大的影响。走一步，看一步这就是渐进性的原则，是一种渐进性的改革。央行这个做法很聪明，掌握了主动权。其重要意义在于启动了灵活的人民币汇率浮动机制，这就像迈了一个台阶，以后汇率会一步一个台阶，进入小步上升的轨道。汇率调整，对中国高档房地产的影响是积极的。国外资本看好人民币，但如果只是将外汇简单换成人民币，目前人民币存款利息太低，加上物价因素，实际上为负利率。如果换成人民币资本，房地产就是最好的选择，国际资本获得的收益会更大。高档住宅物业和商业物业的前景一定会看好。对以国内需求为主的中、低档住宅市场不会有直接的影响。本人认为人民币升值对房地产业的影响应该从基本的经济规律开始分析。 首先来看人民币升值对商品价格的直接影响。人民币相对美元等外币升值，就意味着可以用同等的人民币兑换到更多的外币用于进口，从而导致进口成本降低，进口商品的价格随之就会下跌。同时增加出口产品成本、抑制出口。再来看人民币升值对房地产业可能发生的有利影响。人民币升值意味着经济发展形势比较好。我国房地产业的发展与宏观经济有很强的相关性。宏观经济发展会导致投资的增加和企业的扩张，土地、厂房、办公物业的需求上升；经济良好加速商品流通，商业地产需求旺盛；居民收入提高及其支付能力提升，拉动居民商品房的投资的需求。从全球角度看，人民币升值意味着以人民币计价的资产价值提升。资本在自由流动的前提下，会选择中国房地产作为重要的配置资产。海外游资预期人民币升值致使大量海外热钱涌入中国房地产市场，其中一部分将进入具有保值增值功能的房地产市场，进而加大了房地产投资需求,这部分热钱以不同的投资方式进入房地产市场。人民币升值会使进口商品价格下降，进而带动国内消费品价格的下降，国内多余货币部分将进入房地产市场，投资需求拉动房地产价格。另外，人民币升值会使国外进口商品价格下降，其中也包括一些进口的高档建材、设备。这有助于开发高档商品房企业成本下降，增大一些企业的利润空间，同时有助于我国商品房品质的提高。同时要看到人民币升值对房地产业可能存在的不利影响。人民币升值直接影响我国出口，如果出口下降，内需不足很容易导致经济回落，这将对房地产市场产生重大影响。一些出口企业、外贸企业如果受人民币升值影响利润出现下滑，将影响这些企业租用写字楼、扩大投资，这对商业地产市场会产生一定的冲击。 然后还要根据房地产的特征来分析。第一章 房地产的非地域性特征传统的房地产经济学理论认为，由于房地产具有位置固定性的特征，房地产市场是典型的区域性市场，不同区域的房地产市场之间相互影响较小，即一个地区的房地产价格水平、交易数量和供求状况很少受到区域外因素的影响。在过去市场区域分割明显、经济要素流动性很弱的情况下，这一理论的确是适用的。然而，近年来随着全球化进程的不断深化，在国际资本已经几乎渗入了世界每一个角落和行业的大背景下，房地产市场地域性的结论面临着越来越大的挑战。可以说，在市场地域范围不断扩大的今天，房地产市场的区域性特征正在一步步地弱化。 在中国经济体制改革不断深化，对外开放度大大增强的今天，中国大城市房地产市场的非地域性特征也已表现得越来越明显。从2002年开始，摩根、美林、雷曼兄弟、盛阳等国际知名房地产投资基金相继进入中国的房地产市场、大量购置写字楼及商业物业。据仲量联行统计，2005年1至3月，外资在国内房地产市场的投资金额已相当于2004年全年的投资量；另据央行披露，2005年通过四种主要方式流入上海房地产市场的境外热钱高达37.63亿美元，比2004年公布的数据增长了约40%，其中非居民直接将外汇资金结汇购买房产的比例最高，占总流入的4成。可见，在资本流动性明显增强，国际投资迅猛增加的今天，国际因素对中国大城市房地产市场的影响已不容忽视。第二章 人民币升值的前景及对房地产业的影响汇率变化是影响国际资本流动的重要因素，对受国际资本影响显著的大都市房地产市场也具有十分重要的影响。2.1人民币升值的前景中国人民银行在2005年7月底推出了人民币汇率改革方案，宣布我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币汇率放弃盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制，此后，人民币一直缓慢升值，从2005年7月22日首次升值至2006年12月22日，已累计对美元升值约5.44%。目前，市场对人民币升值的预期仍在不断强化。人民币的升值和汇率机制改革是我国迫于内外双重升值压力所做出的必然选择。 一方面，进入上世纪90年代以来，国家宏观调控手段不断完善，国内持续保持着高经济增长与低通货膨胀的良好配合，国家竞争能力愈加增强，这必将导致人民币汇率稳定和升值的趋势。另一方面，我国出口始终保持着迅猛增长态势，国际贸易顺差不断扩大，外汇储备一再创出新高，2005年末外汇储备达到8188.72亿美元，2006年11月6日达到1万亿美元，超过日本，成为世界第一大外汇储备国。由此引发的国际贸易摩擦不断升级。除国际收支和经济增长外，汇兑心理也是影响人民币升值的重要因素。长期以来，人民币币值的低估，已造成人们对人民币升值的强烈预期，而此次汇率改革举措，由于升值幅度较小更加重了这种预期。再加之人民币目前还没有实现完全可兑换，国家在“十一五”期间争取实现资本项目可兑换的目标，也会进一步强化升值预期。2.2人民币升值对中国房地产市场影响的理论分析房地产业是我国经济最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位和作用十分重要。人民币升值也必将影响到房地产市场各方参与者的决策和行为，以及房地产价格走势。下面我们分析对房地产市场交易双方的影响。 2.2.1对房地产需求者的影响。 其一，人民币升值会促使多余的购买力大量进入房地产领域。直观地看，人民币汇率的上升必然意味着进口商品价格的下降，进而带动国内一般消费品价格走低，消费者主观上感到剩余财富的增加，就会倾向于将更多的钱投资于房地产、股票及艺术品市场等经济载体，从而推动房地产市场需求增加。其二，人民币升值预期将导致国际资本大量涌人中国房地产市场，刺激房地产市场需求增长。尽管目前我国的资本项目还处于管制之下，但是国外投资机构往往利用外汇管理政策模糊、资本项目下的外汇管理与贸易项下的外汇管理界定不清的“便利”，悄然投资中国房地产。在中国房地产市场价格持续走高和人民币汇率升值的双重利益刺激下，国际资本对国内房地产的投资将显著增加。其三，在人民币升值预期刺激下，国际资本在国内的购房投资将会挤出一部分国内需求。事实上，在我国许多大城市，房价收入比已经高得惊人，如北京、上海、广州等地的房价收入比均超过10：1，而在普遍被认为生活成本很高的东京，该项指标只有6：1，可见我国城市居民的购房能力正在随着房地产价格的不断走高而趋于弱化。而人民币如果不断升值，外资大量流入必将推动房地产市场价格上扬，国内居民的住房需求就会进一步被挤出。2.2.2对房地产供给者的影响。从理论上讲，一国货币的升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会较多，而且收益水平相对可观。从这个意义上讲，人民币升值将会带动国内投资的增加。然而，事实上在我国的许多地区，目前实体领域中的投资机会并非很多，有些产业已经或将要形成过剩的趋势。这与房地产开发投资领域接近（甚至高于）30%的高回报率形成了鲜明的对比。因此，房地产开发成为资金追逐的投资“乐土”。这样，国内房地产开发企业就将面临更大的挑战。而此次人民币升值，外资的超常流入使国内房地产企业面临的处境更加艰难。2.2.3再分析下对房地产市场价格的影响。房地产市场价格总体上讲，是由一定时期内房地产市场供需双方力量共同作用的结果。如果要回答人民币升值是否会影响国内房地产价格的变动以及最终变动幅度的大小等问题，需要进行较精确的供求数量分析。限于我国房地产统计上的缺陷和资料获取途径的不畅，本文只尝试了理论上的解释。在不考虑国际资本流人对我国房地产市场影响的情况下，人民币升值将加大通货紧缩的可能性，从而可能对房地产市场价格产生向下的压力。根据购买力平价理论，人民币升值意味着国外进口物品相对便宜和对外投资成本的降低，因此会抑制国冉消费和投资，从而推动物价水平的下跌。而一般像房地产这种弹性大的资产，其上升和下降的幅度通常都会超过物价指数，所以若只考虑本国因素，人民币升值会对房地产价格产生向下的压力。当然，这种向下的压力只停留在理论上。如果国内房地产旺盛需求保持刚性，且不会因人民币升值带来的海外投资减少，那么这种下降压力就不会变成现实。如果考虑国际资本流动的影响，房地产价格将被拉高，如果资本流动过度导致投机，甚至可能催生泡沫危机。这是因为：如果投资者预期人民币持续升值，则还将有大量外资通过各种渠道进入我国房地产市场。在国际资本拉动下，房地产需求大大超过供给，最终会导致房地产价格的飙升。此时，我国金融体系将面临资产高估带来的巨大隐患，一旦外资突然抽出，房地产需求疲软，价格泡沫随即破灭，就会给整个银行体系乃至国民经济的运行带来不可估量的重创。2.2.4对房地产市场监管者的影响。在以往固定汇率制条件下，我国政府在制定房地产市场调控政策时，主要是针对国内供给者和需求者，极少考虑汇率波动和打击国际“游资”的需要。房地产调控的主要政策也是从房地产供给依赖的上游领域金融和土地两方面入手，通过货币政策、土地供给政策、地价政策等调控房地产市场。但如果考虑到人民币升值的影响，政府对房地产市场的监管将变得更为复杂，不仅要调控国内需求，还要监控国际资金在我国房地产市场内的数量和流向；不仅要使用传统的政策工具，还要注重政策工具的组合效应。可见，房地产市场监管者的责任将变得更加重大，其采取的手段会更加复杂，既要参考他国的经验，又要考虑中国本身的特点。由于房地产的特殊特征，加上人民币大幅升值，房地产市场的投资需求过渡，很容易产生国家的经济安全和经济利益房地产泡沫。韩国和日本发展的历史表明房价与币值升值有一定正向关系，从日本、韩国和台湾的历史经验来看，最初货币升值对房地产业的影响是外资投资需求增加，导致房价上涨，形成泡沫，在升值后期外资撤退，房价下跌,泡沫破裂。 现在中国有两个经济现状：第一个现象，2007年中国的制造业正经历着阵痛。最突出的是珠三角制造业，广州的制鞋、制衣等劳动密集型企业，有25%左右的企业开始向邻近的越南、缅甸、印度、孟加拉等东南亚国家转移。以广东东莞鞋业为例，一直以来东莞鞋业占国内四分之一壁江山，据世界十分之一分额，然而一年来东莞有1000多家鞋业转移。第二个现象，今年来物价由结构性增长逐步演变成通货膨胀。2007年7月份以来居民消费价格指数CPI一直以5%6%的速度增长，11月份居民消费价格总水平同比增长6.9%。居高不下的房价和肉、油、禽蛋、粮食、水电等日常消费品的涨价使得普通老百姓的生活水平无法得到切实提高。从日本20世纪90年代经济衰退的历史经验教训结合中国现在的经济状况，我们应该注意以下几点：第一点，中国目前的企业和20世纪80年代中期的日本企业相比，对升值的承受能力比较低。20世纪80年代日本已经发展成为世界上最发达的国家之一，企业在资本、技术和管理方面的国际竞争能力很强，出口商品主要是高附加值产品，因此即使在广场协议以后，日本的出口额继续增长，贸易顺差保持在500亿美元以上。目前中国经济发展水平并不高，出口商品属于劳动密集型产品，企业主要依靠廉价的劳动力参与国际竞争，人民币升值幅度过快，出口将大幅下降，进口大幅增长。因此，人民币应该适度适当地升值，使中国经济能够平稳地发展。第二点，由于中国经济不能一次性承受较大的人民币升值，政府只能采用逐步升值的办法，这会强化人民币升值的预期。目前，很多国际游资通过各种渠道进入中国，“豪赌”人民币升值，但它们还比较谨慎，因为这场赌博的政策风险很大。如果人民币升值幅度不恰当,并没有达到市场预期的幅度，就会打消国际游资的疑虑，肆无忌惮地进入中国投机房地产市场。类似于日本的国际资本投机冲击扩大泡沫的过程就会出现。中国由于前几年宽松的货币政策，房地产价格已经连续几年快速上涨。在分析日本泡沫经济时看到，一旦泡沫形成，短期内具有自我强化的功能。 对照日本经济房地产泡沫,中国汇率改革要按照适当的步骤进行，考虑到国家的经济安全和经济利益。要加强对资本流动的监管，把外资引向生产性领域。现在中央对房地产宏观调控，地方就到处找海外资本解决资金问题，而且把海外资本进入中国看成国内房地产市场健康有潜力的一个标志。很多地方和企业把人民币升值和房价上涨的双重收益作为诱惑来鼓励国际游资投机房市，危险是非常大的，是牺牲整个国家的经济利益和国民经济安全为局部的、短期的利益服务。 最后,整体地分析人民币升值对房地产业的影响。人民币升值将通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。概括而言，人民币升值将对进口比重高、外债规模大、或拥有高流动性或巨额人民币资产的行业是长期利好；而对出口行业、外币资产高或产品国际定价的行业冲击较大；其他则影响较小。由此看来房地产业是主要受益行业，房地产是非贸易的不动产行业，升值将全面提升国内地产资产价值，因此房地产业将明显受惠。 人民币升值对房地产业的预期效应。在评估人民币升值影响时，应该重视人们的心理因素，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。人民币升值对房地产业产生资金流入效应。人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年外资流入情况看这种趋势也正在形成，近2年3年来我国外汇储备增额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势，可能就有大量的投机资金在其中，而且外商直接投资中也不排除改变投资方向，再考虑这部分资金的放大效应，对整个地产的影响不可低估。人民币升值对房地产业产生的财富效应。由于资金面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，从而提升对房地产的有效需求。日本在1985年1990年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期。第三章 对策和建议3.1加强监管，提高房地产泡沫预警的科学性。 人民币升值对我国房地产市场的影响究竟如何，以及是否会产生房地产泡沫危机，最终还要看政府的政策组合及调控力度。如果调控适时、得当，则会减少隐患的发生。在从钉住汇率制度向有管理的浮动汇率制退出的进程中，选择一些以市场为导向的资本管理措施还是有必要的，可以阻碍“热钱”的大量流入，有助于使实体经济免受汇率大幅变动的影响，并促使长期资本的流入。目前我国还没有实现资本项目的完全可兑换，这是出于我国金融体系不健全，难以抵御强烈风险的考虑。房地产作为具有高风险的资本项目，理应受到严格监管。在近年来热钱大量流入国内房地产市场的背景下，2006年7月国家出台了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 ，对外商投资房地产市场准入、外商投资企业房地产开发经营管理和境外机构及个人购房管理三个层面予以规定，抬高了外商投资我国房地产市场的门槛。它对规范我国房地产市场外资准人和管理，维护我国金融市场和房地产市场的健康稳定起子积极的作用。但它也存在一些缺陷，如未对外资房地产开发商的资金筹集做出具体规定，没有改变外资的税收优惠政策和限制外商中介机构等。因此，这一尝试性的新政还有待进一步完善。针对我国房地产市场现状，目前监管部门应在明晰经常性账户与资本账户界限的基础上，加强对资本账户的管理，必要时可采取跨境资本交易税和无息存款准备金要求等方式，抑制跨境资本流动。同时，细化对流动性资本跨境移动的管理，加强对外资在我国直接购房行为以及海外资金退出的管理，以防止国际资本在房地产市场上大进大出，兴风作浪。此外，还应健全房地产市场统计制度，在房地产泡沫预警中充分考虑汇率波动对投机行为的影响，从而为政府决策提供科学依据。3.2稳定汇率预期。 在面临国际资本对我国房地产市场可能产生的冲击下，不能放松对汇率波动的监管，在尊重市场规律的同时，需要采取必要的措施，拉长人民币升值的时间。这是因为时间因素也是影响海外房地产投机的主要因素，如果未来人民币升值的时间被拉得很长，通过人民币升值套利的机会成本就会增加，从而有利于“挤出”国际投机。因此，通过汇率调控政策拉长人民币升值的时间，从而抵消套利韵可能性，起到稳定房地产市场的作用。3.3协调好利率与汇率政策。 在未来人民币升值的背景下，利率政策将陷入两难的境地：一方面，目前国内房地产投资高涨，需要通过利率杠杆抑制过度需求；另一方面，如果利率太高，超过国外利率，又会造成人民币进一步升值的压力，从而刺激国际投机。同时，在人民币升值引发通货紧缩担忧的情况下，高利率也会打击国内需求，从而使经济陷入低迷。因此，未来应在协调利率和汇率政策的前提下，谨慎地使用利率政策调控房地产等投资过热部门。3.4充分发挥土地政策和税收政策在房地产市场调控中的作用。 土地和金融是房地产市场调控的两项最重要的政策工具。一方面，在利率政策效果模糊的情况下，土地调控的作用就显得越发重要了。通过土地供应政策的有保有压，增加对中、低档住宅用地的供给，减少供应国际投机资本重点关注的写字楼、高档商品住宅用地的供给，可以在一定程度上抑制国际资本在房地产市场上的炒作。另一方面，须通过健全房地产税收制度，通过加重保有环节和低于一定年限房地产流转的税负，打击房地产炒作行为，维护房地产市场稳定。 参考文献1 张杰，2005.7.23：央行对人民币汇率调整对我国房地产市场的影响，房地产门户-搜房。2 第一财经日报，2005.6.24：从日本教训看人民币升值将造成地产泡沫出现。 3 沈彤，2005.7.22:人民币升值对房地产行业的影响，新浪财经。 4 张秀智、吴晓光，2006.9:从中国房地产市场现状看人民币升值速度与幅度，中国房地产金融.理论探索。5 保罗.克鲁格曼主编，2002:国际经济学M.北京：中国人民大学出版社。致谢 膆莂蕿袂膅蒄蒂螈膄膄蚇蚄螁芆蒀蕿螀荿蚆袈蝿肈葿螄袈膁蚄蚀袈芃蒇薆袇蒅芀羅袆膅薅袁袅芇莈螇袄荿薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂袇羂芄莅螃羁莆薀虿羀膆莃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀蚇螆羆膂葿蚂肆芅蚅薈肅莇蒈袆肄肇芁螂肃艿蒆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀肀膃莇衿肀芅薃螅腿莈莅蚁膈肇薁薇膇膀莄羆膆莂蕿袂膅蒄蒂螈膄膄蚇蚄螁芆蒀蕿螀荿蚆袈蝿肈葿螄袈膁蚄蚀袈芃蒇薆袇蒅芀羅袆膅薅袁袅芇莈螇袄荿薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂袇羂芄莅螃羁莆薀虿羀膆莃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀蚇螆羆膂葿蚂肆芅蚅薈肅莇蒈袆肄肇芁螂肃艿蒆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀肀膃莇衿肀芅薃螅腿莈莅蚁膈肇薁薇膇膀莄羆膆莂蕿袂膅蒄蒂螈膄膄蚇蚄螁芆蒀蕿螀荿蚆袈蝿肈葿螄袈膁蚄蚀袈芃蒇薆袇蒅芀羅袆膅薅袁袅芇莈螇袄荿薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂袇羂芄莅螃羁莆薀虿羀膆莃蚅罿芈蚈薁羈莀蒁袀羇肀蚇螆羆膂葿蚂肆芅蚅薈肅莇蒈袆肄肇芁螂肃艿蒆螈肂莁荿蚄肁肁薄薀肀膃莇衿肀芅薃螅腿莈莅蚁膈肇薁薇膇膀莄羆膆莂蕿袂膅蒄蒂螈膄膄蚇蚄螁芆蒀蕿螀荿蚆袈蝿肈葿螄袈膁蚄蚀袈芃蒇薆袇蒅芀羅袆膅薅袁袅芇莈螇袄荿薃蚃袃聿莆蕿羂膁薂袇羂芄莅螃羁莆薀虿羀膆莃