酒店管理合同基本条款.doc

酒店管理合同基本条款 酒店管理集团 2010-03-29 15:15:31 阅读32 评论0 字号：大中小订阅 酒店管理合同基本条款 JamesJ.Eyster著陈勇译 JamesJ.Eyster是美国康奈尔大学酒店财务及不动产估值教授，早在1980年就出版了专著酒店和餐馆管理合同的谈判和管理，后来又多次充实相关数据并推出了新版本。书中翔实地论述了酒店管理合同的发展历程及其谈判策略，曾经被翻译为日文在日本出版。当前中国已经成为世界高端酒店的重要市场，酒店管理合同已经成为业内关注的主要议题之一。笔者结合自身在业界的经验，翻译整理JamesJ.Eyster书中的相关内容，期望与业内同行共同探讨。 作为运营协议的酒店管理合同，19世纪60年代晚期出现在美国酒店业，由酒店管理公司引入，此种经营方式可以快速增加其所管理的房间数量，并由此增加其收入。对于缺乏酒店运营经验和技能的业主来说，这种经营方式是很有吸引力的，因为这使得他们能够抓住投资酒店物业所带来的高回报机会。 整个行业很快就接受了酒店管理合同这种经营方式。酒店管理合同是酒店业主和酒店管理公司之间签订的书面协议，根据此协议，酒店管理公司被授权以酒店业主的名义代表酒店业主运营、管理酒店，并为酒店业主负责。作为业主代理人，运营商从产自该物业的现金流中以业主的名义支付营运费用，保留管理酬金，将剩余的现金流移交给业主。业主提供该接待物业，包括土地、建筑物、家具、固定资产、设备和营运资金，并承担所有的法律和财务责任。 酒店管理合同的基本概念由以下三部分组成：第一，酒店管理公司有独家经营管理酒店的全权，而不受业主的干扰；第二，业主支付一切经营费用和财务费用，并承担所有权风险；第三，除重大疏忽或欺诈行为之外，酒店管理公司的行为受业主保护。 根据上述的基本概念，酒店管理公司承担酒店经营管理的全部责任，业主承担全部财务责任。因此，业主往往认为自己处于极为不利的地位，他们将自己酒店的全部经营管理权交给了酒店管理公司，却没有足够的权力影响酒店管理公司的行为。另一方面，酒店管理公司则宣称他们受业主的雇用，为业主服务。业主的干扰会削弱他们为业主提供有效服务的能力。他们代替业主经营管理酒店，是他们在创造经济价值，而不是业主在创造经济价值，而最终受惠者是业主。 在一个典型的合同中，酒店管理公司和业主职责通常如下： 酒店管理公司职责 1.选择、雇用、解雇、监督、指导、培训及委任业主的所有从事酒店经营管理工作的员工。 2.制订所有价格和房价细目表，负责酒店所有服务项目营业收入或任何形式的其他收入的收款工作。 3.制订适当的会计制度，保存簿记记录，以业主的名义支付酒店经营中产生的一切费用。 4.经业主批准，谈判并签订酒店内店铺、办公室或大厅场地的租赁合同，获得并授予特许权。 5.用业主的名义申请、获得并保持所有必需的许可证和执照，由业主支付费用。 6.经业主同意，谈判所有服务合同。 7.代表业主购买酒店经营活动所需的物料、物资和设备。 8.计划、准备并实施酒店的广告和促销方案。 9.编制酒店年度预算(营业预算、重置预算、资本支出预算等)，并报业主审批。 10.进行或促使业主进行所有必要的修理、重置和改造。 11.合法经商，全面遵守法令和法规。 12.如果是连锁酒店管理公司，要提供酒店联号的商号，准许业主的酒店使用预订体系。 业主职责 1.提供酒店物业、设备、家具、固定装置、存货、流动资金、重置准备资金。如果适用，还需提供连环式销售协议或特许经营协议。 2.如果流动资金降至规定数额之下，要补足流动资金。 3.授予酒店管理公司代表业主，以业主的名义，为了业主的利益而从事监督、指导、控制酒店经营管理工作的独家全权。 4.不干扰酒店管理公司监督、指导、控制酒店经营管理工作而进行的一切活动，也不对酒店雇用的人员发号施令。 5.承认酒店所有员工包括总经理，是业主独家雇用的。员工工资、薪金和酒店运营费用由酒店管理公司确定，但由业主支付。如果酒店管理公司从自己的工薪表发放员工工资，可得到业主的补偿。 6.承担最低限度火灾保险、一般责任保险、员工恤养保险、雇主责任保险、财产保险等，无论酒店管理公司有何疏忽，不论酒店遭受任何损失，都不应使酒店管理公司利益受到损害。 7.用基本管理费和奖励管理费酬报酒店管理公司。 8.按比率支付酒店管理公司的中央服务系统费用，包括广告、区域办公室费用、集中预订系统费用、财务和信息系统、采购系统、教育和培训系统费用，支付酒店管理公司派往业主酒店工作的职工差旅费和生活费。 9.如果业主在合同期内出售酒店物业，应给予酒店管理公司购买酒店物业的优先取舍权或优先报价权。 在不同的管理合同中，合同期限因业主和酒店管理公司的讨价还价能力不同而有所差别。连锁酒店管理公司通常要求15至20年的合同期限；独立酒店管理公司的合同期限从1年到10年不等。在对方未履行某一实质性条款时，业主和酒店管理公司均有权终止合同。在业主不能偿还债务，登记破产或出售酒店物业时，酒店管理公司可以中止合同。在酒店管理公司登记破产、证实有重大过错、疏忽或欺诈，或不能达到合同中约定的营运绩效水平时，业主可行使合同终止权。当然，如果双方一致同意，也可以在任何时候终止合同。 在美国，业主付给酒店管理公司的管理费可以是基本管理费、基本管理费加奖励管理费、或基本管理费与奖励管理费两种管理费中数额较