路线价法(四)土地估价师理论与方法.doc

二、基准地价系数修正法的公式V=V1b（1Ki）Kj公式中各变量的含义如下：V-土地价格V1b -某一用途土地在某一土地级上的基准地价Ki -宗地地价修正系数Kj -估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数。1、不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件由于在基准地价建立时各地方因地制宜，所得到的基准地价成果在表达形式上也存在一定的差异，如区域因素及个别因素的修正系数有些地方是用修正量表达 (也就是做修正时是加上或减去一定的修正量)，而有些地方是用修正比率表达(也就是做修正时是乘以一定的比率)；另外开发程度修正系数一般是按土地面积计算，而有些地方尤其是广东的部分城市基准地价的内涵是楼面地价，在作开发程度修正时需要注意两者计算的差异。因此在实际评估工作中需要根据当地的基准地价内涵及修正体系，对上述公式作相应的调整以准确评估宗地。2、城镇基准地价评估的方法和步骤序号步骤方法1确定基准地价评估的区域范围以一个具体城镇为对象，确定基准地价评估的区域范围2明确基准地价的内涵、构成、表达方式等（1）基准日期一般应为年度的1月1日（2）土地用途一般应分为商业、居住、工业等用途（3）土地权利性质一般应分别为出让土地使用权（4）土地使用年限一般应分别为商业、居住、工业等用途的法定最高出让年限（5）土地开发程度一般应根据各土地级别或地价区段的平均水平确定（6）容积率一般应根据各土地级别或地价区段的平均水平确定3划分地价区段（1）商业路线价区段划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段，各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线（2）住宅片区段（3）工业片区段4抽查评估标准临街宗地的价格在划分出的各地价区段内，选择数宗具有代表性的宗地，再由估价人员调查搜集这些宗地的相关经营收益资料、市场交易资料或开发费用资料等，运用收益法、市场法、成本法、假设开发法等适宜的估价方法评估出这些标准临街宗地在合理市场下可能形成的正常市场价值，通常应求出单价或楼面地价5计算区段地价区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准临街宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数6确定基准地价在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价7提出基准地价应用的建议和技术包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数三、采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤基准地价系数修正法估价的步骤：1、收集、整理当地基准地价成果在估价前必须收集当地有关基准地价资料，主要包括：土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价因素修正系数表和相应的因素条件说明表等，并根据估价的需要加以整理，作为宗地估价的基础。2宗地级别及基准地价的确定根据待估宗地的位置、用途，对照前面所收集的土地级别图表、基准地价图表等，确定待估宗地所处的土地级别、该级别土地平均开发程度和基准地价内涵。3宗地影响因素调查分析与修正系数确定根据已经确定的宗地级别和基准地价内涵，对待估宗地进行一般因素和区域因 素等相关因素分析，以确定地价修正的基准和需要调查的影响因素项目。4年期修正的公式与方法基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用权的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此必须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算：y=11/（1+r）m/11/（1+r）n式中：y宗地使用年期修正系数；r土地还原率；m待估宗地可使用年期；n该用途土地法定最高出让年期。5期日修正的依据、参数确定、方法基准地价评估期日地价水平随时间迁移会有所变化，必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估期日。期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，期日修正系数可按下式计算：y=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数6容积率修正的依据、参数确定、方法基准地价评估时对应的容积率是均质区域内的平均容积率，各宗地的容积率可能各不相同，而同时，容积率对地价的影响极大，难以在编制基准地价修正系数表时考虑进去。因此如果在因素修正系数表中未能考虑容积率影响，就必须进行进一步修正，将平均容积率修正到实际容积率水平。容积率修正系数按下式计算：Kijki/kj式中：Kij容积率修正系数；ki待估宗地容积率对应的地价水平系数；kj级别或均质地域内该类用地平均容积率对应的地价水平指数。7开发程度及其它因素修正；比较待估宗地价格定义与基准地价内涵，当二者内涵一致，开发程度相同时，则不必进行土地开发程度差异修正，当二者不一致时，则需进行土地开发程度差异修正，将基准地价修正为与待估宗地地价设定的土地开发程度。如某市二级住宅用地的基准地价为1000元，对应的土地开发程度为五通一平(通路、通上水、通下水、通电、通燃气管线，场地平整)，待估宗地为七通一平(通上水、通电、通路、通讯 (通电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通下水、通热力管线、通燃气管线和场地平整)。据调查，该级别土地通讯、通热力管线的开发费分别是50元和100元；则该级别七通一平条件下的基准地价为1000+50+1001150元，并以此作为下一步评估的基准。8修正确定宗地价格。根据前面所求得的各项修正系数，对待估宗地对应的基准地价修正，运用基准地价系数修正法的公式，即可求得宗地地价。四、城镇基准地价系数修正法的适用范围1城镇基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。2基准地价系数修正法是对一般比较法变形、量化及系统化后的一种估价方法，是在短时间内大批量进行宗地评估的有效手段，可快速方便地评估多宗土地的价格。3基准地价系数修正法估价的精度与基准地价及其修正体系的精度密切相关；五、农用地基准地价成果修正的类型与基本步骤(一)系数修正法农用地基准地价系数修正法是指利用农用地基准地价及系数修正表修正得到宗地地价，这种方法的原理和步骤与城镇土地估价中的基准地价系数修正法基本一致。(二)定级指数模型评估法定级指数模型评估法是利用农用地基准地价评估过程中所建立的定级指数与地价模型，通过评判待估农用地定级指数，并将其代入模型，测算出待估农用地价格的方法。具体的评估步骤和方法为：1搜集有关农用地基准地价资料，包括基准地价评估报告、基准地价图、定级指数模型资料等；2确定待估农用地级别、基准地价及适用模型；3调查分析确定待估农用地定级指数；4将定级指数代入模型，计算待估农用地价格；5对计算出的待估农用地价格进行估价期日和年期修正。(三)基准地块法基准地块法评估农用地宗地价格，是利用基准地价评估过程中已经建立的基准地块档案，通过比较修正评估出待估农用地价格的方法。基准地块法的评估步骤和方法同市场比较法基本一致。例题讲析：土地估价师在采用基