关于经济适用房融资模式分析(doc 42页)

分类号_ 密级_ UDC _ 学号_毕业设计（论文）论文题目关于经济适用房融资模式分析Thesis TopicPattern Analysis of Economically Affordable House Financing学生姓名屈红彬所 在 院 系经济管理学院管理科学系专 业 班 级工程管理1301导师姓名职称张晶 讲师2015年6月10日 编号： _ 毕业设计（论文）答辩许可证经济管理学院 管理 系 工程管理 专业 1301 班学生 屈红彬 所编写的毕业设计(论文) 43 页，字数 16718 ，符合毕业设计(论文)大纲的要求。经审查：该生已学完教学计划规定的全部课程，成绩合格，毕业设计电子文档最后一稿已交，准予参加毕业设计（论文）答辩。相 关 材 料材 料 名 称数量毕业设计（论文）1册答辩汇报稿1份毕业设计（论文）电子版（最后一稿磁盘文件）1套指 导 教 师： （签名）院长(系主任)： （签名） 2015 年 6 月 10 日毕业设计（论文）任务书毕业设计（论文）题目：关于经济适用房融资模式分析毕业设计（论文）要求及原始数据（资料）：1. 参考文献要求完成30篇以上的资料的阅读，其中必须有5篇外文参考文献。另外，需查找核心参考文献5篇，附上原文。查阅资料可以通过下列方式：阅读相关书籍、报刊、电子图书、网络资料等。对于文献资料，要认真做好读书笔记，并经指导教师审查核实。2. 开题报告要求在阅读文献资料总份数不少于30篇（其中外文文献不少于5篇）的基础上，写出开题报告。内容包括选题背景及意义，选题的国内外研究现状，研究主要内容及主要采用的研究方法，研究进度计划；字数4000字以上，条理清楚，文字通顺；格式按学校毕业设计（论文）统一格式排版、打印、装订。3. 毕业论文要求毕业论文选题必须符合专业培养业务范围的要求，不得选择与专业培养要求不相符的内容。论文要理论联系实际，做到理论研究和实证分析相结合，定性分析与定量分析相结合。选题要适当，量力而行；论据要详实、充分，有说服力；论文结构要合理，层次要分明，写作要规范，结论要有一定的价值。 毕业论文中引用的参考文献必须用上标在文中标出，且参考文献的编号要与正文相关位置的编号一一对应。字数要求不低于6000字，包括标点符号和正常的空格；且按照学校统一规定的版面排版格式要求排版，打印。毕业设计论文最终成品必须由导师签署意见后，再交由教研室主任、系主任签字。毕业设计（论文）主要内容：随着我国社会的快速发展，基础设施的建设不断加快，对资金的需求也越来越多，特别是在关乎民生的保障性住房这一方面更加突出。针对我国经济适用房的融资现状，深入分析梳理其在资源、实施、分配以及市场控制等方面面临的具体问题，在借鉴国外发达国家有关保障性住房融资经验的基础上，针对性的提出解决方案和完善措施，有效加快经济适用房的建设步伐，改善中低收入群体的住房条件，推动社会的和谐发展。学生应提交的设计文件（论文）：1. 毕业设计（论文） 1册2. 答辩汇报稿 1份3. 毕业（设计）论文全部电子文档（最后一稿），文件名格式： 工程管理1301班 屈红彬 关于经济适用房融资模式分析主要参考文献（资料）：见开题报告参考文献专业班级:工程管理1301班学生姓名：屈红彬毕业设计（论文）工作起止日期：2015.3.232015.6.10指导教师签字：日 期：教研室主任审查签字：日 期：系主任批准签字：日 期：第1页 太原理工大学毕业设计（论文）关于经济适用房融资模式分析屈红彬(经济管理学院 管理系 工程管理1301班 山西省 太原市 030024)【摘 要】随着经济的快速发展，我国房地产市场呈现井喷式增长，尤其是在经济适用房建设领域。但是，随着经济适用房的大量建设，资金短缺问题便凸显出来，作为建设主体的政府机构已经无法承担如此庞大的建设资金，为了解决资金短缺这一问题，拓宽融资渠道，改变融资模式便显得尤为重要。针对我国现有的经济适用房融资模式，要深入分析其存在的具体问题，多方面总结问题产生的原因，从中找到解决问题的突破口，同时，研究国外发达国家有关保障性住房的融资模式，归纳总结，汲取经验，结合我国的实际情况，提出针对我国经济适用房融资面临问题的建议，保障我国经济适用房建设资金的持续充足供应，推动住房建设高效快速进行，努力改善中低收入群体的住房条件。【关键词】经济适用房；融资模式；资金；解决措施IPattern Analysis of Economically Affordable House FinancingQu Hongbin (College of Economics & Management , Engineering Management , Class 1301, Shanxi Province Taiyuan, 030024)Abstracts : With the rapid development of economy, our country real estate market presents the blowout growth, particularly in the field of the construction of affordable housing. However, along with the construction of affordable housing, shortage of funds problem emerges, as the main body of the construction of government agencies have already can not bear such a huge construction funds, in order to solve the problem of the shortage of funds, broaden the financing channels, change the financing model it becomes very important. Aiming at the existing affordable housing financing mode, to analyze the specific problem, summarize the causes of problems in many aspects, to find the breakthrough point to solve the problem, at the same time, the research in the developed countries about the affordable housing financing mode, sum up and learn from experience, combined with the actual situation of our country, put forward suggestions for affordable housing finance in china is facing a problem, guarantee continuous adequate supply of affordable housing construction fund in our country, to promote housing construction and efficient fast, efforts to improve the housing conditions of the low-income groupKeywords : economically affordable housing; way of financing; money; the measures目 录扉页答辩许可证毕业设计（论文）任务书1中文摘要I英文摘要II目 录III开题报告- 1 -一、选题背景及意义- 2 -（一）选题背景- 2 -（二）选题意义- 3 -二、国内外研究动态- 3 -（一）国外发展的历史及现状- 3 -（二）国内发展的历史及现状- 4 -（三）前沿发展情况- 5 -三、论文研究的基本框架和内容- 6 -（一）论文提纲及各部分内容间的逻辑关系- 6 -（二）拟采用的研究方法与手段- 7 -四、预计有见解的工作- 8 -五、论文完成的计划与进度安排- 8 -六、参考文献- 8 -论文正文- 10 -一、我国保障性住房历史发展概述- 11 -（一）保障性住房的分类及特点- 11 -（二）经济适用房的历史发展- 11 -（三）经济适用房在我国的重要地位- 12 -二、经济适用房融资模式及分析- 13 -（一）经济适用房的主要融资模式- 13 -（二）融资面临的主要问题- 13 -（三）现存融资问题的原因分析- 15 -三、经济适用房融资的国际经验- 16 -（一）部分主要国家的融资经验- 16 -（二）国际融资经验总结分析- 17 -四、我国经济适用房融资政策建议- 17 -（一）创新融资方式，拓宽融资渠道- 17 -（二）构建金融体系，控制防范风险- 18 -（三）增加财政补贴，促进住房建设- 18 -（四）做好建设规划，提高使用效率- 18 -（五）调整合作模式，建立监管机构- 18 -（六）完善法律法规，创建公平环境- 18 -五、总结与展望- 19 -（一）研究总结- 19 -（二）研究展望- 19 -参考文献- 21 -核心参考文献- 22 -致 谢- 34 -II开题报告一、选题背景及意义（一）选题背景从新中国成立到今天，我国公民的住房分配制度随着时代的不同几经变迁，关乎民生的保障性住房已经由最开始的完全福利性分配转变为以市场化为主体的分配。随着改革开放的不断推进，我国商品房市场得以创建并且取得了长足发展，居民的住房条件不断得到改善，水平得到了显著的提高。但近几年来，随着房价的不断走高，低收入者的住房需求无法得到应有的保障，市场化的运作模式不仅形成了高利润的房地产行业，也使得标准的住房提供与现有市场脱节，作为居所的商品房异化成为了人们投资的资产，使住房的实际使用价值被逐步弱化，这种偏向于投机的行为使得房地产的价格与居民的实际购买力严重脱离，导致了我国居民住房困难的产生。为了解决自房改以来我国中低收入家庭的住房困境难题，政府启动并大力推进了以经济适用房为主的一系列保障性住房投资建设，从而满足城镇中低收入家庭的现实住房需求。这一系列的保障性住房包括经济适用房、廉租房、限价房、公租房以及安置房，它们分别从不同的层面上满足不同需求人们的具体需要。但由于我国人口基数庞大，要想供应如此之多的保障性住房，需要大量的资金支持，只靠政府的财政拨款远远不够，因此需要集合整个社会的力量进行融资，保证保障性住房资金链的持续性。保障性住房以经济适用房为主，因此，经济适用房的融资问题便显得尤为重要。首先，我们要认清并且深入分析我国当下现有的融资方式以及实际操作过程中存在的问题，其次，要借鉴发达国家在经济适用房的融资经验，从而提出符合我国现有国情的有关经济适用房融资的具体措施和解决方案。党的十八大以来，我国政府确定了全面深化改革这一战略性目标，必将使我国的经济得到快速、健康的发展，社会制度也会有更进一步的改革创新。在这一新形势下，市场机制对房地产行业在资源配置上也会发挥越来越重要的作用。但是由于各种投机行为，房地产行业有可能会失去应有的调控能力，从而使房价高涨，居民失去应有的购买能力，出现多代人合力也无法买到一套住房的现象。在这种中低收入者无法靠自身能力去解决住房这一现实问题下，政府便具有了保障居民住房的职责和义务，在市场出现调控失灵的情况下，要及时出台相应的政策进行有效干预，完善社会保障体系。当然，政府作为保障性住房的建设主体，并不意味着破坏整个房地产市场的市场机制，我们要始终将市场机制放在最为有效的调节手段这一层面上，充分发挥政府在保障性住房供应上起到的积极作用。以经济适用房为代表，在制定合理政策的前提下，保正持续稳定的资金流入是实现保障性住房持续供应的关键所在。努力拓宽融资渠道，创新融资模式已经成为了我国保障居民住房的当务之急。（二）选题意义1.理论意义 对我国以经济适用房为主的保障性住房融资方式进行研究，有助于完善我国的市场经济理论体系。我国目前的经济适用房建设主要以政府投资，房地产企业进行开发这一模式运作，很难满足日益增长的市场需求，必须调动社会民间资本力量参与，发挥社会资本资源配置功能，实现制度创新和机制创新。同时，对经济适用房融资理论的研究也有助于丰富我国房地产的相关理论，通过建立科学的融资制度，可以促进房地产行业的健康稳定发展，降低风险发生的概率，减少不必要的资源浪费；此外，对融资理论进行研究，还可以丰富我国市场经济条件下的社会保障理论。保障性住房制度是我国社会保障体系的重要内容，由于受经济发展的限制，我国并没有建立起与市场经济体系相适应的保障性住房制度，因此，对以经济适用房为主的保障性住房融资方式的研究可以进一步完善社会保障体系，进一步加快保障性住房的建设。2.现实意义近年来，医疗、教育、住房等问题已经成为了社会关注的重点民生问题，虽然各级政府部门在保障房的建设上付出了努力，确保了保障性住房的稳步增长，但经济适用房在建设和分配的过程当中违规的现象时有发生。加强住房建设力度，改善中底收入群体的住房条件，是国家的责任和义务，对促进社会和谐具有重要的现实意义。对保障性住房融资方式进行创新，拓宽融资渠道，有利于提高保障房建设资金的运用效率，促进政府的转型。同时，融资渠道的拓宽，不仅可以减轻政府的财政压力，也可以使更多的社会资本投入其中，让整个保障性住房从建设到分配上更加透明，有助于促进社会的公平与公正。当然，政府作为保障性住房建设的主体，并不意味着被市场所取代，而是要将市场应有的权利归还市场，政府来引导和规范房地产市场行为，从而促进房地产市场，尤其是以经济适用房为主的保障性住房建设的持续、健康发展。二、国内外研究动态（一）国外发展的历史及现状 住房保障性问题一直都是世界各国所重视的基本民生问题，针对中底收入群体的保障性住房建设一直都是国外学术界研究的重点领域，特别是在发达国家，保障性住房建设历史较长，已经形成了一定的经验和特色。在美国，其核心主要是住房抵押贷款；在日本，主要采取政府与与社会想结合的方式；在德国，主要通过住房储蓄机构来筹集储蓄资金；在新加坡，公积金制度在国家和社会经济发展过程中起着重大的作用。近三十年来，随着社会中涌现出大量的金融工具和金融技术工程，保障性住房的融资方式得到了极大的创新，融资模式向着多元化的方向快速发展。Gordon H.Sellon,Deana VanNahmen(1988)、Grigsby William G(1990)、NoahKofiKarl(2002)、Su Han Chan,John Erickson,Ko Wang(2004)等大量学者对资产证券化(ABS)、 以及房地产投资信托基金(REITs)模式的进行了深入研究， 取得了优秀的成果，为保障性住房的建设提供了坚实的理论基础。E.S.Savas(2002)、Martha Minow( 2003)等人对公私合作关系(PPP)模式进行了研究。国外发展的其它融资模式，如股权融资、各种金融机构贷款、可转换债券以及融资租赁等也得到了一定的发展，但其中尤以 ABS、REITs 和 PPP 等模式发展最为迅速，并在全球范围内得到推广，研究成果也最为集中和丰富。针对保障性住房与经济的关系，Green(1997)通过实证数据， 发现物业投资对经济增长存在促进作用，且经济增长对物业投资同样存在促进作用；Coulson & Kim(2000)设计模型发现，房地产对经济增长的影响大于经济增长对房地产的影响。（二）国内发展的历史及现状随着保障房建设规模的扩大，传统的融资模式已经无法满足保障房建设对资金的需求，对融资模式进行创新是解决这一问题比较有效的方法。目前应用于房地产领域的新型融资模式，主要有PPP、BOT、REITs三种模式。张建坤（2012）提出基于 PPP 模式（公私合作关系）建设政府和民间资本共有产权的“青年公寓”，针对高校毕业生低收入未婚群体的婚前过渡性住房问题，通过引入民间资本解决高校毕业生保障性住房问题。周援军（2011）认为 PPP 模式将私人资金引入到经济适用房建设中，由于参与方众多、项目的持续周期长等原因，能够降低项目风险，扩大资金来源，实现多方共赢。李秀辉和张世英（2012）认为 PPP 模式能够有效的转移政府公共部门的财政风险，为保障性住房建设筹集资金，但是在一定程度上加大了私人部门承担风险的程度。张艳和刘丽华（2011）认为保障性住房是准公共物品，从制度经济学的角度考虑，单纯的市场配置或政府配置都可能存在不同程度的市场失灵或政府失灵，所以需要努力达到市场与政府的平衡。面对保障性住房建设资金供给不足、财政压力过大的局面，她们认为政府应积极引导微观经济体参与保障性住房建设项目。她们提出政府引导商业保险公司通过 BOT（建设-经营-移交）模式参与保障性住房的建设，既充分利用成本较低的保险资金，又能合理协调政府与市场的关系，实现保障性住房资源的合理配置，构建保险资金参与工程建设的长效机制，解决保障性住房建设中的资金瓶颈。 吴萌（2012）认为资金问题一直是保障性住房建设的瓶颈，在目前我国保障性住房融资渠道较为单一的情况下，可以借鉴外国廉租房 REITs（房地产信托投资基金）融资模式。通过设立契约性REITs组织和独立托管机构向特定投资者发行股票或者投资凭证，专门机构对资金进行经营管理，并将收益分发给投资者， 但针对我国目前的状况，REITs模式还需要更多的设计和探究。（三）前沿发展情况1.相关领域现阶段已有主要研究理论、观点、技术、方法评述 现阶段，有关保障性住房融资模式的研究主要有三个方向，分别是PPP、BOT、REITs模式。 PPP 融资模式主要包括技术风险、建设风险、市场风险、运营风险、税收风险、政治风险、融资风险、环境风险等，但是由于项目本身的复杂性、公私双方风险承担的意愿不同等原因,在 PPP 融资模式中相关主体的风险承担程度是不一样的。因此，在政府部门、私人企业、贷款部门等机构分担风险时，应遵循以下原则：各方必须对所要承担的风险有一个清晰地认识，能够准确的认识和评估风险，在具有风险承担意愿的前提下，多承担的风险一定要有一个上限。只有对项目风险存在一个清楚地认识，且明确风险的分配原则，才能有力的保证 PPP 模式的顺利进行，解决保障性住房建设中的资金问题。PPP 模式将政府部门与私人部门结合起来，充分利用民间资本，能够降低政府公共部门的财政风险。但是由于 PPP 模式自身的缺陷以及保障性住房建设的复杂性等多方面的原因，其应用存在着一定的风险，在我国的适用性也有待验证。 BOT模式可以利用社会上闲置的资金，如社会保险资金等进行保障性住房的建设，这样既可以提高资金的利用率，又有助于解决保障房资金问题。但是政府部门和私人企业为了各自的利益问题，很难达到一个平衡点，不同主体之间关于风险和收益的博弈成为BOT模式应用的一个关键问题。 REITs模式的资金募集方式以公募为主，有一定的收益，但这种模式在我国尚处于探索阶段，在法律环境和准入机制上还存在着许多的问题。对这一模式的应运可以借鉴美国、新加坡等一些国家，不久的将来可能会大量应用于保障房的融资方面。 当下的研究虽然在各方面对保障性住房的融资模式有一定的探讨，但是各种模式的研究相对有些孤立，没有进一步分析其内在的联系，并且缺乏各种模式之间的比较。因此，理清各个融资模式之间的特点、联系，对保障性住房融资有着重要的现实意义。 2.引出自己研究的内容 近年来，我国经济适用房的需求越来越大，建设经济适用房所需要的资金也越来越多，如何解决资金问题成为了政府和社会共同关注的焦点。本文将从我国目前经济适用房融资存在的困境方面入手，对其原因进行深入分析，并对国外一些先进的融资经验进行总结，进而提出切实有效的解决现行经济适用房融资困境的措施办法，加快我国经济适用房的建设步伐。三、论文研究的基本框架和内容（一）论文提纲及各部分内容间的逻辑关系本文将按照提出问题、分析问题、解决问题的逻辑关系，对经济适用房的融资方式进行系统的分析论述。论文将分为五个部分：第一部分将对保障性住房的概念和特点进行详述，梳理我国经济适用房发展的过程，明确经济适用房的巨大现实意义；第二部分对经济适用房面临的融资问题进行分析，从多方面总结造成现行问题的原因；第三部分分析发达国家有关方面的做法，总结国外有关融资方式的经验教训；第四部分针对我国经济适用房存在的融资问题提出对策建议，第五部分总结与展望，对本文研究内容进行总结阐述，指出下一步研究方向和目标。关于经济适用房融资模式分析 一、我国保障性住房历史发展概述 （一）保障性住房的分类及特点 （二）经济适用房的发展历程 （三）经济适用房在我国的重要地位 二、经济适用房融资方式及分析 （一）经济适用房的主要融资方式 （二）融资面临的主要问题 1.过渡依赖政府资金投入 2.社会资金融资模式单一 3.投资收益率低、回收期长 4.缺少风险防范机制 5.专业监管机构缺失 6.缺乏完善的法律法规 （三）现存融资问题的原因分析 1.建设土地的供应 2.配套设施建设 3.住房使用状况 三、经济适用房融资的国际经验 （一）部分主要国家的融资经验 （二）国外融资经验的总结分析 四、我国经济适用房融资政策建议 （一）创新融资方式，拓宽融资渠道 （二）构建金融体系，控制防范风险 （三）增加财政补贴，促进住房建设 （四）做好建设规划，提高使用效率 （五）调整合作模式，建立监管机构 （六）完善法律法规，创建公平环境 五、总结与展望 （一）研究总结 （二）研究展望（二）拟采用的研究方法与手段1.定性分析法通过对经济适用房的相关内容解读，定性分析经济适用房的相关体系，总结融资中存在的有关问题，并且有针对性的提出问题的解决方案。2.比较研究法通过对一些主要的发达国家有关融资方式的分析比较，对各国政策方式进行评价，并结合我国实际情况进行总结分析。四、预计有见解的工作随着我国社会的快速发展，基础设施建设不断加快，对资金的需求也越来越多，尤其是在关乎民生的保障性住房这一方面更加突出。针对我国经济适用房建设现状，分析梳理其在资源、实施、分配以及市场控制方面的困境，并借鉴国外发达国家的有关融资经验，针对性提出解决方案和完善措施，加快经济适用房的建设步伐，推动社会的和谐发展。五、论文完成的计划与进度安排时间 内容要求细则2015.01.20-01.26接收工程管理专业毕业指导书，确定论文的具体研究方向。论文方向要必须符合本专业选题范围。2015.01.30-02.12进行文献检索，初步拟题，最终确定毕业论文题目，并撰写开题报告，尤其是论文提纲。发现问题即时提出修改意见，学生要即时修改，重新打印并交导师，直到合格。2015.03.01-04.05论文初稿完成内容完整，要注意整个论文格式的合理安排，严格按规定来。2015.04.05-05.31 多次进行论文修改，完成定稿，发现问题及时修改，在不断修改的过程中完善，直到导师认可。2015.06.01-06.10成品完稿、打印装订，交磁盘、交论文、熟悉论文、准备答辩在指导教师的带领下，参加学校规定时间的毕业答辩。六、参考文献1刘琪.经济适用房投融资制度创新的探讨J.中国集体经济,2007,(12):118-119.DOI:10.3969/j.issn.1008-1283.2007.12.075.2蒋松怡.保障性住房项目创新融资模式探讨J.中国工程咨询,2014,(1):33-34.DOI:10.3969/j.issn.1009-5829.2014.01.011.3单克强.对我国住房保障制度的探讨J.金融教学与研究,2010,(3):54-55,79.DOI:10.3969/j.issn.1006-3544.2010.03.014.4甘新莲,周东龙,谢晓明等.金融支持经济适用房建设的思考J.银行家,2007,(6):126-127.DOI:10.3969/j.issn.1671-1238.2007.06.044.5陈政,王阿忠,陈湘闽等.构建福建省经济租赁房制度体系的问题研究J.工程经济,2010,(1):40-46.DOI:10.3969/j.issn.1672-2442.2010.01.014.6王超恩.我国保障性性房融资困境及对策J.中国国情国力,2012,(12):31-34.DOI:10.3969/j.issn.1004-2008.2012.12.013.7唐燕妮,聂丽.保障性住房融资渠道问题研究J.时代金融(中旬),2014,(7):35.8杨诗婕,罗淇丹,郑紫云等.关于公共租赁房资金来源模式的研究-以重庆公共租赁房的融资租赁模式为例J.时代金融（下旬）,2014,(2):221-222.9李欣,葛艳平,高浪等.公共租赁房融资模式的研究J.城市建设理论研究（电子版）,2013,(6).DOI:10.3969/j.issn.20952104.2013.06.282.10何红.基于BT与REITs的公共租赁房融资模式的探讨J.经济研究导刊,2014,(14):5-6.DOI:10.3969/j.issn.1673-291X.2014.14.003.11朱栋华.PPP模式在经济适用房项目中的应用J.徐州建筑职业技术学院学报,2011,11(2):29-32.DOI:10.3969/j.issn.2095-3550.2011.02.010.12郭前明.关于保障性住房融资模式的探讨J.现代商业,2011,(23):163-163,162.DOI:10.3969/j.issn.1673-5889.203郜浩,吴翔华,聂琦波等.共有产权经济适用房运作体系研究J.工程管理学报,2011,25(2):201-205.DOI:10.3969/j.issn.1674-8859.2011.02.017.14Zan Yang (1) (2);Chengdong Yi (3) (4);Wei Zhang (1) (2);Chun Zhang (4) (5).Affordability of housing and accessibility of public services: evaluation of housing programs in BeijingJ. Journal of Housing and the Built Environment.2014.15Yang, Z;Yi, CD;Zhang, W;Zhang, C.Affordability of housing and accessibility of public services: evaluation of housing programs in BeijingJ. JOURNAL OF HOUSING AND THE BUILT ENVIRONMENT.2014.16Bengt Hjort;Kristian Widn.Introduction of Sustainable Low-cost Housing in Ethiopia an Innovation Diffusion PerspectiveJ. Procedia Economics and Finance.2015.论文正文一、我国保障性住房历史发展概述（一）保障性住房的分类及特点保障性住房是指国家为中低收入家庭建设的特殊住房，其具有社会保障性质，本身有着特定的需求对象、有着特定的建设标准、有着特定的价格限制（包括售价和租金），与普通的商品性住房有着根本的差别。自从深化住房制度改革，企业与政府停止福利分房以来，随着经济的快速发展，我国房地产市场呈现井喷式增长，快速发展的住房建设改善着居民的住房条件，特别是最近几年，保障性住房的建设力度逐年增加，为我国居民提供着满足不同类型居住要求的保障性住房。在我国，保障性住房一般分为以下五类，分别为经济适用房、廉租房、公租房、定向安置房、两限商品房。1.经济适用房经济适用房属于商品住宅，具有社会保障性质，有着经济性和适用性两种特点，经济性是指与市场化的商品房相比，售价比较适中，中低收入家庭能够承受，适用性是指住房强调使用效果，而不是建筑标准。2.廉租房政府机构拥有廉租房的产权，由政府核定标准租金租赁给中低收入家庭，是非产权的保障性住房。廉租房只租不售，为符合租住条件的低收入家庭提供最基本的保障。3.公租房通过政府或政府委托机构，依照市场租价为低收入家庭提供住房服务，承租家庭按月从相关部门领取相应的租房补助。4.定向安置房安置房是政府在进行公共设施建设时，对被拆迁住户进行安置所建的住房，安置对象是被拆迁住房的城市居民或者被征地拆迁的农民。5.两限商品房即“限套型、限房价”的商品房，为解决城市居民自住需求，保证价位合适，中小套型的普通商品住房，这种住房主要提供给社会中等收入家庭。（二）经济适用房的历史发展经济适用房是随着我国经济的发展而逐渐出现的，是城市住房制度改革的产物，其目的是为了解决我国居民所面临的严峻住房问题，帮助中底收入者购买属于自己的住房，是政府调控住房的一种模式。1991年，国务院发布了关于继续积极稳妥地进行城镇制度改革的通知，第一次对经济适用房进行了完整的表述。1998年7月，国家建设部、国家发改委等部委在总结经验教训的基础上，广泛征询意见，提出了关于大力发展经济适用房的若干建议，同年8月，颁布了关于进一步加快经济适用房（安居工程）建设有关问题的通知，这些政策文件明确了经济适用房的各项政策、改革内容、改革方向和一些其他的措施。2003年8月，国务院颁布了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知明确了经济适用房在社会保障性方面的重要意义，经济适用房的发展速度加快。2007年国务院下发关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，该文件使地方政府的责任得到明确，要求地方政府持续的加快经济适用房的建设速度，使中低收入家庭都有适合的住所。2012年11月，党的十八大召开，随着全面深化改革的战略目标确立，我国的经济发展必将进入又一快车道，经济适用房的建设又将进入一个全新的时期。（三）经济适用房在我国的重要地位住房是人民群众最基本的生活保障，经济适用房的建设不仅仅是经济问题，更是社会问题、政治问题。1.有效解决民生问题经济适用房的建设有助于改善中低收入家庭的居住条件，解决最基本的民生问题，促进社会和谐健康发展。目前我国经济高速发展，房地产市场规模不断扩大，在建的商品房价格不断创下新高，居高不下的房价与人民群众的住房需求矛盾尖锐，相比于房价上涨的速度，经济适用房的建设速度比较缓慢。因此，加强经济适用房的建设速度，保证中低收入群体的住房需求对促进社会和谐、稳定的发展有着重要的现实意义。2.显著改善消费环境经济适用房的建设有助于改善城乡居民的消费环境，在一定程度上促进消费，使国民经济得到发展。国家通过对棚户区和危房进行拆迁改造，加快经济适用房的建设速度，使城乡居民的居住环境，消费环境得到改善，从而有助于促进居民消费，拉动经济的增长。3.抑制房价快速上涨经济适用房的建设在一定程度上能够抑制房价的快速上涨。加强经济适用房的建设可以有效的增加住房的供应量，解决中低收入家庭的住房困难，减少居民对商品房的需求量，同时达到改善居民居住环境和抑制房价上涨的目的。二、经济适用房融资模式及分析（一）经济适用房的主要融资模式进入二十一世纪后，我国在经济适用房方面建设的力度不断加大，为了保障建设的高效，持续进行，充足的资金保证就成为了必要条件，但目前我国在经济适用房融资方面还存在着许多的问题，这在很大程度上影响着建设的进程。当下我国经济适用房的融资方式主要有中央和地方财政拨款、土地出让金收益、住房公积金收益、经济适用房自身收益等几个方面。1.中央和地方财政拨款近几年来，中央和地方对经济适用房建设拨款的力度不断加大，增涨明显，但是对于经济适用房建设所需的总体资金来说，仍旧是杯水车薪。由于我国东西部经济发展不平衡，导致地方财政预算对经济适用房建设支持力度差距很大，东部住房建设地方政府可以投入大量资金，西部则主要靠中央政府的财政支持。中央和地方对经济适用房建设的支持力度虽然很大，但还远远不能满足整体的建设需求。2.土地出让金收益 土地出让金收益在我国经济适用房建设的资金来源中占有重要的地位，国家规定收益的10%要用于保障性住房的建设，但实际情况却无法满足这样的要求。 3.住房公积金收益 住房公积金是单位与职工共同缴纳的长期住房储金，对住房分配货币化、法制化、社会化有着重要的意义。公积金收益用于保障房建设是2007年国务院24号文件规定的，但是从资金的使用来看，效果并不是十分理想。 4.经济适用房自身收益 经济适用房可以通过低于商品房的价格出售取得销售收入，这些销售收入都可以投入到后续的建设资金当中，但是对于经济适用房建设存在的巨大资金缺口来说，这些资金投入相当于九牛一毛。（二）融资面临的主要问题面对我国经济适用房建设存在的资金短缺问题，现有的融资模式已经不能满足需求，出现了经济适用房建设资金供不应求的情况，经过分析，面临的主要问题有以下几点。1.过度依赖政府资金投入经济适用房的建设资金过度依赖政府的投入，但由于各地的地方政府财政实力不同，住房的建设也相应的有着较大的差距。根据中央的相关政策，各地的地方政府要尽最大的努力来支持保障性住房的建设，这就使一些经济欠发达的地区无法承担高额的建设成本，尤其是对一些地方事业发展主要靠土地出让金来维持的政府来说，无疑是雪上加霜，这导致了地方政府在加大保障性住房建设的过程中明显的表现出力不从心，本来吃紧的地方财政会更加的拮据，社会其他事业的发展也会受到一定的影响。2.社会资金融资模式单一在筹集社会资金的过程中，融资模式过于单一，银行贷款作为筹集社会资金的主要形式，会受到当下经济政策的影响，不能给经济适用房的建设提供大量的、稳定的贷款支持。尤其是遇到银行贷款规模紧缩的时候，金融机构就更难大力支持经济适用房的建设，而且相对于政策性银行来说，商业银行的风险意识和控制手段更加丰富，但是，由于我国目前环境条件下金融创新、深化不足，导致商业银行投入经济适用房建设的资金受到极大的制约。3.投资收益率低、回收期长经济适用房是为中低收入家庭建设的，因此售价要明显低于市场上的一般商品房价格，这就直接决定了其收益要明显偏低，相当于银行的存款利率水平。另外，由于资金的回收期较长，从另一方面降低了资金的利用效率，这些方面影响着经济适用房等保障性住房对社会资金的吸引力，偏低的投资收益率和较长的资金回收期制约着融资的正常进行。 4.缺少风险防范机制由于经济适用房的建设很多时候存在资金不足的情况，因此很难提供相应的证件来满足房地产开发的条件，另外，由于经济适用房贷款多数情况下都是由政府平台的公司统一来调配划拨，贷款发放机构很难了解资金的具体使用情况，在这种情况下，金融机构由于没有健全的风险防范机制作为保障，往往不愿意将资金贷出，这样建设经济适用房所需的资金便无法得到保障。5.专业监管机构缺失经济适用房的融资、建设、维护缺乏专业的监督管理机构。由于经济适用房的建设在一定程度上也可以看做为公共设施的建设，其监管的不到位会导致资金使用透明度不高，同时，在其后续的分配维护的过程中，很有可能会产生以权谋私的现象，让不符合资格的人获得购买住房的权利。这些都会使社会缺乏将资金投入到经济适用房建设的信心，影响到融资的顺利进行。因此，建立专业的监管机构，尤其是大力发展第三方社会监管机构意义重大。6.缺乏完善的法律法规目前有关经济适用房的相关政策都是国务院出台的一些规章性文件，并没有相应的一些法律条文来对经济适用房在融资、土地使用、税收、建设过程等一些相关内容进行具体阐释说明，这就使得一些规章性政策在具体执行过程中难免会出现偏差，影响住房的建设效率。（三）现存融资问题的原因分析 经济适用房在建设过程中存在着土地、资金、配套设施供应等一些资源问题，这些都影响经济适用房的融资效率和速度。 1.建设土地的供应 经济适用房建设的首要问题便是土地的供应，对我国来说，由于东西部经济发展不平衡，土地的供应情况也大不一样。在东部，由于地少人多，土地价格昂贵，用于经济适用房建设的土地供应并不充足，因此，建设资金的需求量相对于中西部来说压力较大，最终导致东部地区经济适用房建设的融资量增加。当然，造成土地供应不足不仅仅有区域因素，政府部门与部门之间、市场与政府之间、居民与政府之间等相关利益方都对土地的供应有着一定程度上的制约,例如在涉及到城中村改造等拆迁问题上，由于房价太高，低收入者为了在城市中获取住宅，便会借拆迁向政府争取高额补贴，另外要求政府对拆迁户进行安置，这造成了政府巨大的财政支出，产生一定的社会问题。 2.配套设施建设 经济适用房在建设时，要充分考虑周围的生活配套设施。就目前来看，住房在资金到位的情况下建设进度是十分迅速的，但是相对于住房的建设，配套的生活设施有可能会严重滞后甚至完全没有，这样的盲目建设会降低经济适用房的使用率，从而影响资金的回收，对融资的进行起到不利影响。所以，在经济适用房的建设前，一定要做好相应的规划，对住房的选址、招标、建设等过程提前安排，为项目的融资做好铺垫。 3.住房使用状况 经济适用房的出租、转让、出售等情况在日常生活中比较常见，改变其具体用途的情况也时有发生，这直接影响着社会对经济适用房的建设热情。 由于信息的不对称，监管机构很难及时准确的掌握住房的具体使用状况，使得具有公共物品性质的经济适用房维护陷入困境，在这样的条件下，社会对于经济适用房建设的热情就会消退，社会资金的流入便会减少，正常的融资活动便会受到一定的影响，从而就无法保障经济适用房的建设，反过来让融资变的更加困难，形成恶性循环。因此，要加强监管力度，明确住房的使用方式，建立一个可靠的，有公信力的第三方监管体制。三、经济适用房融资的国际经验（一）部分主要国家的融资经验 1.德国 二次世界大战后，德国面临着严重的住房问题，为了改善民众的住房条件，德国确定了公共投资和私人投资相结合的融资方式，且私人开发商依旧以政府公共投资为主，通过对房地产商进行一定的补贴，鼓励其为中低收入群体建设并提供住房。 德国保障房建设融资的一个显著特点就是渠道多元化，例如建筑协会、抵押银行、储蓄银行等一些金融机构均为专门的房地产金融机构，这里既有非盈利性组织、国有机构、也有私人的融资机构，在这种