地产帐套搭建指南.doc

房地产行业培训帐套模拟题房地产行业培训培训帐搭建指南建筑地产行业实施支持部2011-04-18目录基本信息4公司及组织结构4成本科目：5数据初始化6项目情况(金桥工业园四期)6项目招标7供方管理7招标流程7关键控制点7目标成本8目标成本编制基础8目标成本编制过程8目标成本控制、执行8关键控制点8计划进度9合同管理9合同流程9关键流程控制点10现场管理10现场管理流程10关键控制点10资金计划编制10资金支付流程10资金计划编制11付款管理11付款管理流程11付款管理关键点11测试案例数据11销售管理13业务要求13业务流程13价格管理13关键控制点13客户及会员管理14管理要求：14关键测试点14会员处理案例14会员管理15积分维护15物业与租赁管理16仪表收费管理16分包管理17业务要求17地产租赁管理17关键控制点17关键算法测试18总包合同关键算法测试18销售调价和定价测试18物业收费分摊测试18请各位顾问基于以下提供的信息以及业务要求，灵活运用所掌握的房地产行业及产品知识，建立帐套: 基本信息公司及组织结构成本科目：2009年目标成本与会计科目表序号项目名称目标成本结算成本会计科目201土地成本土地征用及拆迁补偿费20101土地出让金土地出让金20102土地补偿费地价款20103拆迁补偿费拆迁补偿费20104大市政配套费市政大配套20105公共设施配套基金其他20106基础设施配套费及城市建设专用资金城市基础设施费20107土地税费土地使用税20108征用农村土地税费耕地占用税20109土地出让金契税土地契税201010其他土地成本土地征用费201011征地管理费土地评估费201012其他其他202前期工程费用前期工程费用20201勘测费勘察费20202规划费规划制作费20203设计费设计费20204报建费测量费20205三通一平工程前期费20206其他其他203建筑安装工程建筑安装费用20301土建安装工程建筑工程20302总包配合费付承包费20303设备安装设备安装20304装修工程装修工程20305保险费其他工程费20306其他其他设施费204市政及环境工程公共配套费用20401供电工程变电站用房20402供水工程水厂费用20403供热工程热力用房20404其他其他设施费205开发间接费开发间接费数据初始化为了减轻大家的时间压力，目前DEMO帐套中已经将业务系统所需要的一些必要基础数据做了相应的初始化处理。主要为集团统一档案。项目情况(金桥工业园四期)序号期数楼号面积规划文号1中区四期14000厂房2层京通州发改（备）20*号227000公寓10层97通规地村字*号332000商业2层20*规（通）建字*号443000厂房2层京通国有（*）出第*号553000写字楼2层664000厂房2层789101112合计23000项目招标供方管理参与招投标的供方需要满足相应招标的供方资质的需求。供方基本信息审查-供方考察-供方评定最少录入四家供应商，并将一家打成黑名单。现场考察至少要有两人参与。招标流程做一四期的总包招标：单项招标计划-招标文件审批-投标邀请承诺函-入围供方审批-回标登记-开标记录-定标。关键控制点完成招标过程内部的闭合管理，形成招标内部结果的管理，并招标结果可以被合同引用。至少三个招标活动总包招标、集团集采钢筋、电梯采购直接委托（具体招标项可以参考后面的合同要求，进行招标工作）目标成本目标成本编制基础设立多级次项目成本核算对象参数。目标成本按两阶段编制。建立核算对象的过程，明确成本核算满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本的及时结算并且适应成本监控的要求。目标成本编制过程成本核算对象体系：“项目分期”。由工程中心提出项目分期参考单，上报审核中心审核后，报地产事业部开会讨论，通过后报集团审批下发。做到业务与财务项目分期口径一致。目标成本控制、执行关键控制点将成本核算对象做到栋号：在项目管理中将核算对象设置到“项目分期”级，在项目开发过程中设置栋号分类和相应的拆分模式，将成本分摊到栋号中去。要求在成本项目管理环节必须需要先建立项目目标成本，作为成本控制的基线穿透整个集团，要有自动预警提示作用。做到目标成本控制合同、资金计划、付款、成本分摊结转。控制方式：严格、提示、不控制。目标成本值可以在成本项目的任何一级，目标成本的控制设置也可以在成本项目的任何一级。通过参数设置，约束我地产公司在项目开发时应该有目标，是在施工图出来后，能够进一步对施工图做概预算，得到项目的目标成本。通过严格审批流程才能够进行修订。计划进度在系统中维护中区四的计划进度，要求能够按网络图和横道图展现。首先做本区的集团关注节点计划、然后做总控及工程专业线计划，并做工程专业线计划的汇报（并上传成果），然后做本区的总控计划执行报告。合同管理合同流程参照定标/合同录入-合同进行生效-合同内容修订-合同结算（注意，在完成付款操作后进行）。总包合同：四期总包合同金额49659700，按形象进度付款，按面积做成本拆分，并与计划进度关联。项目开工，工程部项目管理中记录，提供工程开工通知单。基础完工后3天，支付合同比例的12%，金额5959164 元，报送实际产值金额6500000。主体封顶后3天，支付合同比例的50%，金额 30000000元，竣工备案后3天，支付合同比例的8%，金额3972776元。工程结算完成后，支付到结算价款的90%，余款10%作为保修金，在本程竣工1年后返还保修金四期总包合同（甲供材处理），复制上面的合同，维护甲供材信息，提供甲供材，钢材60吨，合同价包括甲供材金额，控制5%损耗内，超过按指定价加价10%做超供扣款。钢筋采购合同，采购钢材70吨，3000一吨，按材料进场情况付款。并交由上述工程合同使用。电梯合同：总价款2858260合同签定后付总价的10%，计285826元；发货前付（验收后三个工作日内）付55%，计1572043元安装完毕技术监督局验收合格后，付30%，计857478元收到合格证之日起24个月内付5%，计142913元。主体设计合同，金额100万,与计划进度关联。首付款30%,主体完工后付款60%,留质保金10%关键流程控制点1、 工程合同的来源（参考招投标、新增）2、 材料合同的来源（参考招投标、新增）3、 其他合同的来源（参考招投标、新增）2、合同多种形式，主要有：主合同、不单独结算的补充合同、单独结算的补充合同。各种形式的合同的付款控制。现场管理现场管理流程设计变更/现场签证申请单-设计变更/现场签证审批单-设计变更/现场签证确认单钢筋进场检验关键控制点1、 设计变更/现场签证确认的金额汇总到工程合同结算中。2、 设计变更/现场签证对于动态成本表的影响。资金计划编制资金支付流程资金支付流程包括：计划内资金支付、临时资金计划。资金计划编制月度资金计划编制包括：月度工程资金支付计划、无合同费用资金支付计划。（1）月度工程资金支付计划编制：月度工程资金支付计划编制取数来源于项目合同。需求点：月度资金计划编制单-汇总月度资金计划汇总单。 （2）月度费用资金支付计划：费用计划来源于输入数据。付款管理付款管理流程有合同付款：合同费用申请- -付款。无合同付款：费用申请单- -付款付款管理关键点1、 有合同付款申请：必须来源是上游的业务合同。测试案例数据电梯款合同签定后，1月付总价的10%，计285826元；2月发货前付（验收后三个工作日内）付55%，计1572043元，3月安装完毕技术监督局验收合格后，付30%，计857478元，4月收到合格证之日起24个月内付5%，计14291元。合同签定后工程中心给财务中心合同汇签单与工程合同原件，下达工程开工通知书，此业务只录入一次，信息与财务中心共享。付总价的10%由工程中心发起，填制工程结点进度表，自动生成会计付款凭证。财务付工程款：借：开发成本 -XX公司 285826贷：银行存款 285826发货前付总价55%，由工程中心发起，填制工程结点进度表，自动生成会计付款凭证。付款审批流程：同上财务付工程款：借：开发成本-XX公司 1572043贷：银行存款 1572043安装完毕合格后付总价30%，由工程中心发起，填制工程结点进度表，自动生成会计付款凭证。付款审批流程：同上财务付工程款：借：开发成本-XX公司 857478贷：银行存款 857478收到合格证付总价5%，由工程中心发起，自动生成会计付款凭证。付款审批流程：同上财务付工程款：借：开发成本-XX公司 14291贷：银行存款 14291项目总包合同付款情况： 按工程形象进度进行支付填制工程结点进度表，自动生成会计付款凭证。基础完工时付款比例12%，由工程部发起，填制工程结点进度表，自动生成会计付款凭证。 财务付工程款：借：开发成本 5959164贷：银行存款 5959164 六层主体封顶付款比例50%，由工程部发起，填制工程结点进度表，自动生成会计付款凭证。付款审批流程：同上财务付工程款：借：开发成本 24829850贷：银行存款 24829850竣工验收合格后付款比例8%，由工程中心发起，自动生成会计付款凭证。付款审批流程：同上财务付工程款：借：开发成本 3972776贷：银行存款 3972776工程结算完成支付比例90%，由工程中心发起，填自动生成会计付款凭证。付款审批流程：同上财务付工程款：借：开发成本 9931940贷：银行存款 9931940销售管理业务要求从客户咨询开始到签订合同，全程进行登记与客户信息跟踪。根据合同签订情况对房源及各种物业的状态进行统计与管理，并以不同图表与颜色加以区分。业务流程地产销售流程描述可售房产可以从排号 预定 认购 签约处开始销售流程，以及一些特殊的销售流程比如换房，退房 更名 变更付款方式，并且销售过程中生成的款项统一有收款单这一个节点来完成。并做相应的收款处理。价格管理项目公司在定价（调价）之前建立本次定价（调价）的价格方案，根据价格方案对相关楼栋或房产定价（调价）。定价（调价）结束后经审批通过，执行该价格方案制定的房产价格。关键控制点建立客户档案，支持自动生成收款计划与收款预警管理。有灵活的收费查询与统计分析，实现完整的销售与租赁控制流程，其基本资料无需重复录入，业务与财务能同时查看物业目前状态，自动过度到财务核算平台。房产业务单据保存后，对销控表中的状态的影响。在销售进程管理中：认购 签约 以及换房和变更付款方式的时候，某一未完成款项应收的修改，其他款项在保证总价相同而自动做调整。 客户及会员管理管理要求：可以直接增加项目的客户，也可以公司间进行会员关联。可以客户转会员，也可以直接增加会员，会员信息全集团共享。会员管理由项目公司维护。关键测试点（1） 会员与客户的转换。会员处理案例增加积分类别 类别编码类别名称备注是否封存1增加101合同积分102活动积分103普通积分2减少201积分兑换202积分充抵维护积分档案档案编码积分档案积分类别积分计算方式备注1 增加10101购房积分合同积分自拟10201活动奖励活动积分自拟10301贡献奖励普通积分自拟10402二次购房普通积分自拟10503带新客户普通积分自拟2 减少20101兑换奖品积分兑换自拟20201充抵费用积分充抵自拟维护活动档案活动编码活动名称积分档案同一会员多次参加01社区征文大赛活动奖励02社区绿化节活动积分是03厨艺大赛活动积分会员管理(1) 录入普通会员张大朋,男.证件为身份证,录入普通会员李师师,女,证件为护照,其余信息自拟.(2) 将签约客户转成会员.积分维护(1) 会员张大朋多次参加社区绿化节活动,除为其增加相应活动积分外,另追加贡献奖励.请在普通积分,活动积分中完成对应操作.(2) 为所有已签约的会员增加合同积分.(3) 张大朋会员使用自己的积分兑换了奖品,在积分扣除中进行相关操作.b会员得到了a会员赠送的积分,并用积分充抵了物业费.销售业务测试数据领取票本以自己的姓名拼音简写开头的票本，如张大朋领取ZDP001-100.为收据，并在后续发生业务时采用领取的票据项目客户分期购房客户名称支付方式面积单价BND分期付款金额按价格方案时制定JYJ按揭付款 合同签订：营销中心提交相关部门合同汇签单与合同原件，进行客户信息录入，此业务只录入一次，信息与财务中心共享。收款流程：客户把支票交到财务或者汇款到财务，财务确认收到钱。物业提供缴费通知单。缴费通知单上有物业人员和物业总监签字。银行进账单、缴费通知单、发票三联聚齐入账。 账务处理：收到首付款时：借：银行存款 400000 贷：主营业务收入 400000收到二次付款时： 借：银行存款 400000 贷：主营业务收入 400000收到三次付款时： 借：银行存款 400000 贷：主营业务收入 400000财务收款：按收款、租赁合同自动生成会计凭证，灵活的自动计算分期收款与租金收款。物业与租赁管理仪表收费管理管理描述：房产仪表进行抄表，应收代收费用收取。根据不同收费类型设定不同收费基准价，收费项目可以灵活设置收费的计算方法。关键控制点：（1） 将房产、客户、仪表三方面建立关联关系。（2） 收