青岛国际会展中心三期工程风险管理.ppt

青岛国际会展中心三期工程风险管理 1 工程概况 青岛国际会展中心是山东省和青岛市政府规划建设的重要的公益性设施 以举办国内外大型会议 展览为主 是山东省和青岛市对外开放的窗口 按照 青岛国际会展中心总体规划 青岛国际会展中心由展览中心 国际会议中心及配套的酒店 商务及办公服务设施组成 规划总建筑面积300000叮 可提供国际标准展位3000个 接待2000人规模的国际会议 工程分三期建设 一期工程完成展位1500个 初步形成一定规模 二期工程完成展位1500个达到规划展览规模 同时完成国际会议中心 三期工程完成配套的酒店 商务及办公服务设施 会展中心一期工程已于1999年开工建设 2000年7月竣工投入使用 会展中心一期工程总建筑面积7900Om 展览规模为国际标准展位1500个 是一座先进的智能化建筑 具有当今世界先进水平 投入使用以来 已承接了第17届青岛对外经济贸易洽谈会 高校教学仪器展 电子家电博览会 中国国际城市环保成果展 惠普年会等63次展会 参观人数超过一百万人次 扩大了青岛市在海内外的影响 初步形成一些展会的品牌和特色 确立了青岛在全国展览界的地位 从一期工程经营情况看 由于目前会展中心仅有1500个展位 同时缺乏会议中心 大型宴会厅 办公场所 酒店住宿 仓库等配套设施 功能单一 接待大型展会的能力不足 许多有意向前来青岛举办的大型展会 由于接待规模问题只能到外地举办 展位不足 功能不全己经成为制约青岛会展业发展的 瓶颈 严重影响了会展业产业带动功能的发挥 因此 尽快实施青岛国际会展中心三期工程 扩大规模 完善配套已势在必行 三期工程建设符合青岛市城市总体规划 符合青岛国际会展中心整体规划 工程依托会议展览中心 石老人国家旅游度假区 东部新区以及行政中心的区位优势 建设集宾馆 娱乐 商业及办公于一体的综合大型服务设施 涵盖现代旅游吃 住 行 游 购 娱六大基本内涵 突出综合性 按照会展中心总体规划 会展三期工程建设内容包括 办公区 商业区 酒店 地下会议区以及配套的地下停车场 通过对会展行业的关联行业分析 项目具有良好的市场前景 项目位于青岛市唠山区会展广场 按照青岛市规划局 建设项目选址意见书 项目位置范围为 秦岭路以东 国际会展中心一期工程西侧 整个三期工程由四座单体建筑组成 南北两侧分别为两座L形建筑对角布置 其间布置两座板式建筑 整体平面呈长方形围合结构 项目总投资7亿元 建设期为三年 总建筑面积206199m 其中地上1100O8m 地下96191m 建筑密度39 5 绿地率12 10k 建筑物容积率2 27 青岛市政府十分关注会展中心的建设工作 多次召开专题研究会议 强调青岛市各有关部门和单位要高度重视 在人力 物力 财力上给予工程全面保障 确保高水平 高质量顺利实施 并提出要按照 经营城市 的理念通过招商解决建设资金 颐中集团是一个以卷烟生产 调拨为主业兼多元化经营 集科 工 商 贸 研于一体 跨行业 跨地区 跨所有制的大型企业集团 具有很强的资金势力 经过审慎研究 颐中集团决定参与会展中心的建设 提出向会展中心二期工程提供资金的方式取得为会展中心配套的会展三期工程的建设与经营权 并决定由下属的青岛颐正置业有限公司负责具体实施 该公司注册资本2000万元 是专业从事房地产开发经营的有限责任公司 2 风险识别 2 1投资决策阶段 青岛国际会展中心三期工程 是在国家安定团结的大好形势 青岛地区经济又好又快发展之际开始建设的 战争 工潮 社会动荡 政府不稳定等风险因素发生概率很小 该项目位于石老人旅游度假区内 紧邻会展中心一 二期工程 临靠唠山区行政中心 啤酒城 周边居民小区较多 总占地面积48434 sm 石老人旅游度假区是国家级旅游度假区 区位优越 占尽青岛的 山 林 海 岛 城 最佳风光 会展业是展现城市形象和品牌的重要手段 三期工程可增加会展中心的硬件设施 为会展中心的自身发展创造条件 项目的建设符合会展中心总体建设规划 可有效推动青岛市经济的发展 政策环境方面 我国的房地产处于发展的初级阶段 政府不断通过金融制度 法规等手段进行调整 特别是房地产开发投资大 周期长 这种政策的变化给一部分开发商带来损失 房地产业作为国民经济支柱产业 它的发展也与国家政策密切相关 国家土地政策的调整对房地产的开发成本造成至关重要的风险 其次宏观经济形势也迫使开发商必经把握开发时机 做出正确的判断 土地政策风险 国土资源部颁布了 招 拍 挂出让国有建筑用地使用权的规定 简称39号令进一步严格和规范土地的 招 拍 挂 制度 收紧土地融资 严格土地开发期限 其中明确规定未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的 不得发放国有土地使用权证书 也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书 由于国家要求国有土地必须实行 招 拍 挂 方式出让 土地价格上涨许多 政府得到实惠 但开发商的土地成本费用大大增加 购房户购买房屋价格必然上升 开发时机风险 青岛国际会展中心三期工程 项目风险管理研究根据国家统计局统计数据 上半年GDP同比增长了H 5 表明经济增长由偏快转为过热的趋势明显 原材料价格上升 央行八次上调利率和两次提高房贷首付 随着宏观调控政策的出台 房地产的发展规模受到抑制 住户需求也会下降 作为会展中心 不可避免受到宏观政策的影响 但会展中心又有自身的特点 目前国内十几个城市投入巨资兴建展览馆 大多数会展中心的展位都在3000个左右 据统计2002年全国共举办各类展会2000余个 初步形成了一定的产业规模 各种类型的大型国际性的展览 会议的举办 极大程度的带动当地交通 通讯 旅游 餐饮住宿服务 商贸 物流 广告 装饰等相关产业时发展 成为当地经济发展的引擎 随着社会的繁荣 经济的发展与科技的进步 集展览 贸易 娱乐 餐饮 酒店 运动 培训为一体的大规模会展中心逐步成为城市经济发展新的经济增长点 项目类型风险 现代会展业是一个潜力巨大的朝阳产业 是公认的高收入 高赢利行业 会展经济为城市带来的显著经济效益和社会效益 使会展业越来越多地受到人们的重视 依托于经济高速增长等方面的巨大优势 国内会展经济发展迅速 呈现出迅速提高主办城市的知名度 推动经贸合作快速发展 产业带动效应巨大 聚集效应强 创造大量就业岗位的特点 2 2前期阶段 青岛国际会展中心三期工程 前期阶段存在着筹资风险和拆迁风险 拆迁风险 青岛国际会展中心三期工程 项目购买土地为唠山当地村民所有 住户听说此地开发的消息 纷纷抓紧时间盖房 拆迁公司进行测量时按照拆迁补偿文件核算 大大超出预计的拆迁费用 增加了开发成本 筹资风险 该项目总建筑面积20万平方米 开发地块大 总投资约7亿元 开发商面临筹资困境 不得不向商业银行贷款 面临增加利息的风险 综上所述 青岛国际会展中心三期工程 项目在前期阶段主要是筹资风险 2 3建设阶段 项目质量风险房地产优良的投资效果要通过良好的房地产质量来实现 地段是诱人的手段 质量才是留人的法宝 质量风险是指项目技术性能或质量目标不能实现 一些轻微的质量缺陷 不认为是质量风险 质量风险通常是指较严重的质量缺陷或质量事故 质量事故出现 产生质量风险 通过分析 青岛国际会展中心三期工程 项目 造成质量风险可能会有三方面的因素 1 人员素质 在质量控制中 人是质量的控制者 也是质量的制造者 管理人员素质低 质量意识淡漠 不负责任 未按程序标准实施质量控制 直接影响工程质量的优劣 2 材料质量 采用劣质材料或偷工减料 外界环境发生变化后 未采取应变措施 3 施工技术 承包商技术落后 施工方案 方法选择不当 机械不全 性能不良 工期风险 总工期 房地产项目工期风险是指工程项目不能按计划目标实现的可能性 工期越长 各种经济环境条件发生变化的可能性越大 各种费用和房屋售价越难以确定 风险就越大 影响因素有 l 开发商自身引起的工期拖延 开发商临时增加工程量 未按时向承包商提供图纸 拖欠承包商工程款 2 承包商引起的工期拖延 由于承包商管理水平差 改变原进度计划 或勘察不准确导致未能预料的技术障碍 施工中采用不成熟工艺导致返工加固 材料 构配件 机具 设备供应等环节脱节 品种 规格 数量 时间不能满足工程的需要 3 预料之外的变 一些意料之外或人力不可抗拒的因素也可能引起项目的变更 如社会干扰 地下不明物的处理 恶劣的自然条件等 成本风险 项目成本管理是开发商获得理想经济效益的手段 如果管理不好 可能无法实现工程项目费用目标 1 设计变更风险 设计变更是由于设计单位设计深度不够 内容不全 缺陷设计 错误和遗漏引起工程量增加或已建工程拆除重建 导致工程量增加 成本上升 2 施工条件变更风险 指意外的现场条件和不利的自然条件而导致成本增加 3 价格变更风险 主要是由于国家经济状况的政策变化及市场原因引起材料 人工 机械费用上涨 导致工程直接费用上升 安全风险 安全风险对于开发商来说 不仅是职工人身安全问题 而且还有其它含义 l 人身意外事故风险 建筑行业的特点决定了建筑施工企业成为事故多发企业 安全事故导致企业员工人身意外事故 这对开发商来说有不可推脱的责任 2 关键岗位员工 指公司员工特别是关键岗位管理人员对公司不忠诚带来的风险 2 4租售阶段 销售时机方面 青岛国际会展中心三期工程 项目采用预售方式 在需求旺盛的市场条件下 采取预售的方式也为其它房地产开发商所采用 有利于资金的回笼 风险较小 销售价格方面销售价格风险重要的是销售价格的定位 准确合理的销售价格能够较快地为购买者所接受 从而为资金的快速回笼提供可能 销售时间越长 风险越大 综上所述 青岛国际会展中心三期工程 项目租售阶段的主要风险是销售价格确定带来的风险 3 风险评价模型 模糊评价模型的建立 1 确定评语集评语集为X X1 X2 X3 X4 X5 高风险 较高风险 一般风险 较低风险 低风险 100 90 70 50 30 2 确定一级指标评价集一级指标评价集为 U u1 u2 u3 u4 U 投资决策风险 土地获取风险 项目建设风险 租售管理风险 u1 u2 u3 u4 二级指标评价集为 uk uk1 uk2 uki 3 确定各级评价指标权重各级指标权重集A a1 a2 a3 an 其中表示ai表示指标在U中的比重 ai 1 可以运用AHP法以1 9数量标度构造各层次上两两判断矩阵 过程如下 1 建立递阶层次结构 采用1 9及其倒数标度方法进行两因素间的相对比较 如表4 1 表4 1递阶层次结构分析表 因素i与j比较的标度和j与i比较的标度互为倒数 两个因素项目比较得到优先关系判断矩阵A bij m n 2 求解判断矩阵特征根入max及特征向量 权重向量 w 3 对判断矩阵进行一致性检验 计算一致性指标CI 入max一n n一1 与平均随机变量RI比值 当CR CI RI 0 10时 认为满足一致性 即权重分配合理 否则 需要调整判断矩阵指标取值 重新分配权重值 经计算 A 0 22 0 23 0 41 0 14 A1 a11 a12 a13 0 4 0 3 0 3 A2 a21 a22 a23 a24 0 2 0 2 0 3 0 3 A3 a31 a32 a33 a34 a35 a36 a37 a38 0 1 0 2 0 2 0 1 0 1 0 1 0 1 0 1 A4 a41 a42 a43 0 4 0 4 0 2 4 确定评判隶属矩阵采用专家调查法 对 青岛国际会展中心三期工程 风险二级指标因素的评价集 邀请十五位房地产项目风险评估专家进行评价打分 对所得数据进行统计及归一化处理 得到专家评价表 6 评价结果 青岛国际会展中心三期工程 评语集X中各元素量化值为100一30 评判结果V值越接近100风险越高 越接近30风险越低 V B X T 0 2182 0 2189 0 2439 0 1593 0 1597 100 90 70 5030 T 71 35V介于 一般 和 较高 所对应区间70一90 更接近于一般风险 通过进一步分析专家调查情况及综合模糊评价结果 其中 项目实施阶段风险最大 主要是质量 工期 成本等方面存在较大风险 租售管理阶段风险最小 主要是销售价格方面存在一定的风险 总体评价 青岛国际会展中心三期工程 项目风险等级为中等 可以选择进行投资 4 风险应对措施 风险管理对策 通过对 青岛国际会展中心三期工程 进行风险识别和风险评估分析 该项目风险为中等水平 其主要风险包括 政策风险 土地拆迁风险 融资风险 成本风险中的设计变更风险 质量风险中的技术方案不合理风险以及由于组织不协调造成的工期风险等 青岛国际会展中心三期工程 项目针对自身的风险特点 结合风险应对策略 在无法回避风险的基础上 从预防为主 控制为辅的原则出发 进行风险应对措施的选择和规划 采取措施对风险进行控制 转移和利用 将风险降到较低水平 具体措施包括 1加强政策分析 预防政策风险 房地产开发项目中的首要风险是政策风险 在国家宏观调控的大背景下 土地政策和房地产政策未来走向已经比较明晰 就是要调控房地产价格 控制房地产价格的过快上涨 严格土地供应 实施更严厉的土地管理政策 推行土地市场化运作 同时在房地产市场培育方面 提高房地产开发的市场准入门槛 整顿房地产市场交易秩序 只有紧跟政策形势 把握政策调整方向 才能及时调整房地产开发的方向 避免因政策调整对项目开发造成不利影响 青岛国际会展中心三期工程 实施单位青岛颐正置业有限公司 成立了专门的政策法规部门 研究房地产行业的各种政策 并聘请律师 注册会计师 注册税务师 房产中介机构等 成立顾问团队 进行政策法规咨询 将政策风险降到最低 2多种方式组合 破解土地拆迁风险 土地拆迁风险是 青岛国际会展中心三期工程 项目面临的主要问题 由于该地块位于青岛市唠山区 属城乡结合部 原有住宅建筑密度较高 拆迁户较多拆迁进程受拆迁户搬迁的多重因素制约 为避免拆迁过程中的纠纷和矛盾 采取多种方式化解拆迁风险 争取政府的支持 拆迁过程中青岛颐正置业有限公司和青岛唠山区政府 土地主管部门保持良好的关系 得到了政府的支持 通过政府出面做工作 保证拆迁工作地顺利进行 制定详细可行的拆迁补偿方案 拆迁面临的主要矛盾就是如何安置和补偿拆迁户 按照国家相关规定主要有两种补偿方式 货币补偿和实物补偿 一般多采用货币补偿的方式 但是该项目在城区 如果按照现行的市场价格进行补偿 拆迁补偿款数目较大 因此采取两种方式相结合的方法 采取自愿选择的方式对拆迁户进行补偿 货币补偿严格按照本地区拆迁补偿标准 制定详细的拆迁补偿方案 通过公开发布和积极宣传 向被拆迁户做好工作说明 争取被拆迁户的理解和支持 通过专业的拆迁公司实施拆迁 青岛国际会展中心三期工程 拆迁工作复杂而且繁琐 需要对所有拆迁户的相关住房材料进行整理和核实 并进行评估 以便提供相应的补偿 这种工作对于项目团队来说是耗时耗力的事情 由于人力资源有限 很难在短时间内完成大量的拆迁信息的汇集和整理 并做出合理的补偿说明 拆迁过程中通过招标 选出了专业的拆迁公司负责具体拆迁工作 转移一部分拆迁风险 3多元化融资 化解融资风险 对筹资风险主要采用风险控制措施化解 由于该项目资金需求量大 银行贷款有限 只能通过积极拓展融资渠道 保障资金的有效供给 具体的风险控制措施如下 通过合作开发融资 项目开发前期对资金运作进行全过程通盘考虑 制定详细的成本计划 准确衡量资金缺口 进行多种渠道的融资组合 青岛国际会展中心三期工程 利用特殊的项目背景和优越的地理位置 积极寻找合作伙伴 采用合作开发的模式 吸引外部资金 采取与青岛远洋公司合作开发的形式 解决部分资金问题 通过股东进行融资 如股东实力较强 具有融资能力 应充分发挥这一优势 获取股东的大力支持 为项目提供资金保障 该项目从颐中烟草集团公司借入部分资金 缓解了资金压力 提前预售融通民间资金 应加快房地产开发进度 加快前期开发报建手续进度 尽快取得商品房预售许可证 以便尽早进行推广销售 用收入弥补资金不足 减少负债 实现提前赢利 预售方式的有效实施 也是保证该项目顺利进行的重要措施 4加强前期管理 控制成本风险 从项目整体来看 成本风险是主要风险 而成本主要由设计阶段决定 在风险因素分析中 设计阶段对成本的影响可能性是35 到75 设计不经济 设计变更失控是该风险产生的主要原因 青岛国际会展中心三期工程 采取措施加强对项目前期的管理 有效地控制了成本风险 由于设计的重要性 设计师往往为了安全而采取过于保守的措施 不考虑项目设计的经济性 在项目实施过程中 可采取限额设计 从总量上进行控制 促进设计师在保证项目方案可行的基础上 进一步考虑项目的经济性 有效地减少设计中不必要的浪费 建立严格的设计变更审查制度设计变更在房地产开发项目中不可避免 规划的调整 产品定位的调整以及新技术的出现 都可能引起设计变更 但不能以此为理由随意变更设计方案 否则将造成大量的返工 造成项目成本的严重超支 青岛国际会展中心三期工程 项目实施过程中 建立严格的设计变更审查制度 无论设计单位 施工单位还是业主提出的设计变更 必需经开发商认可 由原设计单位认可后提出正式设计变更 并详细分析变更前后的成本增减 以便于对项目投资的控制 5健全制度建设 控制质量风险 前项目施工多是依图施工 设计施工方案的合理性是影响项目质量目标实现的重要因素 项目实施中 应利用风险控制措施 减少这类风险发生的概率 从而减轻风险的影响 具体措施有 建立健全设计交底与施工图会审制度 青岛国际会展中心三期工程 项目建立了设计交底与施工图会审制度 有效控制质量风险 设计交底是指在施工图完成并经审查合格后 设计单位在设计文件交付施工时 按法律规定义务 就施工图设计文件向施工单位及相关单位做出详细的说明 加深对设计文件特点 难点 疑点的理解 掌握关键工程部位的质量要求 确保工程质量 施工图会审是指 承担施工单位以及建设单位 材料 设备等相关单位 在收到审查合格的施工设计文件后 在设计交付前对施工图进行全面审查 目的有两个方面 一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸 了解工程特点和设计意图 找出需要解决的技术难题 并制定解决方案 二是解决图纸中存在的问题 减少图纸的差错 将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中 采用监理制度目前国内大多工程只