项目承接风险评估要素.doc

. 附件：项目承接风险评估要素新承接项目应加强风险评估，每个新承接项目针对业主（长期合作客户的除外）、项目经理、项目条件做好调查、了解，并形成书面的项目风险评估报告，建立项目风险评估审批表，完善流程并存档。1.业主情况调查调查业主的注册资金、股权结构、固定资产、资金实力等情况；了解项目开发及销售情况、被执行案件等信息；2.项目情况调查项目所处城市及具体位置、经济条件；开发情况；经济比较落后或开发过度或去化速度慢、去化周期长的或偏远地区等现状的谨慎进入。项目手续（项目立项、土地使用权的取得、规划许可等）是否完备、合规；周边项目销售情况；项目资金是否到位。3.项目经理评估新引进、新培养项目经理项目经理经济实力（可要求进行财产申报登记）；项目经理品行、理念、个人信誉与口碑，有无不良记录及不良嗜好；项目经理管理能力、专业经验、以往项目履约表现、管理团队配备、劳务与供应商资源；项目经理外欠款、负债情况，有无对外挂靠和其他投资情况等；项目经理及团队与项目匹配度。项目承接前完成“项目经理新引进、培养审批”手续。其他项目经理评估项目经理团队配置、履约能力与新承建项目的匹配度；评估项目经理在建项目规模、跨区域施工情况；管理经验及资金运转能否满足新承接项目要求。项目经理投入资金项目需要公司资金投入的，项目经理个人资金投入比例（不低于总投入50%），资金来源是否正当、成本是否合理；垫资项目，项目经理应提供资金平衡计划。4.阴阳合同条款审查备案合同的工期、质量、价款是否优于或等于实际履行合同的条件；备案合同和实际履行合同的签订时间存在的风险；对于签订阴阳合同的，双方应签订补充协议，明确按实际履行合同执行。5.合同计价模式总价包干或单价包干：承包内容及范围与总价包干所包含的范围是否约定一致；人、材、机调整的因素及范围是否约定明确；承包人风险范围以外的合同价款的调整方式是否约定明确。费率计价：计价定额、计价办法、计费程序表是否约定明确；甲供材料、甲指乙供材料不宜参与总价下浮；人、材、机价格的确定是否明确；总包配合费的计取约定是否明确。6.工程付款付款时间：承包人提交进度款申请报告的时间、发包人审核进度款申请报告的时间、发包人审核完申请报告后付款的时间、结算款的付款时间、保修款的付款时间等主要节点付款约定应明确。付款条件：不宜约定付款的附加条件（如未达到质量、工期等目标要求）或者过于严苛，避免发包人以附加条件拒绝支付工程款；工程施工过程中的设计变更、签证等费用支付应约定明确；付款比例基数：针对合同造价偏低且节点进度款支付的，不宜以合同总价为基数支付（如完成*节点按照合同总价的*%支付）；付款水平：月进度付款比例不宜低于60%；按照节点进度付款的，付款间隔周期不宜超过两个月且比例不宜低于70%；7.项目结算提交结算资料的时间是否约定明确；发包人审核（含监理审核）结算资料的时间约定明确；约定明确的结算期限，且结算期不宜超过6个月；不宜约定结算款支付附件条件（如完成项目全部备案、甲方完成审计后等）。8.工期条款合同总工期及节点要求约定应合理，开工日期不宜单方确认，且开工令应在符合开工条件下发出；工期顺延情形应合理，不宜约定承包人逾期提交工期签证即失权的条款；工期签证办理程序约定应明确；禁止约定非承包人原因导致的工期滞后，不予顺延；避免竣工时间以工程竣工备案为准或小业主90%以上通过未标准；工期违约金不宜过高，且应约定违约罚款上限；节点违约金及总工期违约均存在时，应约定总工期符合约定退还节点罚款。9.工程质量对于高于合格标准的质量要求，未达到要求时，罚款应合理；或不宜约定一次验收不合格将处以罚款。10.违约责任不宜存在非主要义务产生高额违约金，见“风险提示条款”；发包人逾期付款的违约金不应低于银行同期贷款利率；防止双方违约责任严重不对等，所有违约责任，如按照天为单位罚款的，应设置违约罚款上限，违约金合理。11.解除合同发包人有权解除合同的条件不宜过于随意，同时应约定承包人有权解除合同的情形。12.履约担保退还保函、保证金的时间应明确；保函额度不宜超过合同总价的5%，保证金额度不宜超过500万元人民币，且发包人应提供反担保。13.停建缓建对于非承包方原因造成的停建、缓建，应约定费用补偿，工期顺延；费用补偿的约定应明确、合理；索赔程序应简单、不繁杂。14.工程分包总包合同，发包人直接分包项目的合同签订、工期质量责任、竣工验收等，尽量避免承包人承担义务和责任；需要承担管理义务和责任的，应签署三方协议，明确相关责任；审查发包人直接分包的单位的资质、实力及信誉；约定支付分包款、采购款后提供增值税发票的时间和要求。15.相关承诺发包人是否要求承诺放弃使用优先受偿权或承诺放弃任何性质的索赔。16.相关约定办理施工报建手续、费用承担等条款，由此引发导致项目工期延误及无证施工的责任约定（由发包人原因导致的发包人应承担责任）；项目地址勘查资料、地下管网等资料的准确性及出现问题责任条款。17.PPP项目评估要素具体见红线条款和风险提示内容。18.海外项目当地政局是否稳定；外汇管制情况（涉及资金流转