中国房地产市场形势分析.ppt

中国房地产市场形势分析 我们看到 引言 11月13日 上海慧芝湖三期开盘 千余组客户排队争购 当天去化450套 11月20日 招商钻石山二期开盘 当天热销超3亿 绿地集团以总价53 98亿元拿下武汉武昌区车辆厂片地块 万科集团以总价52 27亿元拿下了北京海淀西西北旺2幅地块 2010年三次频繁调控下 市场表现如何 未来房地产调控将如何演变 明年房地产市场是否会进一步下行 市场的疑惑 部分楼盘依然热销 企业拿地热情高涨 2010年中国房地产市场回顾与总结 经济环境 主要经济指标增速趋稳 通胀压力明显增大 主要宏观经济指标月度情况表 2010年以来中国经济平稳增长 10月主要经济指标均出现不同程度的增幅回落 但回落幅度收窄 我国宏观经济增速高位回落的态势进一步稳固 CPI创两年新高 通胀压力明显上升 防通胀成当前货币政策的首要任务 数据来源 国家统计局 经济环境 流动性过剩形势进一步加剧 货币政策将逐步收紧 受美元贬值影响 人民币升值速度明显加快 贸易顺差回升 国内信贷仍保持较为宽松态势 国内流动性过剩导致CPI创两年来新高 为遏制流动性过剩 防止通胀加剧 央行于11月10日上调准备金率0 5个百分点 这已是今年以来的第五次调整 预期未来货币政策将逐步收紧 10月CPI同比上涨4 4 再创年内新高 10月新增人民币贷款5877亿元 趋于稳定 10月贸易顺差出现回升 环比增60 8 10月人民币平均汇率6 6677 升值速度加快 行业环境 投资增速维持高位 其他来源资金比重上升 房地产投资仍维持较高速度增长 新开工面积增速继续下滑 受信贷收紧影响 1 10月开发资金来源中 预售款等其他来源资金占比达到42 84 较前三季度上升了0 21个百分点 1 10月房地产投资同比增长36 5 1 10月施工同比增幅趋稳 新开工面积同比继续回落 1 10月商品房竣工同比增幅回升至11 4 国内贷款比重降低 其他资金来源比重上升 42 84 政策环境 今年以来的三轮调控政策 2010年以来 宏观调控出现了新变化 从年度调控转变为季度调控 从控制投机 投资需求扩散至首置 改善性需求 09年 10年1月 受08年年底优惠政策刺激 09年年初成交量快速回升 国十一条取消优惠 新 国十条 差别信贷 9 29新政限购 差别信贷 10年4月 10年9月 10年1月 09年底和10年1月分别出台了国四和国十一条政策 但政策效果不明显 10年4月 新 国十条 出台 市场成交在5 7月出现大幅萎缩 8月9月起开始回升 10年9月 限购 差别信贷政策 市场调控再加码 政策环境 本轮调控范围和深度空前 预期未来政策依旧偏紧 本轮调控范围及调控深度均堪称 史上最严厉 并且目前仍没有放松的迹象 预计未来调控重点可能会在房产税 土地增值税 交易环节税收 预售监管等方面 今年楼市调控已出台及未来可能出台的政策分类汇总表 2010年全国土地月度成交情况 数据来源 国家统计局 土地市场 全国土地市场继续保持上升态势 1 10月 全国房地产开发企业完成土地购置面积3 28亿平方米 同比增长36 2 增幅较前三季度提升0 6个百分点 土地购置费8006亿元 增长79 2 增幅较前三季度下滑1 5个百分点 资料来源 CRIC 1 11月份 八成以上城市成交规模和成交金额均已超过09年总量的90 土地市场成交保持平稳走势 宏观调控对土地市场的影响尚未显现 土地市场 多数城市成交规模已超去年的九成 2010年1 11月全国主要城市经营性土地成交列表单位 万平方米 亿元 2010年土地市场趋于理性 但整体成交持续活跃 企业对于优质地块的争夺依旧激烈 常州天宁区复兴菜场地块以1100 的高溢价率位居1 11月溢价率排行榜首位 北京通州区 杭州西湖区地块也纷纷上榜 资料来源 CRIC 土地市场 土地市场依然保持活跃态势 2010年1 11月全国主要城市土地总价排行榜 2010年1 11月全国主要城市土地楼板价排行榜 2010年1 11月全国主要城市土地溢价率排行榜 商品房市场 政策压力下成交波动 总体态势较为平稳 全国商品房销售面积 销售金额月度走势图单位 万平方米 亿元 1 10月全国商品房销售面积和销售金额分别同比增长9 1 和17 3 总体来看 房地产市场持续平稳增长趋势 10月份 在第三轮调控影响下 全国市场呈小幅回落态势 全国商品房销售面积和销售金额环比9月分别下滑了11 18 和7 68 但仍处于年内第二高位 数据来源 国家统计局 2010年1 11月 多数城市成交面积同比下跌 但总体来说跌幅低于上一轮调控 2007 9 2008 8 政策影响力明显低于预期 11月 市场成交下跌范围扩大 但成都 武汉表现依旧强劲 成交呈持续上升的态势 住宅市场 频繁调控下成交下跌 但市场反应低于预期 全国重点城市2010年1 11月成交量列表单位 万平方米 数据来源 CRIC 整体市场受调控成周期波动走势 调控对成交影响明显 但影响小于预期 从各类城市来看 一线城市受政策影响最深 尤其是 9 29调控 后 11月一线城市除北京外 其余城市成交大幅下滑 二三线城市11月成交涨跌互见 总体跌幅小于一线城市 住宅市场 调控影响下 城市市场走势现分化 数据来源 CRIC 从月度成交数据来看 一线城市对三次调控的反应均最为明显 二三线城市调控后跌幅要小于一线城市 从周度成交数据来看 11月整体市场周度成交基本趋于平稳 一线城市11月成交低位徘徊 二三线城市11月底成交有小幅反弹趋势 从易居代理项目日均来访量 认购量 签约量指数来看 新政后三周日均来访 认购 签约量均明显下滑 而11月以来 日均签约量已回复至9月第三周水平 第三次调控后 高档 中高档项目去化情况仍较为乐观 小户型项目仍是成交热点 金地自在城 慧芝湖 融侨城等项目主力成交户型均为二房左右的小户型 近期推案热销项目列表 数据来源 CRIC 住宅市场 三次调控后 市场上仍不断涌现热销项目 1 11月 多数企业已经实现既定销售目标 部分企业比如万科 恒大 保利 金地 龙湖等超额完成10 以上 数据来源 企业公报 企业动态 1 11月多数典型企业已完成全年业绩目标 图 135家沪深地产2006 2010年各季度资金情况情况 2010年行业净负债率持续上升 三季度达58 但仍维持在相对合理水平 房企资金情况短期内尚算安全 135家沪深地产企业货币资金较短期有息债高出794亿元 且短期有息债在有息债比例呈下降趋势 表 2006年 2010年各季度行业净负债率对比 备注 135家企业名单主要包括万科A 保利地产 金地集团 招商地产 中粮地产 首开股份等沪深上市企业 数据来源 企业公告 企业动态 行业净负债率上升 但短期内资金情况尚算安全 15典型企业2010年1 11月新增土地储备情况 数据来源 CRIC备注 保障房及旧改项目不计入 典型企业2010年10月以来重点新增地块情况列表单位 万平方米 亿元 元 平方米 数据来源 CRIC 企业动态 调控后典型企业在土地市场仍表现积极 虽然调控政策频出 但由于开发企业资金较为充裕 客观上也存在 补库存 的需要 典型企业在土地市场上表现仍然积极 新增土地并未对企业资金带来压力 11月典型企业销售金额普遍高于企业购地金额 而企业新增土地面积与月均销售面积比例分布相对分散 其中富力 绿城 万科和保利新增土地的可供开发周期较为合理 注 1 根据Pulte等国际知名开发企业经验 新增土地可建面积与月均销售面积比值 处于24 30个月之间较为合理 2 保障房及旧改项目不计入 3 世茂房地产土地面积及总价都以权益计入 数据来源 企业公报 CRIC 企业动态 新增土地并未给典型企业带来明显的资金压力 在经历过数次调控的房地产企业日趋谨慎 合作拿地逐渐成为企业主要拿地开发方式 万科与国企联合开发以便顺畅获取优质地块 绿城则通过输出品牌 获取资本支撑 九龙仓与规模性企业合作 规避市场风险 表 2010年以来典型企业合作项目情况列表 企业动态 战略调整1合作开发 企业动态 战略调整2商业地产 房企逐渐重视商业地产价值 万科 华润 保利等企业均加大商业地产投资比例至20 或以上 表 典型企业商住比例目标情况列表 企业动态 战略调整3旅游地产 近期 旅游地产逐渐成为房地产企业新的业务方向 龙湖 万科 世茂等企业于年内纷纷增加旅游地产项目规模 表 2010年以来房企典型商业旅游项目列表 房企关注酒店业务 部分企业与著名酒店运营商达成战略联盟 提升品牌溢价 世茂房地产 恒大及华润置地等企业纷纷表示将加大酒店业务的投入 企业动态 战略调整4酒店联盟 通过公开挂牌方式来低价获得优质土地的机会正逐渐减少 同时融资渠道的不畅通和融资成本的上涨 进一步迫使企业选择通过保障房项目获得土地储备 同时 保障性用地也并非无利可图 表 典型企业三季度主要新增保障房项目单位 万平方米亿元 商品房用地 地价12 8亿 建面 9 3万平方米 建面 10万平方米 限价房用地 周边商品房售价20000元 m2 限价房售价7800元 m2 北京昌平区回龙观1818 028地块获利举例 销售金额可达到26 4亿左右 地价与房价比为0 48 1 企业动态 战略调整5保障房 2011年中国房地产市场展望与预测 宏观经济预测 经济增幅回调趋稳 通胀 流动性过剩压力仍大 货币紧缩性政策 楼市调控措施带来的负面影响贸易战 外需萎缩将加大出口行业的压力通货膨胀压力进一步加大 长期以来 基础货币 货币乘数不断扩大 货币超发严重信贷投放宽松 紧缩预期下 银行可能提前为明年做准备虽未来中国出口需求空间将收窄 但贸易顺差仍处高位美国量化宽松加深国内外高利差的预期 人民币升值加速 推动了热钱流入速度 房地产调控以及紧缩性的货币政策将导致房地产开发投资增速逐步下滑通货膨胀之下 房地产的保值增值性将凸显 市场对商品房仍将保持较为旺盛的需求 经济走势 增速继续小幅回落 由高速增长转向常态性增长 流动性 国内流动性过剩局面短期难以扭转 房地产投资 开发投资增速趋缓 通胀支撑房地产保值性需求 房产税开征势在必行 但房产税率偏低 全国普及尚需时日 对市场影响将十分有限 房产税在全国普及尚需时日 短期内对市场不会产生太大影响 房产税要先在上海和重庆等个别城市进行试点 再逐步向全国推广 需要较长的时间才能在全国普及 两个城市的试点方案也有很大差别 重庆的房产税偏重对高档房 别墅的征收 存量和增量均包括在内 而上海的方案针对新增的一般房产 且考虑按人均面积作为起征点 房产税税率不管是千分之五还是百分之一 影响都将十分有限 如果税率是千分之五左右 对市场杀伤力肯定不大 如果税率达到百分之一 将取决于征税前的两个修正环节 一是 板块取下限 由于不可能对每个楼盘都重新估值 因此将按照一个板块里面最低房价来进行核算 实际上是给每个板块打了七折 二是按照国外的相关经验 每套房子总价在市场价的基础上都会另外打个七折以平衡折旧等因素 所以 即使税率为百分之一 最终实际上也会只是千分之五左右 对房产持有者的影响甚微 政策环境预测 房产税开征势在必行 但市场影响有限 预售资金监管在全国已成燎原之势 但由于涉及监管环节太多 即使全国推广 效果也将甚微 当工程建设公司为开发商所有时 后续监管难以展开 现在很多开发商为了合理避税都有自己的施工队 让资金流入施工环节就意味着资金又流回到开发商手中 还要不要监管施工队更下面的分包方 但如果分包方还是开发商的呢 政府及银行是不是还要监管下去 行政行为控制不了市场这么多微观的层面 开发商与银行的关系决定了监管力度有限 政策要求 开发商选择一家银行 然后由银行来监管开发商的预售资金 督促这批资金能够进入施工环节 不至于被企业拿去滚动拿地而造成烂尾楼现象 矛盾点 由乙方 银行 来监管甲方 开发商 资金 这种模式的合理性存在问题 更何况是由开发商 甲方 自行选择一个银行 乙方 来监管自己的资金 政策环境预测 预售金监管效果甚微 数据来源 财政部 税务总局 国土资源部网站 土地是政府财政收入的主要来源 短期内政府缺乏执行的动力 土地财政模式短期难改 全国土地出让金收入增长迅速 2009年 全国土地出让收入占地方财政收入的比重达48 8 再加上土地有关的税收 源于国有土地使用权的相关收入已成为地方政府财政收入主要来源 2010年以来多数城市土地出让金同比大幅攀升 土地增值税费时费力且收益较低 难以推动地方政府严格执行 土地增值税属于地方税种 但与巨额的土地出让收入相比 土地增值税操作难度大 短期内政府缺乏执行的动力 数据来源 国家统计局 今年截止到11月22日土地出让金城市排行榜 政策环境预测 土地增值税清算短期难落地 对二手房市场的影响将大于新房市场 短期内卖方会因增加交易成本而减少推盘或挂牌量 购房者看跌房价预期增强 将选择观望 成交量会出现明显下滑 交易环节税收主要体现在二手房交易中 因此对二手房市场的影响将大于新房市场 若房价继续上涨 政府对房地产交易环节征收重税的可能性增大 该政策漏洞少 易于执行 并且从源头上来控制市场交投行为 威力最大 政策本身漏洞少 并且易于执行 有消息称上海和深圳在进行政策储备 准备将目前交易环节利得税从原来的 总额1 或者差额20 调整为 差额30 该政策本身不存在太多漏洞 尽管也会存在做低交易总价等问题 且易于执行 尤其对抑制投资 投机性购房需求效果更为明显 因为对于资金过剩引发的需求而言 最终都是要通过变现来实现的 变现就得经过交易环节 这个税简单可行最具威力 是从源头上来控制市场交投行为的 政策环境预测 未来可能对房地产交易环节征收重税 房地产市场预测 明年进入市场平稳过渡期 房价下调空间不大 市场潜在需求旺盛 但供应不足短期内难以扭转 政策影响还将持续 预计明年市场进入平稳过渡期 房价不具备大幅下调的空间 供应 明年整体市场供应不会有太大幅度上升 随着2010年房屋建设速度回升 2012年供应量或将上升 成交 市场潜在需求持续旺盛 而政策影响还将持续 整体市场将以平稳为主 成交不会有太大幅度下调 价格 截止2010年11月底 绝大多数城市存销比在10个月以下 市场存量较低 市场没有明显去化压力 未来供应不会有大幅上涨 因此供不应求局面将延续 在此情况下 房价不具备大幅下调的空间 数据来源 CRIC 全国重点城市11月底存销比 注 供求比 1 成交 供应 上图取 成交 供应 值做供求比走势图 大于1表明供不应求 房地产市场预测 中西部 三四城市房地产发展迎来机遇 十二五规划提出推进城镇化发展 将推动中西部 三四线中小城市市场地位上升 给大城市周边的中小城市市场发展带来机遇 中西部城市房价相对平稳 价格泡沫较低 市场以刚性需求为主 受政策调控影响较小 从近几年来的房地开发数据也可以看出中西部地区房地产开发投资额逐年增加 而在未来几年内 这个