审阅郭尔罗斯购物中心可研报告

可行性研究报告郭尔罗斯购物中心项目 可行性研究报告 法人代表 许文发 教授级高工 总经理 闫宪春 高级工程师 项目负责人 刘宇桥 工程师 校 对 王 霞 工程师 部门审核人 魏 明 工程师 公司审核人 蒙喜庆 高级工程师 编制组成员： 孙长伟 工程师 王 玉 工程师北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司2014年7月11日北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司目录第一章 总论11.1 项目概况11.2 项目必要性分析21.3 研究范围31.4 编制依据31.5 项目经济性指标31.6 结论及建议4第二章 房地产市场分析52.1 2013年全国房地产市场特征52.2 大庆市房地产市场152.3 未来全国及肇源县房地产发展预测17第三章 项目建设条件193.1 肇源县区域概况193.2 项目选址及建设条件分析21第四章 工程建设方案224.1 项目概况224.2 规划设计224.3 建筑单体设计234.4 结构设计254.5 给排水设计264.6 暖通设计274.7 电力电信设计284.8 绿化、环保、环卫31第五章 节能措施325.1 节能依据325.2 用能情况325.3 节能措施335.4 节能评估34第六章 环境影响评价366.1 设计依据366.2 环境影响评价原则366.3 项目位置环境现状366.4 项目建设与运营对环境的影响366.5 项目建设期环境保护措施376.6 项目运行期环境保护措施386.7 环境影响评价38第七章 安全与消防397.1 安全措施397.2 消防40第八章 组织机构及项目管理418.1 组织机构设置418.2 劳动定员428.3 员工培训438.4 薪酬及福利448.5 工程建设管理措施44第九章 工程进度及招标459.1 工程实施原则459.2 建设工期459.3 工程进度安排459.4 招投标45第十章 建设投资估算和资金筹措4810.1 编制依据4810.2 估算范围4810.3 建设投资估算4810.4 资金筹措48第十一章 财务分析与评价4911.1 编制依据4911.2 基本参数4911.3 财务分析5011.4 赢利能力分析5111.5 价格盈亏平衡分析51第十二章 风险分析5212.1 风险分析概况5212.2 风险因素识别5212.3 风险评价5212.4 风险防范对策及建议53第十三章 结论与建议5413.1 结论5413.2 建议54附表附表1：总投资估算表附表2：总收入、营业税金及附加估算表附表3：总成本费用估算表附表4：资金使用计划表附表5：项目损益表附表6：项目现金流量表附图：项目总平面布置图67北京中设泛华工程咨询有限公司大庆分公司第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称郭尔罗斯购物中心项目1.1.2 建设单位肇源县东方房地产开发有限公司1.1.3 建设性质新建1.1.4 建设工期该项目建设期24个月，从2014年7月开始前期工作，到2016年6月工程竣工。1.1.5 拟建地点肇源县城南社区（原肇源县罐头厂东厂区）。1.1.6 建设规模及内容本项目分两期，规划用地面积27619.12，总建筑面积61978.2，其中住宅建筑面积20533.12，商服建筑面积17430.2，农贸市场建筑面积16505.68，办公室建筑面积6075.2，车库建筑面积1434，容积率2.24。一期规划用地面积15841.39，总建筑面积31316.68，主要建设商服、农贸市场和办公室等，二期规划用地面积11777.73，总建筑面积30661.52，主要建设住宅、商服、车库和办公室等。1.1.7 建设总投资估算及资金筹措本项目总投资为12000.00万元，其中：建筑工程费8501.34万元，设备购置及安装费用155万元，基础设施配套费1115.61万元，其它费用1772.53万元（含土地费用1466万元），预备费205.52万元，铺底流动资金250.00万元。全部为企业自筹。1.2 项目必要性分析1.2.1 项目是促进国民经济发展的需要当前我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的主要产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5-2个百分点。房地产经济是国民经济的重要组成部分，发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。因此本项目的建设是利于国民经济发展的，是可行的。1.2.2 项目是促进肇源县房地产市场健康发展的需要最近几年，肇源县居民优越居住消费需求日益增加，房地产行业发展迅速，各开发商迎合市场需要进行了大量的开发建设，从以往地产开发来看，在肇源县进行地产开发是极具投资潜力的。从利润水平和投资回收期以及风险综合看来，肇源县房地产是值得投资的。本项目建设利于肇源县房地产市场的健康发展。1.2.3 项目是促进当地经济发展、提高人民居住水平的需要肇源县近年来吸引了各大地产商的进驻开发，在居住水准上给肇源县人民进行了很大的提升。从高层住宅到商业及其配套等，本项目从各个层面提升了肇源县人的消费理念和居住水平。不仅如此，本项目的开展大力推动了肇源县的经济建设，本项目的建设带动了上百个行业的集体提升，提升了肇源县的劳动就业率，加大了肇源县经济快速健康发展速度。如此来看，本项目不论是对于提升肇源县整体发展还是提高肇源县人民居住水平都贡献巨大。1.2.4 项目建设利于房地产业接续发展本项目的建设，一方面促进了肇源县人民居住水平，另一方面也促进了房地产业的接续发展。房地产业的接续发展不仅对于肇源县GDP增长利好极大，对肇源县各个行业的带动作用也十分明显。房地产业的外延效应决定了本项目的巨大利好作用。进行本项目对于房地产业接续和发展方面来讲，是十分必要的。1.3 研究范围（1）对项目的建设背景进行分析论证；（2）对项目建设的必要性和可行性进行分析论证；（3）对项目建设的指导思想、市场分析进行分析论证；（4）对项目的建设内容与建设规模、建设条件与场址选择、工程建筑方案进行分析论证；（5）对项目在建设和运行过程中的环境保护、节能措施、劳动安全等方面提出实施意见，环境保护方案按环保部门批复意见实施；（6）根据可行性研究的规划方案和建设内容进行投资估算，并提出资金筹措方案；（7）根据确定的规划方案制定工程实施进度及招投标方案；（8）进行项目财务分析及评价，进行项目不确定性分析。1.4 编制依据（1）本项目可行性研究报告编制委托书（2）肇源县城市总体规划（3）国家发改委建设项目经济评价方法与参数（第三版）（2006年7月）（4）产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修正）；（5）国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发【2006】37号）（6）国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号）（7）大庆市城市拆迁管理条例（8）投资项目可行性研究工作手册中国物价出版社2002年9月（9）投资项目可行性研究指南中国电力出版社2002年3月版（10）建设单位提供的其他有关资料1.5 项目经济性指标项目总投资收益率为67.98%，项目净利润为6117.84万元，项目资本金净利润率为20.41%，盈利情况良好。项目税前投资回收期2.28年，税后投资回收期2.34年。投资回收期较短，计算结果表明，当项目的销售价格达到预测价格的71.21%时，企业可以保本经营。因此受市场价格变化影响较小。1.6 结论及建议1.6.1 结论随着国民经济的快速发展，人民生活水平的不断改善，城市建设快速推进，人们对住房条件要求越来越高，该项目的建设适合市场需求，销售前景看好，具有良好的经济效益和社会效益。该项目经过充分的市场调查、市场研究、市场分析及市场预测，符合总体规划，对改善肇源县居民生活条件，起到了至关重要的作用，是社会和经济效益双赢的好项目。项目规划布局人性化，结构安全可靠，实施计划科学。建设资金筹措方案已基本落实，该项目建设的基础条件均已具备，因此本项目已经完全具备开工条件。本项目是极具可行性的！1.6.2 建议（1）应加强对建设资金筹措力度，确保工程建设资金及时到位；（2）建议及早做好外部环境协调工作，以便使工程建设时保质保量顺利完工，创建一个优质工程；（3）对项目建设的设备材料购置，应有超前意识，做到高起点、高标准、管理信息化，操作人性化；（4）建议在项目施工过程中，充分做好市场调查，广泛征求社会各阶层住房需求，按照市场需求调整、完善建设工程方案，争取给社会和企业带来双赢效益；（5）组建精明能干的技术队伍或聘请专业项目管理人员进行技术指导，力求降低成本，减小投资风险；（6）合理、科学地做好施工现场设计和工期安排；（7）加快项目开发节奏，最大化降低国家政策带来的弊端。充分考量项目投资回收情况，做到万事俱备。（8）组建专门市场分析小组，针对国家、肇源县、项目区域等进行步步跟踪，及时调整战略。做到最大化规避风险，使得本项目利润最大化。第二章 房地产市场分析2.1 20132014年全国房地产市场特征 2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。土地出让金方面，重点城市前11月土地出让金总计16029亿元，同比增长大幅提升67%，主要是地价较高昂的一线城市及部分二线城市土地成交量飙升，进而带动土地出让金快速上行。前11月土地成交金额过500亿的城市达到10个，其中上海、北京、杭州三地的土地出让金超过1000亿元，而去年同期成交金额达到500亿的城市仅4个，其中排名第一的上海成交金额也只是664亿元，今年的出让金同比大幅增长169%。2014年中国房地产业正在面临十年来从未有过的最好政策环境，房地产调控重点、思路和方法已经出现重大调整。我们不再以房价为核心指标决定政策调控的时机和评判效果，已将重点放到保障住房的建设和分配上；我们不再实施全国一刀切的统一调控措施，而是让地方政府更多的承担差别化的调控责任；我们不再沿着既压供给也压需求的调控思路前行，而是把重点放在扩大试点上；由于全国和地方人大揽回房产税的立法权责，任何短期内扩大试点范围的说法也成为一种不负责任的唠叨；限购政策的放弃正在选择恰当时期和替换措施。各地正在启动城乡统筹的多规合一(土地规划、产业规划、人口规划、详控规划)的综合发展空间规划的制定。2.2 大庆市房地产市场一、2013年1-8月房地产市场运行基本情况(一)新增供应情况今年以来，新建商品房上市面积495.07万平方米，与上年同期相比增长132.01%；其中新建商品住房上市面积404.74万平方米，同比增长115.74%。(二)房产交易情况1-8月，累计实现房产交易面积673.63万平方米，63857套，成交金额266.44亿元；其中实现住宅交易面积634.12万平方米，58629套，成交金额230.27亿元。1、商品房成交情况。商品房销售面积517.42万平方米，42031套，交易额214.84亿元。同比分别增长271%、152.24%、194.3%。其中商品住房销售面积486.38万平方米，37806套，交易额182.69亿元。同比分别增长328.4%、253.62%、229.22%。2、存量房成交情况。1-8月，我市二手房成交面积156.21万平方米，21826套，成交金额51.6亿元。同比分别增长95.92%、108.76%、94.17%。其中二手住房成交面积147.74万平方米，20823套，成交金额47.58亿元。同比分别增长121.97%、114.54%、110.46%。二、近期国家、各地楼市调控政策走向自“国五条”以来，中央层面开始逐步改变以往对房地产市场的行政性干预，希望让市场机制来发挥作用调控房价，这也使得政策在数月内相对稳定。但近来多地楼市微调，调控方向出现分化。北京、郑州等房价上涨较快的城市调控收紧；多数三、四线城市选择调控政策松绑：8月28日，芜湖住建委发布通知，对刚需及特定面积、特定人群购房实施“补贴”；温州对限购令进行松绑。郑州限购的升级与温州限购的放开，显示出调控的总体思路依然是希望房地产市场企稳，既不要出现局部过热，也不要因为楼市下滑影响到经济形势。三、市场运行特点及走势预测今年，我市房产市场延续去年的回暖走势，市场成交量攀升，呈现出供销两旺的态势，累计实现房产交易面积673.63万平方米，其中实现住宅交易面积634.12万平方米。在全国100个城市新建住宅已连续第15个月环比上涨的大环境下，排除“创业城项目”影响，我市新建商品住房价格同比增长3.58%，呈现出小幅上涨的态势。商品房可售存量。截至8月底，市区新建商品房累计可售面积达到546.9万平方米，同比增长94.59%。其中商品住房累计可售面积达到378.46万平方米，同比增长81.65%。在不出现政策较大调整的前提下，本市房地产销售形势总体看好，市场活跃的态势将保持平稳走高，预计全年成交量可达800万平米，房价不会出现大幅度的增长。2.3 未来全国及肇源县房地产发展预测2.3.1 全国房地产发展趋势分析 一线城市：成交量与今年总体持平，房价将先涨后稳从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，因此一线城市层面上2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，我们认为市场销售速度大致将和2013年持平，而北京2013年由于供应严重萎缩的关系供求比呈现1：1.58，考虑到其明年供应大幅放量的因素，预计供不应求的态势也将有所收敛，总体上看，我们认为2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供应短缺而积压的需求或有释放，从而推动成交量小幅增长。从房价角度看，我们认为一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。二线城市：市场供求两旺，房价呈稳步上涨格局从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，我们对二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。从房价角度看，我们认为二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。三线城市：部分城市面临去库存压力，两大因素推动房价上涨从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。2.3.2 肇源县房地产发展预测肇源县居民消费水平的提高和消费理念的提升推动了大庆房地产业的快速发展。大庆房地产发展处于房地产行业发展高峰期，是极具发展及投资潜力的。近年来，各大房地产开发企业对肇源县地产开发投入了巨大的资金和期望。对于肇源县而言，不论是从楼盘数量上还是从楼盘总体建面上，都较大大。尽管肇源县居民消费需求旺盛，这对于本项目顺利去化也提出了严峻的挑战。国家调控下，房价上涨趋势会得到遏制，尽管刚需存在，但由于受众对于房价的期望值偏向下降，房价出现环比下降的可能性尚存。最近新房和两限房供应量太大，项目去化速度不会太快。本项目为中高档楼盘，客户群体为社会顶尖人士，由于国家宏观调控的影响，这部分人的投机性需求日减，因此这对本项目的成功快速提出了挑战。市场千变万化，对于本项目而言，加快去化速度，迎合市场需求，创新营销理念，是抢占市场份额，进行楼盘快速去化的关键所在。第三章 项目建设条件3.1 肇源县区域概况3.1.1 地理位置肇源县位于黑龙江省西南部、松嫩两江左岸，长春、哈尔滨、大庆“金三角”的中心，隶属于大庆市。是金太祖“肇基王绩”之地，有着煌煌6000多年的文明，这里江天辽阔，水肥草美，幅员面积4,072.8平方公里，45万人口，21个民族，辖16个乡镇，6个农林牧渔场，135个。位于北纬4523-4559，东经12347-12545。西北与杜尔伯特蒙古族自治县、大庆市，北与肇州县，东与肇东市接壤。西南以松、嫩两江主航道为界与吉林省镇赉县、大安县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、扶余县和我省的双城县隔江相望。3.1.2 自然条件肇源县属北温带大陆性季风气候，秋冬季受西伯利亚冷空气影响，冬季寒冷，夏季炎热，夏秋两季气温变化无常，一月份气温最低，平均气温为零下18.9oC，七月份气温最高，平均气温为零上23.4oC，年平均气温3-4.9oC，春季多刮西南风，冬季多刮北风和西风。全年平均风速3.8-4.9米/秒。本地雨量各集中厦末秋初，春季多干旱，风大雨少，年平均降水量294-513.5毫米，全年无霜期130-168天左右。3.1.3 交通条件肇源县交通便利，通讯快捷。县境内公路、水路、铁路三路畅达。公路通车里程410公里。通（通辽）让（让胡路）线铁路贯穿全境，与亚欧大陆桥连接。境内水路总长200公里，有“黄金水道”之称。随着松花江大桥和年吞吐量80万吨的大庆肇源新港的建设，肇源的交通区位优势明显提升，将真正成为大庆、哈尔滨、长春“金三角”和黑龙江西部大通道上的经贸重镇。松花江大桥建设始于2003年，于2005年10月竣工，其引道全长143公里，向北平交肇新路、林肇路、明沈路经安达市接至哈大公路；向南经松原、长春、沈阳入关。大庆肇源新港于2003年启动建设，2004年年末竣工。由大庆肇源新港经佳木斯、同江，一直到俄罗斯的庙街，驶入达旦海峡，直到日本海,“江海联运”成为现实。3.1.4 历史文化肇源县是一个多民族县份，21个民族在此辛勤劳作，共同创造着悠久的历史和灿烂的文化。早在6500年前肇源大地就有人类活动,至今被发现的古文化遗址有105处，其中有国家文物保护重点单位的“白金宝遗址”和在考古学上占有重要地位的小哈拉文化。历史上，这里曾为辽金腹地，元清王公世袭之所，既是是辽国齐天皇后的故乡，也是完颜阿骨打肇基王业之地。境内出土的大型猛犸象、水牛化石、披毛犀等珍贵文物国内外罕见。集蒙、藏、汉民族风格于一体的衍福寺双塔雕塑形象生动，造型完美逼真，蕴蓄着丰富的文化特质。3.1.5 经济状况肇源县现有工业企业78家。培育壮大了畜禽、绿色食品、服装加工和石油石化四个工业企业群，构筑并形成了以食品工业为骨干、油化工业为支撑、轻工和制造业为补充的工业经济格局。规划建设了松花江工业园区、新站民营经济区、港桥经济区三个工业园区。加快推进了大庆肇源皮革城和帅亿生态示范城建设。几年来，通过实施项目牵动战略,引进千万元以上的大项目16个，累计到位资金20多亿元。俄罗斯罗姆斯制衣、帅亿集团、江西鸭鸭、吉林糖业、松拖制造、桥源化工、草原兴发、完达山乳业、北大荒米业等实力企业和大庆皮革城建设项目相继落户肇源。全县全口径工业产值完成154,301万元，同比增长23.4%；增加值42,121万元，同比增长31.1%；利税8,841万元，同比增长16.9%全县地区生产总值实现29.7亿元，同比增长16.1%，一、二、三产业增加值分别实现14.3亿元、8.5亿元和6.9亿元，同比分别增长10.5%、23.1%和17.5%；全口径财政收入实现8亿元，同比增长38.6%，本级财政收入实现3.1亿元，同比增长65.5%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别实现4617元和3701元，同比分别增长7.8%和19.1%。肇源经济形势的基本特征：民营经济得到发展，当地政府大力扶持；扩大城市建设成为新一轮经济发展重点；经济总量持续攀升，产业结构稳步改善。消费市场持续繁荣，现代商业加快发展，消费环境日益优化，消费结构调整升级；居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求。3.1.6 通信全县程控电话装机5.61万门，移动用户已达4.9万户。城乡电话普及率达到每百人12.36部。3.1.7 自然资源肇源县自然条件得天独厚，资源极其丰富，“水、草、田”三分天下，有耕地180万亩、草原173万亩、水面103万亩。野生动植物繁多，有狐、貉、鹿等野生动物达200多种，草本植物1800多种，有蒲公英、地丁、车前子、防风、玉竹等野生药材百余种。肇源县可养鱼水面已发展到59.5万亩，水产品总量实现2.62万吨，名优鱼养殖面积达到27万亩，河蟹养殖面积5,000亩。水产品久负盛名，历史上曾是清王室鳇鱼贡品的重要产地，现在鱼类品种达6目11科39种。地下蕴藏着大量石油、天然气等矿产资源，目前已探明油气总储量达7亿吨。地上有盐碱和建筑工程砂、黄粘土、火硝等，火硝产量、质量闻名全省，建筑砂石储量丰富。地下水资源十分丰沛，总量达51.4亿吨。3.2 项目选址及建设条件分析3.2.1 项目选址项目建设地址为肇源县城南社区（原肇源县罐头厂东厂区），地理位置优越。3.2.2 土地利用合理性分析土地是民生之本，发展之基，是极其宝贵的稀缺资源，节约土地是我国的基本国策。该项目建设用地功能符合肇源县城市总体规划和土地利用总体规划中的土地功能划分，符合国家规定的供地政策。项目用地面积规模合理，而且项目建筑密度、容积率和绿化率均符合规划要求，符合国家节约用地、集约用地原则。因此，该项目可行。第四章 工程建设方案4.1 项目概况本项目分两期，规划用地面积27619.12，总建筑面积61978.2，其中住宅建筑面积20533.12，商服建筑面积17430.2，农贸市场建筑面积16505.68，办公室建筑面积6075.2，车库建筑面积1434，容积率2.24。一期规划用地面积15841.39，总建筑面积31316.68，主要建设商服、农贸市场和办公室等，二期规划用地面积11777.73，总建筑面积30661.52，主要建设住宅、商服、车库和办公室等。4.2 规划设计4.2.1 设计依据1、甲方提出的设计任务及在设计过程中提出的设计要求2、中华人民共和国城乡规划法3、国家有关居住规划和住宅设计规范4、项目地形图4.2.2规划设计基本原则1、符合城市总体规划、近期建设规划的要求。2、符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。3、综合考虑所在城市的性质、社会经济、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内的地形、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划。4、适应居民的生活规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住环境。5、为老人、残疾人的生活和社会活动提供条件。6、充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。7、项目区规划设计除符合本原则外，尚应符合国家现行的有关法律、法规和强制性标准的规定。4.2.3总平面布置住宅的建筑风格和整个项目区景观统一协调进行设计，结合既有的道路骨架，用道路线形将景观节点联系起来，丰富项目区的室外景观。将景观节点、绿化空间和道路系统相结合，将步行系统和绿化系统延至宅前。是项目区的建筑造型与项目区内、外环境有机结合，融为一体，给人亲切感。4.2.4道路系统与静态交通规划本项目交通组织形式外环式+内环式。做记录采用内环路，内环路自然流畅，路旁景观变化有序，车型速度易于控制，道路与周边围绕基地的城市道路相连，通达性强，交通便捷。分支路和消防通道与庭院景观相结合，可采用卵石铺砌，可达性好。道路系统尽量采用适度人车分流的组织形式，住宅组团外以车行路为主，既保证了车行的便捷，又保证了人行的舒适与安全。采用地面停车方式。4.2.5绿地景观系统规划随着社会的日益发展，崇尚自然，亲近自然成为现代生活消费的新理念，由于项目本身特点和品质需要。因此，景观小品、园林绿化、花卉与树木成了项目区里自然的代名词。本方案建筑设计就充分体现了这些生活理念；首先，利用建筑的围合结合项目区路网和规划水体，形成相对独立完整的内部中心景观带，中心景观与组团景观相融合渗透，形成景观均好的景观体系。其次，基地内的景观设计采用微地形处理的方式，丰富景观层次，营造建筑犹在山水之间的感觉。再次，在景观的设计中，尽量采用软景观，可以有效的控制成本及营造良好的居住环境。4.3 建筑单体设计4.3.1 设计依据城市居住区规划设计规范（GB50180-93）（2002年版）民用建筑设计通则（GB50352-2005）住宅设计规范（GB50096-2011）住宅建筑规范（GB50368-2005）建筑设计防火规范（GB50016-2006）高层建筑设计防火规范（GB50045-2005）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-2001）民用建筑热工设计规范（GB 50176-93）4.3.2 建筑设计住宅建筑的设计，应综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、绿地、层数和密度、布置方式、群体结合、空间环境和不同使用者的需要等因素确定。住宅按套型设计，以90120平方米户型为主，整个小区错落有序，高低变化，丰富了项目区的整体视觉。 4.3.3 主要技术经济指标表4-1 总体主要技术经济指标表项目名称单位数量规划区用地面积m227619.12总建筑面积m261978.2住宅面积m220533.12商服面积m217430.2农贸市场面积m216505.68办公室面积m26075.2车库面积m21434建筑基底面积m214979.6容积率2.24建筑密度%54.23停车位面积m21566.97绿地面积m21534.21绿地率%5.55表4-2 一期主要技术经济指标表项目名称单位数量一期用地面积m215841.39总建筑面积m231316.68商服面积m212987农贸市场面积m216505.68办公室面积m21824建筑基底面积m211324容积率m21.97建筑密度m271.48停车位面积m21026.23表4-3 二期主要技术经济指标表项目名称单位数量二期用地面积m211777.73总建筑面积m230661.52住宅面积m220533.12商服面积m24443.2车库面积m21434办公室面积m24251.2建筑基底面积m23655.6容积率2.6建筑密度%31.03停车位面积m2540.74绿地面积m21534.21绿地率%13.024.4 结构设计4.4.1 设计依据建筑结构荷载规范 (GB 50009-2012)建筑地基基础设计规范（GB50007-2011）混凝土结构设计规范（GB50010-2010）建筑抗震设计规范（GB50011-2010）地下工程防水技术规范（GB501082008）建筑结构可靠度设计统一标准 (GB50068-2001)建筑抗震设防分类标准(GB50223-2008)混凝土外加剂应用技术规范(GB50119-2003)混凝土结构工程施工质量验收规范(GB50119-2003)建筑地基处理技术规范(JGJ 79-2002)混凝土结构耐久性设计规范(GB/T 50476-2008)钢筋机械连接技术规程 (JGJ 107-2010)4.4.2 设计参数拟建场地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，建筑设防分类标准为丙类。（以实际为准）4.4.3 采用荷载卧房、客厅、厨房、卫生间：2.0 KN/ m2阳台： 2.5 KN/ m2上人屋面： 2.0 KN/ m2不上人屋面： 0.5 KN/ m2施工荷载(首层) ： 10.0 KN/ m2人流密集的楼梯： 3.5KN/m2室外一般地面活荷载： 10.0KN/m24.4.4 结构设计本项目公建为框架结构，高层住宅为框架剪力墙结构。4.5 给排水设计4.5.1 设计依据汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）建筑设计防火规范（GB50016-2006）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008）建筑灭火器配置设计规范（GB 50140-2005）建筑给水排水设计规范（GB 50015-2009）室外给水设计规范（GB50013-2006）室外排水设计规范（GB50014-2011）生活饮用水卫生标准（GB5749-2005）城市居民生活用水量标准（GB/T50331-2002）4.5.2 给水系统本工程给水管在区内主干部分连结成环状，构成环状供水与枝状供水相结合的供水网络，确保住宅区供水的可靠性和安全性。经计算给水管管径为DN200、DN150，消防用水从给水管网中取用，不再单独设置。项目供水由肇源县自来水公司通江路供水干管引入，主干道以DN200供水管向各片区供水，各片区根据建筑数量不同及消防用水管径需要，给水管管径DN150-DN200，各建筑均各自设表，单独计量。4.5.3 排水系统（1）排水方式：室内采用单立管伸顶通气排水系统，生活污水靠重力直接排至室外污水管网，室外采用雨污分流系统，雨水经室外雨水管网直接排至市政雨水管网，污水经过化粪池后，排至市政污水管网。（2）排水量：预计生活排水量为用水量的90%。（3）材料：室内排水管采用PVC-U塑料排水管粘接。室外采用高密度双臂波纹塑料排水管承插连接。4.5.4 消防系统由肇源县自来水公司给水管网引入两根消防管供小区消防使用。各区均设室外消火栓，室外消防用水量20L/S，火灾延续时间2小时，总消防用水量144m3。小区内集中设置消防水池和消防泵房，消防水池储存一次灭火所需的室内消防用水量，室外消防用水量由市政管网直接供给。室外消防管网成环状管网，室外消火栓布置间距不超过120米。4.6 暖通设计4.6.1 设计依据民用建筑热工设计规范（GB50176-93）居住建筑围护结构节能设计（2006年5月）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB50067-97）建筑设计防火规范（GB50016-2006）辐射供暖供冷技术规程（JGJ142-2012）城镇供热管网设计规范（CJJ34-2010）4.6.2 采暖系统1、热源、热媒及采暖方式本项目采暖建筑面积61978.2，项目采用肇源县鑫源物业公司通江路供热干引入，热媒为热水。采暖方式为散热器，散热器选择柱型、内腔无砂铸铁散热器，散热器供暖供回水温度为85/60。2、热负荷根据城镇供热管网设计规范（CJJ34-2010）规定，本项目采暖室内温度公建和居住建筑按18计算，车库按5计算。表4-4 项目热力计算表名称面积（m2）热指标（W/m2）热负荷（kW）室内设计温度（）采暖天数(d)室外平均温度(）室外计算温度（）耗热量（GJ)住宅20533.1235718.6618176-9.4-24.27095.57公建40011.08602400.6618176-9.4-24.223702.60地上车库143470100.385176-9.4-24.2752.75合计61978.203219.7031550.933、管网敷设场区内铺设供热管网，供热管材采用管径为150300mm的无缝钢管，保温层厚度为55mm，保温材料为聚氨脂，材质为20号钢管。管道敷设方式采用沿地下直埋敷设。4、计算温度室内采暖计算温度不低于下表限值：表4-5 室内采暖计算温度限值表卧室、起居室（厅）和卫生间18厨房15设采暖的走廊14办公（会议室、接待室、多功能厅）18商业（营业厅）18车库54.7 电力电信设计4.7.1 设计依据民用建筑电气设计规范（JGJ16-2008）低压配电设计规范（GB50054-2011）供配电系统设计规范（GB50052-2009）建筑物防雷设计规范（GB50057-2010）建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-2004）建筑照明设计规范（GB50034-2004）消防安全疏散标志设置标准（DBJ01-611-2002）火灾自动报警系统设计规范（GB50116-2008）建设设计防火规范（GB50016-2006）综合布线系统工程验收规范GB 50312-2007视频安防监控系统工程技术规范（GB50395-2007）有线电视系统工程技术规范（GB50200-94）4.7.2 设计范围变配电系统、照明配电系统、防雷接地系统、电话系统、有线电视系统、宽带接入网系统、可视对讲系统、火灾报警系统4.7.3 变配电系统（1）本工程用电负荷包括一、二、三级负荷。（2）电源：本工程由市政电网引来两路电源供电，高压系统电压等级为10KV，低压系统电压等级为220V/380V。（3）设置一处地下变电房，服务半径基本控制在200米以内。（4）住宅的低压配电系统分为两份：室外直埋进入各住户单元配电总箱，车库内沿桥架敷设，在车库设置总配电室，再以放射式系统配电至各住宅单元配电总箱，以提高供电的可靠性。由单元配电总箱至楼层电度表箱采用树干式系统。（5）楼座各单元采用BV-0.5KV导线以树干式向各个层电表箱配电。（6）每幢建筑的电源引入处作重复接地，并进行总等电位连接。楼电源接线在配电室配电断路器处设300500mA漏电保护器（动作时间不大于0.4s），以防止电气火灾的发生（7）居室配电 依据住宅设计规范（GB50096-2011），结合国家康居示范工程要求，住宅用电容量接每户用电负荷6KW规划方案，每户设户配电箱。 厨房、卫生间插座选用防溅水型。 居室照明灯具仅设40W裸灯头，以便业主入住后更换灯具；卫生间、厨房、阳台应配防潮裸灯头。 空调电源插座、普通电源插座与照明分设葫芦；厨房电源插座和卫生间电源插座设置独立回路。 所有插座回路均设剩余电流保护器（动作电流30mA，动作时间不大于0.1s）。 一般空调电源插座回路不设漏电保护。当起居室较大时，考虑落地空调柜机时，该回路应设漏电保护，并设置地位0.3m插座。 户内照明、插座支路导线采用BV-2.5mm2。4.7.4 照明配电系统（1）主要场所的照度如下：起居室100200lx、卧室75lx、厨房100lx、卫生间100lx。（2）光源：室内外照明应选用发光效率高、显色性好、使用寿命长、色温相宜，符合环保要求的光源。室外照明装置应限制对周围环境产生的光干扰。4.7.5 防雷接地系统（1）防雷保护 本工程各楼座均按第三类防雷措施设防。 在楼座屋顶设避雷带（网）作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体。 为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮，钢管等与电气设备接地相连。 为预防雷电电磁脉冲起的过电流和过电压，在必要部位装设电涌保护器（SPD）。（2）接地安全 本工程各楼座低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统，在电源引入处作重复接地；其工作零线和保护地线在接地点后要严格分开。凡正常不带电而当绝缘破坏有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接地。 防雷接地、变压器中性点接地及电气设备、信息系统等接地公用统一的接地装置。要求接地电阻不大于1欧姆，否则应在室外增设人工接地体。 本工程采用总等电位连接，在配电室设总等电位连接端子；将建筑物内保护干线、设备进线总管、建筑物金属构件进行连接。 浴室、卫生间等处设局部等电位连接。4.7.6 电话系统（1）建筑电信容量预测，按每户2门电话计。（2）电话电缆引入建筑时，应在室外进线处设置手孔或人孔，由手孔或人孔预埋钢管或硬质PVC管引入建筑内。电话用户线路的配置一般可按初装电话容量的130%160%考虑。电话外线工程路由管孔数量应由电信部门确认。（3）住宅楼的进线管道，管孔直径不应小于80mm，住宅楼按一处进线设计。（4）最少在每户住宅的主卧室和客厅各设一部电话。（5）室外直埋电话电缆在穿越车道时，应加钢管或铸铁管等保护。4.7.7 有线电视系统（1）有线电视信号直接由市网引入，位置与有线电视主管部门协商确定。（2）本工程在每户住宅的主卧室和客厅各设一线电视插座。（3）小区内有线电视系统采用“分支-分配”或“分配-分支-分配”等方式配至各户，在每一单元一层设前端箱分配放大信号。（4）有线电视系统采用860MHz邻频传输，小区内的所有电视插座油漆用户电平64+-4dB，图像清晰度不低于四级。4.7.8 宽带接入网系统（1）提供个人主页对外发布功能。（2）项目区内部可通过本网络，实现内部联络、信息沟通的功能。（3）可以实现政策、信息、医疗咨询活动。（4）作为娱乐，可以开展网上游戏等娱乐活动。4.8 绿化、环保、环卫项目区景观设计不仅注重对内营造温馨而有活力的社区面貌，对外也形成延续的城市景观。沿主干道设贯穿南北的景观绿化带，结合每个组团入口设室外休憩场地和小型绿化景观，强调以“动”为主、步移景移的特征；因地造景、立体绿化的景观，营造出静谧的社区氛围。组团中结合散步道布置有层次的绿化，为居民带来回家的宜人尺度和亲切感。在周边、小区内部、停车场、绿化节点、健身活动