办公市场专题初稿-1.doc

办公市场专题前言：苏州市GDP连续多年保持高速、平稳增长。随着政府大力推动，近几年苏州第三产业高速增长，写字楼市场发展空间巨大，第三产业的崛起，加上市场售价、租金的稳定上涨及国家对住宅市场投资的限制，因此写字楼市场成为开发商所关注的投资热点市场。本文首先针对办公用地市场供应一级市场的概况，得出未来办公市场的一个发展趋势；再对二级市场概况及区域市场及产品的大体概况进行阐述及点评，得出未来各区域市场的大体发展态势；结合一、二级市场，我们得出未来办公市场发展方向会在园区外围、吴中及相城区。再针对各区域市场产品特征情况，对办公楼产品发展情况进行概述。一、办公市场分析1、一级市场土地供应趋势-未来商务市场将从城市中心南北辐射数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统易居点评：05年受“国八条”影响，整个土地市场供应量萎缩，办公用地亦是。06年开始回暖，至07年受房产市场火爆，苏州市场土地供应持续走高，办公用地供应逐步放大；而价格方面，05年由于成交的为古城区的土地，价格较高，从整体看，楼面价格呈上升趋势。土地编号区域地块属性用地面积()总建筑面积()楼面价（元/）苏地2007-G-51号 平江区办公;商业（商服）7729193232639.34 苏地2007-G-50号平江区办公;商业（商服）35871456224721.88 苏地2007-B-62号吴中区办公;商业（商服）267601471772337.32 苏地2007-B-38号 吴中区办公;商业（商服）7092390081384.33 苏地2007-B-61号吴中区办公;商业（商服）7407481442326.35 苏地2007-B-53号 吴中区住宅;办公;商业（商服）75489956582488.03 苏地2007-G-22号 吴中区办公;商业（商服）1459258370536.23 苏地2007-B-10号 吴中区住宅;办公;商业（商服）1703235961302281.38 苏地2007-G-23号 吴中区办公;商业（商服）2645585979461.51 苏地2007-G-7号吴中区办公57845115691449.99 苏地2007-B-70号相城区办公;商业（商服）1871593575819.98 苏地2007-B-71号 相城区办公;商业（商服）1827191355831.92 苏地2007-G-45号相城区办公;商业（商服）2415348306662.44 苏地2007-G-9号相城区办公11375496401228.85 苏地2006-G-85号 相城区办公6807180391918.62 苏地2006-G-45号相城区办公;商业（商服）698411746031199.98 苏地2006-B-30号新区住宅;办公;商业（商服）2256483836022540.00 苏地2006-G-94号新区办公;商业（商服）1733792414851.21 苏园土挂（2007）10园区办公;商业（商服）212813511352441.94 苏园土挂（2007）12园区办公;商业（商服）25969259691363.16 数据来源：苏州市土地储备中心数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统易居点评：07年，商业、办公土地共成交83万左右，总建将超过246万。从土地属性看：纯办公用地只占总建面积的7%，办公市场趋向综合化。从土地分布看：主要集中在吴中区，吴中区的土地总建比占全市49%左右，吴中区目前还没有形成规模化的办公市场，未来发展空间巨大；园区的商办用地总建也占到15% ，园区已在形成湖西CBD商业圈，办公市场较成熟，目前主要向湖东、青剑湖及高教区外围扩散，未来仍有较大的发展空间；相城区07年土地成交总建占全市的19%，相城区现在在相城大道沿线形成了一定规模的办公市场，但仍供不应求，未来具有较大发展潜力。新区目前已经形成较成熟办公市场，土地供应逐步减缓，办公市场趋于饱和。古城区受土地供应，高地价及建筑限制，发展空间不大。无论从土地供应，又或目前的市政建设，都反应出目前政府加大了对吴中及相城区的开发力度，因此办公市场的未来发展也将由城市中心像南北及外围发展。从楼面地价看：由于古城区受土地供应限制，所成交的楼板价高居不下，园区、新区其地理位置、经济的优势楼面价相对较高，而吴中区，特别是相城区成交楼面价较低，从长期看未来的办公市场会由中心逐渐向南北发展，而短期内，由于吴中及相城区的配套设施不齐全，会有一定风险存在。 2、二级市场概况1、办公市场现状与分布中心城区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内；新区写字楼集中在新区商业中心、狮山路沿线附近；园区写字楼分布在湖西中央商贸区和湖东行政中心周围。这三个中心板块组成了目前苏州市场上较成熟的三大写字楼市场。园区青剑湖及高教区也有少部分的办公楼，吴中区和相城区写字楼市场刚起步，还未形成相对规模化的写字楼市场，吴中区只有在东吴北路、苏蠡路沿线有少量写字楼产品存在，相城区主要集中在相城大道沿线。2、区域市场发展态势2.1 高端的园区市场目前园区写字楼主要分布在两块：一块在湖西CBD中心地带，主要代表楼盘有国际大厦、中银惠龙大厦、世纪金融大厦等，另有有在建的东方之门、润华国际大厦、恒宇广场等项目。湖东以园区管委会为中心的建屋大厦、CSSD、商旅大厦及在建的时代广场等写字楼为代表。CSSD世纪金融大厦商旅大厦时代广场国际科技园国检大厦建屋大厦国际大厦高峰会个案情况：项目租金（元/月）物业费（元）出租率主力面积（）幕墙电梯空调客源国际大厦90-1002290%200全玻璃幕墙名牌电梯中央空调园区外资企业、外地企业驻苏办事处、贸易公司世纪金融大厦80-902090%200全玻璃幕墙a名牌电梯中央空调贸易公司、政府机构、房产公司、物业公司、以及一些生产型企业星海国际广场801895%80-180-名牌电梯中央空调贸易公司、生产型企业建屋大厦80-901865%126全玻璃幕墙名牌电梯中央空调贸易公司、政府机构、房产公司以及一些生产型企业从产品看：园区写字楼主力面积划分一般在200平方米，租金水平处于苏州较高价位，在70100元/平方米月（包含物业费），其中新建写字楼基本达到100元/平方米月。园区的中高端写字楼市场的产品出租率大多在80%以上。从客源情况看：大量外资银行和金融机构的涌入使得圆区中高档写字楼需求旺盛。近年房地产行业发展迅速，大量实力型房地产开发商进驻，对中高档写字楼需求增加；区域内的现代服务业和贸易对写字楼产品需求同样较大。易居点评：园区办公楼硬件水平普遍较高，客户资源充足，产品品质高，物业管理水平也要比其他区域高，园区写字楼市场产品一直是苏州写字楼市场的高档产品的代表。目前已经在园区写字楼分布在湖西中央商贸区形成了较规模化的办公市场，湖西办公市场也日渐饱和，现在已经向湖东行政中心、高教区及青剑湖外围发展。2.2 陈旧的古城区市场古城区办公市场集中分布于观前、南门、石路三大商业圈的辐射范围内，由于毗邻商业中心，不仅拥有发达的交通系统，周边市政配套设施完善。个案情况：项目租金（元/月）物业费（元）主力面积（）幕墙电梯空调客源丽景苑65（含物业费）60-220-品牌电梯分式贸易公司，服务业企业等敬业商务中心40-50（含物业费）-30-220-品牌电梯分式贸易公司，服务业企业等协和金盛广场505.640-136-品牌电梯分式贸易公司，服务业企业等古城区多为中低端写字楼，区间主力面积50-100左右，租金水平在50元/月/左右，地处黄金地段的写字楼最高租报价也只在65元/月/左右，总体较低。整体的出租率水平在70%-80%相对较低。古城区租金水平较低，且地处商业中心，受到广大服务型企业的青睐。易居点评：市区土地供应和建筑的限制使市区近年来少有新型中高档写字楼推出，目前市区的写字楼市场依然依靠以前的旧写字楼支撑。内部设备落后于对办公条件要求的提高。特别是装有中央空调的写字楼的比例很低，虽然采用的也是品牌电梯，但在性能、数量及运行速度上也逐渐滞后于需求；内部格局分割过于狭小，不适应大面积办公要求。物业管理不规范，不少开发商尽量压低该项费用，以此来降低租金。同时也降低了管理及服务水平。车位不足与停车问题不能妥善加以解决，也成为制约出租情况的瓶颈之一市区整体物业管理水平较差。但同样由于办公市场多处于商业中心，商业氛围浓厚，租金水平较低，对一些规模较小的服务性企业等更能接受。2.3 饱和的新区市场新区的写字楼集中在新区金融中心即狮山路、滨河路交叉口附近。地段优越它处于新区的行政中心、金融中心。为公司的日常工作提供了方便。日常配套齐全该区域有大量的银行、超市、及新区商业街的配套设施，交通便利。个案情况项目租金（元/月）物业费（元）出租率主力面积（）幕墙电梯空调客源金狮大厦85（含物业）2090%200玻璃式品牌空调中央空调贸易公司，生产型企业等金河国际大厦2085%70187玻璃式品牌空调中央空调贸易公司等新地中心80-1201890%200玻璃式品牌空调中央空调贸易公司，金融企业等新区多数写字楼投入使用时间较短，硬件和软件方面标准相当高，所以租金水平比市区高，在7085元/平方米/月（包含物业费）。主力面积划分适中，在100200平方米。租金分布范围广，从38-85元/月/平米不等，满足不同层次需求。而平均租金在50元/月/平米左右，属于中高档写字楼租金价格区域。总体出租率在80%以上，出租情况良好，物业水平较高。狮山路沿线众多的金融机构，区域内的生产制造型企业及大量的贸易公司是新区办公市场的主力客户群。易居点评：新区写字楼的档次仅次于工业园区，但由于新区配套发展比较成熟；金融配套齐全；以及多个涉外小区的就近；且新推出的金河国际和新地中心提升新区写字楼的档次，新区写字楼有着不逊于园区的竞争力。而目前，新区办公市场日渐成熟，土地供应趋于减缓，整体办公市场趋向饱和，未来发展空间有限。2.4 城北的崛起相城区市场香城花园、晨曦馨苑相城区工业园蠡口国际家具城、中翔家电城、中翔装饰城、国际服装城、A-BOSS国际精品批发城等相城区目前已经初步形成以相城大道、阳澄湖东路为中心的商务办公区。随着相城区城北市政建设的日益完善，火车站改造、人民路、广济路的北延的带来利好因素，使得相城区城北板块区位优势明显提升；而目前形成的商务办公区处于相城区行政中心附近，属于相城区核心地段，这边有较成熟的住宅小区、周边商业，金融配套齐全、相城大道连接着官渡里立交桥，往返市区及园区便捷，交通便利。个案情况：项目租金（元/月）物业费（元）主力面积（）幕墙电梯空调客源创世纪大厦在售-100-200玻璃式品牌电梯中央空调-嘉元广场在售-100-200玻璃式品牌电梯中央空调-南亚大厦40-504.3200品牌电梯中央空调贸易公司、生产型企业开元银座40-503100-200品牌电梯中央空调贸易公司、生产型企业客源分析：1、相城大道沿线分布着众多贸易市场：蠡口国际家具城、中翔家电城、中翔装饰城、国际服装城、A-BOSS国际精品批发城。这边会有许多的贸易公司，而他们需要办公地点。2、相城区行政中心北线的工业园，众多生产型企业入驻其中，而以此衍生的行业内的贸易公司也有很多，同样他们要需要办公场所。目前仅有的南亚大厦及开元银座出租率都达90%以上，客户需求旺盛。易居点评：相城区为目前政府主力开发的区域之一，未来市政建设，公建配套日趋完整。再整个区域内的市场条件良好。在“硬件”与“软件”条件日益成熟的情况下，相城区的办公市场已成为市场的热点。2.5 零散的吴中区市场在吴中区首期规划发展区域（中心城区、经济开发区）内，主要沿东吴路以及、苏蠡路、越湖路沿线分布。东吴路沿线系吴中CBD核心，已陆续的分布了众多写字楼物业，将是未来商业、办公、酒店物业发展的重点。苏蠡路沿线属于蠡墅城市副中心的核心位置，已陆续的分布了众多写字楼物业，也是将是未来商业、办公、酒店物业发展的重点。个案情况：写字楼名称租金（元/月平米）物业费（元）出租率客源客源石湖科技园18-19295%贸易物流、建筑、电子公司贸易物流、建筑、电子公司苏美中心17-212.597%建筑、装饰、机电公司建筑、装饰、机电公司国贸大厦30295%进出口贸易公司与吴中经贸中心办事处进出口贸易公司与吴中经贸中心办事处区域内的办公用房不多，需求较大，出租率达90%以上；租金水平总体较低，整个区域内办公用房的平均租赁价格达17-30元/平米，远不及其他区域租凭水平；区域目前办公用房档次不高，物管比较落后，物业费用也处于一个较低的水平，与普通住宅标准相差无几。目前吴中区还未成形较规模化的办公市场，整体较为林乱，以中低端办公楼为主。客源分析：目前，吴中经济开发区内已有中外企业近1200家，其中外商投资企业超过300家。分别来自美国、日本、荷兰、德国、新加坡、韩国、加拿大、台湾、香港等17个国家和地区，投资领域涉及精密机械加工、电子及IT产业、新型建材、精细化工、生物医药、轻纺服装等行业。从目前入驻情况看，各办公楼出租情况较好。易居点评：随着吴中经济开发区的逐渐开发，越溪板块将成为城市的副中心，区位优势明显；大量企业将进驻吴中区，而吴中区还没有成型的办公市场，整体办公物业较为低端面对写字楼大量需求，同时吴中区大量的土地供应，未来吴中区写字楼发展空间巨大。二、未来办公发展方向1、园区外围及南北发展古城区由于土地供应及建筑的限制，未来很难改变现在的局面，写字楼市场发展空间有限。新区同样受到土地供应的限制，本身又已经写字楼市场趋于饱和，未来发展相对缓慢。N土地供应趋势客源需求吴中区园区外围相城区S从土地市场供应走势，及三大区域充足的客源需求，目前该区域市场内还未形成较大规模化的写字楼市场，未来发展潜力巨大，未来的办公市场将呈现向园区湖东，青剑湖及高教区外围、吴中和相城区南北发展的趋势。办公楼市场的未来将集中在吴中区、相城区及园区外围发展。2、产品发展趋势2.1发展中高端的写字楼从各区域出租率情况看，中高端的写字楼市场反应良好，而低端的写字楼出租率要差些；而从租金情况看，各中高端写字楼租金水平较高，但仍受到市场好评。廉价的租金未必会吸引客户需求，而高品质的提升，不但是高租金的市场反应，同时也反应了办公环境品质及物业管理、服务水平的提升，而这就是客户追求的所在，未来写字楼应趋向中高端发展，适应市场的需求。2.2中高端写字楼产品发展趋势建屋大厦东环时代广场2008.42007.32005.72005.1新天翔广场国际大厦园区为中高端写字楼集中区域，以园区写字楼发展为线，简举几个中高端产品说明：项目最早开盘时间总建（）主力面积（）在售/租赁产品类型车位幕墙空调电梯会所配套国际大厦2005.14500085-29490-100租金元/ *月2-22F办公200全玻璃式幕墙SIEBE中央空调19部施耐德电梯银行建屋大厦2005.775000120-18075租金元/ *月2-20F办公340全玻璃式幕墙约克中央空调11部，迅达电梯银行、餐厅、咖啡厅、超市等新天翔广场（双子楼，其一为酒店式公寓）2007.337000133-161250-300在售13000元/1-4F商场5F配套会所6F-22F办公480全玻璃式幕墙日本原装东芝多联机空调三菱电梯5楼为配套会所东环时代广场2008.44000080-100在售10000元/1-4F商业裙房，5F以上为办公楼210全玻璃式幕墙大金中央空调4部三菱空调1-4楼全为商业配套数据来源：易居