房产问题整理.doc

金岩石其实要解决住房问题，我认为太简单不过了，两个中心两条线，一个公租中心，政府建立公租中心，以市场价格50%，半价向农民工到局长提供公租房，解决了70%以上人的住宅需求。我国的公租房建设，从某种程度上，可以借鉴其他发达国家的公租房的成功建设经验。一个估值中心，跟我们在美国一样，职业化估值中心，估值中心必然确定一个均线，均价以下免税，均价以上到均价三倍开征1%以下新区开发税，二十年为限，我们现在还剩15年，可以有15年的住宅持有税。它的性质不是财产税，也不是物业税，而是新区开发税，15年结束，从均价三倍以上，1%到5%递增，这个方案叫做穷人下水、富人上山、假富人跳楼。用公租房引导租房消费，用房产持有税调节房地产价格，这就解决了80%以上人的住房需求。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，解决住房问题应该重点关注社会的夹心层、以及中低收入家庭。顾云昌：中国社会当中现在其实我们的社会舆论，它的发烧的程度比我们房地产市场的发烧还严重，严重到哪里，严重是我们对我们的夹心层、对中低收入家庭关照得不够，中低收入家庭解决住房的出路在哪里。廉租房、经济型房、公共租赁房和限价房，特别是建设部强调今年要大力发展公共租赁房。下一步就是问责制落实的问题。但是第二个出路也应该找出来，就是中高收入和高收入家庭资金的流向问题，他的财产性收入问题要帮他解决，要找到出路。当然，我们也看到了希望，一个是36条出来了，民间资本，鼓励引导它进入我们各个行业，中央出台，希望能够落实下来。4月14日，国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨；4月15日，国务院发出通知要求，将二套房贷款首付提高至50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，大幅度提高贷款购买第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率；4月17日，国务院又发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，即抑制房价过快上涨的国新十条，指出在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。短短三天之内，国务院连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广可以说是前所未有，被媒体称之为史上最严厉的房地产宏观调控。在这次房地产行业发展论坛上，在关于对于楼市新政一个多月后的效果如何上，在场所有开发商和业内专家都举起了微笑牌。表示楼市新政效果明显。房地产的健康持续发展，什么叫健康持续发展，那里面有三句话，叫做供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。中央也是希望房价稳定，而不是大起大落。这是我的一个判断。所以中央的文件是坚决遏制部分城市上涨过快，这个12字连在一起来念。所以不是说降了房价解决一切问题。稳定房价是一个我们经济健康发展需要达到的一个目标。但是许多老百姓的问题是要加大保障性住房特别是80后夹心层住房问题，这才是根本。聂梅生：我觉得这个问题可能是国务院常务会经常要研究的问题，所以我比较盯住国务院常务会说些什么。因为它不光是房地产，它和很多的因素是有关系的。比如说通胀预期会不会上去，一般讲房地产价格和通胀是结伴的，如果通胀预期上那肯定房价就要上，那可能它就治理通胀，收缩流动性，治理房价，这就是一揽子政策，如果通胀预期没有了，少了，那可能其它的问题会上来，比如投资下降，然后人民币被升值，出口也下降，投资也下降。那可能问题就变成GDP的问题了。那就是怎么保8的问题就变成它的一个重要的政策了。所以我觉得与其咱们坐在这儿说房地产，不如更多地看一看整个中国经济的各个层面，包括产业结构调整是不是能够很快到位，等等。因为现在第一轮政策出完了以后，我也一直在等着地方政府出台细则。这个还没等来呢。易宪容：不要低估政府决心天赋居住权不可夺 国十条已经出台一个月了，尽管各地的房价仍然没有出现多少调整，但是住房销售急剧的下跌是不争的事实。房地产开发商说，国十条的出台不是要降房价，而是要稳定房价；国十条调控不了房价，房价是由市场决定的；房价即使在未来3至6个月会下跌，在长期看房价能否不涨不好说等。这些言论基本上都是自相矛盾的。从房地产开发商对国十条的理解来看，他们都会根据自己的需要来对国十条做出各自的解释，而对国十条实质及与以往房地产政策的根本不同就不说，视而不见。大家应该注意，国十条与以往的房地产宏观调控政策不同，根本上就是第一条。这一条就是未来中国房地产业发展的宗旨。第一条的核心内容就是要改变当前房地产业的性质，即房地产不是支柱产业，不是经济增长及追求G D P的工具，不是地方政府土地财政的工具，而是保证居民居住条件改善的工具或民生工具，中国经济要“去房地产化”；要改变以往房地产运作的暴利模式，挤出房地产企业、地方政府的暴利，不能让住房成为投机赚钱的工具，不能剥夺绝大多数居民的天赋居住权，而是让全体人民来分享中国经济改革的成果；要把房地产由一个投机炒作为主导的市场改变为一个居民住房消费主导的市场。从当前房地产的现状来看，各地房地产市场都出现了量跌价升的局面。如果按照房地产开发商早些时候的逻辑，即房价上涨是由于住房市场供不应求造成的。在他们看来，要解决房价上涨的问题，就是增加土地及住房供应量。现在住房销售全面下跌，按照房地产开发商的逻辑，住房需求全面下跌，当然房价要全面下降，但现实的市场为什么房价没有降下来？其实市场的逻辑与房地产开发商的逻辑为何不同，关键的问题在于这个市场完全是投机炒作的市场。当这个市场预期改变时，市场需求可以趋向于零但价格不下降。这种现象正体现了投机炒作为主导房地产市场的特征。对于这样的市场，也正是中央政府或国十条要遏制与打击的市场。有人认为遏制高房价，不是使房价下跌而是稳定高房价。因为，一则房价涨上去了其价格不可能下来；二则房价不