新政影响报告与政策解读.ppt

新政影响报告 政策解读 2011 3 1 内容框架 宏观环境 美联储新一轮量化宽松政策在国际金融市场引起连锁反应 商品期货市场全线上扬 美元的 溢出效应 加剧了国际通货膨胀压力 印度 中国 巴西等新兴经济体国家物价均出现大幅上涨 中国香港 印度 巴西 韩国 俄罗斯等国家均受到游资冲击 由于国内严格的资金管理 国际游资对中国经济还未造成过大影响 但从游资流入方向和资金推高房地产等行业的情况来看 已经到了 令人警醒的时点 国际经济政策出现分化 货币增发 热钱涌动 物价上涨 通胀压力增大 中国经济面临外部严峻挑战 2 国民经济状况 CPI 宏观环境 由於官方调整了2011年CPI的权重 中国1月CPI同比上涨4 9 环比涨幅约在0 9 低於市场的普遍预期 PPI比去年同月上涨6 6 CPI仍在较高位运行 物价的高企推升了加息预期 预计年内将有2 4次加息 加息幅度50 100个点 宏观环境 1月末 广义货币 M2 余额73 56万亿元 同比增长17 2 人民银行计划全年增长率为16 新增约7万亿贷款 由于2009年对国际经济的预判 大量增发货币 致使货币供量过剩 加剧通货膨胀预期 2 国民经济状况 新增贷款 宏观环境 2010年新增贷款约8万亿 流向以房地产行业为主的固定资产投资领域 央行数据显示 2010年12月份 人民币贷款增加4807亿元 2010年全年人民币贷款增加7 95万亿元 超过7 5万亿元的调控目标 中长期贷款6 5亿元 说明资金大部分流向了固定资产投资和购房信贷方向 2 国民经济状况 国房景气指数 宏观环境 2010年全年房地产投资处于景气区间 但受政策影响 下半年出现明显回落 房地产景气指数自2009年3月出现反转 并进入景气区间 但在持续了一年时间后受政策影响出现快速下滑 宏观环境 宏观环境 国际经济大环境形势严峻 国内货币供应量过剩 央行正在加紧回收流动性 房地产行业信贷政策进一步从紧 开发贷和购房贷均受限制 国内抑制房价呼声甚高 促使国家出台严厉政策严控房价上涨 内容框架 新政解读 新国八条重点从四个角度对市场进行调控 总的来看 新国八条在信贷 限购 征税要求上更严 新政解读 地方政策细则均按照新国八条执行内容如下 5年内营业税全额 第二套房首付6成利率1 1倍 投资不达25 不含土地款不得转让 保障性和中小套型商品住房用地不低于70 今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量 新政解读 从内容上 新国八条可以总结为 一个创新 五个加强 两个持续 一个创新 直接要求各地政府对新建住房价格制定目标 明确本地区价格的涨幅幅度 五个加强 从税收 金融信贷 土地供应 限购 落实保障性住房及约谈机制五个方面进行强化 两个持续 持续加大保障性住房的建设 通过舆论持续引导合理住房消费 从调控目标来看 依旧是抑制房价过快上涨 而非房价下降 从调控重点来看 依旧是打压投机 投资性需求 如果楼市热度不去 后续政府可动用的政策仍然较多 因此不能认为行业利空出尽 新政解读 新政解读 新政解读 买卖市场短期内出现有价无市的观望局面 进而导致房价缓慢回落 新政解读 当前调控政策下 居民商品住宅购买资格限定套数 新政解读 新政解读 通过2007年 9 27 新政及2010年 4 15 新政的对比 可以明确 在利空政策出台后的2至3月内 商品住宅的价格的涨幅会有显著下降 这主要是由市场对政策的应激性所引发的 大量购房客户因观望情绪而暂缓购买 市场成交量亦有所下滑 9 27 新政和 4 15 新政没有明确的限购政策 并未从政策层面控制市场需求量 新国八条则直接通过行政手段干预了市场需求量 本次新政的调控效果会更显著 价格和成交量的下降将高于 9 27 新政 市场反应时间缩短 政策的灵活度和及时性提高 政府2010年频繁出台了三项与房地产相关的政策 调控力度和频率可见一斑 政府极可能根据新国八条出台后的实际调控效果及时强化或弱化政策调控以期在达到调控效果的同时维持房地产行业的健康发展 新政解读 内容框架 2010年中央出台了一系列房地产调控政策 经济手段和行政手段并用 从抑制需求 增加供给 加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控 政策力度不断加强并一直延续 从实际效果来看 并未对房地产走势产生实质性影响 因而招致2011年1月的新一轮严厉调控 市场变化 出于降价预期 限购及购房成本增加等多项因素 思源全国代理项目的来电和来访在 4 17新政 出台后的短时期内出现大幅减少 由于商品房价格保持平稳 购房客户的观望情绪逐渐减弱 截至10月 来电和来访呈现出缓慢回升趋势 与 4 17新政 不同 9 29新政 并未立刻引起市场的剧烈变化 房地产市场频繁而严格的调控再次调动起购房客户的观望情绪 来电和来访在2010年第四季度呈现出加速下降的趋势 4 17新政 正式出台 严格的差别化住房信贷政策使购房客户产生观望情绪 市场热度显著下降 后逐渐回温 9 29 新政延续并强调了住房信贷和税收调节等调控重点 客户观望情绪加重 市场再次落入低谷 备注 思源指数定义2010年第14周 4月5日 4月11日 的周平均数据 周总计数据 项目数 为基数点100 之后每周指数在此基础上生成 市场变化 成交面积 从近期北京商品住宅周成交情况来看 春节期间成交面积出现明显回落 虽然春节期间原本就是成交低点 但每次新出台政策都会出现短期内成交量快速萎缩的情况 成交量回落是两种效应的双重叠加 春节后一周北京商品住宅成交价格出现明显回落 受政策影响而使购房者对价格呈现下降的预期 可能会使价格进一步走低 成交均价 市场变化 内容框架 由于商业及公建性质的公寓产品不受限购政策影响 预计公寓产品的销售将会上升 商业及公建用地出让更被开发商所看好 限购城市的大户型产品的销售及市场占有量将会提升 而中小城市的小户型销售将会提升 开发商将会更加注重产品品质和细节 以提升市场竞争力 主要面向外来需求的旅游度假类产品将受到显著影响 应对策略 本地客群可采取以旧换新的方式 加强一二手联动 引导鼓励住房升级换代 从而增加可售面积 外地客群可结合购房办理该城市户口的方式 从而享受在成为本市居民可再购一套的优惠 国八条 与 京十五条 等各地细则对客户纳税时间只有年限限制没有时间起止点的限制 只要是有连续的缴税记录即可 可以针对此类客群拓宽客群基础 应对策略 以租代售 购两套房办一套手续 另外一套租出去70年 如果一旦政策放宽 履行购房协议 租金可以顶替房款 选择中小型和外资银行作为贷款行 这类银行贷款政策相对较为灵活 灵活利用消费贷 抵押担保贷款等其他信贷形式 应对策略 精装修交房 销售以毛坯价格销售